מהפיכה בהיטלי ההשבחה

פסק דין תקדימי של בית המשפט העליון שניתן השבוע, עשוי לשנות את כללי המשחק בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב - ואולי גם בערים נוספות. העליון ביטל את החיוב בהיטל השבחה בגין תמ"א 38 וקבע כי הרשויות יידרשו להשיב מיליארדים לבעלי דירות.

על פי ההכרעה, כאשר מחשבים היטל השבחה על תוכניות מפורטות שמבוססות על תמ״א 38 - כמו רובע 3 ורובע 4 בתל אביב - יש להביא בחשבון גם את ההשפעה של התמ״א על שווי המקרקעין במצב הקודם, גם אם לא הוצא היתר בנייה בפועל. במילים אחרות, אם השוק כבר גילם את זכויות התמ״א בשווי הנכס, אי אפשר להתעלם מכך בעת חישוב ההיטל.

כדי להבין את המשמעות המעשית של הפסיקה, פנינו לשמאי המקרקעין משה מנע.

למה זה חשוב כל כך?

"היטל ההשבחה מחושב לפי ההפרש בין שווי המקרקעין לפני התכנית לשוויים לאחריה", מסביר מנע. "כאשר מתעלמים מתמ״א 38, השווי במצב הקודם יוצא נמוך - ולכן בעל הנכס משלם היטל גבוה מדי ולא כדין. אם כוללים את השפעת התמ״א, החישוב משקף את השוק האמיתי, משום שהתמ״א כבר נלקחה בחשבון בעסקאות".

מה המשמעות של הכללת תמ״א 38 במצב הקודם?

״הכוונה היא שהשמאי צריך להעריך את שווי הנכס כפי שהשוק ראה אותו בפועל - כולל העלייה שנבעה מאישור התמ״א. לדוגמה: אם דירה היתה שווה 2 מיליון שקל, ולאחר אישור התמ״א השוק העלה את ערכה ל-2.1 מיליון שקל - זה הסכום שיש לקחת כ׳שווי המצב הקודם׳ לצורך חישוב היטל ההשבחה בגין התכניות המפורטות״.

איך זה ישפיע על בעלי הדירות?

״פסק הדין צפוי להפחית משמעותית את גובה היטלי ההשבחה שבעלי דירות נדרשו לשלם בתכניות חדשות מכוח תמ״א 38״.

למה מדובר בפסק דין תקדימי?

״זו הפעם הראשונה שבית המשפט העליון מגדיר במפורש מה נכלל ב׳מצב הקודם׳ בעת חישוב היטל ההשבחה לפי תכניות שנגזרות מתמ״א 38. לאחר שנים של פסיקות סותרות - כעת יש כלל אחיד וברור שמחייב את כל הרשויות והשמאים״.

שמאי המקרקעין משה מנע: ״כאשר מתעלמים מתמ״א 38, השווי במצב הקודם יוצא נמוך - ולכן בעל הנכס משלם היטל גבוה מדי ולא כדין״