תל אביב, תלמדי: עשרות מגדלי משרדים בניו יורק יוסבו למגורים

העיר ניו יורק ידועה בגורדי השחקים המרשימים, מגדלי הזכוכית ומפלצות הפלדה שלה. עם זאת, כלפי פנים מתרחשת מהפכה שקטה. המשרדים המפוארים במנהטן, ששימשו פעם את החברות המובילות בעולם, עומדים כיום בחלקם ריקים, עזובים וחסרי חיים. המגמה של עבודה מרחוק מאז משבר הקורונה, לצד גל הפיטורים הגדול שהתרחש בהייטק בשנה האחרונה, הפחיתו משמעותית את הצורך במשרדים פיזיים, כשמנגד היצע דירות מגורים להשכרה בעיר הולך ומצטמק.

בעיצומם של שינויים חברתיים וכלכליים גלובליים אלו – ניו יורק, העיר שמעולם לא נרדמת, ממשיכה להוביל את החדשנות העולמית ומציעה פתרון לבעליהם של עשרות מגדלי משרדים שנותרו מבולבלים נוכח המצב. ראש עיריית ניו יורק, אריק אדמס, הודיע בשבועות האחרונים על הקלות בירוקרטיות ורגולטוריות משמעותיות, שנועדו לפשט עוד יותר את הכללים והתקנות בתחום הבנייה – במטרה להאיץ את ההמרה של מבני משרדים ריקים בניו יורק למבני מגורים.

התהליך אינו פשוט ודורש התאמות משמעותיות, אך התוצאות עשויות להיות מרשימות ביותר: למעלה מ-20 אלף יחידות דיור חדשות במרכז העיר, המציעות איכות חיים גבוהה, קרבה למרכזי התרבות והבידור של העיר, וגישה נוחה לתחבורה ציבורית. יתרה מכך, הסבת המשרדים למגורים מסייעת גם בשימור מבנים בעלי ערך היסטורי וארכיטקטוני. רבים ממבני המשרדים הישנים נבנו בעשורים הקודמים ויש להם ערך היסטורי רב. הסבתם למגורים מאפשרת לשמר את המורשת האדריכלית של העיר ולשלב אותה בחיי היום-יום המודרניים.

עד כה, הסבת המשרדים לדירות שינתה רובעים שלמים והחייתה אותם, לכדי שכונות מגורים שוקקות. ברובע הפיננסי במנהטן, מגדל משרדים עתיק מ-1907 וגורד שחקים בסגנון ארט דקו ששימש כמטה של “בנק אוף ניו יורק” הפכו למגדלים של דירות יוקרה. ההצלחה של הפרויקטים הללו הובילה לכך שהמודל מתרחב בשנים האחרונות לאזורים נוספים בתפוח הגדול, מאותם גורמים שהוזכרו למעלה.

המהלך של ראש העיר כבר ראה הצלחה מסוימת. מספר ימים מפרסום ההקלות פנו לעירייה בעליהם של 64 בנייני משרדים בניו יורק על מנת לבצע את ההסבה למגורים. זאת, בנוסף לארבעה בניינים שכבר החלו את התהליך לאחר שקיבלו היתרי שיפוץ, ועתידים להוסיף כ-2,100 דירות חדשות במנהטן.

נתונים עדכניים של המחלקה לתכנון ערים בניו יורק מציגים כי שיעור זמינות משרדים להשכרה במנהטן עמד על 18% ברבעון הראשון של שנת 2024 – בעוד בשוק השכירות למגורים עומד אותו מדד על 1.4% בלבד. עבור דירות של פחות מ-2,400 דולר לחודש, הזמינות אף יורדת מתחת ל-1%. בראיון לאתר חדשות מקומי (Gothamist), מנהל המחלקה לתכנון ערים בניו יורק, דן גארודניק, בירך על תוכנית ההסבה כניצחון משולש: סיוע למגזר הנדל”ן המניב שנאבק בירידה חדה בביקושים; החייאת אזורי תעסוקה מרכזיים והפיכתם לשכונות מגורים תוססות מסביב לשעון; והגדלת היצע המגורים בעיר באופן משמעותי, תוך מאבק במחירי הדיור הנוסקים.

כמובן שלצד חגיגת השיפוצים הגדולה בניו יורק – האתגרים עדיין קיימים: תוכנית ההסבה מבטיחה אמנם אלפי דירות חדשות, אך השאלה לגבי הסבירות הכלכלית לדיירים היא עדיין בעיה מרכזית. בבניין משרדים במנהטן שהוסב לאחרונה למגורים, דירות סטודיו רשומות במחיר גבוה של 3,695 דולר לחודש, עקב המיקום המבוקש. מגדל משרדים אחר ברובע הפיננסי, שהפך לאחרונה ל-571 יחידות יוקרה, דורש שכר דירה הנע סביב 5,000 דולר בחודש עבור חדר שינה אחד.

עם זאת, בשונה מארצנו הקטנטונת, בעיריית ניו יורק עובדים כדי לייצר פתרונות: הקלה משמעותית בארנונה, אשר הוצגה לאחרונה בתקציב המדינה, נועדה לפתות יזמים להקצות כ-25% מהיחידות לאנשים שמרוויחים בממוצע 80,000 דולר בשנה. בנוסף, שינויים רגולטוריים שעל הפרק יאפשרו הסבת משרדים בכל מקום שבו מותר פיתוח מגורים והורדת “גיל הזכאות” לשיפוץ בניינים מ-1961 ברחבי העיר ו-1977 בדאון טאון, ל-1990 באופן גורף. “הצעת שינוי ייעוד באזור המידטאון עשויה להביא לפיתוח שטחי משרדים עם רכיבי דיור בר השגה עבור הדירות החדשות”, הוסיף גארודניק, “אלה הזדמנויות שלא היו קיימות בלי ההקלות והשינויים שאנחנו מדברים עליהם”. לא רק עיריית ניו יורק פועלת כדי לקדם את הנושא: גם הנשיא לשעבר ביידן הבין בשנה האחרונה את מה שממשלת ישראל מסרבת להבין, והכריז על מהלך נרחב בהיקף 35 מיליארד דולר, לעידוד מדינות וערים להמיר יותר ויותר מבנים משרדיים ליחידות דיור.

כשהעירייה והממשלה מעודדות את זה בגדול, תהליך הסבת מגדלי המשרדים בניו יורק מתקדם במהירות מרשימה – עם צפי לסיום חלק מהפרויקטים והוספת כ-15 אלף יחידות דיור חדשות בעיר כבר בשנתיים-שלוש הקרובות.

היסטוריה של הסבה

תופתעו לגלות שהמגמה של הסבת משרדים לבנייני מגורים אינה חדשה. מדובר בתהליך של עשרות שנים שמתרחש בו זמנית בצורה עצמאית במקומות שונים בעולם, בהתאם לצרכים המקומיים ולתנאי השוק. בניו יורק תהליך ההסבה החל בצורה משמעותית בשנות ה-90 של המאה הקודמת. עם המעבר ההדרגתי של עסקים ממרכז העיר לאזורים אחרים (מכאן גם המונח "דאון-טאון") ותנאי השוק המשתנים, בנייני משרדים רבים נותרו ריקים, מה שיצר הזדמנות להסב אותם למגורים. הגורם ההיסטורי שדחף את החלת המודל בניו יורק באותה תקופה היה המשבר הכלכלי של שנות ה-70 וה-80, שיצר צורך דחוף למנף נכסים ריקים ולייצר הכנסות חדשות לעיר.

המגדל הראשון בניו יורק שהוסב ממשרדים למגורים היה בניין אטווטר (Atwater Building), הידוע גם בשם 99 John Street, שממוקם ברובע הפיננסי של מנהטן. הבניין, שנבנה במקור בשנת 1933, תוכנן על ידי אותם אדריכלים שתכננו את בניין האמפייר סטייט. תהליך ההסבה למגדל מגורים החל בשנות ה-90 של המאה הקודמת ונמשך בין שלוש לארבע שנים עד האכלוס. התכנון המחודש כלל שימור קפדני על האדריכלות והעיצוב המקורי של הבניין, עם התאמות מודרניות – הוספו מתקנים מודרניים כמו חדר כושר, מרפסות, גג ומרחבים משותפים לדיירים. בסופו של התהליך, מגדל המשרדים שאיים להפוך למגדל רפאים למשך תקופה מסוימת – השלים הסבה מוצלחת למגדל מגורים מבוקש ויוקרתי בלב הרובע הפיננסי של ניו יורק, קרוב לאתרי תיירות, מסעדות ותחבורה ציבורית.

הסבתו של 99 John Street ממגדל משרדים למגדל מגורים נחשבת לאחד הפרויקטים הראשונים והמוצלחים, שהכריזו על פתיחתה של מגמה רחבה יותר של הסבת מבני משרדים ריקים למגורים בניו יורק. היא גם שימשה כמודל להשראה עבור פרויקטים דומים ברחבי העיר, שהתמקדו בשימור מבנים היסטוריים תוך התאמה לצרכים עכשוויים. כמובן שהליך ההסבה של כל פרויקט יכול להיות שונה במקצת, בהתאם למצב ההתחלתי של המבנה, הדרישות הרגולטוריות והאתגרים הספציפיים שהוא מציב.

דוגמה מצוינת נוספת למגדל משרדים מפורסם בניו יורק שהוסב למגורים הוא – 70 Pine Street. הבניין, הממוקם בלב אזור הפיננסי של מנהטן, נבנה בשנת 1932 ושימש כמטה של חברת הביטוח AIG. עם גובה של 290 מטרים, הוא היה אחד מהבניינים הגבוהים בעיר בזמנו. לאחר המשבר הכלכלי של 2008 החל תהליך הסבה שהפך את הבניין למגדל מגורים יוקרתי. כיום, הוא מכיל דירות יוקרה, שירותי קונסיירז', מסעדות, חדר כושר וספא. הבניין שומר על מאפייני הארט דקו המקוריים שלו והפך לאחד מהבניינים המבוקשים במנהטן, עם דירות סטודיו, דירות עם חדר שינה אחד או שניים, ופנטהאוזים עם נוף פנורמי לעיר.

כמובן שלא הכל ורוד, ואם הכתבה הזו מתיימרת להציג מודל שנוכל ללמוד ממנו, נצטרך להציג גם את הפרויקטים להסבת מגדלי משרדים למגורים שלא הצליחו כפי שציפו.One Wall Street Court, הידוע גם בשם The Cocoa Exchange, הוא דוגמה לפרויקט כזה. הבניין, שנבנה בשנת 1904 ושימש במקור כמרכז למסחר בקקאו ולאחר מכן כמגדל משרדים, הוסב למגורים בתחילת שנות ה-2000. הפרויקט נתקל בקשיים משמעותיים, כולל אתגרים תפעוליים ומבניים הנובעים מתשתיות ישנות ותכנון פנימי לא אידיאלי. בנוסף, המיקום באזור הפיננסי של מנהטן לא היה אטרקטיבי במיוחד למגורים, בשל המרחק משירותים קהילתיים כמו חנויות מכולת ובתי ספר. בנוסף, השוק היה רווי בפרויקטים דומים, מה שהגביר את התחרות והקשה על מציאת דיירים. כתוצאה מכך, הבניין נאבק לשמור על תפוסה מלאה ושיעורי השכרה גבוהים, דבר שהשפיע על הרווחיות של הפרויקט. למרות שהיו דיירים שרכשו דירות בבניין, הוא לא הפך לכתובת מגורים מבוקשת כפי שציפו המפתחים.

ערים נוספות בעולם עוברות את השינוי

בלונדון, העיר המשלבת היסטוריה עשירה עם חדשנות מתקדמת, נרשמת מגמה דומה. אזור הקנרי-וורף ורובע הסיטי, שהיו בעבר מרכזי עסקים הומים, רואים כיום גל של הסבת משרדים לדירות יוקרה. הפרויקטים שנמצאים בעבודה בימים אלו עשויים להוסיף כ-10,000 יחידות דיור חדשות בתוך חמש שנים. בשל הקורונה, ממשלת בריטניה האריכה את ההיתר ליזמים להסב בנייני משרדים למגורים, ללא צורך לעמוד בתקנות התכנון והבנייה למגורים. מלבד תוספת המגורים המשמעותית, היתרונות כוללים שיפור ניצול הקרקע ושימור מבנים היסטוריים שהפכו למבני רפאים. עם זאת, לא הכל חיובי. מחקר בריטי שבחן הסבת משרדים למגורים מצא כי שטחי משרדים ומפעלים שהוסבו לבנייני מגורים קטנים וצפופים ללא פתחי אוורור וחלונות יצרו סביבת מגורים באיכות גרועה, המשפיעה על בריאות הדיירים, על מצב הרוח, על רווחתם ועל איכות חייהם של התושבים. החוקרים גם חוזים התפתחות של פשיעה, שכונות עוני ואלימות. בנוסף, הגרדיאן הבריטי דיווח בעבר על הסבת משרדים לדירות קטנות בגודל 16 מ”ר, ללא חלונות וללא תנאי מחיה מינימליים. בעצם, בניגוד לחוק לשכירות הוגנת שלנו שעבר בקושי רב בישראל.

גם בטוקיו נרשמים מאמצים דומים במרכז העיר. המטרה היא להוסיף כ-5,000 יחידות דיור חדשות באמצעות הסבת מבני משרדים ישנים. בירת יפן מתמודדת עם אתגרים ייחודיים, כמו התאמה לרעידות אדמה ועמידה בתקנים מחמירים במיוחד. אף על פי כן, כבר בימים אלו העיר יכולה להתגאות בהצלחה חלקית, כאשר מספר פרויקטים כבר הושלמו ואחרים נמצאים בשלבי ביצוע מתקדמים, עם תחזית לסיום חלק מהם כבר בשנה הבאה.

עיר גדולה נוספת שנמצאת בתהליך הסבת מגדלי משרדים למגורים נמצאת הרחק בסידני שבאוסטרליה. שם, השינוי מתמקד בעיקר באזורי העסקים המרכזיים. התכנון הוא להוסיף כ-7,000 יחידות דיור חדשות בעשור הקרוב. הפרויקט הגדול ביותר הוא הסבת מגדל משרדים היסטורי בן 30 קומות לדירות מודרניות. האתגרים כוללים התאמות תשתיתיות מורכבות ושמירה על חזות היסטורית, אך גם בה העירייה תומכת בפרויקטים באמצעות הקלות רגולטוריות ומענקים.

האם זה אפשרי גם בתל אביב?

תל אביב, הניו יורק של ישראל, מתמודדת גם היא עם מצוקת דיור הולכת וגוברת. נזכיר כי מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אנו שוב עדים לעלייה במחירי הדיור על אף המלחמה, זאת למרות שמחצית מאתרי הבנייה מושבתים וענף השיפוצים קורס. אגב, סיבה נוספת להכניס דווקא עכשיו גל חדש של עבודה בהסבת משרדים למגורים, עבודה קלאסית של ענף השיפוצים. העיר ללא הפסקה של ישראל, שמושכת אליה צעירים רבים שרוצים לחיות במרכז העניינים, זקוקה לפתרונות דיור יצירתיים ומהירים.

לפני שנצלול לשאלה האם המודל הניו-יורקי בכלל אפשרי במדינה איטית ומסורבלת בירוקרטית כמו ישראל – חשוב להפנים עד כמה הצורך משמעותי. מספר מחקרים עדכניים מוכיחים את הטענה הזו: מחקר שבוצע עבור משרד האוצר מצא כי יש אפשרות לבנות 120 אלף דירות בתוך ערי המרכז המבוקשות על שטחי המשרדים; מחקר שנעשה בקרב שוכרי משרדים, בהובלת ד”ר רינה דגני, יו”ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה, מעלה כי כ-80 אלף מ”ר שטחים במגדלים בתל אביב ורמת גן נותרו ריקים. אפילו פייסבוק ביקשה להשכיר את המשרדים שהיא נכנסה אליהם; בדיקה נוספת מעלה כי ברוב מגדלי המשרדים היוקרתיים בתל אביב יש אלפי מ”ר פנויים בימים אלו, בניגוד לשיעור תפוסה של 100% דווקא בזמן שיצא חוק הסבת המשרדים על ידי הממשלה הקודמת.

נזכיר – באוקטובר 2021, שיאה של הקורונה, ועדת הפנים של הכנסת אישרה ללא מתנגדים את אחד הפרקים החשובים ביותר בחוק ההסדרים – היתר להמרת עד 50% משטחי המשרדים המתוכננים בכל הארץ לדירות. היזמים כבר התחילו לתכנן הסבת משרדים לטובת מגורים. יותר ויותר יזמים ביקשו לבחון דרכים כיצד ניתן לשנות ייעוד באופן מלא או חלקי בפרויקטים שנמצאים באזורי תעסוקה, או אזורים שהוגדרו ככאלו המיועדים לעירוב שימושים. עם זאת, בישראל כמו בישראל, כמובן שכל זה התנפץ על שובר הגלים של הבירוקרטיה, כשלא נרשמה שום התקדמות עד היום.

גם באומת הסטארט-אפ רעיון הסבת מגדלי המשרדים למגורים אינו חדש. זה כבר מספר עשורים שהנושא מדובר בממשלה ומוזכר בגופי התקשורת, וכלום לא השתנה. בית אל-על ברחוב בן יהודה, לדוגמה, עומד על שטח של כ-8,000 מ”ר וממוקם במקום הכי יקר בתל אביב. הוא נמצא בסטטוס של שינוי ייעוד כבר מספר שנים, אולם בשלב זה כמו אז התוכניות תקועות. אם אכן ישנה את ייעודו, במקום משרדים הוא יכול לכלול 133 דירות ולופטים; לא רחוק משם ממוקם מגדל המגדלור, ברחוב בן יהודה פינת אלנבי, שתוכנן ב-1977, שמשמש כיום גם הוא למשרדים ומתפרש על פני שטח של לא פחות מ-25 אלף מ”ר. הסבתו למגדל מגורים תוביל להקמת 416 דירות ולופטים; בית הגיבור בטיילת תל-אביב, השוכן מול הדולפינריום שהפך מרכז קהילתי, מתפרש על פני שטח של 20 אלף מ”ר, וניתן יהיה לבנות בו 333 יחידות דיור. חשוב לציין כי בית הגיבור נמצא בסטטוס של שינוי ייעוד ל-60% חדרי מלון ו-40% דירות למגורים כבר 30 שנה (!!) אולם התוכניות תקועות; גם בית התעשייה הסמוך מתפרש על פני שטח של 20 אלף מ”ר, ובו ניתן לבנות 333 דירות ולופטים; אפשר להמשיך ככה בלי סוף.

תופעה שמתרחשת לאחרונה ומדגישה עוד יותר את הצורך: בעלי חנויות בדרום תל אביב משכירים את החנות שלהם כדירות – לרוב באופן לא חוקי. מדובר לרוב בצעירים או עובדים זרים שמחפשים דירות קטנות במחיר סביר, ומוצאים פתרון נוח. בעלי החנויות שלא מצליחים להשכיר לעסקים ומשלמים בינתיים ארנונה גבוהה נהנים מפתרון זמני מצוין עבורם. העירייה לעיתים קונסת ואף מעמידה למשפט פלילי. “סגרו מלא חנויות שהיו בדרום תל אביב”, אומר אבירם בלזר, בעל חנויות ובניינים באזור, “העיריה דרשה להרוס אותן והן עומדות סתם ללא שימוש מוזנחות, מרוסקות וללא שימוש כמצבות שמהוות מפגע סביבתי. בכל מקום שאין היצע מעלים עוד יותר את מחירי השכירויות ומדירים צעירים ואוכלוסיות שזקוקות לפתרונות זולים קטנים ודלי הוצאות. זו המדיניות של העירייה לנקות את הדרום של העיר מהאוכלוסיה חלשה”. השאלה שמיד עולה: מדוע לא לאפשר זאת בתנאים מסוימים עקב מצוקת הדיור? לופטים בעולם מוקמים נזכיר דווקא במבני מסחר ותעשייה, ומאות חנויות בארץ עומדות ריקות כיום בשל המצב הכלכלי.

הבנו שצריך, אבל למה זה לא קורה?

ועכשיו נעבור לשאלת האפשר: העיר תל אביב מציעה אמנם פרופיל עירוני שונה מזה של ניו יורק, אך גם היא מתמודדת עם מצוקה הולכת וגוברת בדיור, וגם לה יש לא מעט מגדלים ומבני משרדים שכדאי לשקול להסב את חלקם למגורים ממגוון סיבות כלכליות וחברתיות.

בדומה למודל הניו יורקי, גם התאמת מבני המשרדים בתל אביב למגורים דורשת שינויים משמעותיים. זה כולל חידוש תשתיות, תכנון מחדש של חללים פנימיים, וכן שיפוצים חיצוניים מסיביים במבנים מסוימים.

עם זאת, בשונה מהתפוח האמריקאי הגדול – תל אביב מתמודדת עם אתגרים ייחודיים רק לה, והבולט שבהם הוא העובדה שישראל היא מדינה בלתי נסבלת בכל הקשור לרגולציה, בירוקרטיה וקידום תכניות. על כן, כל עוד לא יהיה מנגנון מיוחד לשיתוף פעולה מצד רשויות התכנון – אין בכלל מה לדבר על הסבת מגדלים, שכן אתגרים תכנוניים ובירוקרטיים יעכבו את הביצוע שנים רבות ויוסיפו על העלויות הגבוהות הכרוכות בהסבת המבנים עד למצב של חוסר כדאיות כלכלית ליזמים. בנוסף, בהשוואה לניו יורק, תל אביב נמצאת תחת רגולציה מחמירה יותר כשזה נוגע לשימור מבנים היסטוריים ולהגבלות בנייה באזורים מסוימים של העיר.

אתגר נוסף הייחודי רק לישראל: התנגדותם של ראשי הרשויות, שבלעדיהם התוכנית לא תמומש. הסיבה ברורה: מחיר הארנונה למסחר ומשרדים גבוה בהרבה מזו למגורים. העיריות מרוויחות הרבה יותר ממבני מסחר ומשרדים, ואיש לא יכסה להן את ההפסדים הללו. מאז ומתמיד ענף התעסוקה היה ויהיה עולם ומלואו, הפועל בנפרד ובהלימה מוחלטת לשוק המגורים. ראשי עיר תמיד יעדיפו את הנדל”ן המניב בגלל הכנסותיו לקופת העירייה. הארנונה המסחרית היא הכלי המרכזי והרווחי ביותר לחוסן הכלכלי של עיריות, וככל שיש יותר שטחי מסחר – כך נשארים יותר כספים לפעילויות ושירותים לתושבי העיר.

יש להזכיר כי על פי נתוני מינהל התכנון, יש בישראל עודף זכויות בנייה למשרדים ותעסוקה שלא מתממשות בהיקף של כ-260 מיליון מ”ר. זהו עודף בלתי נתפס, אשר לא ימומש בישראל לעולם ככל הנראה, ולעומת זאת בעל פוטנציאל לבניית כמעט כל יחידות הדיור הנחוצות לישראל לשנים הקרובות. 

איתן לוי, בעלי חברת יזמות הנדל”ן אילה אגם, היה אולי היחידי בזמן הקורונה שנשאל על התוכנית להסבת משרדים, וקלע בול: “ההיתכנות של הסבת משרדים למגורים להצליח ולשנות את המצב בשטח שואפת לאפס, כיוון שראשי הערים, שבידיהם הסמכות להעניק היתרים, לא ייתנו לכך לצאת לפועל. הממשלה חיפשה תמיד את הפתרון הקל במקום להתמודד באופן אמיתי עם המחסור בהיצע, ודורשת מאחרים לפעול, אך לא לוקחת אחריות על עצמה ולא מציבה יעדים להקלות בירוקרטיות שמעכבות בנייה מסיבית. ראשי הרשויות מבינים היטב כי ישנה בעיית משילות לאורך העשור האחרון, וכי עד שהממשלה החדשה לא תוכיח לאורך תקופה משמעותית כי ביכולתה לקדם מהלכים שכאלו, הרי שאין משמעות להחלטה שיכולה להשתנות שוב מחר”.

עוד, אמר לוי לפני כשלוש שנים: “ובעיקר, מה שחסר פה זה הנחיה איך לבצע את ההחלטה, הרי יזם שיגיע לרשות מקומית לבקש שינוי ייעוד ממשרדים למגורים, וישקיע משאבים רבים בתכנון וקידום המהלך, יגלה שהבירוקרטיה השוחקת לא מאפשרת לו להתקדם. מספיק להסתכל על בקשות לאישורי תכניות פשוטות יותר, היכן שכבר יש תב”ע מאושרת, כדי להבין את הסרבול”. במילים אחרות, לדבריו: רק במקרה שיש רשות מקומית שתחליט שיש פרויקט ספציפי שמשתלם לה להסב למגורים – התהליך יקודם. אחרת, זו תכנית שתישאר על הנייר.

ועדיין, לצד כל האתגרים: למישהו יש עוד ספק שעכשיו זה הזמן לצאת לדרך עם מודל ניו יורקי, המקדם הסבה מואצת של בנייני משרדים למגורים? ממילא יש עודף במשרדים, חוסר בדירות, ואינספור מפונים שמחפשים מקום לגור בו.

טראמפ יפתור את משבר הדיור בארצות הברית?

אם יש דבר אחד שדונלד טראמפ וקמלה האריס הסכימו עליו במהלך הקמפיין האגרסיבי לבחירות האחרונות – הוא הצורך הדחוף לטפל במשבר הדיור בארצות הברית. אולי זו הייתה הבטחת בחירות ותו לא, אבל בטוח נוכל ללמוד מזה משהו על המשבר שלנו, אז מה אכפת לנו.

עלות הדיור בארצות הברית נמצאת ברמה בלתי נסבלת. הם לא טועים; נתונים מעודכנים מראים כי מחירי הדירות טיפסו בכ-50% בחמש השנים האחרונות, וההוצאות על דיור הפכו לנטל מרכזי על כלכלת המשפחות האמריקאיות, בשונה ממה שהיה בעבר.

למען האמת, משבר הדיור בארצות הברית די מזכיר את זה שבישראל: עלייה תלולה במחירי הדירות אשר מגיעה על רקע מחסור בהיצע, לצד זינוק נוסף בשכר הדירה החודשי בזמן יחסית קצר – הובילו למצוקת דיור מתמשכת ולתחושת חוסר אונים אצל רבים בציבור האמריקאי, ובעיקר בקרב הזוגות הצעירים שנתקעים בין הפטיש לסדן.

כמו כן, גם בארה”ב כמו בישראל, משפחות רבות מתקשות למצוא דירה במחיר סביר ופונות לממשלה לסיוע. ואולם, לכל מדינה יש את הדינמיקות הייחודיות לה: בעוד שבארצות הברית הסיבות המרכזיות למשבר הן בעיות ברגולציה פדרלית ומקומית, הרי שבישראל מתמודדים גם עם הגבלות ומחסור בעתודות קרקע זמינות לבנייה, וגם עם שוק נדל”ן מרוכז ותהליכי בירוקרטיה מורכבים.

אז איך טראמפ מתכוון לפתור את משבר הדיור?

הגישה של המועמד הרפובליקני מתמקדת בהסרת חסמים וצמצום רגולציה, במקום להסתמך על מענקים, הקלות מס והגבלות על תאגידים, כפי שהציעה האריס הדמוקרטית. טראמפ גם מתייחס להשפעת ההגירה על שוק הדיור וטוען כי הגירה בלתי חוקית תורמת לעליית המחירים. הוא התחייב להוזיל את הדיור במספר דרכים מרכזיות:

• הקלה ברגולציה והרחבת קרקעות פדרליות לבנייה: הנשיא החדש קורא לפתוח שטחי קרקע פדרליים לבנייה, בדומה לניסיונות בישראל לפתח שטחים בבעלות המדינה לבנייה מואצת. פתיחת קרקעות לבנייה עשויה להגדיל את היצע הדירות ולתרום להורדת מחירים.
• הקלה במשכנתאות: טראמפ מציין שהוא מתכנן לפעול להפחתת שיעורי המשכנתאות כדי לאפשר רכישת דירות במחיר סביר יותר. יש לזכור כי בדומה לישראל נשיא ארה”ב אינו יכול לשלוט ישירות בשיעורי הריבית, אלא רק להשפיע באופן עקיף.

• הגבלות על ההגירה: טראמפ טוען כי מהגרים בלתי חוקיים הם גורם משמעותי להעלאת מחירי הדיור, בעיקר באזורים שבהם יש ריכוז מהגרים גבוה, בשל הגברת הביקוש לדיור, ומצהיר כי הוא מתכוון לטפל בכך ביד רמה.

המודל הניו יורקי: 5 דוגמאות לפרויקטים מובילים של הסבת מגדלי משרדים למגורים בניו יורק

01

One Wall Street

תחילת הסבה: 2020 
סיום משוער: 2025

אחד מהבניינים האייקוניים ביותר במנהטן, שנבנה במקור כבניין משרדים, עובר הסבה למגדל מגורים יוקרתי. הפרויקט כולל שיפוץ מקיף של פנים וחוץ המבנה, והוספת שירותים מודרניים לדיירים. מאפיינים מיוחדים: תקרות גבוהות, עיצוב פנימי יוקרתי, מתקנים כמו בריכה, אולם כושר, וספא. יציע כ-566 דירות מגורים.

02

*25 Water Street

תחילת הסבה: 2021 
סיום משוער: 2026

בניין שהיה שייך בעבר ל-Citigroup משופץ ומוסב למגורים. הפרויקט מתמקד ביצירת יחידות מגורים מודרניות עם נופים מרהיבים של נהר ההדסון ופסל החירות. מאפיינים מיוחדים: מרפסת גג, אולם כושר, מרכז מסחרי בקומת הקרקע, קירבה לתחבורה ציבורית. יציע כ-1,300 דירות מגורים.

*לשעבר 4 New York Plaza.

03

85 Broad Street

תחילת הסבה: 2022
סיום משוער: 2027

בניין זה, שהיה בעבר מטה של חברת Goldman Sachs, עובר הסבה למגדל מגורים. הפרויקט כולל שימור של הארכיטקטורה הייחודית של המבנה ושיפוץ פנים מרחיק לכת. מאפיינים מיוחדים: מתקני כושר, ספא, שטחים ציבוריים מעוצבים, ושירותי קונסיירז'. יציע כ-500 דירות מגורים.

04

23 Wall Street

תחילת הסבה: 2023 
סיום משוער: 2028

מבנה היסטורי שהיה בעבר מטה של חברת J.P. Morgan & Co, עובר תהליך הסבה למגורים. הפרויקט כולל תיקון ושימור של הפרטים ההיסטוריים של המבנה, לצד הוספת מתקנים מודרניים. מאפיינים מיוחדים: דירות יוקרה בעיצוב מודרני שמשמרות את האופי ההיסטורי של המבנה, מתקנים כמו אולם כושר, בריכה מקורה, וחדרי ישיבות. יציע כ-400 דירות מגורים.

05

70 Broad Street

תחילת הסבה: 2022 |
סיום משוער: 2026

מגדל משרדים זה, שנבנה במקור בשנות ה-30 של המאה ה-20, עובר הסבה לדירות מגורים יוקרתיות. השיפוץ מתמקד בשימור חזיתות המבנה והוספת מתקנים חדשים. מאפיינים מיוחדים: נופים פנורמיים של קו הרקיע של מנהטן, מתקנים כמו אולם כושר, מרפסת גג, ושירותי קונסיירז'. יציע כ-350 דירות מגורים.