מרחיבים דירה? ודאו שהשכנים מסכימים

הרחבה של דירות מגורים בבתים משותפים הפכה לתופעה נפוצה בקרב בעלי דירות במדינת ישראל. בדרך כלל הם בוחרים להרחיב את הדירה לשם העלאת ערכה או לשם הנאה ומיצוי של מלוא הפוטנציאל הגלום בה.

סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין מסדיר את עניין זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות בבתים משותפים בקשר להרחבת דירותיהם. המונח "הרחבת דירה" הוגדר כהגדלה של שטח דירה קיימת בבית משותף, שניתן לקבל לגביה היתר בנייה לפי תוכנית בת תוקף. בפסיקה נקבע שנדרשת קרבה פיזית בין הדירה עצמה לבין השטח בו תבוצע ההרחבה.

אלו אישורים נדרשים לשם ביצוע הרחבה כאמור?

על פי הוראות החוק, החלטה בעניין הרחבת דירה בבית משותף טעונה הסכמתם של מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם. הם רשאים להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסוימת לשם הרחבתה, וכן רשאים להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך כך. בהרחבה שמטרתה בניית מרחב מוגן – נדרש רוב של 60% מהדירות.

על כן, כדי שבעל דירה בבית משותף יוכל להרחיב את דירתו, עליו לקבל את הסכמתם של בעלי הדירות הן להוצאה של חלק מסוים מהרכוש המשותף והצמדתו לדירתו, הן לבנייה שמטרתה הרחבת דירתו והן לעניין חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות להרחבת הדיר. כל זאת, בהיעדר הוראה אחרת בתקנון המוסכם של אותו בית משותף.

 

צריך גם היתר

אין בהסכמתם של בעלי הדירות להרחבת הדירה המסוימת כדי לעמוד בדרישות החוק, שכן מלכתחילה הסכמתם תקפה רק לאחר קבלת היתר בנייה כדין.

ככל שלא סוכם אחרת בתקנון, חשוב לדעת כי אין די בעובדה שחלק מסוים ברכוש המשותף, לרבות גג הבניין, מוצמד לדירה אותה מבקשים להרחיב, כדי שתוקנה בידי הבעלים זכות לבנות על שטח ההצמדה.

משום שענייננו בהצמדה ובחלוקת זכויות בנייה לצמיתות על חלק מסוים מהרכוש המשותף, היעדר התנגדות מצד בעלי הדירות האחרות בבניין אינו מספק, ואף אין בהסכמה משתמעת מצידם כהסכמה לבנייה להרחבת הדירה. ההסכמה חייבת להינתן באופן מפורש וברור על ידי בעלי הדירות בבית המשותף, על פי הרוב הדרוש. על המבקש להרחיב את דירתו להוכיח כי בידו הסכמה זו, המבוססת על ראיות מספיקות.

הסכמה שבשתיקה

לאחרונה דנה המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין, אושרת ארפי מוראי, בסוגייה זו. התובעים, מנהלי עזבון של נפטר שהיה בעל דירה בקומה העליונה בבניין, תבעו בעלי דירה אחרת בקומה העליונה באותו הבניין, בשל שימוש שבוצע על ידי הנתבעים בתוספת בנייה רחבת היקף בגג הבניין, שבוצעה ללא היתר בנייה, ומבלי שניתנה הסכמתם של בעלי הדירות בבית המשותף, וכן בשל השתלטות על גג הבניין.

המפקחת הבכירה התבקשה לחייב את הנתבעים להרוס את הבינוי על גג הבית המשותף ולאפשר לכלל בעלי הדירות גישה לגג.

מנגד, טענו הנתבעים, כי מדובר בבנייה שבוצעה לפני עשרות שנים, בטרם הם רכשו את הדירה, וכי המנוח היה בחיים וידע על דבר הבנייה. על כן, טענו, כי יש לראות בשתיקתו כהסכמה בפועל לבנייה, או לכל הפחות הסכמה שבשתיקה.

בנסיבות המקרה מצאה המפקחת הבכירה כי אין בידי הנתבעים הוכחה לכך שהתקבלה הסכמתם של בעלי הדירות בבית המשותף בשיעור הנדרש על פי החוק. אומנם הנתבעים רכשו את הדירה לפני עשרות שנים, והדירה נמכרה עם התוספת שבנדון, אך הנתבעים לא בדקו האם הבנייה בוצעה כדין (על פי היתר) או האם ניתנה הסכמה של בעלי הדירות. כל שעשו הנתבעים היה להסתמך על דברי המוכר, כי הוא בנה את התוספת שעל הגג בהיתר.

נקבע כי הוראות החוק בעניין זכויות וחובות בעלי הדירות בבתים המשותפים המעוניינים להרחיב את דירותיהם חלות ורלוונטיות גם על רוכשי דירות, אשר באים בנעלי הבעלים הקודמים, ומשכך חלה עליהם החובה לבדוק בעצמם כי כל הבנייה נעשתה על פי חוק. אין להסתפק בהצהרה של מוכר הדירה.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

נקבע כי אין די בהעדר התנגדות או בהסכמה משתמעת של בעלי הדירות בבית משותף להרחבת דירת הנתבעים כדי להתירה. על בעלים של דירה המבקש להרחיבה או הרוכש דירה שהורחבה מבלי שיש לתוספת הבנייה תימוכין בפנקסי המקרקעין, לוודא כי ניתנה הסכמה פוזיטיבית של בעלי הדירות האחרים להרחבת הדירה, וכי ההרחבה בוצעה בהתאם להיתר בנייה כדין.

לאור האמור, המפקחת נעתרה לבקשת התובעים להורות על הריסת תוספת הבנייה, תוך השבת המצב לקדמותו במלואו. כן הורתה על סילוק ידי הנתבעים משטח גג הבית משותף והתרת גישה לכלל בעלי הדירות בבניין.

על מנת למזער נזקים בעתיד, אנו ממליצים ללקוחותינו המעוניינים להרחיב דירותיהם לוודא את קיום התנאים הנדרשים לשם ביצוע ההרחבה, ובכל מקרה לוודא שניתנות ההסכמות הנדרשות על ידי יתר בעלי הדירות, וכן לוודא קיומו של היתר בנייה. כמו כן אנו ממליצים להתייעץ עם עורך דין בקיא בתחום טרם עשיית שינוי בזכויות קנייניות, ולנקוט את כל הפעולות הנדרשות על מנת להבטיח שזכויותיכם על המקרקעין תישמרנה.

בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'

עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו