"לא ריאלי לחלום על ירידת מחירים"

שרת הפנים ה-28 של מדינת ישראל, איילת שקד, נענתה לקריאתנו, כמו שרים רבים לפניה, לראיון נוקב עם ראשי ענף הבנייה, שהציבו בפניה שאלות מאתגרות מניסיונם האישי והיכרותם עם השטח.

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: מדינת ישראל חייבת לדאוג לבניית 3 מיליון דירות ב-30 שנה. כיצד את מתכוונת להוביל את התהליכים בהיבט התכנון האסטרטגי לטווח הארוך, קיצור הליכי תכנון ורישוי והפחתת הרגולציה כך שנעמוד באתגר גדול זה?

היעד הוא לתכנן כ-2.6 מיליון יח"ד ולהביא לבנייה בפועל של 1.5 מיליון יח"ד. זאת מתוך תפיסה כי יש להגדיל את המלאי התכנוני, לצד מימוש מדורג של יח"ד מתוך המלאי. נכון להיום יש מלאי תכנוני אשר מקודם במוסדות התכנון השונים, החל מהרשויות המקומיות דרך הוועדות המחוזיות ועד לותמ"ל, במסגרת תוכניות עבודה תלת-שנתיות.

מימוש המלאי התכנוני מצריך עבודה ממשלתית מאומצת להגדלה וביצוע תשתיות תומכות מגורים – תחבורה ותחבורה ציבורית, תשתיות חשמל, מים, ביוב וכו', וכן סיוע בהקמת מבני ציבור, לרבות גני ילדים ומוסדות ציבור וחינוך עירוניים. כל אלו יאפשרו לערים להתמודד עם הגדלת האוכלוסייה, תוך שמירה על רמת השירותים ואיכות החיים.

כדי לקדם ולהאיץ את התהליכים בשוק התכנון והרישוי יש צורך לשפר את הליכי הרגולציה והרישוי ואת יכולת כלל המערכות להביא רעיון תכנוני ליח"ד בנויה. בכוונתי לקדם חקיקה ורפורמות בנושא, שתכליתן לשפר ולייעל את התהליכים הקיימים. אציין כי חלק מהרפורמות כבר הוטמעו בחוק ההסדרים הנוכחי. בנוסף, בכוונתי להקים צוות במטה התכנון הלאומי בו יכהנו מומחים מהמגזר הציבורי, ולא פחות חשוב מכך, מהמגזר הפרטי העוסק בתחום, במטרה להמליץ על תיקוני חקיקה נוספים לייעול הליכי הרישוי.

חיים מסילתי, יו״ר לשכת שמאי המקרקעין: האם תאפשרי הליך רישוי עצמי, כדי לשחרר את הפקק התכנוני?   

הנושא כרגע מופיע בחוק ההסדרים. יישום הליכי התכנון באמצעות רישוי עצמי יתאפשר לאחר שיושגו הבנות עקרוניות עם מרכז השלטון מקומי, וכן בהבנות קונקרטיות בהתאם לסוג הבקשה להיתר הספציפית. מדובר בשינוי תהליכי משמעותי ונדרש לבדוק את אופן היישום בשטח לצד כלי בקרה, אכיפה ופיקוח. ככל שזה יצלח וישפר את לוחות הזמנים, לצד שמירה על איכות הביצוע – היקף וסוג הפרויקטים בהליך זה יתרחבו. חוק ההסדרים לא נותן מענה הוליסטי לתחום, ולכן בכוונתי לפעול לתיקונים נוספים בחוק. 

רוני מזרחי, יו״ר לשכת קבלני ישראל: מה עמדתך באשר לתוספת שבס-כחלון, שאיפשרה לחברות הבנייה להגדיל את מספר הדירות בפרויקטים שהן מקימות בשיעור של עד 30% - שיחולקו ל-20% למחיר למשתכן מסובסד ו-10% לשכירות ארוכת טווח מסובסדת, מבלי שלוועדה המקומית תהיה יכולת להתנגד. 

תוספת משמעותית של יחידות דיור בהליך של הקלות מצמצמת את הוודאות ליזם. רק בדיון בוועדה המקומית נודע ליזם האם התוספת ניתנה. הליך הכולל הקלות הוא גם ארוך משמעותית, מאחר שהוא פתוח להתנגדויות הציבור, וניתן לערער על ההחלטה לוועדת הערר. חיסרון נוסף של מוסד ההקלות הוא שתכנון באמצעות היתרי בנייה יביא למצב שבו הרשות המקומית תתקשה לספק את שטחי הציבור והתשתיות הנדרשים, לאור העובדה כי בהליך הרישוי לא ניתן להוסיף שטחים ציבוריים. 

רם מרש, יו"ר התאחדות האדריכלים ובוני הערים בישראל: איכות התכנון בישראל בבעיה. ממשלת ישראל בכלל ומשרד הפנים בפרט מעודדים תכנון דרך החור בגרוש. יש זחילה מתמדת של מתן אפשרות לעסוק בתכנון גם למי שלא הוסמך לכך. זה מסוכן ופוגע באיכות החיים של כולנו. האם את מתכוונת לשפר את המצב?   

השאלה מי רשאי להגיש תוכנית נמצאת כרגע בבג"ץ, ולאחר שתתקבל הכרעה בנושא המשרד יבחן את מדיניותו ויוציא הנחיות בהתאם. במסגרת הצעת החוק לרישוי עצמי, אשר מקודמת בחוק ההסדרים, מוסדר הנושא באופן חלקי, תוך שנקבע כי רק אדריכל רשוי יכול לקדם את התהליך. אין ספק כי גם נושא זה צריך להישקל בכובד ראש, ואני מתכוונת לעסוק בכך בהקדם.

פיני מלכה, מנכ״ל משותף בקבוצת מעוז דניאל: מה יעלה בגורל ההתחדשות העירונית בפריפריה, שם הסיכון האמיתי לרעידות אדמה?

תמ"א 38 אכן לא הניבה תוצאות בהגדלת היקף הבנייה המחוזקת בפריפריה, ככל הנראה עקב היעדר כדאיות כלכלית. אין ספק כי הממשלה תצטרך לייצר מסלולי תקצוב ותמרוץ כלכליים כדי לסייע לשוק הפרטי לחדור לאזורים גיאוגרפיים בהם אין היתכנות כלכלית לקדם פרויקטים במצב הנוכחי. גם בנושא זה בכוונתי לטפל בהקדם.

יוסי אברהמי, הבעלים של קבוצת אברהמי: האם תקלי על היזמים בהליכי הבנייה האינסופיים, שבסופו של דבר רוכשי הדירות משלמים עליהם?

המעבר מתוכנית מאושרת לבנייה בפועל הוא ללא ספק אחת מנקודות החולשה המשמעותיות בהן צריך להתמקד. כפי שהבהרתי, והדבר אף יעוגן ככל הנראה בחוק ההסדרים, לצורך כך יוקמו צוותים ייעודיים במטה התכנון הלאומי, שיידרשו למקד את הבעיות המהותיות ביותר בתהליך ויציעו רפורמות ותיקוני חקיקה להסרת החסמים. הצוות יכלול את נציגי כלל גורמי הפיתוח הציבוריים והפרטיים, וכמובן את נציגי הרגולטורים השונים והשלטון המקומי.

ניר מסיקה, סמנכ"ל מטה הדיור הלאומי לשעבר: כיצד משרדך מתכוון לייעל את תהליך הוצאת ההיתרים, שמהווה כיום את אחת החוליות החלשות בשרשרת ייצור הדירה?

בכוונתי להגיש תוכנית סדורה שעניינה קיצור הליכי הרישוי. חלקים מהתוכנית כבר הוטמעו בחוק ההסדרים – ביטול מוסד ההקלות ומתן אפשרות מסוימת לרישוי עצמי. ביטול מוסד ההקלות יביא לקיצור משמעותי של הליכי הרישוי, שכן הוא יעניק ודאות וימנע עררים מיותרים. גם הליך הרישוי העצמי אמור להביא לקיצור ההליכים. כבר בחודשים הקרובים בכוונתי להציע תיקונים נוספים, שמטרתם לייעל את ההליכים.

לצד רפורמות אלו מקדם מינהל התכנון עבודה שעניינה אופן כתיבת תוכניות (תב"עות), בצורה שתקל על הליכי הרישוי. מסקנות ראשוניות בנושא זה יופצו בקרוב. מינהל התכנון מקדם שורה של שינויים לתקנות הרישוי, במטרה להפחית את הרגולציה במקום שניתן. לדוגמה, הרחבת פטור מהיתר לתעשייה, שהוחלט לאשר במועצה הארצית ונמצאת לקראת פרסום.

חנן מור, יו”ר קבוצת more: יש אלפי יחידות דיור שניתן להוציא לבנייה בתוך חודשים ספורים, אבל הן תקועות עקב בירוקרטיה. כיצד בכוונתך לפעול לזירוז הליכי הבנייה?

שיפור תהליכים בשרשרת הייצור הוא נושא קריטי המונח על שולחני. במקרים רבים הקשיים נובעים מצרכים אמיתיים של השלטון המקומי. אפעל למציאת פתרונות לרשויות, על מנת שיוכלו להתמודד עם הגידול באוכלוסייה. השיח עם השלטון המקומי חיוני להצלחת ענף הנדל"ן וענף המגורים בפרט, שכן בסופו של יום ראש העיר הוא האחראי על קליטת התושבים החדשים במסגרות השונות, והוא זה שאמור לספק לתושביו מענה הולם.

חיים קראדי, מנכ״ל פרשקובסקי מניבים: מה עמדתך בנושא רפורמת הארנונה?

כחלק מרפורמת ביזור הסמכויות שאביא בקרוב, צוות בראשות מנכ״ל המשרד ובשיתוף אגף תקציבים יבחן גם את הנושא החשוב הזה. אין ספק שנדרש טיפול רוחבי בנקודה זו. המצב הנוכחי מביא לכך שערים רבות מעדיפות שטחי תעסוקה נוספים, אשר משפרים את מעמדה הכלכלי של הרשות המקומית, ומתנגדות לתוספת מגורים. זאת גם במקרים בהם העיר כבר משופעת יותר מהצורך בשטחי תעשייה. יחד עם זאת, יש לגשת לנושא בחרדת קודש ובשיתוף פעולה עם ראשי הרשויות. בעת הזו אני מבקשת להימנע מנטל כלכלי נוסף על הציבור. 

איל הנדלר, יו״ר קבוצת כנען: מאחר והליכי התכנון כה ארוכים, כולל כפילויות וניגודי עניינים בין הוועדה המקומית למחוזית בכל הקשור להתחדשות עירונית, מדוע שלא יופקעו סמכויות תב"ע מהוועדות המקומיות ויועברו רק למחוזיות, תוך הגבלת לו"ז של שנה מיום הגשת הבקשה? הכל תוך קביעת קריטריונים ברורים של 12 מ"ר תוספת מקסימלית לשטחי דירות קיימות והגבלת רווח יזמי ל-16%. זה ייעל את התכנון ויוסיף עשרות אלפי יח"ד למשק.

התעלמות מהשלטון המקומי איננה הדרך להביא לפתרונות מהירים, אלא לייצר מצב של התרסה בין הצדדים. יחד עם זאת, בהחלט צריך לשקול מתן אפשרות למסלולים מקבילים בתהליכים תכנוניים שונים, כדי שאף ועדה לא תהיה בלעדית ותקבע תנאים בלתי אפשריים. כך לדוגמה, בתזכיר החוק החליפי לתמ"א 38 תתאפשר סמכות מקבילה לוועדה המחוזית לאחר פרק זמן מסוים בו יימצא כי הוועדה המקומית איננה מקדמת את תהליכי התכנון הנדרשים.

לעניין הגבלת הרווח היזמי, עמדתנו היא שאין זה נכון לעגן בצורה גורפת את התמורה לדיירים או את הרווח היזמי של הפרויקטים. אלו צריכים להיקבע בהתאם למצב הדיירים, מיקום גיאוגרפי, רמת הסיכון בפרויקט ועוד. חשוב לזכור כי יש מקרים בהם נקבעו תקנים מנחים, למשל תקן 21 לפינוי-בינוי, אשר בהחלט מייצר נורמה תכנונית שמוסדות התכנון צריכים לאמץ. 

יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה, המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה: איך מצפים במשרד הפנים שמערכת רישוי זמין תשחרר את הפקק בהליכי הרישוי, אם היא מתייחסת באופן זהה לכל בקשה להיתר, בין אם מדובר בהיתר להזזת חלון או להקמת שכונת מגורים חדשה עם 400 יחידות דיור? 

מדובר במערכת מקוונת להגשת היתרי בנייה, שנבנתה בין היתר על מנת לקיים הליכי רישוי שקופים מבחינת לוחות זמנים. יחד עם זאת, ועדה מקומית יכולה לתעדף פרויקטים גדולים מול פרויקטים קטנים. מכל מקום, בכוונתי לבחון את המערכת ואת כלל הנושאים הקשורים בכך, במסגרת הצוות שיוקם על ידי במטה התכנון הלאומי.

שגיא ניב, מנכ״ל פארק עתידים תל אביב: ראייה תכנונית נכונה צריכה לאזן היבטים של תעסוקה, מגורים, תשתיות, חינוך וכמובן נגישות תחבורתית. האם את רואה במשרד הפנים בהובלתך כמי שיכול להוביל תפיסה כזו?

נושא זה קשור בטבורו לתפקידי המשרד, מטרותיו ויכולותיו. פעילות הותמ"ל והוועדות המחוזיות, לצד הות"ל והוועדות המקצועיות הנוספות, מאפשרות התבוננות על התמונה התכנונית הרחבה ומהוות כלי משולב לקידום תהליכי תכנון מושכלים ואיכותיים, אשר יביאו לאיכות חיים לצד הגדלת היצע התעסוקה, החינוך והתחבורה הציבורית. 

דני מור / מנכ"ל בסט יזום: מה את צופה שיקרה למחירי הדירות?

לא ריאלי לחלום על ירידת מחירי דירות. אני לא חושבת שזה יקרה בשנים הקרובות, אני אומרת בכנות. אנחנו נאבקים לעצור או למתן את העלייה הנוכחית. בשנתיים האחרונות הממשלה פשוט לא בנתה מספיק, לא שיווקה מספיק, לא תכננה מספיק, ועכשיו ואנחנו משלמים מחיר יקר.