שכונה שלמה בתוך בניין

ענקית התוכנה והחומרה מיקרוסופט הודיעה לאחרונה כי עם הפצת מוטציית זן הדלתא, החליטה לדחות את חזרתה למטה החברה בעיר רדמונד שבמחוז קינג במדינת וושינגטון. בהודעה שהוציאה הדגישה כי ההחלטה ניתנת ללא הגבלת זמן. בשלב זה ינהלו כל עובדי החברה את עסקיהם דרך אפליקציית TEAM של מיקרוסופט, בה יבוצעו מקצי שכלולים שישפרו את חוויית המפגש עם עמיתים מקוונים.

ההחלטה של מיקרוסופט תשפיע על יותר מ-100,000 עובדי החברה בארה"ב ולמעשה משקפת את הגישה הזהירה שנוקטות בשנה האחרונה חברות טכנולוגיה גדולות בכל הקשור לחזרתם של עובדים למתקני האם. כך גם נקטה ענקית הסחר האלקטרוני אמזון, שהודיעה בחודש אוגוסט כי עובדיה יחזרו למשרדים רק בינואר 2022.

מגפת הקורונה והמהפכה הדיגיטלית שצברה תאוצה בעקבותיה הצליחו לשנות את פני התעסוקה בישראל ובעולם. יותר משנה עמדו משרדים רבים שוממים, ואנשי עסקים הוכיחו שניתן לנהל עסקים גם כשהילדים בין הרגליים. במוסדות התכנון שוקלים היום צעדים לארגן את המרחב הבנוי באמצעות קידום תכנון המעודד עירוב שימושים ומצמצם את שטחי התעסוקה והמשרדים לטובת הקמת דירות מגורים.

עירוב שימושים הוא מושג המגלם מתחם אחד שכולל שילוב יעודים שונים כגון מגורים, מסחר, תעסוקה, מלונאות ושטחים ציבוריים. מגמת עירוב השימושים תופסת תאוצה בשנים האחרונות במדינות העולם, בין היתר כפתרון למשבר האקלים ופליטת גזי החממה, מתוך מטרה למקסם את הזכויות בתא שטח אחד קטן, מה שעתיד לצמצם גם את השימוש ברכבים פרטיים, ייתן פתרון לבעיות הפקקים וערי השינה.

בדיון על חוק ההסדרים אישרה ועדת הפנים והסביבה של הכנסת הצעת חוק המאפשרת הסבה של כ-30% משטחי המשרדים המתוכננים או הקיימים לדירות מגורים קטנות, מעונות סטודנטים או דיור להשכרה לטווח ארוך.

בדברי הנימוק להצעה הוצגו נתונים לפיהם קיים מחסור בדירות בישראל, בעוד שקיים עודף של כ-180 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה בכל רחבי הארץ, בפרט בתל אביב. ומי התנגד, כמובן? נכון, ראשי הערים. מצד שני, אותם ראשי ערים הם חסידים גדולים של מה שקרוי עירוב שימושים.

עירוב השימושים גם כובש את ההתחדשות העירונית. על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בין השנים 2016 ו-2019 חלה עלייה של כמעט פי 10 בהיקף הקרקעות שמוקצות לטובת עירוב שימושים בפרויקטים של התחדשות עירונית. גם פה הרשויות המקומיות מתלהבות, אבל מי שמתנגד הם דווקא הדיירים, שלא רוצים מסחר או משרדים מתחת למרפסת או מעבר לדלת ורואים זאת כמטרד.

והנה, סיכום 2020 והמחצית הראשונה של 2021 מראה שקצב בניית המשרדים ממשיך כימים ימימה. באותה תקופה היו כ-1.5 מיליון מ"ר בהתחלות בנייה של משרדים, נתון מרשים לכל הדעות. נתוני המחצית הראשונה של 2021, כולל נתונים מהשטח של יולי-ספטמבר, מצביעים על מגמה מובהקת של תיקון כלפי מעלה במחיר למ"ר משרדים, בשיעור ממוצע של 8 עד 12 אחוזים, כולל תל אביב וערי לוויין דוגמת רמת גן, בני ברק, פתח תקווה וראשון לציון.

עודף תכנוני בתעסוקה

"יש היום עודף תכנוני של שטחי תעסוקה, ומשבר הקורונה מעלה שאלות לגבי נחיצותם ביחס לצרכים בתחום המגורים", מסבירה דניאלה פז ארז, מנכ"לית ומייסדת חברת פז כלכלה והנדסה. "תוכנית המתאר של תל אביב והתב"עות בהרצליה פיתוח מאפשרות שילוב של 25% מגורים באזורי התעסוקה, כאשר המחשבה היא לא רק על מצוקת הדיור, אלא גם על הפיכתם של אזורי התעסוקה לאזורים שוקקי חיים במשך כל שעות היום".

תוכניות ראשונות להסבת שטחי תעסוקה למגורים יצאו אל הפועל בהרצליה פיתוח. שם מקדמת העירייה יותר מ-30 תוכניות בנייה להסבת משרדים ליחידות דיור בשטח של כ-50 מ"ר. יוזמות דומות מקודמות גם באזור התעשיה הוותיק של חולון, בקריית איתנים באשדוד ברובע התעשייה הכבדה בעיר ובאזור התעשייה המזרחי של כפר סבא - שם מתוכננת בנייה חדשה של 1,360 יח"ד בשטח של 50 מ"ר בשילוב התחדשות אזור התעסוקה והוספת מסחר.

המעבר המאסיבי ממגדלי המשרדים לעבודה מהבית הוביל גם את עיריית רמת גן להיענות לקריאותיהם של בעלי משרדים במתחם הבורסה, שביקשו לבחון הסבה של חלק משטחי המשרדים לטובת מגורים, בטענה של ירידה בביקוש למשרדים כתוצאה ממשבר הקורונה. מבחינת עיריית רמת גן מדובר בשינוי כיוון מהותי, שכן קודם להתפרצות הנגיף קידמה תוכנית המגדילה את זכויות הבנייה במתחם ל־3.7 מיליון מ"ר של תעסוקה.

גם ראש עיריית רעננה, חיים ברוידא, פועל בימים אלה ליישום מודל עירוב שימושים באזור התעשייה קריית אתגרים, אזור המסחר וההייטק העירוני, כך שיכיל גם מתחמי מגורים לצעירים, חנויות, בתי קפה ומקומות בילוי. ברוידא פועל מול בעלי המשרדים הקיימים בקריית אתגרים על מנת להסב חלק מהמשרדים שהתפנו לדירות סטודיו, עבור קהל של סטודנטים וצעירים, במחירים ברי השגה.
בלוד בשכונת בן שמן התכנון נעשה בגישת עירוב שימושים, עם מגורים במגוון טיפוסי בינוי, מבני ציבור נרחבים, אזורים ירוקים, מסחר ותעסוקה.

חברת אאורה בונה את פרויקט אאורה בן שמן ב-8 בניינים של 10 עד 24 קומות, עם 500 דירות בתמהיל מגוון. "טרנד עירוב השימושים״, אומר יעקב אטרקצ׳י, מנכ״ל ובעלים של חברת אאורה, ״נובע מכך שלישראלים נמאס להזיז את הרכב בשביל לנסוע לסופר או לבית הקפה. כשמוסיפים למשוואה הזו את הפקקים, ברור מדוע יותר ויותר אנשים מחפשים מקום עבודה קרוב לביתם ומעדיפים שכונה שמציעה להם אפשרויות של תרבות, בילוי ומסחר בשעות אחר הצהרים ובימי שישי. באירופה נהוג להתגורר מעל מתחמי מסחר שמתוכננים כדי לענות על הצרכים של הדיירים באזור. גם בישראל פרויקטים שכוללים עירוב שימושים זוכים לפופולריות, ואנו מעריכים כי מגמה זו תלך ותגדל בשנים הקרובות".

עוד בלוד - מוקם רובע ענק חדש, על אדמות ניר צבי בלב העיר, שכונה ענקית שנחשבת לאחד מהמתחמים מעורבי השימושים המשמעותיים ביותר המתוכננים לקום בישראל בשנים הקרובות.
הרובע הבינלאומי בלוד יכלול 11,500 דירות על שטח עצום של 1,600 דונם, בשילוב 154,000 מ”ר שטחי מסחר ו-48,000 מ”ר תעסוקה, 704 דונם שטחים פתוחים והרחבת תחנת הרכבת הקיימת, שתהפוך את השכונה למעין פרבר תל אביבי.

הפרויקט הראשון שיוצא לדרך במתחם הוא של חברת אבני דרך, והוא כולל 251 יחידות דיור ב-13 בניינים ו-72 צמודי קרקע, שצפויים להתאכלס ב-2023. יאיר כהן, מנכ”ל אבני דרך: ״אנו גאים להיות היזמים הראשונים שיתחילו בבניית השכונה החדשה, שהיא עיר קטנה בעירוב שימושים המתוכננת ומותאמת לזוגות צעירים ומשפחות”.

העיר החדשה מודיעין השכילה גם היא להתאים את עצמה למגמה העולמית והקימה את שדרת העסקים, הפנאי והבילוי החדשה, בעידודו של ראש העיר, חיים ביבס. בדומה למרכזי ערים גדולות אחרות בישראל ובעולם, המרכז החדש מתוכנן להיות נגיש ונוח להתנהלות רגלית ועתיד להפוך ללב פועם 24 שעות ביממה. השדרה נהנית מאווירה צעירה ושוקקת וכוללת מגוון שימושים מעורבים לאורכה ולרוחבה: מגורים, משרדים, מסחר, בילוי, מוסדות תרבות וממשל, שטחים ירוקים, מתקני שעשועים ושבילי אופניים.

"עירוב שמושים הוא המושג הכי חם בתחום התכנון בארץ ובעולם, ואנחנו מאוד מאמינים בכיוון הזה", אומר דן גינגיס, סמנכ"ל השיווק והמכירות באפריקה ישראל מגורים. דוגמה לכך היא פרויקט שדרות הסביונים של החברה במודיעין, המונה 196 יחידות דיור ב-13 בנייני בוטיק בני 5 קומות.
דן מור, סמנכ"ל מניבים בחברת אזורים: "אנחנו רואים שפרויקטים של עירוב שימושים הולכים וצוברים תאוצה. היתרונות עבור דיירים וצרכנים מקומיים בהיבט של נוחות וחיסכון בזמן – ברורים לכל. יחד עם זאת, גם למיקום של פרויקטים של עירוב שימושים ישנה משמעות רבה״.

לדוגמה, במבחן האדם הסביר, פרויקט הרצליה הילס בכניסה להרצליה, סמוך לנתיבי איילון, טמן בחובו לא מעט אתגרים. הפרויקט ממוקם במובלעת מעט מרוחקת ומנותקת משאר העיר, אולם הוא מצוי על ציר אסטרטגי היוצר ביקוש עבור מבקרים רבים מבחוץ. קומות המסחר נהנות מצרכנים רבים, שמנצלים את המיקום ועורכים פגישות על הדרך, יורדים מכביש החוף מבלי להיכנס לתוך הרצליה או בהמשך לתל אביב.

גם פרויקט עירוב השימושים "הבלוק" בבאר שבע, היושב על ציר מרכזי מול בית החולים ואוניברסיטת בן גוריון, נהנה ממבקרים וצרכנים רבים.

מיכל גור, מנכ״לית חברת אלמוגים: ״טכניקת עירוב שימושים דורשת מהיזם יותר תשומת לב ומקצועיות בכל הקשור בבחינת יחסי הגומלין בין השימושים השונים, הצרכים ומציאת האיזון, כך שתתקיים הרמוניה וסינרגיה מלאה בין כלל השימושים והדיירים המתגוררים בפרויקט".

לדוגמה, בפרויקט של אלמוגים ביבנה יש עירוב שימושים של מגורים, מסחר ומוסדות ציבור, כאשר הפרויקט מייצר שדרה עירונית חדשה וירוקה בלב שכונה ותיקה.

"תכנון נכון מסייע מאוד להפיג חששות בקרב בעלי הדירות הוותיקים לגבי פרויקט של עירוב שימושים, מאחר שעבורם עסק מתחת לבית נתפס כמטרד", מוסיפה גור.

עבודה מתחת לבית

קצת היסטוריה: החלוץ בתחום עירוב השימושים בארץ היה משה אביב ז״ל, שהקדים את זמנו וזה דווקא לא תפס. הקבלן הוותיק ניסה זאת לראשונה בארץ במגדלי אביב ברמת גן (הגבוהים בארץ, 64 קומות) - משרדים בשילוב מגורים בקומות הגבוהות. הרעיון לא זכה לפופולריות רבה בתחילת הדרך. בדיעבד אפשר לומר בביטחון כי הוא חזה את העתיד 30 שנה קדימה.

דפנה הרלב, הבעלים והמנכ״לית של קבוצת אביב ובתו של משה אביב, מסבירה: ״המוטו הוא שדיירי הבניין רוצים להרגיש בבית, ולא חלק מהאזור העסקי, ולכן בנינו הפרדה בין שני הלובאים. עיצבנו את הלובי באופן אינטימי וביתי".

כיום התמונה שונה. רשויות מקומיות רבות רואות בשטחי תעסוקה מקור לרווח. בעוד שטחי מגורים מחייבים פיתוח שטחי ציבור, חינוך ופנאי ויוצרים גרעון בקופת העירייה, הרווח המשמעותי מגיע משטחי התעסוקה. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי הארנונה בנדל"ן מניב מהווה 54% מסך הארנונה שגובה העיר. בתל אביב שיעור הארנונה בנדל"ן מניב מגיע ל-72.5% מסך גביית הארנונה העירונית ונאמד ב-2.3 מיליארד שקל מתוך 3.2 מיליארד.

"בכל בניין משרדים אפשר לשלב דירות קטנות, הרי אין מה לעשות עם כל המשרדים", אומר נשיא לשכת הקבלנים, רוני מזרחי. "אפשר להוריד מעט את הארנונה מהמשרדים ולהסב לדירות קטנות לעירוב שימושים קלאסי. הבעיה שכולם רוצים ליהנות מחזירות הארנונה הגבוהה על משרדים״.

מכרז משולש הבורסה בלב מתחם הבורסה ברמת גן יהיה המודל הארצי לעירוב שימושים הגדול בארץ. הפרויקט הייחודי משלב 400 יח"ד להשכרה ארוכת טווח, 350 יח"ד מעונות סטודנטים, שטחי תעסוקה ומסחר ושטחי ציבור נרחבים, והכל בעירוב שימושים אינטנסיבי. חברות בסר בראשות נחשון קיויתי וקנדה ישראל זכו בכמעט מיליארד שקל במכרז "דירה להשכיר" להקמה והפעלת המתחם. 

 הרחק משם, מול מגדלי אביב ההיסטוריים, נבנה פרויקט עירוב שימושים EXCHANGE RAMAT GAN, אותו מקימות בשיתוף פעולה חברת אזורים וחברת הביטוח מגדל. הפרויקט משלב מגדל המיועד למשרדים ומסחר ומגדל נוסף למגורים.

לדברי גיל גורביץ', סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אזורים: "אופי התכנון עונה על הצרכים בעירוב שימושים אידאלי - תעסוקה, בילוי, פנאי ומגורים. זאת לצד נגישות גבוהה במיוחד לתל אביב ולכבישים הבינעירוניים המרכזיים, כולל תחנת הרכבת הקלה של הקו האדום, שתיפתח לפני האכלוס״.

בירושלים כבר הצהיר ראש העיר משה ליאון שעירוב השימושים הוא הוא הטרנד הבא ובעוצמות גבוהות. עם אישור העירייה לתוכנית לפיתוח מרכז העיר, פניה של ירושלים ישתנו כבר בכניסה לעיר, במתחם המשלב מגורים, מסחר ומשרדים במגדלים שקמים מול בנייני האומה, ויכללו גם את שיטת הקו-ליבינג (שטחי ציבור משותפים למגורים).

בתל אביב כמעט כל בנייה חדשה לגובה כוללת היום עירוב שימושים, בעיקר לאורך ציר מנחם בגין. החל בבית הספירלה בן 92 הקומות של עזריאלי, שיוקם במקום בית ידיעות אחרונות ומשלב מלונאות ומשרדים, דרך פרויקט מידטאון של ישראל קנדה, המשלב מגורים ומשרדים, וכלה בעשרות פרויקטים לגובה ברחבי העיר.

קבוצת סופרין, לדוגמה, משווקת ובונה בימים אלה את פרויקט East&TLV במזרח תל אביב (סמוך לדרך השלום), המכיל מגורים ומשרדים וזוכה לביקושים גבוהים מאוד, למרות תקופת הקורונה שהכניסה את המשק להאטה זמנית.

קבוצת מזרחי פועלת לעירוב שימושים אדיר מימדים בעיר המקור שלה בת ים. מגדל אברהם בעל השימושים המעורבים - מגורים, משרדים, מסחר, דיור מוגן, מלון בוטיק - מוקם היכן שהיה קניון בתימון המיתולוגי. וגם מזרחי סיטי סנטר - 4 מגדלים בני 50 קומות במרכז בת ים (50% מ״ר יותר ממגדלי עזריאלי), כולל מגורי יוקרה, משרדים, מסחר, דיור מוגן, מלון בוטיק ומכללה אוניברסיטאית.
גם עיריית אשדוד מתכננת מתחם עירוב שימושים, שיביא בשורה לצעירי העיר ברובע י״ג. המתחם יכלול 4 מגדלים בני 22 קומות כל אחד עם 440 דירות שייבנו מעל ל-6 קומות למסחר, תעסוקה, שירותים ציבוריים ובנייה מרקמית למגורים.

ותיק יותר הוא פרויקט דמרי טאוור, שמקימה חברת י.ח דמרי במע"ר אשדוד. הפרויקט משלב קונספט של מגורים ופנאי וכולל מגדל מגורים בן 32 קומות מעל בניין משרדים בן 7 קומות, קומת מסחר עם בריכה חצי אולימפית ומתחם ספא.

אמיר כהן, סמנכ"ל השיווק של י.ח דמרי: "בעקבות הקורונה יושם דגש רב יותר על האפשרות לעבוד, לקנות ולבלות ברדיוס קרוב לדירת המגורים".

בבאר שבע המתחם המסחרי בפרויקט של חברת אזורים "הבלוק" כולל 1,800 מ"ר וחניה תת-קרקעית נפרדת עבור הלקוחות. הבלוק, אשר אוכלס ברובו, נהנה ממיקום ייחודי ומרכזי בשדרות רגר, במרחק הליכה מבית החולים סורוקה ומאוניברסיטת בן גוריון. זהו אחד הפרויקטים היחידים באזור בבנייה מודרנית, הבנוי כמתחם הכולל עירוב שימושים של מגורים ומסחר בבנייה נמוכה יחסית של 8-9 קומות.

בימים אלה מקדמת חברת אורון נדל"ן באור יהודה פרויקט הכולל 245 יח"ד, שיושבות על קומת מסחר לאורך הרחוב. בפרויקט נוסף בראשון לציון יוקמו 390 יח"ד במתחם שלם, בו אחד המגדלים ממוקם בסמוך לקומת מסחר.

"עירוב שימושים הוא דבר מצוין, כל עוד עושים אותו נכון", מסביר אופיר שרון, מנהל השיווק בחברה. "לצד החשיבות של מסחר בתוך השכונה, על היזמים להקפיד שתמהיל הסוחרים והרוכשים לא יהפוך את המתחם, המיועד בעיקרו למגורים, למתחם שמושתת בעיקר על מסחר. חשוב לאפשר לתושבים לחיות יחד עם המסחר וליהנות ממנו, ולא להגיע למצב שהמסחר מייצר הפרעה".

כך ייראו ערי העתיד 

"בסוף זו תרבות של דור ה-X וה-Y. הדור החדש רוצה לחיות כאן ועכשיו ולהספיק כמה שיותר בכמה שפחות זמן״, מסביר צחי סופרין, מבעלי קבוצת סופרין. "התפיסה הזו משפיעה באופן ישיר על חוויית המגורים וחוויית העבודה. כולם רוצים לעבוד ולגור במתחמים שמציעים להם במשך 24 שעות ביממה, 7 ימים בשבוע, להגיע עם קורקינט למגוון האפשרויות הגדול ביותר בצורה הנגישה ביותר".

יאיר זוהר, סמנכ"ל ייזום בחברת Ewave Nadlan, מוסיף כי ״המילניאלז, דור ה-Z, ילידי סוף המאה שעברה ותחילת המאה הנוכחית, נכנסים בקצב מתגבר לשוק העבודה, בעיקר בתל אביב. ההעדפה של הדור הזה היא מגורים ליד מקום העבודה ובילויים ליד מקום המגורים. זה דור שמתנייד לכל מקום על קורקינט חשמלי, והוא ממש לא רוצה לשרוף שעות על הכביש מהבית למקום העבודה וחזרה. הדור הזה אוהב גמישות וחובב נוחות. עבורו לעבוד במגדל משרדים ולגור באותו מגדל אלה חיים אידיאליים. את זה ניתן להבטיח באמצעות מתחמים אוטונומיים. עבור דור המילניאלז עירוב שימושים הוא המודל הנכון״.

גם קבוצת more פעילה בפרויקטים של עירוב שימושים מתוך חזון של LIVE, WORK, PLAY. "הקורונה חידדה את הצורך בסביבת מגורים אורבנית, שמשלבת בהרמוניה מגורים לצד שטחי מסחר, שירותים וקהילה במרחק הליכה", מדגיש חנן מור, יו"ר הקבוצה.

קבוצת more (חברת ק.מ מדף), בבעלות חנן מור ואבי מאור, זכתה באחד מהמכרזים המשמעותיים ביותר בשדה דב במגרש המערבי ביותר, המאפשר נוף פתוח לים מרוב הדירות. השטח מוקף מכל צדדיו בשני הפארקים המרכזיים של השכונה.

המתחם ישלב עירוב שימושים קלאסי עם מגדל מגורים של 39 או 40 קומות, לצד בנייה מרקמית, בית מלון ומרכז לייף סטייל עם ספא, חדר כושר, בריכה ותשתיות נוספות. בסך הכל מדובר ב-458 יח"ד, כ-100 חדרי מלון ושדרות מסחר בשטח כ-1,500 מ"ר.

דני מור, מנכ"ל בסט ייזום מקבוצת בסט מוסיף: "בעבר תכננו שכונות מגורים חדשות בפרברי העיר, ללא מאפיינים עירוניים מסחריים, כמו בתי קפה, מרכזי תרבות, בילוי ופנאי. כיום אטרקטיביות השכונה עולה ככל שהיא משלבת באופן אופטימלי בין שימושי מגורים, מסחר, תעסוקה ושירותים ציבוריים וקהילתיים. הקונספט של תכנון שכונה במודל של עירוב שימושים הוא כבר בגדר דרישה מחייבת של גופי התכנון״.

בתיה מזרחי-אלדד, סמנכ"לית שיווק ומכירות בגשם החזקות, המתכננים עירוב שימושים עם רני צים באונו פארק באור יהודה, סבורה שרוכשי הדירות מבינים טוב יותר את יתרון ה-ONE STOP SHOP בעקבות הגבלת התנועה בתקופות הסגרים. "הקורונה עשתה מהלך נוסף, שמשרת בעיקר משקיעים בשטחי משרדים. מי שהשכיל לרכוש בשנה האחרונה יראה תשואות בעתיד הלא רחוק״.

״עיריות רבות משקיעות מאמצים רבים בתכנון נכון, כדי לא להכביד על התשתיות, למנוע את הזדקנות האוכלוסייה ולמשוך משפחות צעירות״, מוסיף דני מור מחברת בסט. "לפני 15 עד 20 שנה קשה היה לדמיין שאנשים יסכימו לגור מעל קניון או מרכז מסחרי. הישראלים חששו מהלכלוך, מהריח ומכמות האנשים שיסתובבו מתחת לביתם. בהתחלה הם הצביעו ברגליים נגד התופעה המערבבת בין מגורים ומשרדים, אך כיום אנו רואים פרויקטים רבים של עירוב שימושים אפילו בערים פריפריאליות בצפון ובדרום. אם משהו טוב לתל אביב או רמת גן, למה שלא יהיה טוב גם לחיפה, ירושלים ובאר שבע? למעשה, אין מנוס מזה במדינה שבה האוכלוסייה מתרבה, מלאי הקרקעות מצטמצם והדרישה לשטחי משרדים ומסחר הולכת וגדלה. בנייה במודל של עירוב שימושים היא הפתרון האידיאלי".

מגפת הקורונה והמגבלות על רדיוס היציאה מהבית שנכפו על הישראלים יביאו לעלייה בביקוש לפרויקטים עם עירוב שימושים. כשעננת המגפה עדיין מרחפת באוויר, למרות החיסונים, הישראלים מבינים שקירבה לסופרמרקט, לבית הקפה ולמקום העבודה היא מצרך יקר, המקדם נוחות ויעילות ומשפר את איכות החיים.

״עירוב השימושים ישפר את איכות החיים של דיירי הבניינים״, אומר אייל בהרי, מנכ״ל חברת צים בהרי. ״הם יהנו מנגישות מיידית לכל דבר. בד בבד יהיה לכך ערך כלכלי לאומי בכך שהיוממות (זמני הנסיעה לעבודה וחזרה) יתקצרו במקרים רבים, עובדה שתתרום לחיסכון בתקציב המשפחתי והלאומי".

לפרויקטים מעורבי שימושים חשיבות רבה בעיקר בישראל, שהולכת ומצטופפת. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בעוד פחות מ-3 עשורים מספר התושבים בישראל יאמיר לכ-15 מיליון. הציפוף במרכזי האוכלוסין ישנה באופן גורף את תפיסת המגורים.

האדריכל ובונה הערים בני פרי, לשעבר אדריכל העיר גבעתיים וכיום שותף במשרד V5 אדריכלים, מסביר: "הצפי הוא שהציפוף יוביל ליצירת מגה בניינים, מעין שכונות קטנות המכונסות בתוך מבני ענק. פרט ליחידות הדיור יכללו אותם מבנים גם מתחמי תעסוקה, שטחי מסחר, מוסדות חינוך, מקומות בילוי, בתי כנסת, יחידות דיור מוגן ומרכזי פנאי".

תמהיל הדיירים במתחמים הצפופים הללו יהיה מגוון ויגורו בו בעלי מקצועות חופשיים לצד אנשי הצווארון הכחול, צעירים לצד קשישים ומשפחות לצד בודדים. כך ניתן יהיה לאכלס מאות אלפים ביחידות שטח קטנות, והרובע העירוני יורכב למעשה ממספר בתי-שכונה. מרחב ציבורי יכול להתקיים גם בקומה ה-4 או ה-25, דוגמת גני ילדים הממוקמים בקומות הגבוהות.

מפלסי בניינים יכולים להשתלב בצירי תנועה ציבוריים להולכי רגל, מה שיקל על מגמת הציפוף, כפי שהולך ומתפתח ב-HIGH LINE במנהטן, טורונטו וקלגרי שבקנדה. ריכוז צרכי החיים במתחם בנוי צפוף יקטין את השימוש בתחבורה, יגדיל את היקף התנועה הרגלית ויביא להורדת רמות הזיהום בעיר ושיפור איכות חייהם של התושבים.

"עירוב שימושים הוא מחולל מרכזי של עירוניות בכך שהוא מספק לתושבים איכויות עירוניות שונות ומגוונות בתא שטח מצומצם", אומר מתכנן הערים והאדריכל פרופ׳ משה צור ממשרד משה צור אדריכלים ובוני ערים. "רוב השכונות החדשות שנבנות כיום מתבססות על תוכניות שאושרו בעשורים הקודמים, אבל בשנים האחרונות אנו עדים לניסיונות לקדם תוכניות המשנות שכונות ומרקמים עירוניים תוך התייחסות לבניין הבודד. יישום הנושא בשטח בישראל ובחו"ל מלמד כי קיים קשר הדוק בין המבנה הבודד, המרחב הפיזי, מערך התנועה, סוג העירוב ומידת העירוב המתוכנן".

רון אבידן, מנכ"ל חברת אזורים, מסכם: "עירוב שימושים זאת מגמה שתלך ותגבר ותצליח בראש וראשונה במרכזי הערים. זה תואם את אופי המקום, והתושבים הם כאלה שמקבלים ואפילו מבקשים את עירוב השימושים. כרגע עולה התנגדות, כי מרבית האוכלוסייה רגילה שפה גרים ובמקום אחר עובדים או קונים, אבל מתחולל שינוי בטעמים". 

כמה זה עולה לנו?

לעירוב שימושים יתרונות רבים, אך גם לא מעט חסרונות. מצד אחד, מבנה מגורים מעורב שימושים מאפשר נוחות מרבית וזמינות גבוהה של פתרונות כמו סופרמרקט, חנות פארם, בית קפה או מסעדה מתחת לבית. מצד שני, יש לא אחת מטרדי רעש וריח לדיירים, פגיעה במראה החזותי של המבנה ובפרטיות.

בדיקה שערכה שמאית המקרקעין ומתכננת הערים דליה עסיס בערים כפר סבא, רעננה ובת ים בחנה את הפער בין בנייני מגורים עם קומת מסחר לאלה שללא קומת מסחר. מהבדיקה עולה כי קיים פער בשיעור של בין 5% ל-10% במחירי הדירות.

בבת ים דירה של 70 מ"ר ברחוב בלפור (רחוב ראשי עם קומת מסחר) נמכרה ב-2021 תמורת 24,200 שקל למ"ר. דירה דומה ברחוב שפירא הסמוך נמכרה באותה שנה ב-25,900 שקל למ"ר. בכפר סבא דירה ברחוב רוטשילד המרכזי בשטח כ-80 מ"ר נמכרה באוגוסט 2021 ב-20,500 שקל למ"ר, לעומת דירה דומה ברחוב הכרמל שנמכרה חודשיים קודם ב-22,000 שקל למ"ר.

"גם לרעש מהתנועה ומחזית הרחוב יש השפעה על המחיר", מסבירה עסיס. "הפער במחירים בולט בעיקר בבניינים בבנייה נמוכה של 4-5 קומות ובבנייה ישנה. בבניינים החדשים בני 15 קומות ומעלה אין לקומת הקרקע המסחרית השפעה על מחירי הדירות".

"חל שינוי בתפיסת המגורים של רוכשי הדירות", מוסיפה אורטל ליבר, סמנכ"לית שיווק ומכירות של חברת רוטשטיין. "אם בעבר רוכשי הדירות לא היו רוצים לרכוש דירה שנמצאת מעל מסחר והרחוב המסחרי היה מוריד את ערך הדירות, כיום רוכשי הדירות מבינים את היתרונות של מגורים מעל בית קפה שכונתי, או חנות מכולת. השפה של הרוכשים השתנתה והם מדברים היום על נגישות וקרבה לכל השירותים הציבוריים ולתעסוקה, נסיעה בתחבורה ציבורית וקירבה לרכבת הקלה. אנחנו רואים תוכניות של שכונות ופרויקטים חדשים שהמסחר מפוזר לאורך השדרה המרכזית מתחת לבנייני מגורים, ואנשים לא נבהלים מזה, להיפך".