מי סופר את שוכרי הדירות?

בשנים האחרונות נראה כי כל תחלואי הדיור בישראל נשענים בעיקר על בנייני השיכונים המתפוררים, ופרויקטים של התחדשות עירונית שצומחים במקומם. חשיבותם של הפרויקטים הללו היא ברורה – הם מסייעים מבחינה ביטחוניות, בטיחותיות - ססמית, מגדילים את היצע הדיור וגם מייצרים אפליה מתקנת לאוכלוסיות מוחלשות. אלא שבדרך להשגת המטרה, נפגעת אחת האוכלוסיות החלשות ביותר בחברה הישראלית: אוכלוסיית השוכרים.

מחקר שהוציא מכון

גיאוקרטוגרפיה, בראשות מתכננת הערים ד״ר רינה דגני בנושא מתחמי התחדשות עירונית והוכן עבור ״נדל״ן היום״, מעלה נתונים מפתיעים במיוחד, לפיהם - הקבוצה הגדולה שנהנית מייזום הפרויקטים של התחדשות עירונית היא זו הנמנית על המעמד הגבוה בישראל. לעומת זאת, דווקא האוכלוסייה הנפגעת ביותר בתהליך, היא זו שסובלת ממצוקת הדיור - אוכלוסיית השוכרים, שרק כרבע ממנה משתכר מעל הממוצע.

מדובר בקבוצה גדולה של משקי בית הגרה היום במתחמי פינוי-בינוי וצפויה לשיעורי פגיעה גבוהים בשל אותן תוכניות עתידיות.

המחקר המקיף שנעשה על-ידי מכון גיאוקרטוגרפיה מתבסס על ניתוח 38 מתחמי "התחדשות עירונית" במסלול פינוי-בינוי יזמי ברחבי ישראל בין השנים 2020-2022.

המחקר כולל סקרים שנערכו ב-20 ערים, 3,364 משקי בית, דיירים, שוכרים ובעלי דירות, כאלה שגרים במתחם וכאלה שכבר לא, והוא עשוי להביא תיקון בהתייחסות לשוכרים.

אוכלוסייה במשבר

אוכלוסיית השוכרים היא קבוצה גדולה ומשמעותית מאוד שהולכת ונפגעת בתהליכי התחדשות עירונית. גם אם במתחמים המחודשים יגדל היצע הדיור להשכרה, עדיין מחיר השכירות ודמי האחזקה החודשיים צפויים לעלות ולהשפיע לפחות על כשליש מאוכלוסייה זו, שתחשוב פעמיים האם לחדש את המגורים במתחמים החדשים. המשמעות היא: על אף שכ-36% מהשוכרים יבקשו לחזור למתחם, מעטים מהם יוכלו לממש זאת, באמצעות שכירות או רכישת דירה.
"התוצאה", מסבירה הכלכלנית ומנהלת מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה, רינה דגני, "כי מצבם הכלכלי של השוכרים יורע משמעותית.

חלק ניכר מהם צפוי לעזוב את השכונה ולעבור למקומות מרוחקים יותר, מה שעשוי להשפיע על מקומות העבודה שלהם, מוסדות חינוך של ילדיהם, או להאריך ולהעמיס על זמני הנסיעה למקומות עבודה חדשים. סביר להניח כי ברוב המקרים, אם יבקשו להמשיך לגור באותו אזור, או להחזיק במקום עבודתם, הם ידרשו לשלם דמי שכירות גבוהים יותר בהשוואה למה ששילמו עד למועד הפינוי".

הפתרונות לשוכרים מגוונים וכל קבוצת אוכלוסייה זקוקה לטיפול שונה. רווקים ומשקי בית קטנים, זקוקים לדירות קטנות, לעומת משפחות מעל 2 נפשות, שהם כ-35% מסה"כ משקי הבית הגרים בשכירות במתחמים, הזקוקות לדירות בתמהיל מגוון.
הצפי הוא, כי כבר בשלב צאת התוכנית אל הפועל, הביקושים לשכירות יעלו משמעותית, מצד אוכלוסיית השוכרים במתחם ומצד בעלי הדירות עצמם שיחפשו דירה חלופית לתקופת הקמת הפרויקט. המשמעות: עלייה נוספת בדמי השכירות.

נציין כי מחירי השכירות בישראל עלו במהלך 2022 בשיעור גבוה במיוחד, ובחלק מאזורי הביקוש שכר הדירה עלה בשיעור שנע בין 20-30 אחוז.

הירידה שנרשמת בחודשים האחרונים בהיקף מכירת הדירות, עשויה להגביר את הלחץ על שוק השכירות בהיקפים משמעותיים. כבר היום דירות להשכרה "נחטפות", כשהיצע הדירות הזמינות לשכירות ירד בכמחצית בהשוואה לשנה שעברה וכמעט בכל פרויקט של שכירות ארוכת טווח משתרכת רשימת המתנה ארוכה מאד.

בינוי לפני פינוי

ניתן להניח כי חומרת תופעת דחיקת השוכרים מסביבת מגוריהם בעקבות תהליכי התחדשות עירונית לא תבוא לידי ביטוי באופן אחיד, שכן היא תלויה בגורמים שונים, ביניהם שיעור הביקוש לשכירות באזור, שיעור מצאי הדירות הקטנות והזולות להשכרה, ומצבם החברתי-כלכלי של השוכרים. באזורים עם ריבוי פרויקטים של התחדשות עירונית בשלבים מתקדמים, ניתן לחזות כי מצאי הדיור הזול יצומצם מה שידחק את השוכרים.

על רקע זה, נדרש למצוא פתרון לשוק השכירות גם במתחמי פינוי-בינוי: מיצוי פתרונות אפשרי יכול לכלול תכנון של בינוי לפני פינוי בכל פרויקט של התחדשות עירונית; הגדלת אטרקטיביות כלכלית לפרויקטים לשכירות ארוכת טווח באמצעות מחירי קרקע; מענקים או הטבות וניהול ידע על מלאי עירוני של דיור להשכרה.

פתרון רצוי נוסף, הוא לנסות לקשור לכל מתחם גדול בניין להשכרה בתמהיל מתאים לצרכי השוכרים, שיוכל להשאיר חלק מהם במקום.

לדוגמה: במתחם של 100 דירות - כ-40 משפחות יצטרכו לחפש דירה חליפית; במתחם של 400 יחידות דיור - יצטרכו לעזוב כ-160 משקי בית, ובמתחמים של כ-5,500 יחידות דיור - נדרש להכין מלאי של כ-2,200 דירות להשכרה באותה סביבה.

בהיבט התכנוני, דומה שבמתחמי פינוי בינוי, הצורך באספקת דירות נוספות לשוכרים מצריך הגדלה של הצפיפות במתחם ועליה במספר הקומות.

יש לתכנן את הדירות להשכרה במגוון גדלים ובמחיר המכוון למגוון רמות הכנסה, כחלק מפיתוח שוק השכירות כשוק של דיור בהישג יד.

המלצה זו היא קריטית נוכח העובדה כי התחדשות עירונית מובילה לצמצום המלאי הקיים של דירות קטנות וזולות, לטובת דיור יקר הכולל דירות מרווחות.