צמיחה מתמדת

מה הסיפור

בעשור האחרון הפכה שכונת החרוזים ברמת גן לשם נרדף לתמ"א 38. יותר מ-800 דירות חדשות אוכלסו או נמצאות בבנייה במסגרת פרויקטים שונים, וכ-520 דירות נוספות מחכות לאישור (שככל הנראה יגיע).

את התוצאות של הבנייה המסיבית בשכונה אפשר לראות בכל מדד אפשרי. המחירים בשכונה האמירו, וכיום המחיר הממוצע למ"ר הוא השלישי בכל העיר, אחרי שכונות היוקרה שיכון ותיקים ורמת חן. גם הרכב האוכלוסייה השתנה ואיתו אופי השכונה. רק דבר אחד נותר יציב יחסית: המרחב הציבורי, מה שבטווח הקצר לפחות יוצר לעיתים אי נוחות.

מיקום-מיקום-מיקום

שכונת החרוזים הוקמה ב-1949 בפאתי רמת גן, על שטחו של פרדס גולדברג. השכונה הוקמה על ידי בעלי עלית עבור עובדי המפעל הסמוך. כאשר בוחנים את הסביבה, אפשר מייד להבין למה השכונה מעוררת כיום הרבה עניין: מתחת לבית נמצא פארק הירקון הגדול והמושקע, היא צמודה לאזור המשרדים והתעסוקה של הבורסה, ומעבר לגשר ההלכה, במרחק של כ-5 דקות הליכה, נמצאת תל אביב.

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

אוכלוסייה

בגלל תמהיל הדירות המגוון מדי שנה נערכות בשכונה כמעט אותו מספר עסקאות בדירות 3, 4 ו-5 חדרים. מ-2008 ועד 2015 השכונה קפצה ב-2 רמות במדד החברתי-כלכלי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מ-6 ל-8. זה המון, וזה קרה בגלל הבנייה החדשה שמושכת משפחות. בעשור האחרון אוכלוסיית הילדים והנוער (0-19) בשכונה גדלה בכמעט 25%, לעומת ירידה של כ-15% באוכלוסייה המבוגרת (60+).

הבנייה החדשה הבריחה שוכרים רבים, שעזבו את השכונה עקב מטרדי בנייה. עם זאת, העובדה שמכללת שנקר נמצאת בשכונה, כמו גם הקרבה היחסית לאוניברסיטת תל אביב, מאזנת מעט את המגמה בזכות הסטודנטים.

 

יתרונות

• הסביבה ירוקה מאוד. פרט לפארק הירקון הצמוד, בשכונה או במרחק הליכה ממנה יש שפע של ריאות ירוקות. גם גינת כלבים אפשר למצוא בפארק, מול רחוב רות.
• חרוזים היא שכונת קצה, כך שלאף אחד שלא גר בה אין באמת סיבה לעבור דרכה. כך היא שומרת על אופי שקט ותנועת מכוניות דלה.
• קדחת התמ"א שאחזה בשכונה טובה לבעלי הדירות, שבדרך כלל מקבלים במקום הדירה הישנה שלהם דירה חדשה עם מעלית, חניה וממ"ד.
• השכונה קרובה לקאנטרי מרגנית בשיכון ותיקים ולקאנטרי דקל בשיכון בבלי בתל אביב.
• בתוך השכונה אמנם לא עוברים אוטובוסים, אבל הם כן עוברים בתדירות גבוהה ברחוב אבא הלל שתוחם אותה.

 

חסרונות

•  בשכונה יש מצוקת חניה קשה, בעיקר באזור מכללת שנקר, אבל לא רק.
• אין בשכונה בית ספר יסודי, והילדים צריכים לחצות כבישים ראשיים כדי להגיע לבתי ספר בשכונות הסמוכות. קמפוס מכללת שנקר במערב השכונה אמור לעבור למתחם הבורסה, ובמקומו יוקם בית ספר, אבל אין עדיין תאריך לביצוע הפרויקט.
• הקירבה לנתיבי איילון מאפשרת יציאה מהירה מהעיר כשאין פקקים. הבעיה היא שבדרך כלל יש. הרחובות אבא הלל וביאליק, שמקיפים את השכונה, סובלים מעומסים רבים.
• לתמ"א 38 יש גם צדדים פחות חיוביים: הבנייה האינטנסיבית יוצרת תחושה של אתר בנייה, עם מטרדים כמו רעש, אבק, לכלוך וחסימת כבישים ומדרכות.
• היצע הקניות דל יחסית, ומורכב בעיקר מחנויות מכולת. במרחק הליכה של עשר דקות ומעלה אפשר למצוא מגוון רחב יותר של חנויות במתחם הבורסה הסמוך, ברחוב ביאליק או בפארק צמרת בתל אביב.
• אין כל כך איפה לבלות: בכניסה לרחוב יהודית יש בית קפה בודד - וזה הכל.

 

היצע ומחירים

החרוזים נחשבת לאחת השכונות המבוקשות ברמת גן. כמות העסקאות בה שומרת על יציבות, ומאז השיא של 2015, אז נחתמו בשכונה 237 עסקאות, היא נמצאת מדי שנה בין חמש השכונות המובילות במספר העסקאות בעיר. לאורך אותן שנים עיקר העסקאות בשכונה נעשו בעיקר בדירות חדשות (64% מהעסקאות ב-2019). נראה שהתושבים הוותיקים לא ממהרים למכור את דירותיהם.

במקביל, ולמרות שהיצע הדירות בשכונה גדל בצורה משמעותית, המחירים בשכונה עולים בעקביות. אם בשנת 2015 המחיר הממוצע למ"ר עמד על 25.6 אלף שקל, בשנת 2020 כבר רואים מחיר ממוצע למ"ר של 31.7 אלף שקל - עלייה של 24%. מחיר דירה ממוצע עלה מ-2.03 מיליון שקל ב-2015 ל-2.659 מיליון שקל ב-2020,  עלייה של יותר מ-30%. חשוב לזכור כי מספר רב של דירות בשכונה עברו בתקופה הזו תמ"א 38, כך שהמשקיעים בהן הרוויחו פעמיים: גם מהעלייה במחיר למ"ר וגם מהעלייה בשטח הדירה.

כיום החרוזים מהווה אלטרנטיבה זולה יחסית לשכונות סמוכות לה בתל אביב: בשיכון בבלי, השכונה התאומה שלה מעבר לגשר, המחיר הממוצע למ"ר גבוה ב-55% (49.4 אלף שקל), ואילו בנחלת יצחק, שצמודה למתחם הבורסה מעברו האחר, המחיר הממוצע למ"ר גבוה בכ-20% (36.2 אלף שקל).

מחירי השכירות לדירות 3 חדרים בשכונה נעים בין 5,000 שקל ל-5,500 שקל בחודש ומעניקים תשואה של כ-3% בשנה. דירת 4 חדרים מושכרת ב-7,200 שקל בממוצע, כך שהיא מניבה תשואה דומה.

 

תוכניות לעתיד

הטמנת קו מתח והקמת אשכול גנים וספרייה. במהלך 2021 אמורה להתחיל הטמנתו של קו מתח, שעובר כיום במערב השכונה, מה שיאפשר לבנות באזור אשכול גנים חדש וספרייה.

מתחם הבורסה אמור להתעורר. יש תוכנית מאושרת לחידוש מתחם הבורסה ולבניית מגדלים של עד 60 קומות בשטחו, כך שהוא עשוי להפוך למרכז תעסוקה, מגורים ובילוי חי ותוסס.

הקו האדום של הרכבת הקלה יעבור בסמוך. ב-2021 אמורה להיפתח במרחק 10 דקות הליכה מהשכונה תחנה של הקו האדום, שתהפוך את הנסיעה למרכז תל אביב לקלה ונעימה.

מטרו במרחק 15 דקות הליכה. אחד מקווי הרכבת התת-קרקעית שאמורה להיבנות בגוש דן עד 2030 (לפחות) אמור לעבור בדרך נמיר.

 

הזדמנות למשקיעים?

החרוזים היא שכונה מעניינת במיוחד. המחירים בה עלו מאוד ומתקרבים למחירים של תל אביב, כאשר לאורך העשור האחרון התרחשה בה בנייה משמעותית, שהגדילה את היצע הדירות ונתנה מענה לביקושים. יתכן שעליות המחירים שנצפו עד עכשיו היו רק הקדימון לעליות משמעותיות יותר, שיגיעו כשתמ"א 38 תגיע לסופה. מרבית הבניינים בשכונה יהיו כבר אחרי התחדשות, וההיצע יחזור להיות קשיח.

רוב הפרויקטים של התחדשות עירונית התרחשו בחלק המזרחי של השכונה, בזמן שבסביבות שנקר נותרו כמה אזורים שהתמ"א עוד לא הגיעה אליהם. התוצאה היא שהמחיר הממוצע למ"ר בסביבת שנקר נמוך עד כ-10% מהמחיר בחלק המזרחי של השכונה (הרחובות יואב, אסף ואיתמר).

נראה שהגיע סוף עידן התמ"א בשכונה. בשנת 2019 הוגשו רק 2 בקשות להיתר תמ"א 38, ובסך הכל נותרו רק עוד כ-200 דירות חדשות על הנייר בחרוזים. אותם 20 פרויקטים יהיו כנראה האחרונים להתממש.

 

המספרים מדברים

מדד חברתי כלכלי: 8 מתוך 10

מד מדלן לחינוך: 8.9 מתוך 10

שיעור הילדים בשכונה: כ-25%

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה: 2.93 מיליון שקל

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים יד שנייה: 2.63 מיליון שקל

 

 

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו