יש לי ארץ אחרת(להשקעה)

נוח דניאל, בן 38 מניו ג׳רזי, בעל חברת מחשבים, נשוי פלוס שלוש, לא בטוח שרוצה לעבור ארצה ולגור פה. אבל האנטישמיות שהתפרצה לו ליד הבית בהחלט משנה את התמונה ומחוללת מציאות חדשה. הוא מתכנן עכשיו לרכוש דירה וכנראה סוגר עסקה על דירת 5 חדרים בשכונת איילון באור-יהודה במטרה לגור פה. האם הוא משקיע או דייר קבע?

 המלחמה ללא ספק שינתה את התמונה. לא רק כלפי ישראלים שהשקיעו בדירה והיום נקלעים למצבים בלתי אפשריים. דפנה היא בעלת דירה להשקעה בשדרות. היא שוכנעה להשקיע בדירה שנייה בשביל הפנסיה בעתיד. אבל השוכרים, משפחה חמודה מאשדוד, פונו. מי ישלם כעת את השכירות ומי יפצה את בעלת הדירה על הכסף שלא מגיע? שני הצדדים צודקים.

במשרד המשפטים מנסים לעשות סדר בכאוס שנוצר. מאז ה-7 באוקטובר התעוררו קשיים בחלק מהמקרים בקיום חוזים בכלל וחוזי שכירות בפרט. יישובים רבים פונו, עלו שאלות בנוגע למגורים בשכירות בדירות ללא ממ"ד וסוגיות נוספות  על שוק השכירות.

החוק לדחיית מועדים העניק בשלב הראשון פתרון זמני של דחיית מועדי התשלום עבור חיילי הסדיר והקבע, משרתי מילואים, אנשי כוחות הביטחון, סוהרים, תושבים בישובים שהתפנו, ובני משפחות החטופים והנעדרים.

בימים אלה המחלקה למשפט אזרחי בייעוץ וחקיקה בשיתוף עם חטיבת תכנון מדיניות ואסטרטגיה פועלים לקדם פתרונות נוספים שיסייעו לשוכרי הדירות ולמשכירים בתקופה זו. ברור שהדילמה העיקרית היא מצד משקיעים ששואלים את עצמם האם שוק השכירויות שנראה פעם כאלטרנטיבה מצוינת להשקעה ימשיך להניב פירות גם במציאות החדשה בישראל? זה וויכוח שהחל מזמן. איך שלא נסתכל על זה, לאורך השנים ההשקעה בדירה השתלמה מאוד.

דירה בעפולה ומזל גדול

קחו לדוגמה את דנה ואריאל, בני 29 מנס-ציונה, שזכו במחיר למשתכן בעפולה לפני חמש שנים וקנו שם דירה. כששאלו חברים ״מה לנו ולעפולה?״, ענו להם שהמחירים רק עולים, הסבירו להם שיקנו בעפולה להשקעה וימשיכו לעבוד בפארק המדע ליד בית ההורים ברחובות. השניים, עם תינוק בן שנה, הפכו לבעלי דירה שלא היו צריכים בבירת העמק כשבבנק החשבון שלהם במינוס. האם הרוויחו מהמהלך? במזל גדול כן, כי השוק היה במגמת עלייה, אבל גם יכלו באותה מידה להפסיד את המכנסיים.

 או דוד, בן 60, אל״מ במיל. עם פנסיה צה״לית, רצה דירה להשקעה. אבל הממשלה החליטה לעלות את מס הרכישה ולהגדיר את דוד ואנשים כמוהו שרוצים להבטיח את עתידם בדירה נוספת כ״אוייבי העם״. אז הוא קנה לעצמו בית בקפריסין, במקום דירה להשקעה בבאר שבע או חיפה וכל סופשבוע שלישי הוא יורד לשם. הנה מיליון וחצי שקלים שהלכו לטובת מדינה זרה. בתקופת המלחמה הגיע ארצה להתנדב בפיקוד דרום.

זוהי מדינה הפוכה. את בעלי ההון מבריחים ואת הזוגות הצעירים חסרי ההון הופכים למשקיעים. ממשלות ישראל מבלבלות את היוצרות והופכת צעירים חסרי הון ויכולת למשקיעים. בעוד את המשקיעים היא מגרשת לחו״ל להשקעות מסוכנות מעבר לים. האנטישמיות באה וטפחה לנו בפנים בבום נוראי: אין לנו ארץ אחרת.

נזכור כי המשקיעים הם אלה שמשכירים דירות למי שידו אינו משגת לרכוש, והמחסור בדירות להשכרה שאנו רואים בשנים האחרונות עקב הדרת המשקיעים, הביא לעליית מחירי השכירות. משקיעים אוהבים לרכוש בדרך כלל דירות חדשות קטנות, אבל אין כאלה בנמצא.

אז מה משיגה המדינה במדיניות הנוכחית? בסיוע ממשלת ישראל שמגדילה את שיעורי המס למי שמעוניין לקנות דירה שניה או שלישית להשקעה, ובעקבות המחאה המשפטית, פונים רבים להשקעות בחו״ל. מסתבר שהישראלים השקיעו -2.3 מיליארד דולר בנדל"ן בחו"ל במהלך 2022 ו״רילוקיישן״, הפכה למילה לא גסה. בשנה האחרונה האינפלציה והריבית הגבוהה במשק הביאו לכך ששוק הנדל"ן הגלובלי והלוקאלי גילו סימני האטה, ומשקיעים רבים החלו לבחון מחדש את אפיקי ההשקעה שלהם. עם זאת, נראה שהמשקיעים הישראלים לא חדלו מלהשקיע בנדל"ן בחו"ל וחוו את התקופה המאתגרת כהזדמנות מצוינת להשקעה.

על פי נתוני ענקית הנדל"ן  JLL, השקעת הישראלים בארה"ב ממוקמת במקום ה-9 בעולם וכשליש מהשקעות הישראלים מנותבות לשם.

בנוסף, ישראל ממוקמת במקום ה-14 בעולם מבחינת השקעות באירופה. האם ב-2024 בעקבות המלחמה ישתנה תרשים הזרימה של ישראלים בהשקעות נדל״ן בחו״ל? מצד אחד, הביטחון במדינה התערער בעקבות מחדל השבת השחורה. מצד שני, מי אוהב אותנו בעולם? כנראה שאף אחד. שאלה גדולה לעתיד שתישאר בשלב זה פתוחה.

הפתרון: להוריד את מס הרכישה 

הפתרון ההכרחי להחזרת שוק השכירות בישראל לשפיות היא להקל במס הרכישה על המשקיעים. אבל לא נשכח מהצד השני, כי המס המיותר, המנופח והמעוות הזה נותן גם אוויר לנשימה למס רכוש בעת המלחמה. מצד אחד, מתבקש לאזן אותו למידה נורמלית, ובכך לעודד גם את שוק ההשקעה. מצד שני, קרן מס רכוש מתרוקנת: 18 מיליארד שקל כבר שועבדו למתן פיצויים בעקבות המלחמה. זה ויכוח שהחל לפני המלחמה ונמשך עד עתה. ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אומר כי : "הדבר המתבקש היום זה להוריד את מס הרכישה למשקיעים לממדים נורמליים. תייצרו תמריצים שיגרמו לקבלנים לבנות יותר - אפשר לפתור את בעיית מס הרכישה ולהקטין אותו - אז המשקיעים יחזרו והקבלנים יבנו יותר מה שיסייע גם לאחר המלחמה. המדינה תקבל יותר כסף ממסים. בשורה התחתונה, המלחמה העמיקה בצורה קיצונית את משבר הדיור. מחירי השכירות קפצו בעשרות אחוזים, המשקיעים רק מוכרים דירות, כמות הדירות ירדה. בנוסף, הריבית שעלתה מוציאה מהמעגל את כל הקרנות והחברות שהקימו אגפים להשכרה ארוכת טווח. כולם מובטלים.

הם לא קונים קרקע ודירות להשכרה ארוכת טווח. הממשלה רואה את הדברים האלה. אם מחירי השכירות עולים ב-10 אחוז בשנה זה משפיע על האינפלציה. הם לא רואים? כמה גאון בכלכלה צריך להיות בשביל להבין את זה? צעד מתבקש נכון לעכשיו הוא להוריד את מס הרכישה. המשקיעים יחזרו לשוק ויקנו דירות, כמות הדירות להשכרה תעלה - זה צעד עם אפקט מידי. מחירי השכירות ירדו, הקבלנים יבנו יותר וזה יאזן את ההמשך״.

שי אהרונוביץ, מנהל רשות המסים בישראל: ״השימוש במס רכישה בשיעורים גבוהים למי שמבקשים לרכוש דירה להשקעה, נעשה לא מטעמים פיסקאליים, אלא כחלק ממדיניות דיור ממשלתית ומתוך רצון לדכא ביקוש של המוצר מצד המשקיעים, ובכך לתרום לירידת מחירי הדירות. הצעד האמור, שבו נעשה שימוש כמה פעמים בשני העשורים האחרונים, הוכיח כי העלאות האמורות יש בהן לצנן את הביקוש לדירות. כיום אנו מצויים בתוך הוראת שעה הקובעת שיעורי מס גבוהים לדירות להשקעה, הוראה שצפויה להסתיים בתום שנת 2024. עקב המלחמה הממושכת והשפעותיה על  שוק הדיור, משרד האוצר ורשות המסים  יבחנו  את המצב ואת ההשלכות ובמידת הצורך ובכפוף למכלול שיקולים, יגישו המלצות בעניין. בסופו של יום, ההחלטה בעניין נתונה בידי קובעי מדיניות הדיור״.

נס חנוכה - גם בנדל״ן

אבל לפני שמתחילים לדבר על המשקיעים האמתיים, מה ההיגיון בכלל להוריד את היצע הדירות להשכרה ולאפשר דווקא לזוגות הצעירים שהם זכאי המחיר למשתכן או הדירות בהנחה ולהפוך אותם למשקיעים בלי אף שקל בכיס? המזל הוא ששוק הדיור עלה בשנים האחרונות. בשורה התחתונה, מסתבר שהצעירים שרכשו דירה להשקעה בחמש שנים עשו רווח של עד מיליון שקל. לא רע בכלל. נס חנוכה.

הכלכלן הראשי באוצר בדק שני פרויקטים של מחיר למשתכן שהיו פופולריים בקרב זוגות צעירים משקיעים. אלה גם במקרה שני הפרויקטים הראשונים במסגרת "מחיר למשתכן" שחלפה בהם תקופת "החסימה" למכירת הדירה, כלומר אפשר ליהנות מהשבחה בעפולה ובלוד (חסימה זו הוסרה בדצמבר 2022 ובמרץ 2023, בהתאמה).

בניתוח זה נמצא כי בעפולה 10.9% מהרוכשים כבר מכרו את דירת "מחיר למשתכן" כאשר בהכללת דירות הממתינות "על המדף" מגיע שיעור זה ל-14.5%. בלוד עומד שיעור מי שמכרו את דירתם על 4.5%, כאשר בהכללת הדירות שעדיין למכירה "על המדף" מגיע שיעור זה ל-12.6%. בהינתן פרק הזמן הקצר יחסית שחלף ממועד תום החסימה, בפרט על רקע רמת העסקאות הנמוכה בשוק, שיעורי מכירה אלו הינם גבוהים יחסית. רווח ההון הריאלי הממוצע בשני פרויקטים אלו נע בין 635 אלף ₪ בעפולה, למיליון שקל בלוד.

בפילוח לפי חמישוני שכר בולטת שכיחות גבוהה יחסית של מוכרים דווקא בחמישון העליון מקרב הרוכשים בעפולה.

כ-7% מרוכשי מחיר למשתכן בעפולה רכשו גם "דירה נוספת", לאחר רכישת הדירה במסגרת "מחיר למשתכן", כאשר בלוד עומד שיעור זה על 5.3%. לשם השוואה, עפ"י סקר הלמ"ס, שיעור משקי הבית שבעלותם יותר מדירה אחת עומד על כ-10%, כאשר מדובר במשקי בית בגילאים מבוגרים משמעותית מאלו של רוכשי "מחיר למשתכן".

בניתוח התפתחות השכר למשק בית של הרוכשים בעפולה ולוד מאז רכשו את דירתם ועד שנת 2022, נמצא כי רמות השכר שלהם עלו בשיעור חד, מעבר לעליית השכר במשק. ממצא זה עשוי לרמז על גידול בהיצע העבודה ו/או גידול בפריון של רוכשים אלו. יתכן בין היתר על רקע תמריץ שנוצר לנוכח ההתחייבויות הכספיות שנטלו על עצמם כדי לממן את הרכישה.

צניחה ברכישות המשקיעים

 נחזור למשקיעי האמת. נרשמה ירידה חדה בהשקעות המשקיעים של 41% בהשוואה לשנה שעברה. בכך נמשכת הירידה החדה ברכישות המשקיעים, כאשר זו החלה מיד לאחר העלאת מס הרכישה בסוף נובמבר 2021 והתעצמה לאחר העלאות הריבית על-ידי  בנק ישראל. וכך, בשבעת החודשים הראשונים של 2023 רכשו המשקיעים 6,962 דירות, ירידה של 42% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של59% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2021. סך הדירות שרכשו המשקיעים בשבעת החודשים הראשונים השנה היה גבוה ב-4% בלבד ממספר הדירות שרכשו בחודש בודד- בנובמבר 2021, טרם העלאת מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה.

המכה הקשה היא בתל אביב. נזכיר כי מחצית מהדירות בעיר בלי הפסקה הן להשכרה בבעלות משקיעים. ההשקעות היקרות באזור ת"א הוביל לצניחה של 55% בשנה האחרונה ברכישת דירות להשקעה. סך הדירות שרכשו המשקיעים באזור זה ביולי האחרון עמד על 113 דירות בלבד, אחת הרמות הנמוכות שנרשמו באזור זה בעשרים השנים האחרונות.

 אזור באר שבע בולט אף הוא בירידה חדה ברכישות המשקיעים, לפי הכלכלנית הראשית באוצר, על אף הגידול החד במכירות הקבלנים באזור זה. בעבר היו מבצעי מכירות של קבלנים באזור זה מאופיינים בגידול ברכישות המשקיעים. היום כבר לא.

פחות השקעות, יותר דירות למכירה

אז למה המדינה מקשה כל כך על המשקיעים, שרובם עצמאיים בלי פנסיה שזה להם מפלט לעת זקנה? המטרה הממשלתית המוצהרת היא להביא את המשקיעים למכירת דירותיהם ובכך להגדיל את הצע הדירות המוצעות למכירה לצעירים.

האם זה הגיוני? לא. ואפילו ממש טיפשי. כי בסוף שכר הדירה משתולל מפני שאין די דירות להשכרה בשוק. האם זה עובד בכלל?

הנה הנתונים הקשיחים? מכירות המשקיעים בחודש יולי הסתכמו ב-1,465 דירות, ירידה חדה של 32% בהשוואה ליולי אשתקד, בדומה  לשיעור הירידה בסך דירות יד שניה שנמכרו. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול מתון של 2% במכירות המשקיעים (לעומת גידול של 4% בסך מכירות יד שניה). בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במכירות המשקיעים (בהשוואה ליולי אשתקד) הקיפה באופן דומה את מרבית האזורים.

הנוסחה ברורה: שכר הדירה ימשיך לעלות כל עוד "מלאי" הדירות בידי משקיעים יוסיף לרדת. בחודש יולי, לדוגמה, נגרעו ממלאי זה 440 דירות, ירידה מעט  גבוהה מזו שנרשמה בחמשת החודשים הקודמים, בהן ירד מלאי זה ב-330 דירות בממוצע לחודש. גם בנקודה זו נציין שוב כי הירידות במלאי זה החלו בחודש דצמבר 2021, לאחר העלאת מס הרכישה על המשקיעים, כאשר בחודשיים שקדמו להעלאת המס (אוקטובר-נובמבר 2021) נרשם גידול חד ברכישות המשקיעים אשר הביא לגידול של כחמשת אלפי דירות ב"מלאי" זה באותם חודשיים. ירידת המלאי מאז דצמבר 2021 מסתכמת ב-9.2 אלף דירות. דהיינו, מאז אוקטובר 2021 נגרעו מהמלאי כ-4,400 דירות . אחר כך מתפלאים ששכר הדירה קופץ.

המחירים יורדים, השכירות מזנקת

שיהיה ברור לחלוטין: מחירי הדיור בירידה, אך השכירות מזנקת. על פי נתוני אתר יד 2, שניתח אלפי מודעות ב-21 ערים גדולות בישראל, בערים גבעתיים, קריית מוצקין וקריית ביאליק – מחירי השכירות לדירות של חמישה חדרים ומעלה זינקו בין 8% ל-13% , עלייה של 300 עד 1,000 ש"ח בחודש. לא פשוט לזוג צעיר.

בבת ים, פתח תקווה, הרצליה, חולון, נתניה וקריית מוצקין, המחיר הממוצע במודעות עלה בין 4% ל-7%, שהם כ-300 ש"ח לדירה.

איפה ניכר השוני בפערי השכירות בין הערים? ניחשתם נכון. במקום שבו המשכירים עוד לא ממש נפטרו מהדירות כי הן עדיין אטרקטיביות, פחות מתעמרים בצעירים שבאים לשכור. היצע וביקוש. "ברמת גן יש היצע גדול יותר של דירות ונרשמו בה ירידות מחיר של 5% במחירי השכירות בדירות 5 חדרים, ולעומתה גבעתיים הסמוכה שבה ההיצע קטן יותר, והמחירים בה זינקו 13%", הסבירה איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של האתר, את הפערים בין שתי ערים שהן כמעט עיר אחת. לדבריה, בערים שמחירי השכירות בהן ממילא גבוהים, כמו ראשון לציון, קריית ביאליק ורחובות – המשכירים נאלצים להוריד מחיר כדי לא להשאיר את הדירות ריקות.

ומה עם הדירות הקטנות המבוקשות?

הנה הבשורה: זינוק מפתיע נרשם בהתחלות הבנייה של דירות 3 חדרים ברבעון הראשון של 2023, וצניחה בבניית דירות 4 חדרים – כך עולה מניתוח נתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס, שבוצע עבור "נדל"ן היום" בחברת שיווק הנדל"ן דרא.

נזכיר כי ה״מוצר״ האידאלי להשקעה הן הדירות הקטנות הנמצאות ממילא במיעוט בקרב הקבלנים שמעדיפים לבנות על פי רוב את הדירות בגודל ממוצע של 4 חדרים ויותר.

אבל הנה המהפך: לפי נתוני הלמ״ס, ברבעון החלו להיבנות 2,969 דירות בנות 3 חדרים - קצב שנתי מוערך של 11,876 דירות, וזאת לעומת 8,708 דירות כאלה שהחלו להיבנות בכל שנת 2022.

מנגד, בפלח הדירות 4 חדרים נרשמה צניחה בקצב התחלות הבנייה ברבעון הראשון, כשהחלו להיבנות 4,618 דירות (קצב שנתי מוערך של 18,472 יח"ד), לעומת 28,579 התחלות בנייה כאלה ב-2022.

הערים המובילות בבניית דירות 3 חדרים בתקופה הנבדקת הן תל אביב, עם זינוק בקצב לעומת אשתקד - 463 התחלות בנייה ברבעון (קצב שנתי מוערך של 1852), לעומת 1,125 בכל 2022; אחריה בת ים עם 368 התחלות בנייה ברבעון לעומת 268 בכל 2022; ראשון לציון עם 177 (קצב שנתי מוערך של 708) לעומת 411 ב-2022; אשקלון עם 158 ברבעון לעומת 146 בכל 2022; רמלה עם 134 ברבעון לעומת 0 ב-2022; ירושלים עם צניחה ל-131 ברבעון לעומת 1,089 ב-2022; ורמת גן עם ירידה ל-131 לעומת 579 ב-2022.

הדירות הקטנות בתל אביב הן הלהיט למשקיעים. חברת יובלים,  סיטי-בוי  לדוגמה, יזמית פרויקט אלנבי 100 בתל אביב הודיעה לאחרונה, כי מכרה 7 דירות בפרויקט בשלושת החודשים האחרונים בהיקף של כ-31 מיליון שקל, ממוצע של כ-4.5 מיליון שקל לדירה, המשקף מחיר של כ-90-95  אלף שקל למ"ר. הדירות שנמכרו הן כולן דירות בנות 2 חדרים בשטח ממוצע של כ-50 מ"ר וכוללות מרפסות של כ-13 מ"ר וחניה פרטית קרקעית. העסקאות בולטות במיוחד על רקע ההאטה בשוק הדיור, ובפרט בתל אביב ובאזורי הביקוש המובהקים והיקרים.

לדברי רועי דהן מנהל המכירות של הקבוצות הנדל״ן יובלים - סיטי בוי "אנו מזהים התעוררות משמעותית בשוק בחודשים האחרונים ויש ביקוש גבוה במיוחד לדירות קטנות ואיכותיות בפריים לוקיישן. קהל הרוכשים מגוון וכולל גם משקיעים מישראל ומחו"ל שמזהים הזדמנות לנוכח הקיפאון במחירי הנדל"ן בשוק ורוצים ליהנות ממה שיש לעיר להציע".

דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים חברת שיווק הנדל"ן דרא, מסביר כי "העלייה בבניית דירות 3 חדרים על חשבון דירות 4 חדרים תואמת את המציאות בשוק הנדל"ן כיום. ככל שמחירי הדירות בארץ התייקרו בחדות בשנים האחרונות, לצעירים קיים קושי מהותי לרכוש דירות 4 חדרים כדירה ראשונה שלהם, והשוק התאים עצמו לכך. תוכננו יותר דירות בנות 3 חדרים, שמחד אפשריות יותר מבחינה כלכלית ומאפשרות גם כניסה קלה יותר של הצעירים לשוק. מאידך אלה דירות שמבוקשות על ידי משקיעים, כי יותר קל להשכיר אותן על רקע מחירי השכירות שגם כן עלו במידה ניכרת. אני סבור גם כי לא רק דירות 3 חדרים ימשיכו לפרוח, אלא שהשוק יילך גם לכיוון דירות 2 חדרים, וגם השטח של הדירות עצמן ימשיך ויקטן בכל קטגוריה כפי שראינו בשנים האחרונות".

הכדאיות לדיור להשכרה עולה

מחירי הדירות בירידה, אבל השכירות בעליה. התוצאה: עלייה בתשואה הממוצעת מהשכרה. כלומר הכדאיות לרכוש דירה להשקעה עולה.

נציין כי באר שבע עדיין מציגה את התשואות הגבוהות בארץ מהשכרת דירות קטנות. התשואה הממוצעת מהשכרת דירות בישראל עומדת נכון לרבעון השני של 2023 על 2.7% לעומת 2.65% ברבעון המקביל אשתקד. כך עולה מבדיקה שביצעו עבור "נדל״ן היום" בקבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן באמצעות ניתוח נתוני הלמ"ס.

מחירה של דירה ממוצעת נכון לרבעון השני עומד על 1.97 מיליון ₪  עלייה של כ- 3.9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. השכירות הממוצעת עומדת על 4,431 ₪ עלייה של 5.7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

כאשר בוחנים את התשואה על דירות קטנות של 1-2 חדרים, התשואה הממוצעת עומד השנה על 3.32% לעומת 3.11% בתקופה המקבילה אשתקד. בדירות 2.5- 3 חדרים התשואה השנה 3.25% לעומת 3.28% אשתקד ואילו בדירות 3.5-4 חדרים התשואה עומדת על 3.06% לעומת 2.87% אשתקד.

אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים לשיווק נדל"ן מציין כי העלייה במחירי השכירות בשנה האחרונה לצד עצירת העלייה במחירי הדירות הביאה לגידול בתשואות בחלק מהאזורים בארץ. "בשטח אנחנו מרגישים את זה בעלייה בהתעניינות של משקיעים בעיקר בפרויקטים בפריפריה בנמצאים בשלבי הפריסייל , המציעים מחירים אטרקטיביים ומאפשרים למשקיעים לשלם סכום התחלתי ראשוני נמוך ובכך לצמצם את השפעת הריבית.

אמנם עדיין אין חזרה לביקושים הגבוהים מצד משקיעים שראינו עד להעלאת מס הרכישה, אך המשקיעים שיש היום בשוק הם אלו שמחפשים הזדמנויות, רואים את מגמת עליית מחירי השכירות וצופים שלתשואה מהשכרת הדירות תצטרף גם תשואה כתוצאה מעליית ערך הדירות לאחר בנייתן. להערכתי״, מציין אסרף, ״בפרויקטים החדשים בפריפריה אותם אנחנו משווקים כיום המשקיעים מהווים כ- 40% מהרוכשים״.

בחינה של הנתונים לפי ערים ומספר חדרים מראה שאת התשואה הגבוהה ניתן לקבל עבור דירות 1-2 חדרים בבאר שבע ( 4.04% ). אחריה מדורגת חיפה עם תשואה של 3.66% עבור דירות של 1-2 חדרים ואשקלון במקום השלישי עם תשואה של 3.65% על דירות 2.5-3 חדרים. גם בערי המרכז יש עדיין דירות המציעות תשואה מעל 3%. לדוגמא דירות של 2.5-3 חדרים בראשון לציון נהנות מתשואה של 3.41% ודירות של 1-2 חדרים בפתח תקווה נהנות מתשואה מהשכרה של 3.28%. בתל אביב התשואה הממוצעת עומדת אמנם על 1.92% וברמת גן על 2.77% אבל משקיעים לוקחים בחשבון גם את הביקושים הגבוהים לשכירות בערים אלה.

על פינוי-בינוי ושכירות

 תחשבו לרגע: לאן יתפנו כל אותם דיירים ותיקים מהפינוי בינוי המתוכנן אם אין דירות להשכרה? כמובן שהמפונים דורשים גם הם את הדירות הללו שהולכות ואוזלות בקצב רצחני. בתקופה שבין אפריל 2022 ועד מרץ 2023 חלה דווקא עליה ממוצעת של 9% בהתחלות בניה של התחדשות עירונית ברחבי הארץ.

כך למשל לפי בדיקת מכון גיאוקרטוגרפיה בשכונת נווה דוד במערב חיפה יפונו בשנים הקרובות 3,200 דירות, אבל כיום רק 140 דירות פנויות שם להשכרה. בלוי אשכול במרכז קריית אונו יפונו 1,200 דירות ועומדות לרשותם רק 120 דירות. 800 דירות יפונו בשכונה ד׳ בבאר-שבע ולהם 55 דירות פנויות בלבד.

הסיבה המרכזית לירידה מספר הדירות המושכרות כאמור היא שהמדינה מעודדת הפיכתם של המשקיעים ל״אוייבי העם״, אלו ש״גוזלים״ את הדירות מהזוגות הצעירים כביכול.

אז האם לקנות או לשכור?

העלייה החדה במחירי השכירות בשנים האחרונות, במיוחד באזורי הביקוש, אבל לא רק שם, העמידו את הציבור, בעיקר את מעמד הביניים, בצומת דרכים שבו הוא נאלץ להחליט האם להמשיך לשכור ולשלם מחירים שמחסלים את ההכנסות שלו, להיכנע למחירי שכירות מופקעים, או שהוא מתאמץ ומוצא פתרון לטווח רחוק יותר.

בסופו של דבר השאלה האם לקנות או לשכור דירה היא שאלה התלויה קודם כל ביכולת הכלכלית של הלקוח - בגובה ההון העצמי שיש לו וביכולת ההחזר החודשי שלו. אם יש ללקוח הון עצמי נמוך ויכולת החזר בעייתית, אז ברור שכדאי לו לחפש פתרונות בתחום ההשכרה, ולהעדיף פרויקטים של דיור להשכרה במחיר מפוקח ולטווח ארוך, ככל שניתן למצוא באזור החיפוש שלו.

רקפת להב, סמנכ"לית שיווק בקבוצת אלמוג, מסבירה: ״לקבוצת אלמוג לדוגמה יש מקבץ דירות להשכרה לטווח ארוך בתל אביב והביקוש שלהם גבוה ביותר, אין ספק שזה מהווה פתרון אידיאלי לאוכלוסייה די גדולה שמבינה את היתרונות בפרויקטים מפוקחים, במסגרת דיור להשכרה. ההחלטה אם לשכור או לקנות דירה (אחרי בחינת היכולת הכלכלית האינדיבידואלית של כל רוכש) תלויה כמובן גם במחירי הנכסים באזור המבוקש אל מול מחירי השכירות באותו האזור. אם דמי השכירות זולים משמעותית מההחזר החודשי הצפוי בנטילת משכנתא, אז יש עדיפות לשכירות, עד לשיפור במצב ההכנסות. מאידך, אם דמי השכירות גבוהים מאוד באזור ובאפשרות של הרחבת מעגל החיפוש אפשר למצוא דירה במחיר שהינו בהישג היד של הרוכשים ובהחזר חודשי שהם יוכלו לעמוד בו, הרי שכדאי להתאמץ ולקנות״.

ההזדמנויות, לדברי רקפת להב, נמצאות היום בערים בהן מחירי הדירות החדשות נותרו נמוכים משמעותית ביחס למרכז, עדיין לא הדביקו את הפערים של העליות במחירים בשנים האחרונות שנרשמו בכל הארץ והתמורה לכסף טובה. דוגמא לכך היא העיר חיפה שבה ניתן עדיין לרכוש דירה חדשה וגדולה במחיר שנע סביב 2 מיליון שקלים, ולשלם משכנתא שלא תהיה גבוהה מדמי השכירות המבוקשים לאותה דירה בשוק החופשי. ולכן לא מפתיע כי רבים עושים את ההחלטה לרכוש דירה אפילו בתקופה של ריבית גבוהה במקום להיות נתונים לחסדי משכירי הדירות.

יש לזכור שברכישת דירה קיימים יתרונות נוספים שהם מעבר לחישוב כלכלי קר של שכירות מול קנייה, כגון תחושת שייכות וביטחון, הבטחת העתיד הכלכלי לכל המשפחה ויכולת להתחייב בצורה קבועה למקום עבודה, מוסדות חינוך ועוד.

אודי לוי, סמנכ״ל השיווק והמכירות של קבוצת כנען, אומר: "מצב שוק הנדל"ן של השנים האחרונות בישראל הביא לא מעט משקיעי נדל"ן קלאסיים לחפש השקעות במקומות אחרים, מחוץ לישראל, במקומות שהבטיחו להם תשואות גבוהות יותר או בתחומים אחרים, כמו מניות או קרנות. בעקבות עליית מחירי השכירות בשנתיים האחרונות, יש לממשלה דווקא הזדמנות להחזיר את המשקיעים לשוק ובכך לאפשר ליותר זוגות צעירים למצוא דיור הולם באמצעות הגדלת שוק הדיור להשכרה. הממשלה צריכה להחזיר את הגלגל מעט לאחור ולהפחית או להקל במיסוי שהוטל על משקיעים בדירות למגורים ודחף אותם מחוץ לשוק, למשל להקטין את מס הרכישה או מס השבח. ככל שיהיו יותר יחידות דיור להשכרה במדינה כך יתמתנו עם הזמן גם מחירי השכירות כתוצאה מהיצע גבוה יותר".

שאולי עגיב, מנהל המכירות הארצית בקבוצת עמרם אברהם, מוסיף: "אנו מזהים מגמת השתפרות בשוק בתחילת המחצית השנייה של השנה והפנמה של סביבת הריבית הגבוהה בקרב רוכשים, ביניהם משקיעים שחוזרים לרכוש דירות וזוכים לתנאי מימון נוחים יותר״.