בישראל יש משהו כמעט מיתולוגי בקרקע. אולי זה השורש החלוצי, ואולי סיפורי הסבתא על "דונם פה ודונם שם" שהפכו לשכונות יוקרה – כך או כך, שוק הקרקעות החקלאיות הפך בשנים האחרונות לאחד התחומים הכי מפתים, ואולי גם המסוכנים, בעולם הנדל"ן.
מודעות נוצצות מבטיחות "פוטנציאל לבנייה", חברות משווקות חלקי דונמים ב"מיקום מנצח", ומשקיעים פרטיים רוכשים קרקעות מתוך אמונה שבעוד כמה שנים הן יופשרו ויהפכו לזהב. אלא שבשטח, המציאות מורכבת הרבה יותר.
"אנחנו פוגשות מדי שבוע רוכשים שמאמינים שהם קנו קרקע בדרך להפשרה", מספרת עו"ד שירן לוי ממשרד עורכי דין פוקס-לוי, המתמחה במקרקעין ותכנון ובנייה, "אך כשבודקים את המסמכים רואים שמדובר בקרקע שמיועדת להישאר חקלאית עשרות שנים, לפעמים לנצח. רובם לא הבינו מה בדיוק קנו, ומה הסיכונים המשפטיים והכלכליים הכרוכים בכך".
המדריך המקיף, שנכתב בסיוע עו"ד שירן לוי נועד לספק תשובות לכל השאלות החשובות – רגע לפני שאתם מוציאים את ההון העצמי שלכם על הקרקע "של העתיד".
מהי בכלל קרקע חקלאית?
לפי החוק, קרקע חקלאית היא קרקע שיועדה לגידול תוצרת חקלאית, בעלי חיים, משתלות או ציוד חקלאי. חלק מהקרקעות סווגו כך בצו רשמי כבר משנות ה-60, ואחרות בתוכניות מתאר מחוזיות מאוחרות יותר.
מעבר להגדרה המשפטית, חשוב להבין גם את המשמעות הכלכלית של הסיווג. קרקע חקלאית מוערכת לרוב בשווי נמוך פי כמה מקרקע לבנייה, ולכן רבים רואים בה הזדמנות להשקעה "על הנייר". אלא שבפועל, שינוי ייעוד עלול להימשך שנים ואף להיתקל בהתנגדויות סביבתיות. "הייעוד החקלאי לא נועד להקשות על המשקיעים", מדגישה לוי, "אלא לשמור על האיזון בין צרכים עירוניים לשטחים פתוחים. זו לא 'הגבלה' אלא מדיניות תכנון".
מה מותר לעשות בקרקע חקלאית?
באופן כללי, רק עיבוד חקלאי: גידולי שדה, חממות, משתלות, רפתות ולולים. ניתן גם להקים מחסנים או מתקנים תומכים. כל שימוש אחר – אחסון ציוד, פעילות מסחרית או מבנה מגורים – נחשב שימוש חורג ודורש היתר מהרשות.
לא אחת, בעלי קרקעות מנסים "להוציא מהשטח משהו" ומגלים שהסנקציות כבדות. הרשויות מגבירות את הפיקוח באמצעות רחפנים וצילומי אוויר, והאכיפה נוקשה במיוחד. "אדם שמקים מחסן או משכיר קרקע לאירועים, עלול להיקנס במאות אלפי שקלים ואף לעמוד לדין", מסבירה לוי. "מעבר לכך, מדובר בעבירה פלילית מסוג אחריות קפידה – כלומר גם אם לא ידעתם שאתם מפרים את החוק, תישאו באחריות. לכן כל פעולה בקרקע חקלאית חייבת להיעשות בליווי משפטי ותכנוני".
אילו סוגי זכויות קיימים בקרקע חקלאית?
בישראל יש שני סוגים עיקריים של זכויות – בעלות מלאה ו-חכירה לדורות. כ-93% מהקרקעות בארץ הן בבעלות המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח (בניהולה של רשות מקרקעי ישראל), והן מוחכרות לגופים ואנשים פרטיים לתקופות ארוכות. רק 7% מהקרקעות הן בבעלות פרטית מלאה – שהיא הזכות החזקה ביותר במקרקעין.
"הרבה אנשים לא מבינים את ההבדל", אומרת לוי. "מי שחוכר קרקע בעצם לא יכול לשלוט בגורלה – המדינה רשאית לקחת אותה חזרה בעת שינוי ייעוד, תוך תשלום פיצוי סמלי. לכן, חשוב מאוד לבדוק מראש מי בעל הקרקע הרשום. לא מספיק לראות פרוספקט צבעוני עם תוכנית עתידית; צריך לעיין בנסח הטאבו ולהבין מהי הזכות הנמכרת - בעלות או חכירה".
האם כל קרקע חקלאית יכולה לשנות ייעוד?
ממש לא. שינוי ייעוד תלוי בעשרות פרמטרים: המרקם לפי תמ"א 35, הקרבה לעיר קיימת, הצרכים הלאומיים (כמו משבר הדיור), התשתיות הסמוכות, ואיזון בין פיתוח לשמירה על שטחים פתוחים.
גם כשהקרקע נראית "במיקום מושלם", אין בכך ערובה לשינוי. "לעיתים היא נמצאת מתחת לקו מתח גבוה, סמוך לנחל או על קרקע בעלת ערך נופי – כל אלה יכולים למנוע פיתוח", אומרת לוי. "צריך לבדוק מראש מה קובעות התוכניות המחוזיות לגביה, ולא להסתמך על שמועות או פרסומים שיווקיים".
מה ההבדל בין קרקע מדינה לקרקע פרטית?
כאשר מדובר בקרקע בבעלות המדינה, החוכר כפוף לזכות ההשבה: ברגע שמתקדם הליך תכנוני, רמ"י רשאית לדרוש את הקרקע בחזרה. בתמורה הוא יקבל פיצוי של כ-55 אלף שקל לדונם, ולעיתים אפשרות לרכישת מגרש בפטור ממכרז אם ברשותו "סל זכויות" מתאים.
לעומת זאת, בקרקע פרטית – הבעלים יכולים להיות יוזמי התוכנית, לקבל זכויות בייעוד החדש ולהשפיע על התכנון. "זו אחת ההבחנות הקריטיות ביותר", מדגישה לוי. "בקרקע פרטית אתה חלק מהמשחק; בקרקע מדינה – אתה רק צופה מהצד".
ומה אם יש עוד בעלים על הקרקע?
אם הקרקע רשומה בבעלות משותפת (מושע), כל אחד מהבעלים מחזיק בכל מטר בקרקע, לפי חלקו היחסי. בהיעדר הסכם שיתוף מסודר, כל אחד רשאי לדרוש פירוק שיתוף – מה שעלול להוביל למכירה כפויה ולרוב לפגיעה בערך.
המורכבות הזו מתחדדת במיוחד כאשר מתחיל הליך שינוי ייעוד. "ברגע שנכנסת תוכנית, שמאי התוכנית יכול 'לפזר' את הבעלים למגרשים שונים או לקבוע מקדם הפחתה לפי מספר השותפים", מסבירה לוי. "במילים פשוטות – ככל שיש יותר בעלים בקרקע, ואין ביניהם הסכם שיתוף, כך יורד שווי הזכויות של כל אחד מהם".
הקרקע נמצאת בעיצומו של שינוי ייעוד –מה עושים?
ברגע שתוכנית מופקדת, עומדים לרשות הבעלים כ-60 ימים להגיש התנגדות. "ההתנגדות יכולה להיות לעצם התוכנית או לסעיפים מסוימים שפוגעים בזכויותיכם", מסבירה לוי. "זו הזדמנות אחרונה להשפיע – אחר כך כבר אי אפשר לשנות".
עו"ד לוי ממליצה בעורך דין ושמאי שמתמחים בתכנון ובנייה והליך איחוד וחלוקה, אשר יבחנו את השפעת התוכנית על הקרקע ויגיש התנגדות מנומקת. "בעלי קרקע רבים חושבים שהתנגדות היא ‘ריב עם הרשויות’, אבל זה לא מדויק. זו דרך לגיטימית להשמיע קול, לשפר את תנאי התוכנית או למנוע פגיעה. התנגדות מנומקת היטב יכולה לשנות משמעותית את התוצאה".
התוכנית אושרה – ויש זכויות חדשות. מה השלב הבא?
אם הקרקע בבעלות יחידה, אפשר לגשת להליך רישוי ולהוציא היתר בנייה בהתאם להוראות התוכנית. אם מדובר בקרקע בבעלות משותפת – יש לחתום על הסכם שיתוף בין כל הבעלים, שיגדיר כיצד תמומשנה הזכויות.
"מי שממהר בלי הסכם שיתוף מסתכן בכך שבעלים אחר ידרוש פירוק שיתוף וימכור את החלק שלו לכל המרבה במחיר", מזהירה לוי. "הסכם שיתוף הוא לא רק מסמך פורמלי – הוא מסדיר את שיתוף הפעולה, מונע סכסוכים וחוסך שנים של עיכובים".
אילו בדיקות חובה לבצע לפני רכישה?
עו"ד לוי מציגה ארבע בדיקות קריטיות שכל רוכש חייב לבצע:
- בדיקה קניינית: לבדוק למי שייכת הקרקע, אם מדובר בחכירה או בעלות. בחכירה יש להיזהר מקיומה של זכות ההשבה.
- בדיקה תכנונית: לבחון את הייעוד בתוכניות מאושרות. לדוגמה, קרקע שמסומנת כ"אזור נופש מטרופוליני" תישאר ברובה פתוחה ורק 15% ממנה ייועדו לפיתוח.
- בדיקה משפטית: לוודא מהו סוג ההסכם – מכר אמיתי או אופציה שעלולה לא להתממש.
- בדיקה כלכלית: לחשב היטלי השבחה, מס שבח, היטלי פיתוח ועלויות תכנון.
"הרבה אנשים רוכשים מטרים ספורים מתוך חלקה עצומה במחיר של מאות אלפי שקלים, אחר כך מתברר שהזכויות שלהם שוות ערך לחדר אחד בתוך דירה עתידית במקרה הטוב", מוסיפה לוי. "צריך לזכור שקרקע חקלאית זו השקעה לא נזילה שמחייבת סבלנות, במיוחד כשאין תוכנית באופק. לכן, זה קריטי לבצע את ארבע הבדיקות הללו טרם הרכישה".
ומה לגבי היטלים ומסים?
כשמשתנה ייעוד הקרקע, בעליה נדרשים לשלם היטל השבחה בגובה 50% מעליית הערך, בנוסף להיטלי פיתוח, מס שבח, ולעיתים גם הפקעה של עד 40% מהשטח לצרכים ציבוריים. "רוכשים רבים לא מתמחרים את זה", אומרת לוי. "הם מתבססים על הרווח הפוטנציאלי, אבל שוכחים שבסוף התהליך המדינה גובה את חלקה והרווח נשחק משמעותית".
בנוסף, היא מזכירה כי "גם אם הקרקע תיכנס לתוכנית, ייתכן שהייעוד החדש לא יהיה למגורים אלא לשטח מסחרי, לתעשייה או לתעסוקה. במקרה כזה, הרווח הפוטנציאלי קטן, ומאידך תשלומי המס נשארים. כל שינוי תכנוני גורר אחריו שרשרת תשלומים, ולא תמיד יש התאמה בין ההכנסות המיוחלות להוצאות".
אז האם כדאי להשקיע בקרקע חקלאית?
"זו לא תשובה של כן או לא", מסכמת עו"ד שירן לוי. "מדובר בהשקעה לטווח ארוך שמצריכה סבלנות, הון פנוי וליווי מקצועי. מי שנכנס לעסקה כזו בלי להבין בדיוק מה הוא קונה – עלול לגלות שבמקום קרקע עם עתיד, הוא רכש נוף יפה לעשרות שנים קדימה, ולא יותר".
עו"ד שירן לוי, משרד פוקס-לוי: "מי שנכנס לעסקה כזו בלי להבין בדיוק מה הוא קונה – עלול לגלות שבמקום קרקע עם עתיד, הוא רכש נוף יפה לעשרות שנים קדימה".
10 הדיברות לרוכשי קרקעות
כך תדעו להבחין בין הזדמנות אמיתית לחלום על הנייר • עשרת כללי הזהב מהמדריך שכל משקיע חייב להכניס לכיס
- לא כל קרקע ירוקה היא "בדרך להפשרה". בדקו מה כתוב בתוכניות המאושרות, ולא מה נאמר בפרסומים. קרקע יכולה להישאר חקלאית לנצח – גם אם היא צמודת דופן לעיר.
- ודאו למי באמת שייכת הקרקע. האם זו קרקע פרטית או קרקע מדינה? חכירה איננה בעלות, ובמקרה של שינוי ייעוד המדינה רשאית לדרוש את הקרקע בחזרה.
- אל תעשו שימוש חורג. הקמת מחסן, חניון או כל שימוש לא חקלאי בלי היתר – היא עבירה פלילית. גם "ניסיון זמני" עלול להסתיים בקנסות כבדים.
- בדקו אם אתם לבד במגרש. אם הקרקע בבעלות משותפת (מושע) – דרשו לראות הסכם שיתוף. בלעדיו, כל אחד מהבעלים יכול לפרק את השותפות ולמכור את חלקו.
- נצלו את זכות ההתנגדות. כשמופקדת תוכנית לשינוי ייעוד – יש לכם רק 60 יום להגיש התנגדות. זו לא מלחמה, זו זכות בסיסית שמאפשרת לכם להשפיע.
- אל תחתמו בלי להבין את סוג ההסכם. חוזה אופציה שונה לחלוטין מחוזה מכר. ודאו מי בעל הקרקע הרשום והאם למוכר יש סמכות משפטית למכור אותה בכלל.
- חשבו קדימה – גם כלכלית. היטלי השבחה, מס שבח והיטלי פיתוח יכולים להגיע למאות אלפי שקלים. אל תשכחו לכלול אותם בחישוב התשואה.
- היו ריאליים בזמן. שינוי ייעוד לוקח שנים ארוכות ולעיתים עשורים. אל תבנו על "רווח מהיר" – זו השקעה שדורשת סבלנות.
- ליווי מקצועי הוא לא מותרות. עו"ד מקרקעין ושמאי טובים הם ההבדל בין השקעה חכמה להרפתקה מסוכנת.
- הכלל החשוב מכולם – להבין מה אתם קונים. מי שנכנס לעסקה בלי לבדוק לעומק עלול לגלות שהוא קנה חלום על הנייר – ולא נכס עם עתיד אמיתי.
