חוזרות למרכז הבמה: האם זהו תור הזהב של קבוצות הרכישה?

קבוצות הרכישה פותחות דף חדש: כבר יותר מעשור שקבוצות הרכישה נחשבות כשם נרדף לסיכון בעולם הנדל"ן הישראלי, לאחר מספר נפילות מתוקשרות. "הרוכשים, בעיקרם אנשים תמימים שהשקיעו את עיקר הונם, עתידם וחלומותיהם בעסקה לרכישת דירת מגורים, מוצאים את עצמם כעת בפני שוקת שבורה, אל מול חברה חדלת פירעון, שפעלה כחברה יזמית בתחפושת מלאכותית של מארגנת קבוצות רכישה", נכתב בדוח שהוגש לבית המשפט על קריסתה של רום כנרת, ובו הנאמנים מצביעים על חשש מהותי לכספם ודירותיהם של מאות רוכשים ששילמו לחברה מאות מיליוני שקלים; כמה שנים קודם לכן, ענבל אור, מי שנחשבה כ"מלכת קבוצות הרכישה", מכרה על הנייר עשרות דירות מעל הכמות שהייתה יכולה באמת למכור. בשני המקרים, אנשים רבים נותרו חסרי אונים, ללא כסף וללא בית.

אולם, בהשקעות כמו בהשקעות, בכל מקום שיש בו סיכון גדול מסתתר גם פוטנציאל גדול לא פחות. על כן, נראה כי דווקא עליית הריבית בשנתיים האחרונות הביאה להתעוררות מחודשת של קבוצות הרכישה, שכבר נדמה היה כאילו פג תוקפן. החזרה הלא צפויה העלתה גם את השאלה – האם לאחר שלמדנו מטעויות העבר, בתוספת חקיקה שתעניק ביטחון לרוכשים והסדרה לחברות הפעילות בשוק הזה – קבוצות הרכישה חוזרות להוות את ההזדמנות הטובה ביותר לרכישת דירת מגורים במחיר מוזל?

סביב השאלה החשובה הזו, התנהל בשבועות האחרונים אירוע יוצא דופן בבית ציוני אמריקה בתל אביב, ביוזמת מועדון המנכ"לים של נדל"ן מדיה ובשיתוף בנק לאומי למשכנתאות, תחת הכותרת – "קבוצות הרכישה לאן?". האירוע, שהתקיים בהנחיית פרשן ועורך הנדל"ן עופר פטרסבורג, אירח על במה אחת נציגי משרדי ממשלה ורגולטורים, יזמים מובילים הפעילים בשוק, עורכי דין מומחים בתחום, כלכלנים ומנהלים מטעם לאומי למשכנתאות.

"שוק הדיור נמצא שוב בנקודת רתיחה"

לאחר קבלת פנים ומינגלינג, החלק המקצועי של האירוע נפתח על ידי רו"ח אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, שהציג תמונת מצב מרתקת לשוק הנדל"ן והמשכנתאות בישראל. יוניסי ריתק את הקהל כשהכריז "שוק הדיור נמצא שוב בנקודת רתיחה".

לדבריו, "מחירי הדיור לא מפסיקים לעלות מאז 2007. היה ניסיון לעצור אותם עם תכנית מחיר למשתכן, אך בשנת 2022, לאחר התאוששות המשק מהקורונה, המחירים זינקו כזכור ב-20%. הסיבה לכך היא היעדר תכנית אסטרטגית מקיפה ומתואמת, והאמונה של הציבור שהמחירים ימשיכו לעלות – שילוב שיצר 'אפקט עדר' והוביל לעלייה דרמטית במחירי הדיור. העלייה הרציפה בריבית שהחלה במחצית שנת 2022 הביאה אמנם להאטה מסוימת בביקוש, אך גם בהתחלות הבנייה," הסביר יוניסי, "וכך יצא שהפער בין ההיצע הנמוך לביקוש הגבוה, שנותר כלוא, המשיך לגדול. מאז תחילת השנת 2024, למרות המלחמה או אולי בעקבותיה, הרוכשים החליטו לרדת מהגדר ולחזור לרכוש דירות. אנחנו רואים את זה בנתוני שמפרסם בנק ישראל על לקיחת משכנתאות חדשות, כאשר גם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מאששים זאת".

יוניסי המשיך: "סביבת הריבית הגבוהה הביאו יזמים להציע מבצעי סבסוד כדי להחזיר את הרוכשים, וזה עשה את העבודה. מאותה סיבה, בשנה וחצי האחרונות הורידו המשקיעים 70% מהפעילות בשוק, מה שאפשר לו להתאוורר. עם זאת, כשהמשקיעים יחזרו לשוק הנדל"ן, והם כבר מתחילים לחזור בימים אלו, נחזור לראות עליות. במקביל, כבר היום אנחנו רואים תושבי חוץ שחוזרים לארץ בכמויות גדולות, קהילות שלמות קונות בניינים ואזורים שלמים. הבקשות למשכנתאות עולות באופן משמעותי בהתאם. הזוגות הצעירים שרוכשים דירה לראשונה הם אלו שסופגים את עליית המחירים, הריביות והפריים. אנו מחפשים דרך לעזור להם".

בנוגע לנושא הכנס, הוסיף יוניסי: "שוק קבוצות הרכישה הגיע לשיאו לפני מספר שנים, אך בשנה האחרונה חלה התעוררות מחודשת ומשמעותית, עקב מספר גורמים הקשורים לריבית הגבוהה ומחירי הקרקעות. אנשים רוצים לחסוך כמה שרק ניתן, ולהגיע למחירים סבירים ואפשריים. אנחנו מאמינים שאפשר לעשות את זה בצורה נכונה ולממש את הפוטנציאל הגדול שטמון בשוק הזה. מסיבה זו, הקמנו את ענף קבוצות רכישה בבנק לאומי, במטרה ללוות פרויקטים של קבוצות רכישה, מארגנים ורוכשים, בצורה מקצועית ויעילה".

רו"ח אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי: "שוק קבוצות הרכישה הגיע לשיאו לפני מספר שנים, אך בשנה האחרונה חלה התעוררות מחודשת ומשמעותית"

"בשביל נקודות קיצון לא צריך לייצר חקיקה קיצונית"

במסגרת החלק הבא של האירוע, "אחד על אחד", נפגשו על הבמה מנחה הכנס עופר פטרסבורג ומנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, לשיחה מרתקת פנים מול פנים. מורגנשטרן פרגן ואמר בתחילת דבריו כי "הכנסים האלו מהווים הזדמנות לשמוע את הניואנסים הקטנים שלא נשמעים במקומות אחרים וזה חשוב, אני מודה על כך".

בנוגע לנושא האירוע, אמר מורגנשטרן:  "קבוצות הרכישה נוצרו מתוך צורך למצוא מנגנון לרכישת דירה במחיר נמוך יותר, ובשל היכולת לגייס הון עקב עליית הריבית. אנחנו במשרד הבינוי והשיכון תומכים בקבוצות הרכישה, ומנסים לייצר חקיקה מתקדמת ונכונה שתשמור על כלל הצדדים, אך לא תחנוק את השוק החופשי. המוטו שלי הוא שבשביל נקודות קיצון לא צריך לייצר חקיקה קיצונית. בנוסף, צריך לזכור שהרוכשים הם בעצם יזמים, ועליהם להבין את זה לפני שהם נכנסים לעסקה".

בנוגע לפתרון משבר הדיור, הוסיף מורגנשטרן: "אני רוצה להגיד משהו שהוא אמנם פחות פופולרי, אך אני מרגיש כי זה המקום הנכון לומר אותו: אם נשאל את משרד האוצר או את בנק ישראל האם על שולחן העבודה שלהם קיימת מטרה של הורדת אחוז מסוים במחירי הדיור, או הפחתה של מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה בשנים הקרובות, התשובה ככל הנראה תהיה שלילית. בתחום הזה פועלים גורמים רבים ומגוונים, אך נשאלת השאלה האם כולנו מכוונים לאותה מטרה. אני חושב שזו שורש הבעיה. הנתונים טובים, המספרים עולים והשיווקים מתבצעים, תמיד אפשר לעשות יותר ולהיות טובים יותר, אבל אני חושב שהבעיה טמונה בכך שמדינת ישראל לא מתכננת אסטרטגיה לעשורים קדימה. לדוגמה, אם היינו מתמקדים בתכניות תחבורה במקום ביישום מטרות מחאת הדיור של 2011, שהולידה את מחיר למשתכן, כנראה שהיינו מחברים את הארץ לערים כמו עפולה ודימונה, ופותרים את משבר הדיור בצורה טובה יותר".

בתחום הזמן שניתן לשאלות מהקהל, אחד היזמים שנכח בכנס הוסיף: "ארגנתי הרבה קבוצות רכישה, לא רק בגלל המחיר אלא גם בגלל הצורך בקהילתיות. אנשים רוצים להיות עם אנשים מאותה הקהילה שלהם. לדעתי, זהו הבסיס של פרויקטים מהסוג הזה. יש לתת לזה מקום לא רק מהמקום הכלכלי".

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן: "אנו תומכים בקבוצות הרכישה, ומנסים לייצר חקיקה מתקדמת ונכונה שתשמור על כלל הצדדים"

פאנל ראשון: קבוצות רכישה – חוק וסדר
הפאנל הראשון של הכנס עסק בשאלות של חקיקה ורגולציה ואירח על הבמה את עו״ד יוסי מוסרי, בעלי חברת מולטילנד; עמית גריידי, רשם הקבלנים וממונה חוק מכר; נחשון קיויתי, יו"ר חברת ב.ס.ר ויהודה מורגנשטרן שנשאר על הבמה.

המנחה האורח של הפאנל היה עו"ד גיא פרבמן, שותף ומייסד משרד עורכי דין פרבמן, רשף ושות'. בדברי הפתיחה של הפאנל אמר עו"ד פרבמן כי "אנחנו כאן כדי לדון בסיכויים ובסיכונים של קבוצות רכישה, ולבחון כיצד ניתן לנסח את הכללים בצורה שתגן על רוכשי הדירות ולא תפגע בסיכויים לדירה במחיר מוזל. המטרה היא לגבש קווים מנחים שיקבעו את הכללים, דרך רגולציה וצעדים שונים אשר נועדו ליצור שוק בריא. את הכללים הללו יש לעגן בחקיקה, כדי להבטיח את יישומם הראוי. אני סבור כי יש צורך במומחים בעלי ניסיון על מנת לבצע זאת בצורה הטובה ביותר".

עו"ד גיא פרבמן, מומחה נדל"ן: "יש לבחון כיצד ניתן לנסח את הכללים בצורה שתגן על רוכשי הדירות ולא תפגע בסיכויים לדירה במחיר מוזל"

עמית גריידי, רשם הקבלנים והממונה על חוק המכר, המשיך את דבריו של פרבמן: "כשאני נכנס לעולמות של קבוצות רכישה, אני עושה זאת מתוך מטרה להגן על רוכשי הדירות. אני רואה כאן רוכשי דירות ולא מארגני קבוצות רכישה או יזמי נדל"ן. חשוב להבהיר שאין לנו בעיה עם קבוצות רכישה כאשר השיטה מתבצעת בצורה נכונה. לגבי הקווים המנחים, נכון שבשלב זה אין חקיקה בנושא, אבל יש הנחיות ברורות שהוצאנו ונועדו לעזור לאנשים שנכנסים לקבוצות רכישה. אני חושב שהחקיקה חשובה וצריכה להתמקד במארגנים, כי הם הבעיה המרכזית שאנו מזהים בנושא קבוצות הרכישה. מי שנכנס לקבוצת רכישה עשוי לחסוך במחיר הדירה, אבל כמו בכל דבר יש גם סיכון להפסיד כסף. אנו רוצים לשמור על איזון בין הסיכוי לסיכון, כי זה דבר בריא, ולמנוע מצב שבו מארגנים לא ישרים לוקחים את הסיכוי ומשאירים לרוכשים רק את הסיכון".

עמית גריידי, רשם הקבלנים והממונה על חוק המכר: "אנו רוצים למנוע מצב שבו מארגנים לא ישרים לוקחים את הסיכוי ומשאירים לרוכשים רק את הסיכון"

המיקרופון עבר לנחשון קיויתי, יו"ר חברת ב.ס.ר, שאמר כי "הרגולציה צריכה להיות ממוקדת במארגנים ולא בשיטה עצמה, שהיא נכונה ומצוינת. אני אומר זאת מניסיון של יותר מ-35 שנה בתחום. בעיית הבעיות היא המארגנים. הרגולציה צריכה לקבוע מי יכול לארגן ומי לא. לא כולם מוכשרים לכך, אתה חייב להיות איש מקצוע ולהבין בתחום. נתקלתי ברופא שהחליט להיות מארגן קבוצות רכישה, הוא כמובן נכשל וחברי הקבוצה באו אלי כדי לבקש סיוע, וזו לא הדוגמה היחידה לצערי. לארגן קבוצת רכישה זה לא פשוט לקום בוקר אחד, להחליט לארגן חברים ולקנות ביחד קרקע, זה מקצוע לכל דבר ועניין".

נחשון קיויתי, יו"ר ב.ס.ר: "בעיית הבעיות היא המארגנים. הרגולציה צריכה לקבוע מי יכול לארגן ומי לא. לא כולם מוכשרים לכך"

עו"ד יוסי מוסרי, בעלי חברת מולטילנד, הסכים עם קיויתי בנוגע לצורך בסינון המארגנים, אך לדבריו: "זה לא צריך להיות באמצעות רגולציה, שלדעתי היא דבר רע. רגולציה לוקחת זמן ועד שהחוקים יוצאים הם כבר לא רלוונטיים, לעיתים היא גם פוסלת גורמים כשרים בגלל מקרים בודדים. לטעמי, השוק החופשי צריך לברור את המארגנים, וחברי קבוצת הרכישה צריכים לערוך מחקר יסודי בטרם הם נכנסים אליה. זה לא 2015 עם מינימום מידע – כיום יש הרבה מידע זמין באינטרנט ובכל מקום.

"זו השעה היפה של קבוצות הרכישה ושל היוזמים הפרטיים, כי היא מחליפה את הצורך של היזם לקנות קרקע בריבית גבוהה ומינוף גבוה. זו גם הסיבה שיש גורמים שינצלו זאת לטובתם האישית. אני טוען בתוקף שהקווים המנחים צריכים להיקבע מראש במסגרת הסכם בין חברי הקבוצה. בסופו של דבר, אדם ששוקל להיכנס לקבוצת רכישה צריך להכיר בסיכון ובזה שכסף קל עלול גם להיות כסף יקר מאוד", סיכם מוסרי את הפאנל.

עו"ד יוסי מוסרי, בעלי מולטילנד: "השוק החופשי צריך לברור את המארגנים, וחברי קבוצת הרכישה צריכים לערוך מחקר יסודי בטרם הם נכנסים אליה"

פאנל שני: מגינים על הרוכשים

הפאנל השני של הכנס התמקד בצד של הרוכשים, חברי קבוצות הרכישה, ואירח על הבמה את נועה סרברו, ראש אשכול נדל״ן משרד המשפטים; עו״ד צח צמח, מנהל ענף קבוצות רכישה לאומי משכנתאות; ג׳קי סוויסה, מבעלי חברת אילה אגם ואילן שוורצזונגן, מנכ"ל חברת סופרין.

המנחה האורח של הפאנל היה עו״ד ירון טיקוצקי, מומחה לנדל"ן, התחדשות עירונית וקבוצות רכישה. את הפאנל פתח עו"ד טיקוצקי בשאלה שהפנה לכל אחד מהמשתתפים: "יש אמירה באנגלית שאומרת 'אם זה לא מקולקל, אל תתקן את זה'. הכותרת של הפאנל הזה היא מגינים על הרוכשים. השאלה שלי היא: האם באמת יש כאן איום שצריך להגן מפניו?".

נועה סרברו, ראש אשכול נדל״ן משרד המשפטים, הייתה הראשונה להשיב על השאלה: "אני מתחברת לאמירות שנאמרו כאן קודם, שרגולציה היא לא תמיד הפתרון הטוב ביותר, ואנחנו בטח שלא ממהרים להטיל רגולציה על שוק הדיור שיש בו גם כך מספיק חסמים המונעים ממנו להתרומם. קבוצות רכישה העלו בעבר קשיים משפטיים וחברתיים, וזה הוביל להקמת צוות רב-משרדי בשיתוף עם הרשות להגנת הצרכן, הבנקים, הקבלנים וגורמים רלוונטיים נוספים. זה קרה לפני מספר שנים, חקיקה כבר הונחה על שולחן הכנסת כבר בממשלה הקודמת, ובימים אלו אנחנו בוחנים אותה מחדש ובודקים אם צריך לעדכן משהו. בכל מה שאנחנו עושים, אנחנו משתדלים להיות בקשר קרוב עם השוק כדי שהחקיקה לא תהיה אות מתה או חלילה תקשה על השוק. הרעיון היה שכן יש מקום להתערבות, אבל שיש גם יתרון וערך בפעילות של שוק חופשי. המטרה היא ליצור הסדר חקיקה מאוזן שיאפשר המשך פעילות ראויה בתחום הזה ויגן על ציבור הרוכשים".

סרברו המשיכה: "עד כה, המסקנה העיקרית שלנו היא שחובת הגילוי היא הכרחית. פערי המידע הם בעיה חמורה – אנשים לא מבינים לאיזו עסקה הם נכנסים, מתי וכמה הם צריכים לשלם בסוף הפרויקט. גם מבחינת תחומי סיכונים ואחריות, אין גורם שמתחייב על המועד והמחיר הסופי. עלה בצורה ברורה שיש צורך לחדש ולחזק את חובות הגילוי, כדי שהכל יהיה שקוף. לא נמהר להתערב, אבל ברגע שיש אינטרסים ברורים מהצד של המארגן, יש פגיעה ביעילות ואין כאן באמת שוק חופשי וכלכלה תחרותית. המתקשרים נמצאים בסיכונים בלתי סבירים והרווח שמשווקים להם לעתים לא מוערך נכון. בסופו של דבר, מדובר כאן על עסקה לרכישת דירה, הוצאה כספית אדירה כיום, שיכולה להשפיע על המשך חייהם של אנשים רבים. יצירת הוודאות באה לטובת הרוכשים, אבל בסופו של דבר תורמת לשני הצדדים ומסייעת לפעילות בשוק, גם את זה צריך לזכור".

נועה סרברו, ראש אשכול נדל״ן משרד המשפטים: "חקיקה כבר הונחה על שולחן הכנסת כבר בממשלה הקודמת, ובימים אלו אנחנו בוחנים אותה מחדש"

עו״ד צח צמח, מנהל ענף קבוצות רכישה בלאומי משכנתאות, הסביר על הפעילות של הבנק בהגנה על הרוכשים: "רגולציה זה יפה וכולנו רוצים שהשוק הזה יהיה מסודר. ועדיין, בנק לאומי לא מחכה לחקיקה. יצרנו מתודולוגיה לארגון קבוצות רכישה שישמרו הן על המארגנים והן על הרוכשים. בתור בנק מלווה ולא רק בנק מממן, אנחנו מסייעים לבחור את הפרויקטים הטובים והבטוחים ביותר. גם אנחנו לא רוצים להיכנס לאירוע מימוש או להתמודד עם נפילות קבלנים. זה משמעותי עבור מארגנים ורוכשים שיש מאחוריהם גוף עם ניסיון שיודע להסתכל על האירוע ולהבין איך להביא את הפרויקט לסיומו הטוב ביותר.

עו״ד צמח הוסיף: "לטעמי, רגולטור לא צריך להיכנס לעניינים של תקציב הפרויקט. בסופו של דבר, העניין הוא המארגן: ככל שאתה מביא מארגן עם ניסיון ומעטפת מקצועית, רמת הסיכון פוחתת משמעותית. התחרות עם היזמים היא תחרות מטורפת, ולמארגני קבוצת רכישה קשה היום לבוא ולשווק את היחידות בתנאים כאלה. הבנקים היום יודעים לבוא ולתת מענה לדבר הזה, בהתאם לבחינת המצב וניהול הסיכונים. לבנקים יש כלים לבחון כל פרויקט לגופו. זה מתחיל במארגן קבוצת הרכישה, כשגם לטעמנו מדובר במקצוע לכל דבר ועניין".

עו״ד צח צמח, מנהל ענף קבוצות רכישה בלאומי משכנתאות: "הבנקים היום יודעים לבוא ולתת מענה לדבר הזה, בהתאם לבחינת המצב וניהול הסיכונים"

ג׳קי סוויסה, מבעלי חברת אילה אגם, המשיך: "קבוצות רכישה היא מוצר שמאפשר להציע מחירים טובים. יש לה כמובן הרבה יתרונות וגם חסרונות רבים. תמיד יש פראיירים ונוכלים, ותמיד הם מתקשרים ביחד. בואו נזכור מה היה – עד 2010 שילמנו מס רכישה רק על הקרקע, הייתה ודאות בנוגע ליציאה למכרזים, היום מכרז שיוצא נדחה 10 פעמים. איך אפשר לארגן קבוצת רכישה שאין אפילו תאריך סופי? באופן אוטומטי אנחנו, המארגנים, הופכים להיות חצי נוכלים בעיני רבים שלא מבינים עם מה אנחנו מתמודדים".

"למה הבנקים מפחדים מקבוצות רכישה? תנו לנו תנאים טובים כמו 20-80, תנו לנו לעבוד, אנחנו יכולים לעשות את הדבר הזה. לסיום, פנייה למדינה: תחזירו משקיעים הביתה דרך הפחתת מס רכישה. משרד השיכון – תנו לנו אמיתות למכרזים. לא משנה איזה חוקים נעשה, תמיד יהיו נוכלים ותמיד יהיו פראיירים. מארגני קבוצות הרכישה הטובים שנמצאים פה ויושבים פה יהוו נר לרגלי כולם; המטרה של הרגולציה צריכה להיות הגנה על הרוכשים והמארגנים הטובים ככל הניתן לטובת השוק", הוסיף סוויסה.

ג׳קי סוויסה, מבעלי אילה אגם: "באופן אוטומטי, אנחנו המארגנים הופכים להיות חצי נוכלים בעיני רבים שלא מבינים עם מה אנחנו מתמודדים"

רשות הדיבור עברה לאילן שוורצזונגן, מנכ"ל חברת סופרין, שהכריז כי: "צריך שתהיה מגבלה מסוימת כדי לייצר את הוודאות החשובה לרוכשים. אי אפשר להכניס שכל לראשו של פתי, אך כן אפשר לנסות לייצר אמות מידה לבחינת הפרויקט, ולקבוע אילו נתונים המארגן צריך להציג לרוכשים. יהיה מסוכן אם הרגולציה תתפתח מעבר לזה, כמו התערבות בשכר טרחה למארגן, זה חלק מתוך שכלול שצריך להשאיר לכוחות השוק. המטרה היא לאפשר את התחרות והתפתחות השוק במחיר שהוא קצת יותר נמוך מהמחיר של נכס מקביל אצל יזם בשוק החופשי".

אילן שוורצזונגן, מנכ"ל סופרין: "אי אפשר להכניס שכל לראשו של פתי, אך כן אפשר לנסות לייצר אמות מידה לבחינת הפרויקט"

המנחה, עו"ד טיקוצקי, סיכם את הפאנל המרתק: "המארגן והיועץ המשפטי הם שני הגורמים החשובים שצריך לבחון בכניסה לקבוצות רכישה, וכן גם הגורם המממן יכול להעיד על טיב הקבוצה. כל מה שנוגע לעיסוק של הרגולטורים השונים בשכר הטרחה של המארגנים זה לחפש את הגרוש מתחת לפנס. המערכת המימונית היא מערכת שיש לה כלים הרבה יותר טובים מאשר ליחיד, וזה לא משנה אם זה זוג צעיר שרוצה לרכוש את הדירה הראשונה שלו או עו"ד שרוצה להשקיע במשרד. חשוב שיהיו כלים מאוד רציניים לבחון את היכולות והאמינות של המארגן. השאלה שצריכה להוביל את המחוקקים היא איך ניתן להבטיח שמי שנכנס לפרויקטים האלה באמת מבין את כל ההיבטים והסיכונים הכרוכים בהם. בנוסף, על המחוקקים להבין כיצד אפשר ליצור מערכת שמגנה על הרוכשים, מבלי להכביד במידה רבה על התהליך כולו".

עו״ד ירון טיקוצקי, מומחה לנדל"ן: "השאלה המכוונת היא איך ניתן להבטיח שמי שנכנס לפרויקטים כאלה מבין את כל ההיבטים והסיכונים הכרוכים בהם."

עד שתגיע החקיקה: הקווים המנחים של קבוצות הרכישה

יש מגוון דרכים להגיע לבעלות על דירה, ויש מי שמתבלבל וחושב שקבוצת רכישה זו עוד דרך, רק זולה יותר. כדי להימנע מכך שנמצא את עצמנו במצב בלתי צפוי, עם הוצאות וסיכונים להם לא היינו מוכנים כלל – בסיוע הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, פירקנו לנקודות את השיקולים שצריכים להנחות אתכם בהחלטה האם להתקדם לשותפות בקבוצת רכישה.

טרם נצלול לרשימת הכללים – חשוב להבין את ההבדל העיקרי בין רכישת דירה מהיזם ובין הצטרפות לקבוצת רכישה, ובכך להחליט האם זה אכן הכיוון הנכון עבורכם: כאשר אדם מחליט להצטרף לקבוצת רכישה, הוא בעצמו, יחד עם שאר חברי הקבוצה, הופך להיות היזם של הפרויקט, על כל המשתמע לכך. זה אומר שבניגוד לדירה שנרכשת מיזם – עם חוזה מכר שבו מסכמים מחיר, תאריך מסירה, מפרט של הדירה וכו', ובסוף מקבלים מוצר מוגמר – בקבוצת רכישה, כמו בכל עסקה יזמית, ישנו רכיב משמעותי של אי ודאות. ניתן להרוויח בגדול מהעסקה, או לחלופים להפסיד את הכסף ולהישאר בלי בית; דבר חשוב נוסף שחשוב להדגיש: בעוד חוקי המכר מגנים על רוכשי דירות, חברי קבוצת רכישה אינם זכאים להגנת החוק, שכן כאמור הם היזם של הפרויקט. כעת, מן ההבדלים האלו, תוכלו לגזור האם קבוצת רכישה היא אכן הדבר הנכון עבורכם.

ממשיכים להתלבט? הנה כמה כללי אצבע ונורות אזהרה שעליכם לקחת בחשבון:

• החוק מגן רק על רוכש שרכש דירה מיזם. בהיעדר הגנה זו, חשוב לזכור שבמידה ויתגלה כשל בפרויקט במסגרת קבוצת הרכישה, כל עלות הכשל תוטל על חברי הקבוצה. בנוסף, בקבוצת רכישה אין אפשרות לקבל התחייבות למחיר סופי ולתאריך מסירה, וככל פעילות יזמית, ישנה אי וודאות הכרוכה בכך שחבר הקבוצה הוא היזם של הפרויקט. שימו לב – אם במהלך פגישת שיווק של מארגן קבוצת רכישה מבטיחים לכם מחיר סופי או תאריך מסירה, זה סימן אזהרה לנאותות קבוצת הרכישה וזו סיבה מספיק טובה לקום ולצאת ממשרד המכירות.
• איפה פה היתרון? כיוון שאתם היזמים בעצמכם, בהתנהלות נכונה, אתם חוסכים את הרווח היזמי שיכול להגיע לסכום משמעותי ממחירה של דירה בישראל. לכן, כל עוד לא מתממשות הסכנות אליהן חשוף כל יזם נדל"ן, תרוויחו דירה במחיר זול יותר בהשוואה לדירה זהה שתרכשו מיזם.
• למי השיטה מתאימה? אם אתם מחפשים דירה להשקעה, בדומה לכל השקעה אחרת, ככל שהסיכון גדול יותר כך גם הפוטנציאל לרווח גדול יותר, ולכן שיטת קבוצות הרכישה יכולה להיות שיטה טובה למי שמוכן לקחת סיכון מסוים. לא מומלץ להיכנס לקבוצת רכישה למי שזו הדירה הראשונה והיחידה שהוא קונה לו ולמשפחתו, והוא עושה שימוש בכל ההון העצמי המשפחתי בגין עסקה זו.
• אם הגעתם לנקודה הזאת ואתם חושבים שהצטרפות לקבוצת רכישה היא הדבר הנכון עבורכם, שימו לב שיש יתרון אחד נוסף למי שתחום הנדל"ן מעניין אותו. באפשרותכם לצבור ניסיון יזמי, במיוחד אם תחליטו להתמודד על תפקיד בנציגות הקבוצה, שכן חבר נציגות נמצא בכל צומת של קבלת החלטות בפרויקט.
• לעניין ההסכמים המרכיבים כל קבוצת רכישה: היות ומדובר על הסכמים מורכבים אשר נחתמים על ידי כל חברי קבוצת הרכישה שהתארגנה, לפעמים מאות חברים, בנוסף להסכמים מול ספקים חיצוניים ויועצים שונים – עולה קושי מהותי לשנות סעיפים בהסכמים. במקרים רבים נמצא שלחברי קבוצות רכישה יש נטייה לוותר על בדיקה של ההסכמים על ידי עורכי דין מנוסים. חשוב מאד לשים לב כי חוות דעת מקצועית יכולה, בנסיבות מסוימות, לחסוך הרבה זמן וכסף בהמשך הדרך. לכן, גם אם מנסים לשכנע אתכם שאין צורך בכך – קחו עורך דין.
• שימו לב, שני הגורמים החשובים ביותר בכל עסקה יזמית, ובקבוצת רכישה בפרט, הם הגורם המארגן את הקבוצה והיועץ המשפטי. יש לוודא כי הניסיון של המארגן והיועץ המשפטי הוא כזה שיכול לתמוך בפרויקט המתהווה על מורכבותו. בנוסף, מומלץ לבקר בפרויקטים קודמים של אותם אנשי המקצוע ולשוחח עם דיירים ולקוחות.
• נקודה אחרונה – אם נכנסתם לקבוצת רכישה, תעמדו על הזכויות שלכם כחברי קבוצה. זכרו שאתם היזמים של הפרויקט ולכן אתם גם מקבלי ההחלטות. דאגו לכך שדעתכם תישמע.