כשהקיבוץ הופך נדל"ן

אוהב לשקוע בכורסא בנחת 

להזכיר כל פעם גם אם לא נחוץ

בשיחה שמסביב קולחת

'כשאני הייתי בקיבוץ'"

 יעקב רוטבליט, מתוך בלדה לעוזב קיבוץ

שירן מלול, אדריכלית ומעצבת הפנים, עברה עם משפחתה מקריית מוצקין לקיבוץ יסעור, ומספרת היום על החיים במרחבים עצומים ועל זכויות הבנייה הגבוהות, לעומת העיר - השופעת מגבלות.

״המגורים בקיבוץ מספקים איכות חיים חלומית״, מתארת מלול,״כל אחד יכול לתכנן את הבית שלו בצורה מדויקת, לבחור את הגמרים, ולהקים בתים מפנקים. הקרקע פחות יקרה, כך שנותר יותר תקציב כדי להשקיע בבית. המטרה להכניס את המשאבים הטבעיים, לנצל את האור הטבעי, את זרימת האוויר, ובעצם למקסם את האוויר והמרחבים של הקיבוץ, להכניס אותם פנימה לתוך הבית".

בעוד שרכישת קרקע עירונית היא כמעט בגדר חלום, ולא רק בגלל המחיר, אלא גם בהעדר היצע קרקעות, הקיבוצים של היום נותנים מענה לכך, נהנים ממרחבים ולכן מבוקשים ביותר. איכות החיים, לצד שפע הקרקעות, הנופים המהפנטים וכמובן המחירים השפויים, הובילו לנהירת משפחות רבות אליהם. ההטבות המרכזיות הן לבני קיבוצים חוזרים. עם זאת, ההרחבות בקיבוצים הן בהחלט אופציה מכובדת למי שרוצה בית גדול ומרחבים פתוחים.

מאז מגפת הקורונה חלה עלייה משמעותית במחירי הקרקעות בקיבוצים, כשיותר ויותר אנשים חיפשו את המרחבים הפתוחים. למרות זאת, עדיין, המחירים בקיבוצים נמוכים משמעותית לעומת מקביליהם בעיר וניתן לבנות וליהנות ממגורים בבתים יפים ויוקרתיים מאד בעלות השקעה הזהה לרכישת דירת 3-4 חדרים בפריפריה - חלומו של כל תושב בישראל, אך חשוב לציין כי קודם כל ניתנת קדימות לחברי קיבוצים וצאצאיהם. "בהרבה קיבוצים נרשמים על כל מגרש כמעט 100 מועמדים", אמר פיני בדש, ראש מועצת עומר, בדיון שנערך בדצמבר האחרון בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

הזדמנויות - לא לכולם

בחלק מהקיבוצים, בעיקר בדרום או סביב ירושלים, מציעים מידי פעם זכויות חוזיות על בתי קרקע בשטח של כחצי דונם עם זכויות בניה של עד לכ-160 מ"ר. לעיתים זכויות אלה יהפכו קנייניות לרכישת בית קטן עם זכויות בנייה, או קרקע לבנייה במחירים אטרקטיביים.

עד לפני כשנתיים בלבד היה ניתן עוד לזכות בזכויות חוזיות על בתים בשטח של 80-90 מ"ר, עם אופציה להרחבה של עד ל-160 מ"ר בשטח של כחצי דונם - וכל זה במחיר מצחיק של 700- 650 אלף שקל. לפני כחצי שנה עדיין בוצעו עסקאות בשווי של כ-800 אלף שקל, אך כיום המחירים לנכס דומה נעים בין 1.2 מיליון שקל וצפונה, תלוי בקיבוץ, במיקומו, גודל המגרש וזכויות הבנייה החלות במקום.

הקיבוץ הוא החוכר הראשי מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), והרוכש הופך בתחילה לחוכר משנה. כל ההליך העתידי לרישום הבית בטאבו מתנהל בין הקיבוץ למינהל המקרקעין.

כרבע מיליון משקי בית גרים היום בסקטור הכפרי הכולל גם את הקיבוצים. מבין כ-270 קיבוצים עם טעם של פעם הכולל שבילים בין הבתים, חדר-אוכל ורפת, רק כ-40 מתנהלים במודל השיתופי המסורתי, בעוד שכ-230 מוגדרים "קיבוץ מתחדש", שעברו הפרטה במידה כזו או אחרת. לא מעט קיבוצים היום קולטים מצטרפים חדשים גם ללא קשר משפחתי.

לקיבוצים העשירים היום, כך מסתבר, אין קשר למיקומם הגיאוגרפי. כך קורה בקיבוץ אפיקים שבעמק הירדן שבתחומו יושב המפעל הקיבוצי 'אפימילק', שמפתח ומייצר מערכות ממוחשבות להגדלת תפוקה ברפתות. המפעל זוכה להצלחה מסחררת בעולם ובתחילת 2022 עבר לשליטת קרן פורטיסימו בעסקת מכירה שהכניסה לקופת הקיבוץ כ־140 מיליון שקל.

לצד עליית המחירים המטורפת בשוק הדיור ועליית הריבית על המשכנתאות, זוגות צעירים שידעו להגיע למתווכים הנכונים, או יהיו עירניים מספיק לפרסומים, יוכלו למצוא עדיין עסקאות נדל"ן טובות ומפתיעות בקיבוצים.

מי שיבחר באופציה הזו, יצטרך להירשם כמועמד, לעמוד ברף הקריטריונים החברתיים, כלכליים ופנסיונים ורק אז יחצה בהצלחה את ועדת הקבלה. לימים, הוא וילדיו יוכלו ליהנות מבית קרקע, איכות חיים, מרחבים, חיי קהילה פעילים, חופש לילדים, חינוך איכותי ופעילות חברתית.

עו"ד רחל גרנות שמתמחה בנדל"ן בקיבוצים, מסבירה: "נכון לעכשיו ברוב הקיבוצים שמציעים עסקאות כאלה, הנכס לא יירשם מיידית על שמכם בטאבו, אלא ייחתם הסכם לרכישת הזכויות החוזיות של, כאשר מובטח אופק לפיו בסופו של יום, העסקה תשתכלל והנכס יירשם בטאבו על שם הקונה״.

בשנת 2002 כשהחל ההליך להפרטת חלק מהקיבוצים, החלו לשייך "משבצות קרקע" בקיבוץ לכל אחד מהחברים שהתגוררו בהם. ב-2007 התקבלה לטובת הקיבוצניקים החלטה 979 הקובעת שחברי קיבוצים ומושבים יוכלו לרכוש את חלקת המגורים שעליה בנוי ביתם תמורת שליש מערך הקרקע מתוך הנחה שהחברים שחיו במשך שנים במשק שיתופי, לא צברו הון לעצמם. באזורי עדיפות לאומית א' וב', כך נקבע, מחיר הקרקע יהיה זול יותר ועל קו הגבול ועוטף עזה - הקרקע תהיה בחינם.

חבר לא מביא חבר

לדברי עו"ד גרנות, "חבר קיבוץ ששויכה לו משבצת למגורים, מחויב להתגורר בקיבוץ, אלא אם תהיה לו סיבה מוצדקת, מקובלת על הקיבוץ, לרילוקיישן לתקופה מוגבלת, אז יוכל להשכיר את הבית ששויך לו, וגם אז רק לאחר שוועדת הקבלה תאשר את השוכר המיועד. חבר קיבוץ או יורשיו שעזבו את הקיבוץ לצמיתות, יוכלו למכור את הזכויות החוזיות על משבצת הקרקע, לאדם/ משפחה שאינם חברי קיבוץ, מתוך כוונה עתידית להתקבל לחברות בקיבוץ. כאן למעשה נוצרת ההזדמנות למי שאינו חבר, להצטרף כחבר קיבוץ מן המניין".

בשלב הראשון, מוסיפה עו"ד גרנות, על המועמד לרכישה להירשם כמועמד לקבלה לחברות, ויחולו עליו כל הכללים בנוהל קליטה של הקיבוץ. בשלב הבא, רוכשים את הזכויות החוזיות של המגרש והבית  מחבר הקיבוץ שעזב או מיורשיו. בהמשך התהליך ירכשו הזכויות על הקרקע עליו עומד הבית או המגרש אליו משויכת המשבצת. בשלב הזה, רוכש הזכויות ישלם עבור שווי הקרקע בין 200 לכ-500 אלף שקלים. השלב האחרון הוא הסדרת הטאבו, או במילים משפטיות "הזכויות הקנייניות" של הרוכש, הליך שכרוך בתשלום מס רכישה כחוק. הסכם המכר בין הצדדים מותנה בכך שהרוכש יתקבל כחבר קיבוץ.

לשם כך יהיה על הרוכש לעבור כאמור מספר משוכות: בדיקת היתכנות ראשונית במישור החברתי, הכלכלי והפנסיוני ובהמשך יעבור מבחן מיון אישיותי (פסיכוטכני). בשלב הסופי, לאחר שאסיפת הקיבוץ תאשר אותו, יחתום המועמד לחברות על הסכם קליטה, אז גם ישלם דמי (קבלה) כניסה, סכום שנע בין 50,000 שקל-100,000 שקל וסוף כל סוף הוא יהפוך לחבר קיבוץ מן המניין והחוזה ימומש.

כשזה יקרה, הרוכש נכנס לנעליו של המוכר עם כל המשתמע מכך: זכויות וחובות כלפי הקיבוץ כולל השתתפות בעלויות פיתוח. כשיש בית כזה למכירה, הקיבוץ מפרסם הודעה על כך, מתווכים שעוסקים בנדל"ן בקיבוצים נכנסים לפעולה ובדרך כלל יש פרק זמן של כחודש להירשם. הליך המיון אורך כחצי שנה ויותר.

מי שמפנטז על בית בקיבוץ במרכז הארץ, יכול להירגע: בשורה התחתונה, הקיבוצים אלה אינם מציעים בתים ל'חוצניקים'. בחלק מהקיבוצים מתקיים הליך נדל"ני פנימי: מבוצע שיוך משבצת לחבר קיבוץ, בן של חבר קיבוץ שחוזר לקיבוץ, ליורשיו או לבן ממשיך של חבר. ישנם מקרים שחברי קיבוץ נפרדים/מתגרשים זו מזה, ואז לאחד מבני הזוג תהיה זכות לרכוש זכויות חוזיות בבית אחר בקיבוץ מתוך מאגר בתי הרזרבה ו/או חלקות של הקיבוץ.

לצד רכישת זכויות חוזיות שיהפכו בעתיד לזכויות קנייניות, ישנם קיבוצים שמבצעים הרחבות שפתוחות לציבור. במקרה זה מדובר בדרך כלל בקרקע בלבד בסגנון "בנה ביתך" ואז המחירים נעים החל מ-2.5 מיליון שקלים וצפונה. מי שירכוש קרקע ויבנה שם את ביתו, הנכס יירשם בטאבו על שמו אך הוא לא יהיה חבר קיבוץ מן המניין - לטוב ולרע.

אל תחפשו את הקיבוץ של פעם

"הקיבוצים של היום רחוקים שנות אור מאותם חדרי קיבוצים של פעם" מסבירה מעצבת הפנים עדי קליין, מ"סטודיו דולו" שמתגוררת בהרחבה קהילתית בקיבוץ שריד.

לדבריה "מצד אחד עברו הקיבוצים הפרטה, ומצד שני, לאור מיעוט מקום בקיבוצים עצמם, הפכו ההרחבות לפופולאריות, הן מאכלסות את דור ההמשך של הקיבוצניקים ובו זמנית מביאות אנשים חדשים מבחוץ, כאלה שרוצים להרוויח איכות חיים, חיי קהילה, חינוך עילאי, סביבה כפרית, ומצד שני לא מוותרים על בית יפה ואסתטי. יחסית לקיבוץ, מדובר בפרויקטים בתקציבים מהותיים, משופעי נגרות, פרטי ריהוט, תכנון מופקד, שפע חומרים ופרטים".

עוד מוסיף ינון בן דוד, ממושב נטור, בעל משרד לאדריכלות, תכנון ועיצוב: "הקיבוץ שינה את אופיו. התושבים החדשים מבקשים ליצור חללים מפנקים, כאלו שיתכתבו עם החוץ ויכניסו את הנוף פנימה, אולם חשוב להם בית שישמור על המשפחתיות, כזה שלא יהיה פרוץ למרחבים המשותפים, פינה אינטימית. סגנון הבנייה אינו חזרתי, או שוויוני כמו שהיה בעבר. הבית מבטא את יושביו. כל אחד מביא את העולם הפנימי שלו דרך הבית, והשמיים הם הגבול. ההתעוררות של הקיבוצים באה לידי ביטוי גם במרכז ובשרון", ממשיך בן דוד. "אנשים נמשכים להרחבות בקיבוצים ולמרחבים פתוחים. מחיר קרקע בקיבוץ בין אם הוא בשרון או בצפון, יעלה משמעותית פחות מאשר קרקע בגודל דומה בערים אורבניות בשרון. זאת ועוד, הקרקע בקיבוצים יותר זמינה לעומת קרקע עירונית ועליה הם יכולים לבנות בתי יוקרה עם שפע של פינוקים שבמרכז, כל אלו בגדר חלום".

לדברי האדריכלית עדי ארונוב, שאחראית על בנייה ועיצוב בתים פרטיים ודירות ובעלת ניסיון בקיבוצים, "גם במרכז וגם בשרון, אורח החיים של הקיבוצים הביא לקוחות רבים שחושבים לעזוב את העיר ולעבור להרחבות. מה גם, שבנים ממשיכים מקבלים קרקע מוזלת. בסופו של דבר הקרקע יותר זמינה, יותר זולה, והלקוח יכול להשקיע ולהפליג בפנטזיות שלו עם בית חלומותיו, עם גמרים איכותיים וכמובן טשטוש בין הפנים לחוץ. אין ספק שהקורונה ועליית המחירים, הובילה את פריחת הקיבוצים בפאן הנדל"ני והעיצובי גם יחד. בניגוד לעבר, הבתים בקיבוצים מושקעים, מרשימים ולהבדיל מאלו של המרכז או השרון, יש בהם סוג של עדנה וצניעות״.

עושר של קרקעות

יותר ויותר קיבוצים ומושבים נהנים בשנים האחרונות מרווחה וביטחון כלכלי הנובעים מהכנסה בהיקף של כעשרות מיליוני שקלים ממכירת קרקעות חקלאיות בשטחם. על שטחים אלה ניתן להקים מאות יחידות דיור חדשות המשווקות לציבור במחירי שוק גבוהים למדי.

לאחרונה עשו הקיבוצים, המושבים והאגודות השיתופיות צעד נוסף כדי ליהנות באחיזה בקרקע, כשהגישו ערר בגין שינוי ייעוד בקרקע. העררים נדחו.  בין העוררים היו גם חברות ואנשים פרטיים שחתמו בעבר על הסכמים עם רשות מקרקעי ישראל לצורך חכירה או השכרה, אך השיבו את הקרקע לרמ"י לאחר ששונה ייעודה. המחלוקת נסובה על השאלה האם מדובר בהפקעה או בהשבת קרקעות. בנוסף, המשנה ליועמ"ש לעניינים אזרחיים, כרמית יוליס, החליטה לשים סוף להטבות שמקבלים הקיבוצניקים והמושבניקים בהסבת קרקע חקלאית לצורכי מסחר או תעשייה. לבסוף הערר שהוגש נדחה ונקבע כי השבת קרקע בגין שינוי ייעוד אינה מהווה הפקעה, גם לאחר חוק הותמ"ל.

הקרקעות הסמוכות לערים

ליאיר לפיד כשר אוצר עלה רעיון מבריק בזמנו שלא יצא אל הפועל: סיפוח קרקעות הקיבוצים והמושבים אל העיר, ושינוי יעודם לצורך הקמת מקבצים גדולים לדיור להשכרה ארוכת טווח, בהיקף של כ-150 אלף יחידות דיור.

לערים רבות קרקעות הקיבוצים הם התקווה לעתיד. טירת כרמל, לצורך הדוגמא, בשלה לשלב הבא בהתפתחותה: שינוי קו האופק של העיר באמצעות פעילות התחדשות עירונית, זאת לאחר התרחבות העיר בצידה הדרומי על חלק מקרקעות קיבוץ החותרים. שכונת "נוף ים" המתהווה בטירת הכרמל אמורה לכלול כ-9,000 תושבים חדשים שיגורו בצמוד לקיבוץ. ״ההתפתחות הזו לא נעלמה מעיננו לכן הרמנו את הכפפה ואנו מקדמים כעת כ-360 יח"ד במתחם החותרים״, מספר אבישי בן-חיים, מנכ״ל קבוצת רוטשטיין.

הפרויקט שבונה רוטשטיין במתחם החותרים נקרא "רוטשטיין וואלי", הוא מאופיין ברמה גבוהה וכולל בין היתר, לובאים מעוצבים, מערכת בית חכם וכל פרטי הגמר הנהוגים במרכז כך שהפרויקט מתאים בהחלט למשפחות שרוצות להגיע לשכונה חדשה במיקום מצויין ובמחיר סביר.

״המיקום המנצח של טירת כרמל, בין הרי הכרמל לים התיכון, בצמידות לחיפה ולאזור התעשייה, מאכלס חברות מובילות במשק ומהווה אבן שואבת למשפחות מבוססות המגיעות למקום ומוסיפות ערך ליישוב מכל הבחינות״.

מחברים בין חדש לישן

יובל יסקי, הבעלים של משרד יסקי אדריכלים, הוא אחד ממשרדי האדריכלים המובילים בישראל. משרדו אומנם שוכן בתל אביב, אבל ליבו נטוע עמוק בקיבוצים ובמושבים ובשני העשורים האחרונים הוא הפך שותף מרכזי למהפכה התכנונית והאדריכלית שעוברת על המרחב הקיבוצי והכפרי.

בעשורים האחרונים נדרשים אנשי הקיבוצים לבחון סוגיות ליבה בכל הנוגע לעתיד המודל הקיבוצי עד שלרגעים חלקם חשבו שתם עידן התכנון "הקיבוצי". "בשנים האחרונות אנחנו עדים לשינוי מגמה מהותי בכל הקשור לתכנון הקיבוצי המתבטא בניסיון לשמור על הרעיון הקיבוצי, לצד פיתוחים שעלו מתוך הצרכים המודרניים", אומר יסקי, מי שנמנה על ראשוני החלוצים לתכנון הקיבוצי בעידן העכשווי והצליח לפתח כלים תכנוניים מודרניים בלי לוותר על הצביון הקיבוצי וערכיו.

עין השופט, סאסא, חצרים, גת, ראש הנקרה, מעגן  מיכאל – הם רק מקצת הקיבוצים שיסקי שותף בתכנונם המחודש. מבין המושבים הוא היה מעורב בנהלל, נווה אילן, בני נצרים ועוד.

החיבור של יסקי לאנשי הקיבוצים והמושבים הוא לא רק מקצועי. יסקי הוא נכדם של שניים ממייסדי גבעת ברנר והרבה מנוף ילדותו מתאפיין במרחבים הירוקים של הקיבוץ.

כיצד יוצרים איזון נכון בין המרחב הפרטי לציבורי?

"בעשורים האחרונים אנו עדים לתהליכים מואצים של אינדיבידואציה והסתגרות בתוך ארבע אמות, וכך למעשה נוצרה דיכוטומיה בין מרחב פרטי (בתים) למרחב ציבורי שהוא רק ציבורי (כבישים ומדרכות בעיקר). יצירת תכנון כזה מנעה מפגש בין אנשים וקהילתיות. אנשים יותר מעדיפים לשהות בבתיהם או ברכבם, ולהיות עצמאיים. מדובר למעשה במה שמכונה מגמת פרבור: שכונות הרחבה ושיוך דירות, ששמו דגש בעיקר על בנייה של בתים פרטיים אבל לא היתה הקפדה אמיתית על פיתוח השטחים הציבוריים והנגישות אליהם. כך למעשה נעלמו מרחבי הביניים והמרחבים המשותפים".

בשנים האחרונות אנחנו רואים חזרה של הקיבוצים ליצירה מחודשת של מרחב משותף. כיצד זה בא לידי ביטוי?

"בסוגיית התנועה, למשל, מתכננים שבילי הליכה שמייצרים אינטראקציה בין השכנים. כלומר אתה לא יוצא מיד לרכב שלך; ויתור על גדרות בין הבתים; יצירה של הרבה מרחבי צל, וכל זה במטרה לעודד הליכה ולאפשר מפגש בין אנשים.

"שאלה מרכזית באותו הקשר התעוררה בשנים האחרונות והיא כיצד ניתן לייצר אפשרות של הליכה מצד אחד של הקיבוץ לצד השני, או לאפשר הליכה רציפה של ילדים ומבוגרים בלי לחצות כבישים? במשך השנים בקיבוצים שכחו את הנקודה הזו ויצרו שכונות מנותקות ומרוחקות וכך ילדים היו נתקעים בבית ונוצר מצב אבסורדי שההורים באו לגור בקיבוץ אבל נדרשו להוריד ולאסוף את הילדים ברכב כל הזמן. אז מה עשינו בזה? זה מייצר קושי גדול להורים שעובדים מחוץ לקיבוץ, וצריכים לג'נגל על הזמן".

 כיצד מתכננים את לב הקיבוץ כמרחב שמבטא את המרקם הערכי חברתי-חינוכי?

"בעיניי זה מתחיל משמירה על הנכסים המשותפים. בשיא המשבר, קיבוצים הפכו את המבנים המשותפים לשטחים שכירים, ליזמות, בד"כ לא של הקיבוץ. בשנים האחרונות אנחנו רואים מגמה הפוכה, להפוך את מרכז היישוב במרכז אורבני, לרכז את המסחר, לרכז ספריות, מרכזי חוגים; לרכז חללי עבודה משותפים. לדוגמא, הכנסת ג'ימבורי לחדר אוכל ולצידו קפה קהילתי להורים. כל זה נועד למשוך את האנשים למרחבים המשותפים ולעודד אותם לשהות שם. בקיבוץ אחר למשל, איחדו את ספריית המבוגרים והילדים, כדי לאפשר מפגש בין אנשים, ולאפשר חופש למבוגרים כשהילדים עסוקים בפעילות לידם".

 כיצד שומרים על תמהיל דיור שמאפשר רב דוריות והתחדשות דמוגרפים?

"אני תמיד מייצר תמהיל דירות ומגרשים שיאפשרו מחזוריות של החיים. האם סטודנט או זוג צעיר ללא ילדים, או מבוגר שילדיהם עזבו את הבית זקוקים לשטח של חצי דונם? האם זוג פנסיונר רוצה או יכול לתחזק בית של שתי קומות עם חמישה חדרים ומרתף? זו מגמה שאנחנו רואים אפילו בעשירון העליון: בישובים חזקים זוגות מבוגרים שילדיהם עזבו את הבית, מחפשים פתרון דיור צנוע יותר בעיר. מכאן שקיבוצים ויישובים הבינו שהם צריכים לייצר את כל המודלים אצלם בבית: דירות בגדלים שונים, במיקומים שונים, בתים ומגרשים יותר קטנים ואפילו בתי דירות. בנוסף, נדרש לייצר גם שכונות מעורבבות, כלומר שלא יהיו שכונות נפרדות של בתים של חצי דונם ושכונות של דירות קטנות. המטרה היא לאפשר לזוגות צעירים, משפחות, זוגות בפנסיה, להיפגש ולייצר חיי קהילה הטרוגניים".

כיצד בונים מרחב כפרי שאינו משמש רק כפרבר עיר, אלא כזירת חיים בעלת מהות משלה?

"אחד היתרונות המובהקים של הישוב הכפרי, להבדיל מהעיר הגדולה, זה ההיכרות האישית בין האנשים. לכן אנחנו מגדירים מרחבים קהילתיים, מקומות מפגש, סגנון חיים, שהקצב שלהם הוא אחר, כמו למשל מרחב להליכה ברגל ורכיבה על אופניים. אנחנו נשים דגש גם על מרחב בטוח למשל לאנשים מבוגרים או ילדים שיכולים ללכת בחופשיות ללא חשש להיפגע מרכב, למשל. בהקשר זה צריך לציין את כלי הרכב החשמליים שנכנסו לקיבוצים, קלאב קאר ואופניים חשמליים. אנחנו משקיעים הרבה מאוד בתכנון שבילים שמאפשר תנועה בטוחה לכל סוגי הניידות כדי למנוע את הסכנות הבטיחותיות שאנחנו נתקלים בהן בערים".

נקודה חשובה נוספת אותה מציין יסקי, היא שימור וחיזוק אלמנטים המאפיינים מרחבים עירוניים בתוך המרחב הקיבוצי. "כבר אין צורך לנסוע לעיר בכל עניין. הקיבוץ או המושב הכניסו הרבה מהאיכויות העירוניות לתוכם, ובעצם ייצרו מעין מבנה היברידי עם בתי תרבות לסוגם (אולמות, ספריות, מוזיאונים וגלריות); מרחבי צריכה (מעדניות, מאפיות, סופרים חנויות בוטיק) וחללי עבודה משותפים. היום למשל, אנחנו מתכננים כמה פרויקטים של שימוש מחדש במבנים קיימים מסוגים שונים כמו אסמים, אולמות תיאטרון ומפעלים תעשייתיים, ועושים להם הסבה למבנים היברידיים שחלקם משמש את הקהילה, כך שחלק מהחלל הופך עסקי והוא זה שמייצר הכנסה התומכת בתפעול ואחזקת מבני הקהילה".

יסקי נוהג לכנות את גישתו "נאמן למקור", להכיר את רוח המקום, להבין את המאפיינים ההיסטוריים של הקיבוץ, לחקור את המקום ולדבר עם תושביו. אף פעם לא לבוא עם תכנון שבלוני. המטרה היא לייצר שכונות שייטמעו בקיבוץ הוותיק.

אם כך, כיצד משלבים שכונות חדשות כחלק אינטגרלי של הקיבוץ ולא כנטע זר?

"אם אני מתכנן כיום שכונה בקיבוץ סאסא שהוא קיבוץ הררי, יש לזה משמעות בתכנון. אתכנן יותר דירות עם גגות גדולים, כתחליף לגינות. מצד שני, נדרשת תשומת לב בתכנון החניות או מיקום חדר האוכל, כך שלא יחייבו הליכה ממושכת בעלייה. דוגמא אחרת היא דווקא קיבוצים בדרום: כיצד אני מתמודד עם סוגיות של צל? כיצד אני שם לב לאפשרות של סערות חול ומונע מקרים שבו כל הסלון שלי נשטף בחול או באבק? הפתרון הוא להבין את משטר הרוחות במקום, את ההצבה הנכונה של הבתים ביחס לגרמי השמים כך שהם יצלו את השבילים, שכן יעבור זמן עד שעצי הצל יתבגרו דיים".

"נושא חשוב נוסף", מוסיף יסקי, "הוא המשכיות השבילים בין הקיבוץ הוותיק לשכונות החדשות, ולצידם המשכיות של הנוף הפתוח, עד רמת הצמחייה עצמה, כך שעם השנים המרחבים הללו יתמזגו לכדי יישות אחת. אנחנו יכולים לראות בקיבוצים בהן תוכננו הרחבות זרות לקיבוץ, שגם בחלוף השנים הן עדיין נראות נטע זר. זה בא לידי ביטוי בהרבה מקרים גם בניכור חברתי בין שני האזורים".