המטרו מעלה הילוך: תכנית המתאר לתחנות הועברה להשגות

התכנית, המסדירה את התכנון והבנייה באזורי תחנות המטרו העתידיות, הועברה לוועדות המחוזיות • על הפרק: בחינת הוצאת היתרי בנייה לפי תמ"א 38 • עו"ד צבי שוב: "הפגיעה בבעלי הנכסים בתוואי כבר החלה"

עבודות המטרו (ארכיון) , צילום: יוסי זליגר

המועצה הארצית לתכנון ובניה, בראשות עו"ד שלומי הייזלר, החליטה השבוע על העברת תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו (תמ"א 70) להערות והשגות הועדות המחוזיות. מטרת התכנית הינה ציפוף עתידי והעצמת זכויות בנייה, כולל שטחים מסחריים, בשטחי תחנות המטרו. כמו כן, היא כוללת אישור בנייה מעל הדיפו (מרכזי התפעול), על מנת ליצור מקורות מימון לפרויקט.

תמ"א 70 מפרטת את גובה הבניינים שייבנו באזורי התחנות, שטחי המסחר והתעסוקה, אופי הבנייה, מספר החניות ועוד. אישור התוכנית מהווה שלב קריטי, שכן תוספת זכויות הבנייה בתוואי המטרו וגביית היטל השבחה ומס מטרו משמעותי בגין אותם פרויקטים הם מקורות נכבדים במימון המטרו, שעלויותיו מוערכות כיום ביותר מ-150 מיליארד שקלים.

לאחר אישורה של התכנית היא הועברה להערות והשגות בוועדות המחוזיות. במסגרת הדיון עלתה סוגיית הטלת מגבלות על הוצאת היתרים לפי תמ"א 38, והמועצה הארצית, בהובלתו של יו"ר מטה התכנון הלאומי שלומי הייזלר, החליטה לבצע בחינה מקיפה של הנושא על מנת להגיע להכרעות.

פרויקט המטרו עתיד לכלול מעל 100 תחנות ביותר מ-20 רשויות מקומיות, ולתמ"א 70 מקום משמעותי בקביעת האופי העתידי של מרכזי הערים באזור גוש דן וסביבתו. 

צעד מקדים לאישור תמ"א 70 התרחש לפני כשבוע, אז החליטה ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים (הוולנת"ע) להמליץ על הקפאה של מתן היתרי בנייה לפרויקטים של תמ"א 38 בסביבת התחנות העתידיות ברדיוס של מאות מטרים מכל תחנה, ואף ייתכן כי בהמשך תגדל ההמלצה ולא ניתן יהיה להוציא היתרים לביצוע פרויקט תמ"א בכל התוואי המיועד של המטרו.

עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה, מסביר כי "מדובר בתכנית חשובה מאוד, שללא ספק משפיעה על כל התכנון ובאזורי המטרו כולל מרכזי הערים החשובות ביותר. עם זאת, אנו רואים בשנים האחרונות כי המדינה ורשויות התכנון דואגות להבחין בין קניין לבין תכנון. השיקול התכנוני אמור להיות מנותק מהצורך הקנייני, לדוגמה הפקעת קרקעות ופיצויים בגינן. אולם, במקרה של המטרו נראה כי השיקול של מימון הקמת קווי המטרו שמוערך בסכומים אדירים, מהווה חלק גדול במחשבה של התכנון שיוקם מסביב לתחנות והדיפו. כלומר, הטלת מס מטרו כחלק מהמימון מוביל להתערבות בשיקול הדעת התכנוני בשביל להשיג מימון".

עוד הוסיף: "הוועדה מנסה למנוע מצב שבו יאושר כעת פרויקט תמ"א עם תוספת של יחידות דיור בודדות, כי היא מעוניינת שבתוואי המטרו, ודאי באזורי התחנות הנגישים, תיעשה בנייה צפופה שתכלול מגורים, תעסוקה ומסחר. קידום פרויקטים אלו עלול לפגוע ביכולת להוציא לפועל פרויקטים רחבי היקף שיכללו מאות ואלפי יח"ד בהעצמת זכויות משמעותית. ראוי היה שהמדינה תהיה עקבית, גם שמדובר בכיס שלה עצמה".

ואיך תקדם תמ"א 70 את פרויקט המטרו? הלא החוק העוסק במטרו לא עבר בסופו של דבר. עו"ד שוב מסביר כי "המטרו מתקדם בשתי דרכים מקבילות – החוק המרכזי שעוסק בין היתר בפיצויים ובמס מטרו והיטל השבחה, כלומר ההיבטים הכלכליים השונים שנובעים מהתכניות. הדרך השנייה היא בפן התכנוני - התוכניות השונות שמתקדמות במוסדות התכנון שמגדירות כיצד הבנייה סביב המטרו תקודם בפועל. כרגע אנו נמצאים במצב שבו החוק עוד לא אושר ולכן המצב סבוך ביותר שכן חלק מהתוכניות הרלוונטיות כבר אושרו, כשהמשמעות היא שהפגיעה בבעלי הנכסים בתוואי כבר החלה והחוק שאמור לתת פיצוי על הפגיעה עוד לא אושר. ברגע שהממשלה הבאה תשב לדון בחוק המטרו ותקדם אותו, הדרך לקידום הפרויקט תהיה סלולה וללא עיכובים נוספים". 

"המטרו ישפיע על הגדלת זכויות הבנייה" 

"תמ"א 70 תוביל לתכנון אינטנסיבי ונרחב לכל השימושים בסמוך לתחנות המטרו", אומר זמיר תירוש, שותף בכנען שנהב אדריכלים, משרד האמון על תכנון כ-15% מהפרויקטים להתחדשות עירונית שנמצאים בסמיכות לתחנות המטרו העתידיות. לדבריו, "קיומו העתידי של המטרו משפיע על הגדלת זכויות הבניה. האגרות וההיטלים שיגבו בעקבות כך ישמשו למימון חלקי לבניית קווי המטרו. בזכות תמ"א 70 בעתיד נראה את הרחובות שלנו במרכזי הערים עם ריבוי חזיתות מסחריות פעילות לכיוון הרחוב, שימושי תעסוקה ושימושים ציבוריים בקומות התחתונות ומגדלים בנסיגה מקו הרחוב. רבים מהפרויקטים יכללו דיור להשכרה במגוון מסלולים ותמהיל דירות שנותן דגש על דירות קטנות, החל ממיקרו דירות ועד לדירות 3 חדרים. דירות אלה מיועדות בעיר לאוכלוסייה צעירה ויצירתית המעשירה את מרכזי הערים".

לדברי תירוש, "בפרויקטים שאנו מתכננים בסמיכות לתחנות המטרו אנו מתייחסים בתכנון לפוטנציאל העתידי של תחנת המטרו, גם מבחינת השימושים וגם מבחינת העצמת זכויות הבנייה. תמהיל הדירות במגדלים שאנו מתכננים מגוון מאוד עם דגש על מיקרו דירות ודירות קטנות. דיירי הדירות הללו לא נזקקים לרכב פרטי וזה מאפשר לנו להוריד את הקצאת החניות לדירות הקטנות ולתת דגש גדול יותר להקצאת מקומות חנייה לאופניים ככלי תחבורה אלטרנטיבי. ברמת השימושים אנו מעודדים ומתכננים דיור להשכרה לטווח ארוך, כאשר אחוז מסוים של הדירות יהיה בשכירות מפוקחת בתיאום עם הרשות. מגדלי המגורים נמצאים בנסיגה מקו הרחוב, הקומות המרקמיות, יהיו בקו הרחוב ויכללו שימושי תעסוקה ומבני ציבור מעל חזית רחוב פעילה. בקומות המעבר אנו מתכננים שטחים משותפים לטובת כלל הדיירים ושימושים ציבוריים דוגמת גני ילדים ומעונות יום. לרוב מדובר בשימוש בשטחים המגוננים על גג הקומות המרקמיות. אנו נותנים דגש רב לניצול המרחב התת קרקעי עם שימוש מסחרי וציבורי שלא דורש חזיתות, למשל מינימרקטים קטנים, אודיטוריום, חדרי כושר ואולמות ספורט, מרכזים לוגיסטיים ועוד. כאשר ינוע סוף סוף המטרו אנו עתידים לחוות שינוי משמעותי בכל המרחבי הציבורי ואופי הרחובות שלנו."

המועצה הארצית אישרה את תמ"א 60

לצד הדיון החשוב בתמ"א 70, לישראל היום נודע כי בחודש יולי אישרה המועצה הארצית את תמ"א 60, אשר נחשבת תוכנית משלימה לפרויקט המטרו ונועדה לשמר את זכויות בעלי הנכסים הנפגעים מתכניות המטרו במקרה שחלק מהמגרש נלקח ופוגע בזכויות הקיימות.

בנושא זה מדגיש עו"ד שוב כי "תמ"א 60 נועדה להגן על בעלי הזכויות בתוואי המטרו ולשמר את זכויות הבנייה במגרשים שבבעלותם, גם במקרה של לקיחת חלק מהשטח עבור המטרו, וגם אם שטח המגרש יצטמצם באופן שהיה אמור להפחית את זכויות הבנייה. ישנם אלפי ואולי אף עשרות אלפים בעלי זכויות בתוואי שתמ"א 60 רלוונטית עבורם. היא לכאורה תצמצם את הפגיעה בבעלי המגרשים ברמה התכנונית, אך עם זאת לוועדה המקומית בכל מגרש שיקול דעת לגבי 'שחזור' זכויות אלו. על כן, למעשה, הזכויות הללו אינן מושבות כפי שהיו, אלא 'על תנאי', ועל כן יש להתייחס אליהן ככאלו שנפגעו".

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו

כדאי להכיר