אדם קם בבוקר, מתלבש, שותה קפה ויוצא לעבודה במשרד - שנמצא ממש כמה מטרים מבית מגוריו. ללא פקקים, בלי בוס שנוזף "הפגישה כבר התחילה, מתי אתה מגיע?", בלי סטרס שפוגם באיכות החיים. לקראת הצהריים הוא קופץ הביתה לאכול ארוחה חמה, חוזר שוב לכמה שעות לעבודה ולאחר מכן ממשיך לבלוק שממול כדי לאסוף את הילד מהגן. נשמע חלומי? ובכן, מודל עירוב שימושים הופך את כל זה למציאות.
מתחם בעל "שימושים מעורבים" כולל לרוב מגורים, משרדים ומסחר בכפיפה אחת. בחלק מהמקרים יהיה אף שילוב של שטחי מלונאות, דיור מוגן, מעונות סטודנטים, דיור בר השגה או שכירות ארוכת טווח, מבני ציבור וחינוך ועוד. לכאורה, רוכשי הדירות מרוויחים.
בעלי המקצועות החופשיים שביניהם יוכלו לשכור משרד במתחם שבו הם גרים, מתחת לבניין יוכלו ליהנות מבית קפה, מספרה או סניף של קופת חולים והילדים יוכלו ללמוד בגני הילדים הסמוכים. לא יהיה כלל צורך להזיז את הרכב בכדי להגיע לכל אחד מהשירותים הנ"ל, ובסופו של יום העירוב הזה יכול לחסוך זמן וכסף לצד שיפור ברמת החיים.
בניינים אלו מופיעים לרוב ב"איזורי פיג'מות" - כינוי למקומות שבהם תוכניות חדשות מאפשרות שילוב של מגורים באזורי משרדים ומסחר במתחמים יוקרתיים וגבוהים עתירי זכויות בנייה, בקרבה למרכז ערים. "שיטת הפיג'מות" הינה שיטת סיווג שפותחה בשנת 2004, במחקר שערך פרופ' ערן פייטלסון, מומחה למדיניות תכנון וסביבה, יחד עם חוקרים נוספים. הנוסחה הזו מציעה מסגרת למיון של השימושים המותרים עפ"י רמת המטרדים וכמות התנועה שהם מייצרים, וכך מאפשרת לדחות את ההכרעה בדבר השימושים לשלב הרישוי.
רואים רחוק רואים צפוף
הימצאות שירותים בקרבת מקום המגורים לא משפיעה רק על נוחות מירבית, אלא גם מקלה על הציפוף העירוני. מפלסי בניינים של עירוב השימושים יכולים להשתלב בצירי תנועה ציבוריים להולכי רגל, מה שמקל על מגמת הציפוף, כפי שהולך ומתפתח ב-HIGH LINE במנהטן, טורונטו וקלגרי שבקנדה.
"עירוב שימושים יוצר סביבה נוחה להליכה ברגל ועירוניות טובה יותר באופן כללי״, מסבירה דנה ליר אלעני, אדריכלית עמיתה במשרד ליר אדריכלים המתמחה בבנייני משרדים ותעשיה, מגורים ותכנון עירוני. ״הרקע לריבוי בניינים כאלו באחרונה נובע מסיבה זו ובנוסף - הקורונה ש'הבריחה' עובדים מהמשרדים וגרמה לכך שהרבה אנשים התחילו לעבוד מהבית. גם הניסיון של איילת שקד (שרת הפנים לשעבר) להעביר חוק להסבת בנייני משרדים למגורים תרם להאצת התופעה".
ליר אלעני מוסיפה כי סיבה נוספת לתמיכה במודל רב שימושים היא הסלידה של הרשויות ממפעלים מזהמים, והרצון למשוך אוכלוסייה צעירה ועירונית גם לאזורים שנחשבים יותר מרוחקים. "כך נולד השלב הבא והמאוד מרגש של עירוב שימושים בבניין עצמו, או כפי שמתכנני העיר אוהבים לקרוא לו – 'הבניין המעורב המרובד'".
"עירוב השימושים מאפשר להסיט תנועה ממרכזי הערים העמוסות אל ערי לוויין מחוץ לגוש דן ולערים פריפריאליות וכך לפזר את הביקושים", מוסיפה ורד צרפתי-זבולון, מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון, שמקדמת בימים אלו פרויקט ברחוב האורגים בבת ים.
הפרויקט, שכולל 225 יחידות דיור בשני מגדלים של 30 קומות לצד שטחי מסחר, צפוי להפוך אזור תעשיה מסורתי עם מוסכים, נגריות ומפעלים קטנים לאזור שימושים מעורבים שוקק חיים. "ניתן ליצור מתחמים פעילים 24/7, בניגוד למתחמי התעסוקה שננטשים בסיום יום העבודה", מוסיפה צרפתי-זבולון.
מגורים לצד מסחר: ברכה או קללה?
מודל עירוב השימושים נראה אטרקטיבי במיוחד, אולם בעבר הרעיון של לערבב שטחי מגורים ומסחר הרתיע לא מעט אנשים וגרם לירידת ערך הדירות במתחם.
האם המציאות רוויית הפקקים העכשווית שינתה את התפיסה והביאה לעליית מחירי הדירות בפרויקטים?
"מבחינה שמאית קיים אלמנט 'חיכוך' המפחית ככלל את שווי הנכס, אך אנו רואים תמורות גם בתחום הזה", אומר שמוליק כהן, מנכ"ל ומבעלי SK שמאות. "בעבר העובדה שבמתחם המיועד למגורים יש גם שטחי מסחר ותעסוקה הורידה את ערך הדירה בסדרי גודל ממוצעים של כ-5%, משיקול היעדר פרטיות של דיירי המתחם, אינטנסיביות שימוש, מפגעי רעש, ריח, אשפה, פקקים סביב שטחי המסחר ועוד.
כהן מוסיף כי לפי הערכות השוק, בשנים הבאות הפער ילך ויצטמצם, וככל שהצפיפות בכבישים תחמיר לצד מצוקת קרקעות נראה אף עלייה בערך הדירות. בנוסף, התפתחות של מערכות הסעות ההמונים, שיאפשרו למי שגר בסמוך לתחנת רכבת קלה או למטרו לצמצם למינימום את השימוש ברכב פרטי, יתרמו גם הם לעליית האטרקטיביות של דיור מסוג זה.
אייל גרין, מנכ"ל פארק עתידים תל אביב, מספק תובנות נוספות בנושא: "ערך הנכסים במודל עירוב שימושים עולה כי ישנה מציאות שממנה מרוויחים כל הצדדים. אזור תוסס עם תנועה שממנה נהנים המבקרים, העסקים ובעליהם; דיירים שמקבלים הכל קרוב לבית או לעסק; עובדים שיכולים להגיע לעבודה במרחק נסיעה קצרה או הליכה וגם רשות מקומית שמגדילה את הכנסותיה מארנונה עסקית ומסחרית. כל אלה יחד מייצרים גם מאות מקומות עבודה חדשים ומעלים את ערך הנדל"ן באזור, נוכח הביקוש למגורים בסביבה שבה כמעט הכל נמצא קרוב לבית".
ארז שפונדר, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר פדלון, מחזק את דבריו של גרין: "לפני מספר שנים, כאשר בנינו פרויקט מגורים קטן באבן יהודה, חיפשנו כיצד להצניע את הקרבה למסחר - אבל באופן מפתיע גילינו שהרוכשים הגיעו דווקא בזכות התכנון הנ״ל. העובדה שמתחת לבית, מבלי להזיז את הרכב, ניתן להגיע לחדר כושר, מרפאה, מסעדות ומסחר היא פקטור משמעותי בהחלטה על רכישת דירה. אמנם לא כל מתחם צריך לכלול עירוב שימושים, אך על מנת ששכונה חדשה תצליח היא צריכה להיבנות על פי מודל כזה, כמו שכונת כפר סבא הירוקה לדוגמה".
"עירוב שימושים יוצר תרבות דיור חדשה המשפרת את חיי המשפחה והקהילה בכך שהיא נותנת תחושת רווחה הוליסטית לדיירים, שיכולים כעת לעבוד וגם לצאת לבלות מתחת לבית", מוסיפה דורית סדן, מנכ"לית חברת שיווק הנדל"ן "נווה העיר". "חיי הקהילה באזור משתפרים ונוצר קשר בין דיירי המגורים לבין העובדים והמבלים בשטחים הסמוכים".
סדן מוסיפה כי להערכתה הדבר יוביל לאבולוציה תכנונית שתשפיע על הרכב הדירות: "היות וניתן יהיה להעביר הרבה מהפעילות המשותפת אל מתחת לבית, אפשר יהיה להקטין את המרחב הציבורי בתוך הדירות. למשל מרפסות השירות, שלרוב מכילות מכונת כביסה ומייבש, לא יהיו חיוניות במקרה של חדר מכבסה משותף בשטחים ציבוריים. יהיה אפשר לתכנן גם מיקרו דירות שיפנו לקהל יעד ייעודי, ויש לזה ביקוש".
מרמת גן תגיע הבשורה
אי אפשר לדבר על מודל עירוב שימושים מבלי להזכיר את מכרז משולש הבורסה בלב מתחם הבורסה ברמת גן, שיהיה המודל הארצי לעירוב שימושים הגדול בארץ. הפרויקט הייחודי משלב 400 יח"ד להשכרה ארוכת טווח, 350 יח"ד מעונות סטודנטים, שטחי תעסוקה ומסחר ושטחי ציבור נרחבים, והכל בעירוב שימושים אינטנסיבי. חברות ב.ס.ר בראשות נחשון קיויתי וקנדה ישראל זכו בכמעט מיליארד שקלים במכרז "דירה להשכיר" להקמה והפעלת המתחם.
למעשה, שורשיה של הבנייה בעירוב שימושים נעוצים ברמת גן, כאשר החלוץ בתחום היה האדריכל הוותיק משה אביב ז״ל, שהקדים את זמנו וניסה זאת לראשונה במגדלי אביב ברמת גן (הגבוהים בארץ, בני 64 קומות), אשר כוללים משרדים בשילוב מגורים בקומות הגבוהות. הרעיון לא זכה לפופולריות רבה בתחילת הדרך, אולם בדיעבד אפשר לומר בביטחון כי הוא חזה את העתיד 30 שנה קדימה.
דפנה הרלב, הבעלים והמנכ״לית של קבוצת "אביב" ובתו של משה אביב ז"ל, מסבירה: ״המוטו הוא שדיירי הבניין רוצים להרגיש בבית ולא חלק מהאזור העסקי, לכן בנינו הפרדה בין שני הלובאים. עיצבנו את הלובי באופן אינטימי וביתי".
האדריכלית ליר אלעני מסבירה גם היא על האופן שבו מבדלים את שטחי המגורים מהמשרדים: "בניין המיועד למשרדים מאופיין בגרעין ומעטפת. בגרעין ימוקמו המעליות, חדרי המדרגות, הפירים, ממ"מים (מרחב מוגן מוסדי), שירותים ציבוריים ומערכות משותפות, ושאר הקומה תהיה 'משוחררת'.
חיפוי המעטפת יהיה עשוי קירות מסך, ולרוב לא יהיו מרפסות. לעומת זאת, תכנון בניין המגורים מתחיל ממיקום הממ"דים, שצריכים להיות בכל קומה ומפוזרים בה, וגם במרפסות, שהן חלק חשוב מאוד ממבנה הבניין. מעטפת הבניין תהיה לרוב עשויה קירות מבטון או בלוקים, והחיפוי יהיה משני.
"ההבדלים במערכות הבניין מאלצים את המתכנן להתמודד עם שאלות לגבי איך יוצרים את ה'יצור כלאיים' הזה בצורה נכונה גם מערכתית, גם כלכלית וגם שיווקית״.
עם זאת, מודל עירוב השימושים אינו רק נחלת ערי המרכז הצפופות. ההכרה ביתרונותיו הגיעה עד לבירת הגולן קצרין, שאי אפשר לחשוד בה כסובלת מעומסי תנועה יתרים. בימים אלו מקדמות החברות י.ד ברזאני ואבני דרך את פרויקט "רובע הנחלים" בקצרין במסגרת מכרז "תכנן ובנה", שבו החברות אחראיות על תכנון, עבודות הפיתוח והבנייה וכל זאת בטווח של ארבע שנים בלבד.
תמהיל המגורים יתפרש על פני 343 דונם ויכלול בתים צמודי קרקע דו משפחתיים ובנייני מגורים של ארבע עד חמש קומות. על פי התכניות, ברובע החדש יוקמו בתי ספר, גנים ומעונות יום לצד מתחמי מסחר ותעסוקה, מתחם עבודה משותף ומבני ציבור. כמו כן יכללו בתכנית שני בתי מלון.
"מדובר על תכנון חדשני של שכונה שהיא למעשה מעין 'מיני עיר' שהכל בה קרוב ונמצא במרחק הליכה, אומרת חנה שורץ, סמנכ"לית שיווק י.ד ברזאני וקבוצת אבני דרך. "שכונה זו תכלול גם צרכי קהילה, כגון מוסדות חינוך ותרבות ושירותים נוספים, וגם מסחר ותעסוקה שיקנו אפשרות לעבודה קרובה לבית".
חוקים חוקים, אבל היכן התמריצים?
הממשלה הקודמת לא טמנה ידה בצלחת, ובדיון על חוק ההסדרים בשעתו אישרה ועדת הפנים והסביבה הצעת חוק המאפשרת הסבה של כ-30% משטחי המשרדים המתוכננים או הקיימים לדירות מגורים קטנות, מעונות סטודנטים או דיור להשכרה לטווח ארוך. החוק אמנם לא הספיק לעבור, אולם מדובר בצעד חשוב, אבל האם די בכך?
״עירוב שימושים זה לא רק סיסמה. לא מספיק לעשות תכנית ולבנות, אלא המדינה חייבת לעודד פרויקטים של עירוב שימושים ולהציע ליזמים תמריצים כמו הנחה בארנונה למשרדים בפרויקטים של עירוב שימושים ברחבי הארץ", אומר חיים קראדי, מנכ"ל "פרשקובסקי מניבים". "אם המדינה והרשויות היו משתפות פעולה עם היזמים והיו מציעות תמריצים שכאלה אני בטוח שהפרויקטים בעירוב שימושים היו מצליחים יותר״.
לפרשקובסקי, לדוגמה, יש פרויקט גדול של עירוב שימושים בשכונת נווה דורון החדשה ברמלה, הכולל 24 בניינים עם 1,800 יח”ד ומשרדים להשכרה בגדלים שונים במרכז מסחרי בוטיק ובמיקום מרכזי בשכונה. ״בפרויקט שלנו בנווה דורון ברמלה מכרנו והשכרנו את כל יחידות הדיור, אך עדיין נשארו משרדים פנויים להשכרה. אני בטוח שאם היתה לנו, יחד עם עיריית רמלה, את היכולת לתמרץ עסקים בדרכים שונות ומגוונות, כל המשרדים הללו היו מושכרים מזמן", מוסיף קראדי.
יותר תשומת לב ומקצועיות של היזם
עירוב השימושים הוא כורח המציאות גם כאשר מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית, בגלל העלות המאמירה של הקרקע והגידול באוכלוסיה. כיום כמעט ואין תכנית של פינוי בינוי שלא כוללת סוג מסוים של עירוב שימושים, כאשר מלבד מגורים הפרויקטים כוללים לרוב קומת מסחר ובמקרים רבים גם גני ילדים או שטחי ציבור אחרים. בחלק מהפרויקטים מעורבים גם שטחי משרדים. המטרה בעירוב השימושים היא לספק את הצרכים של האוכלוסיות החדשות שיתגוררו בפרויקט, ויש כאן אינטרס ברור של הרשות המקומית.
בתב"עות החדשות, על מנת שיזם יעמוד ברווחיות לפי תקן 21 הוא משלב בפרויקט המגורים מסחר ומשרדים. אבל מעבר לזה, כאשר משלבים בתב"עות גם מטלות ציבוריות לטובת התושב, הרשות מרוויחה פעמיים - גם חוסכת את הצורך בהקצאת קרקע נפרדת לצרכי ציבור וגם נותנת לתושבים שירותים קהילתיים ומוניציפליים זמינים וקרובים לבית.
"אין היום פרויקט התחדשות עירונית ופינוי בינוי שאין בו קומת מסחר, תעסוקה וגני ילדים", אומר האדריכל גיל שנהב, מנכ"ל שותף בכנען שנהב אדריכלים ויו"ר פורום CTBUH ISRAEL לקידום הידע בנושא גורדי שחקים בישראל. "אנחנו חווים עדנה לפרויקטים מעורבי השימושים, שהיו בשנים עברו חלק ממציאות חיינו ומסגנון בנייה שהיה מקובל בעבר".
משרדו של שנהב עומל בימים אלו על שני פרויקטים מרכזיים של התחדשות עירונית במודל רב שימושים - "מתחם ציפורן" במערב גבעתיים, הכולל מגדל מגורים לצד מגדל משרדים, ובו לראשונה ישולב מבנה בית ספר בתוך מתחם בנוי, ופרויקט של שישה מגדלים בשדרות הציונות בכניסה המזרחית לעיר לוד.
מיכל גור, מנכ״לית חברת אלמוגים: ״טכניקת עירוב שימושים בהתחדשות עירונית דורשת מהיזם יותר תשומת לב ומקצועיות בכל הקשור בבחינת יחסי הגומלין בין השימושים השונים, הצרכים ומציאת האיזון, כך שתתקיים הרמוניה וסינרגיה מלאה בין כלל השימושים והדיירים המתגוררים בפרויקט. תכנון נכון מסייע להפיג חששות בקרב בעלי הדירות הוותיקים לגבי פרויקט של עירוב שימושים, מאחר שעבורם עסק מתחת לבית נתפס כמטרד. לדוגמה, בפרויקט החדש של אלמוגים ביבנה יש עירוב שימושים של מגורים, מסחר ומוסדות ציבור, כאשר הפרויקט מייצר שדרה עירונית חדשה וירוקה בלב שכונה ותיקה".
ישי רוט, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת שובל: ״אנחנו עושים את זה למשל בשני פרויקטים של התחדשות עירונית שאנו מקדמים בחיפה ובקרית ביאליק.
קידום השימושים המעורבים בפרויקטים אלה נעשה תוך כדי שיח עם הרשות במסגרת הפרוגרמה של הרשות שכוללת צרכי ציבור. עירוב השימושים מחיה את השכונה הקרובה ואת הרחוב, מגוון את אפשרויות הבילוי והתעסוקה. רשויות אוהבות שימושים מעורבים כי זה מכניס הכנסה נוספת וחוסך קרקע. משרדים מקבלים ארנונה גבוהה יותר״.
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מוסיף כי האתגר התכנוני והניהולי הכרוך במודל עירוב שימושים הביא לכך שיזמים מסוימים החליטו לשמור את אותם שטחים בבעלותם ולהמשיך לנהל אותם כנכסים מניבים, על מנת לשמור על איכות הפרויקט ולמנוע קונפליקטים.
הדור שרוצה הכל כאן ועכשיו
"חל שינוי בתפיסת המגורים של רוכשי הדירות", מסכמת אורטל ליבר, סמנכ"לית שיווק ומכירות של חברת רוטשטיין. "אם בעבר רוכשי הדירות לא היו רוצים לרכוש דירה שנמצאת מעל מסחר, והרחוב המסחרי היה מוריד את ערך הדירות, כיום רוכשי הדירות מבינים את היתרונות של מגורים מעל בית קפה שכונתי או חנות מכולת. השפה של הרוכשים השתנתה והם מדברים היום על נגישות וקרבה לכל השירותים הציבוריים ולתעסוקה, נסיעה בתחבורה ציבורית וקירבה לרכבת הקלה.
אנחנו רואים תכניות של שכונות ופרויקטים חדשים בהם המסחר מפוזר לאורך השדרה המרכזית מתחת לבנייני מגורים, ואנשים לא נבהלים מזה, אלא להפך".
"בשנים האחרונות אנו עדים לניסיונות לקדם תכניות המשנות שכונות ומרקמים עירוניים תוך התייחסות לבניין הבודד", מוסיף מתכנן הערים והאדריכל פרופ׳ משה צור ממשרד משה צור אדריכלים ובוני ערים. "יישום הנושא בשטח בישראל ובחו"ל מלמד כי קיים קשר הדוק בין המבנה הבודד, המרחב הפיזי, מערך התנועה, סוג העירוב ומידת העירוב המתוכנן. עירוב שימושים הוא מחולל מרכזי של עירוניות בכך שהוא מספק לתושבים איכויות עירוניות שונות ומגוונות בתא שטח מצומצם".
"בסוף זו תרבות של דור ה-X וה-Y, הדור החדש רוצה לחיות כאן ועכשיו ולהספיק כמה שיותר בכמה שפחות זמן״, מסכם צחי סופרין, מבעלי קבוצת סופרין.
"התפיסה הזו משפיעה באופן ישיר על חוויית המגורים וחוויית העבודה. כולם רוצים לעבוד ולגור במתחמים שמציעים להם במשך 24 שעות ביממה, 7 ימים בשבוע, ולהגיע עם קורקינט למגוון האפשרויות הגדול ביותר בצורה הנגישה ביותר".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו