האם ישראל והעיר תל אביב בפרט בדרך לבועת נדל"ן? הבוקר (רביעי) התפרסם מדד בועות הנדל"ן הגלובלי של UBS לשנת 2021, ממנו עולים מספר ממצאים ומגמות מעניינות שמעידות על עתידו של שוק הנדל"ן הרותח בישראל.
בין הממצאים שחשף המדד: הערכת-יתר של מחירי הדיור בתל אביב ושערי משכנתא נמוכים שהביאו לשיא חדש של מחירים. עוד חשף המדד, שהוא תוצר של המחקר השנתי של מנהל ההשקעות הראשי של UBS Global Wealth Management, שהעלייה הממוצעת במחירי הדיור בערים הואצה לשיעור של כ- 6% בארבעת הרבעונים האחרונים – הגידול הגבוה ביותר מאז 2014.
ממצאי המד מצביעים על כל שהסיכון להיווצרות בועת נדל"ן גדל במהלך השנה האחרונה, וכך גם מידת החומרה הפוטנציאלית של תיקון המחירים ברבות מהערים שאחריהן עוקב המדד.
עוד נחשף כי בפעם הראשונה מאז תחילת שנות ה-90, עלו מחירי הדיור באזורים לא-עירוניים מהר יותר מאשר בתוך הערים עצמן.
בראש המצעד: פרנקפורט, טוקיו והונג קונג
בהקשר העולמי, המדד דירג את הערים פרנקפורט, טורונטו והונג קונג ברמות הסיכון הגבוהות ביותר מבין 25 הערים החשובות שנבדקו, בהן כאמור תל אביב. שלושתן מצדיקות את ההערכות הבולטות ביותר של סיכון לבועה בשוקי הדיור שנבדקו. רמת הסיכון גדלה גם במינכן, ציריך, ונקובר ושטוקהולם. אמסטרדם ופריז משלימות את רשימת הערים בעלות הסיכון הגבוה.
כל הערים שנבדקו בארה"ב – מיאמי (שהחליפה השנה במדד את שיקגו), לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו, בוסטון וניו יורק – שוכנות גם הן בטריטוריה של הערכת-יתר. חוסר האיזון בשוקי הדיור הוא גבוה גם בטוקיו, סידני, ז'נבה, לונדון, מוסקבה, תל אביב וסינגפור - בעוד שמדריד, מילנו וורשה נותרו עם הערכת ערך הוגנת. דובאי היא השוק היחיד בעל הערכת-חסר, וגם היחיד שמקוטלג בקטגוריה נמוכה יותר מאשר בשנה שעברה. שגשוג לוהט, אך כנראה קצר-מועד, בשוקי הדיור
בשנת הקורונה: צמיחה של כ-6% במחירי הדיור
מדד UBS חושף גם כי דווקא בעיצומה של הקורונה, בין אמצע 2020 לאמצע 2021 - היתה צמיחה במחירי הדיור, שקפצו בכ-6% במונחים מותאמי-אינפלציה. כל הערים למעט ארבע – מילנו, פריז, ניו יורק וסן פרנסיסקו – חוו עלייה במחירי הדיור. חמש ערים אף הציגו צמיחה דו-ספרתית: מוסקבה, שטוקהולםוהערים באזור הפסיפי: סידני, טוקיו ו-ונקובר. שילוב של נסיבות מיוחדות הוא שהצית את מרוץ המחירים הזה.
למעשה, הצמיחה במשכנתאות שטרם נפרעו הואצה ברבעונים האחרונים כמעט בכל מקום, ויחסי החוב-להכנסה צמחו גם הם. בסך הכל, הפכו שוקי הדיור לתלויים אף יותר בשערי ריבית נמוכים ביותר, ולכן הידוק של תנאי ההלוואות עלול לגרוםלעצירה חדה של עליית המחירים ברוב השווקים. למרות זאת, המינוף ושיעורי צמיחת החובות במדינות רבות עדיין נמצאיםהרבה מתחת לשיאי כל הזמנים שלהם. מנקודת המבט הזו, שוק הדיור לא צפוי לגרום לשיבושים קשים בשווקים הפיננסייםהגלובליים.
ת"א עוקפת את ניו יורק במס' המשכורות הנדרשות לדירה
אחד הנתונים שחושף המדד הוא שת"א נמצאת במקום גבוה ולא מחמיא כלל - מקום 6 בעולם - מבחינת מס' המשכורות הנדרשות לעובד במשכורת ממוצעת ("עובד ציבור משכיל") על מנת לרכוש דירה בגודל 60 מ"ר בסמוך למרכז העיר. לפי הנתונים, עובד נדרש לעבוד במשך 9 עד 12 שנים כדי לחלום לרכוש דירה מסוג זה.
עוקפות אותה הונג קונג, פריז, לונדון, טוקיו וסינגפור. אחרי ת"א ברשימה נמצאות ערים כגון ניו יורק, מוסקבה, מינכן, אמסטרדם וסידני. בועה כבר אמרנו?
ביצועי חסר בשוק הדיור העירוני
הפעם הראשונה שהופגנו ביצועי-חסר של שוק הדיור העירוני ב 25 שנה האחרונים. בנוסף לעלויות המימון הנמוכות יותר, תהליך העיור היווה בעשור האחרון הציר המרכזי לעלייה במחירי הדירות במרכזי הערים. עם זאת, החיים העירוניים ספגו מכה ניכרת עקב הסגרים. הפעילות הכלכלית התפשטה ממרכזי הערים כלפי חוץ, לכיוון הפרברים וערי הלוויין (הרחוקים לעיתים) שלהם – וכך גם הביקוש לדיור. עקב כך, בפעם הראשונה מאז תחילת שנותה-90, עלו מחירי הדיור באזורים לא-עירוניים מהר יותר מאשר בתוך הערים עצמן, בארבעת הרבעונים האחרונים.
מתיאס הולז'י, המחבר הראשי של המחקר וראש תחום הנדל"ן בשווייץ ב-UBS Global Wealth Management, מסכם: "יש סבירות הולכת וגדלה לתקופה חלשה בשוק הדיור הפנים עירוני".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו