רק בחודש ספטמבר, ראינו כי מכרז 'מחיר מטרה' ששווק בהצלחה בפאתי סביון, שיקף מחיר של 2.2 מיליון שקל לדירה, לעומת 3.2 מיליון שקל בשוק החופשי. במילים אחרות: כאשר תתקיים הגרלת הדירות, במסגרת תוכנית דירה בהנחה, שתכלול גם את השכונה הזו, הזוכים המאושרים ייהנו כבר בעת החתימה מהטבה של כמיליון שקל לדירה בלב אזור יוקרה. זהו מצב אבסורדי, בעיקר על רקע הביקורת הציבורית הקשה כנגד משרד הבינוי והשיכון במקרה של גליל-ים, שם זכו הזכאים להנחה של למעלה ממיליון שקל.
אחד הרוכשים הצעירים הגיע עם אביו שגר בהרצליה פיתוח לאתר המכירות בגליל-ים על רכב 'בנטלי' בשווי של כ-2 מיליון שקל. אותו רוכש זכה מהמדינה בהנחה פסיכית על חשבון הקופה הציבורית, ואף קיבל קדימות כבן המקום. במשרד השיכון היו מי שהגדירו זאת כ"שוד הקופה הציבורית", אך חששו להתבטא בקול רם.
אחת הזוכות במכרז, תושבת רמת גן, סיפרה ל'נדל״ן היום', כי זכתה בהגרלה בגליל ים אך היתה בין המיקומים הנמוכים בתור. כשכבר הגיעה תורה, נותרו רק דירות פנטהאוז ב-3 מיליון שקל. הנחה יפה לעומת דירת הגג שעולה בשוק החופשי 6.5 מיליון שקל. ״אבל, מאיפה יש לנו את הסכומים האלו״, תמהה אביבית שעובדת כעוזרת גננת, ״ויתרנו על הדירה ששוויה בהנחה כשווי 3 דירות בבאר שבע. למה המדינה מספקת לצעירים הנחות על דירות ענקיות של חמישה ושישה חדרים במקום שלושה?" התשובה ידועה ומטופשת: כי לא מתכננים די דירות קטנות וזולות למי שהכסף לא מצוי בכיסו.
התנהלות זו מנוגדת להבטחותיו של שר הבינוי והשיכון זאב אלקין לפני כשנה, שהבטיח שלא להעניק הטבות גדולות באזורי יוקרה, ושתוכנית 'מחיר מטרה' תיושם רק ברשויות בהן המחיר למ"ר הוא עד 23,400 שקל כולל מע"מ. אז הוא אמר..
בסך הכל עלתה תוכנית מחיר למשתכן לאזרחי המדינה 10 מיליארד שקל, אשר היטיבו עם כ-100 אלף משקי בית בקושי. זוג צעיר שזכה במחיר למשתכן בגליל ים שילם כ-2 מיליון שקל בעבור דירת 4 חדרים, ששוויה היום בשוק החופשי מעל 4 מיליון שקל. בכך קופחו רוכשי הפריפריה, בדימונה וקריית שמונה למשל, שזכו בהטבות מצומצמות בהרבה של 200 אלף שקל בלבד.
דירות מוזלות? מי גר בהן?
אז מה באמת קורה עם הזוכים המאושרים? מנתוני סקר שהשלימה לאחרונה מתכננת הערים ד״ר רינה דגני, מנכ״לית מכון גיאוקרטוגרפיה, שכלל 900 זוכים, עולה כי רק כרבע מהזוכים בהגרלות כבר גרים בדירות, ויותר ממחצית מהם חתמו על הסכם מכר. מצד שני, כרבע ממתינים מעל 4.5 שנים, ואצל 16% מהזוכים לא נוצר עדיין קשר עם הקבלן.
מדובר ממש בדיור למתעשר: לפני כחודשיים זכו חברות בנייה מובילות, בהן אסיה סיירוס, א.פ.י נתיב מגורים ואפרידר, במכרז לבנייה של כ-500 דירות בשכונת היוקרה "גדות החדשה" הממוקמת בצפון-מערב יהוד-מונוסון, סמוך לסביון-גני יהודה. חלק גדול מהדירות מיועדות למסלול הטבה לצעירים. מחירי הדירות שקבע השמאי הממשלתי יעמדו על כ-2.2 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים במסגרת תוכנית 'מחיר מטרה', וההערכות הן שמחירי דירות דומות בשוק החופשי יעמדו על כ-3.2 מיליון שקל. המשמעות? הנחה של כמיליון שקל על דירות בשכונות יוקרה, כל זאת כמובן על חשבון משלם המיסים.
חברת אסיה סיירוס, בבעלותם של אבי תם, דורון עטיה ושחר כחלון, זכתה כאמור במכרז לפרויקט 'מחיר מטרה' של רמ"י, בשכונת גדות החדשה. מחיר הזכייה עמד על 145 מיליון שקל. היזמית צפויה לבנות 156 יחידות דיור בארבע בניינים שונים, כולל חזית מסחרית בשטח של כ-700 מ"ר. לא פחות מ-80% מהדירות בפרויקט ימכרו במחיר מוזל לזכאי משרד הבינוי והשיכון ושאר הדירות ימכרו בשוק החופשי. תמהיל הדירות יכלול דירות 3-5 חדרים, כולל דירות פנטהאוז.
מנכ"ל אסיה סיירוס, אבי תם, התייחס לחלק מהבעייתיות בשיטה: "אנחנו פועלים בנגב ובדרום מתוך אמונה שזה האזור הבא של ישראל ומתוך אידאולוגיה. לחברה יש יכולת כלכלית להתמודד במכרזים בכל רחבי הארץ, אך אנו קוראים לרשות מקרקעי ישראל לשנות את שיטת המכרזים לפיה המחיר הגבוה ביותר שמוצע הוא הזוכה. חברות בורסאיות, שמשחקות בכספי ציבור, מציעות מחירים לא הגיוניים על קרקעות במרכז, ומקפיצות את כל השוק למעלה".
העדפה לא מתקנת
כשבוחנים את כמות המכרזים שניתנים לדיור מוזל אנו לומדים על פערים משמעותיים שמעידים כי ההנחות הגדולות שהמדינה נותנת הם באזורים של עשירי המדינה ופחות באזורים זולים. כך למשל, המחיר לדירות 100 מ״ר בבאר שבע יעמוד על 895 אלף שקל לזוכים בהגרלה, לעומת 1.2 מיליון שקל בשוק החופשי (פער של כ-300 אלף שקל). באשקלון זוכי ההגרלות ישלמו 900 אלף לדירה דומה לעומת 1.35 מיליון - פער של כ-450 אלף שקל; בלוד - 1.19 מיליון לעומת 1.6 מיליון - פער של כ-407 אלף שקל; באשדוד ישלמו הזוכים 1.36 מיליון שקל לעומת 1.65 מיליון שקל בשוק החופשי - פער של כ-300 אלף שקל.
אלו פערים מכובדים אך קטנים משמעותית לעומת הנחות של כמיליון ומיליון שקל וחצי שניתנו, כאמור, במכרזים בפאתי סביון וגליל-ים, בהתאמה.
במכרז 'מחיר למשתכן' שיצא בקריית אונו, למשל, ההנחות במכרז הפכו את העסקה כדאית בטירוף. לפי הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, מי שנהנה ממנה היו בעלי הכנסה ממוצעת של 24 אלף שקל. ניתוח המכרז מלמד, כי גובה ההנחה שניתנה הגיעה לכ-40% - סבסוד בגובה של כמיליון שקל וחצי. האם לצעירים יש סכומים כאלה? התשובה היא: כמובן לא.
במודיעין המצב דומה: דירות בשכונת המע"ר בעיר הוגרלו לפי מחיר ממוצע של 12,281 שקל למ"ר - הנחה בשיעור של 45% ממחיר השוק המשקפת הפחתה של כ-1.15 מיליון שקל בממוצע לדירת 4 חדרים. בגליל-ים בהרצליה, כאמור, דירות שווקו בין 2017-2019 לפי 19.2 אלף שקל בממוצע למ"ר, וכך דירת 4 חדרים בשכונה זכתה להנחה של 1.09 מיליון שקל(!).
אלי אלעזרא, המחזיק בחברת 'אלעזרא החזקות' השולטת בחברת הבנייה "אפרידר", חברת הליסינג "אלבר", וחברת הביטוח 'הכשרה חברה לביטוח', מתח ביקורת נוקבת בכנס 'פסגת הנדל"ן באילת', על הסיוע לצעירים. "93% אחוז מקרקעות המדינה הם בבעלותה. המדינה היא מונופול מלא על הקרקע ועל כל שרשרת הייצור בדרך להקמה של דירה ולכן יש לה אחריות בלעדית למצב. לצערי המדינה לא עושה מה שצריך. בשנים האחרונות צמח קזינו בישראל כאשר המדינה הלכה-למעשה מגרילה 'כרטיסי פיס' בשווי מיליון שקל. מי שזכה - הרוויח למעלה ממיליון שקל ומי שלא - הפסיד. זה עיוות חברתי שצריך לעצור אותו מיד. התוכניות הללו פסולות מהיסוד".
לדברי אירית הופר, בעלים של חברת 'אינהאוס שיווק פרויקטים': "התוכנית לסבסוד דירות לצעירים, שמשום מה נלחמים עליה כל־כך הרבה שנים, עברה הרבה גרסאות, אבל זו אותה גברת בשינוי אדרת. זו תוכנית לא טובה, והיום מתחילים להבין זאת. יחס העלות מול התועלת הוא לא מידתי. הציבור הרחב חווה משבר דיור דרמטי ומשפחות נמצאות במצב מלחמה על כל פיסת מלאי. המחירים מאמירים והכל כמובן, כי אין די היצע בשוק. מתוך המלאי המצומצם מלכתחילה, המדינה 'גורעת' חלק משמעותי ממנו ומקצה את הדירות להגרלות שונות. כך נוצר מצב אבסורדי שבשוק הכללי אין מספיק היצע והמחירים עולים. יש צורך לסייע לזוגות צעירים אך בדרכים אחרות. אם נבחן את העלות מול תועלת של תוכנית מחיר למשתכן ביחס לכמות הזוכים בה, נגיע להערכתי למספר של 6 ספרות. זה לא מידתי בשום צורה. מי אמר שזוג צעיר צריך להתחיל עם דירה חדשה על הפארק? יש דרך שצריך לעבור".
ישי רוט, סמנכ"ל הפיתוח העסקי של קבוצת 'שובל' מספר: ״לפני כשנתיים ביוקנעם קנו מאיתנו דירת 4 חדרים ב-900 אלף שקל במכרז למחיר למשתכן והיום אותה דירה מגיעה ל 1.95 מיליון. אז הצעירים שזכו יכולים גם לצחוק בדרך אל הבנק".
"אני לא מכיר שיטה יותר צודקת משיטת ההגרלות", מסר שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, את עמדתו בנוגע להגרלות לצעירים. "אם יש לי פחות דירות לתת, אני כשר צריך להחליט? אתם יודעים כמה שחיתויות יהיו אם אתן לפקידי משרד השיכון או פוליטיקאים להחליט מי יקבל דירה? אם שוב יבואו פקידי אוצר לשר שיכון הבא ויפסיקו את התוכניות, זה יהיה בכייה לדורות".
מיליון שקל רווח ממכירת דירת מחיר למשתכן
עסקת חיים: צעירים שרכשו דירות בהנחה מהמדינה מתחילים לממש אותה ברווח של מיליון עד שני מיליון שקל מיום העסקה, כך נודע ל'נדל״ן היום'. אין כמובן עין צרה על הצעירים אלא על המדינה ששפכה על התוכנית מעל 10 מיליארד שקל, וממשיכה לשפוך את כספי הציבור ללא חשיבה מושכלת עם מי התוכנית מיטיבה ואת מי היא מקפחת.
כזכור, מכרזי 'מחיר מטרה' מימי יאיר לפיד כשר אוצר, או מכרזי 'מחיר למשתכן' מימי משה כחלון כשר אוצר, מתחילים להתממש בימים אלו ממש, שכן במכרזים אלו אסור לזוכה למכור את הדירה במשך 5 שנים מקבלת טופס האכלוס, או 7 שנים ממועד ההגרלה בה זכו (לפי המוקדם מביניהם). סנוניות ראשונות של מימושים אנו רואים כיום בגליל-ים בהרצליה, רעננה או מודיעין - כאשר דירות שנרכשו תמורת כמיליון וחצי שקל מכספי המדינה נמכרות היום בלמעלה מ-3 מיליון שקלים.
״ללא ספק קיבלנו מהמדינה הטבה אדירה שרק כעת מתחילים לחוש אותה״, מספרים דן ומאיה בני 32 ממודיעין שזכו במכרז מחיר מטרה וצפויים לרשום רווח של למעלה ממיליון וחצי שקל. ממשרד השיכון נמסר, כי אכן מותר לממש את הדירות בתום התקופה לפי הכללים שנקבעו.
בחברת 'ארי מגורים' ביצעו השוואה בין עסקאות לרכישת דירות שבוצעו במסגרת התוכניות הממשלתיות ובין עסקאות שבוצעו בשוק החופשי באותו פרויקט או רחוב. הפערים מבטאים את הרווח על הנייר לזכאים הנובע גם מההנחה שקיבלו על הדירות במסגרת התוכנית, וגם מעליית המחירים שנרשמה באותה תקופה, בין מכירת הדירות לזכאים למכירה בשוק החופשי.
"אין ספק שמרבית הזכאים ביצעו עסקה טובה, גם הזכאים שממתינים למימוש הזכייה מחזיקים בנכס על הנייר שמחירו המשיך להתייקר", מסביר אוהד אסרף, מנכ"ל חברת 'ארי מגורים' המתמחה בשיווק פרויקטי נדל"ן. "הסיכון כיום עבור הזכאים הוא שהם יתקשו לעמוד בהחזרי המשכנתא לאור עליית הריבית, או שיתקשו לממן גם משכנתא וגם דמי שכירות עד שיקבלו את הדירות".
לאחרונה בוצעו הגרלות לעוד כ-20,000 דירות. מרבית הפרויקטים שהשתתפו הינם בשלב ראשוני, שטרם התחילו תכנון וטרם קיבלו היתר בנייה. המשמעות היא, שיחלוף זמן רב עד שהיזמים יערכו כנסים למכירת הדירות לזכאים. בזמן הזה המשכנתאות צפויות להתייקר וייתכן שזכאים רבים יגלו שההון העצמי שלהם כבר לא מספיק. הצפי הוא כי בתנאים הנוכחיים הם יתקשו לקבל משכנתאות ועל-כן יאלצו לוותר על הזכייה וחלום הדירה המוזלת ויחזרו לשוק.
לוקחים משכנתא במיליון – מחזירים 2 מיליון
בנק ישראל חשף לאחרונה נתונים המדברים על שיא בשיעור המשכנתאות המסוכנות שההחזר החודשי בהם עולה על 30% מההכנסה הפנויה. לא מן הנמנע, כי חלק ממשכנתאות אלו ניטלו על-ידי זכאי מחיר למשתכן. המדינה מצד אחד העניקה להם שובר שבמקרים מסוימים עולה על מיליון שקל לדירה, אבל הדרך למימושו כרוכה בנטילת הלוואות מסוכנות.
עליית הריבית במשק פגעה בכל נוטלי המשכנתאות. על-פי נתוני "דרכנו", רשת ארצית לייעוץ משכנתאות, ההחזרים החודשיים בגין משכנתא ממוצעת של מיליון שקל ל-30 שנה יעלו בכ-469 שקל לחודש בהשוואה למשכנתאות שניטלו בתחילת השנה (לפני העלאות הריבית). העלות הכוללת של ההלוואה תעלה בכ-182,000 שקל, כך שעל-פי הנתונים היום, מי שלוקח הלוואה של מיליון שקל ישלם עלות כוללת של יותר מ–2 מיליון שקל. (הנתונים מתייחסים למשכנתא ממוצעת המורכבת משליש ריבית פריים, שליש ריבית קבועה לא צמודה ושליש ריבית משתנה צמודה).
זכאי משרד הבינוי והשיכון שרכשו בשנים האחרונות דירות במסגרת התוכניות הממשלתיות, נפגעו יותר. מאור אוחנה מנכ"ל 'דרכנו' מציין כי, "במשרד הבינוי והשיכון רצו לסייע לזוגות הצעירים חסרי הדירה, אבל ישנם מקרים בהם העסקה שביצעו עלולה להפוך מכדאית למסוכנת.
"התוכניות הכניסו לשוק צעירים ללא הון עצמי התחלתי, עם הבטחה שברגע שימכרו את הדירה יוכלו ליהנות מרווח נאה שנובע מהפער בין מחירי השוק למחיר המסובסד ששילמו. אולם לאור עליית הריבית כבר ניתן לזהות מקרים בהם זכאי מחיר למשתכן נכנסים למצוקה כלכלית ומתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתא".
על-פי נתוני החברה שטיפלה בכ-3,900 עסקאות משכנתא של זכאים, 83% מהזכאים שנטלו משכנתא באמצעות יועצי הרשת לקחו את המימון המקסימלי שמגיע עד 90% (בדירות שמחירן עד 1.5 מיליון שקל) - כלומר שהם חשופים הרבה יותר לעליה בעלות המשכנתא, מאשר רוכשים רגילים או משקיעים שמוגבלים בשיעור המימון.
בנוסף, על מנת שלא לפספס את ההזדמנות לרכוש דירה במחיר מוזל, זכאים שלא היה להם אפילו את ההון העצמי הראשוני נעזרו בהלוואות ממקורות מימון חוץ בנקאיים כדי לגייס את ההון העצמי הראשוני. על-פי נתוני החברה, כ-18% מהזכאים שנטלו הלוואות באמצעות יועצי החברה נעזרו במימון חוץ בנקאי שמלכתחילה מציע הלוואות בריבית גבוהה יותר מאשר המערכת הבנקאית. עוד עולה מהנתונים כי 64% מהזכאים פרסו את המשכנתא לתקופה מקסימלית של 30 שנה כדי להגיע להחזר חודשי מינימלי.
אתגר נוסף איתו מתמודדים הזכאים, הוא שגם אם הם מתקשים בהחזר החודשי הם אינם יכולים לבצע מכירה של הדירה בבעלותם שכן התוכניות מגבילות אותם לתקופה של 7 שנים ממועד הזכייה בהגרלה או ב- 5 שנים מיום קבלת המפתח.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו