שטח מבוזבז

לאור המשך עליות המחירים בשוק הנדל"ן בישראל והצפי להמשך העליות בשנה הקרובה, ערכנו בדיקה מקיפה לגבי שטחים מבוזבזים בישראל, שאם היו מאשרים בהם בנייה של נדל"ן, בתי מלון, מרכזי מסחר ומשרדים, הדבר היה מגדיל את היצע הנכסים באזורי הביקוש.

האוניברסיטה העברית בירושלים הוקמה בשנת 1925 והיא האוניברסיטה הציבורית הראשונה שהוקמה בארץ והמוסד האקדמי השני אחרי הטכניון. האוניברסיטה ממוקמת בשני מיקומים בירושלים, קמפוס אחד בהר הצופים והשני בגבעת רם.

האוניברסיטה העברית היא הבעלים של הקמפוס הר הצופים בירושלים - 722 דונם, קמפוס ספרא בגבעת רם - 597 דונם, הפקולטה לחקלאות ברחובות - 446 דונם וכן קמפוס עין כרם בירושלים - 101 דונם. מדובר בשטחים עצומים, שאפשר היה להקים בהם כמות גדולה מאד של מבני נדל"ן ולפתח בהם סביבות מגורים, משרדים ומסחר. כך גם בכל האוניברסיטאות הגדולות בישראל, שנמצאות בלב אזורי הביקוש.

למרות חוב מצטבר של האוניברסיטה בסך כ-12.5 מיליארד שקל, המתייחס בעיקר לגירעון האקטוארי של תשלום הפנסיה לעובדי האוניברסיטה, מוסד זה מחזיק בשטחי קרקע בשווי מיליארדי שקלים, שרובם אינם בשימוש.

חשוב אומנם לסייג כי מרבית שטחי הנדל"ן הללו נרכשו בתחילת הדרך, באמצעות תרומות, ולכן ישנה שאלה מהותית לגבי האפשרות של מכירת השטחים לטובת מיזמי ענק נדל"ניים.

לאחרונה, במסגרת הסכם עם רשות מקרקעי ישראל לגבי זכויות שימוש והחזרת קרקע, האוניברסיטה צפויה לגרוף מאות מיליוני שקלים.

האוניברסיטה תחזיר לרמ"י את הקרקעות שהיא חכרה ממנה בגבעת רם ובהר הצופים, כדי לאפשר לה לקדם תוכניות בנייה לכ-2,000 דירות, משרדים ושטחי מסחר. לפי ההערכות, שיווק הקרקעות יניב לאוניברסיטה הכנסות של כ-1.5 מיליארד שקל.

בשנת 2019 יצאה האוניברסיטה למכרז להקמת פארק עסקים בגבעת רם בשטח של כ-150 אלף מ"ר. מדובר במכרז הראשון מסוגו בישראל בשטח אוניברסיטה.

ב-1938 התקבלה החלטה בעיריית תל אביב: להקים תחנת אוטובוסים מרכזית ראשונה בעיר. המיקום הנבחר היה בסמוך לשכונת נווה שאנן. המטרה הייתה לרכז במקום אחד את כל המסופים הקטנים שהיו מפוזרים ברחבי העיר, ובמיוחד זה אשר מוקם בשדרות רוטשילד.

הבחירה במיקום זה הייתה בשל העובדה שהאוטובוסים העירוניים חנו בשטח זה ולאור הסמיכות הגיאוגרפית לכיכר המושבות, אשר ממנה יצאו רוב קווי האוטובוס לכיווני הנסיעה השונים.

ב-1963 הבינו כי התחנה הישנה כבר אינה מתאימה לעיר והחלו בתכנונה של התחנה המרכזית החדשה. לאחר פתיחת התחנה המרכזית החדשה ב-1993, רוב קווי האוטובוס וגם מוניות השירות ליעדים השונים עברו לתחנה החדשה. בתחנה הישנה נותרו קווים בודדים של דן ושל אגד.

לאור ריקון כל אמצעי התחבורה מהתחנה הישנה, רוב השטח נותב לטובת חניון עבור רכבים ואוטובוסים, והמשרדים שימשו את קואופרטיב אגד. בשנת 2001 נהרסו שלושה רציפים של התחנה הישנה והמקום השומם הפך למרכז של עובדים זרים רבים, הגרים בסמוך למרחב זה.

ביולי 2009 עיריית תל אביב-יפו תכננה להרוס את הרציפים שנותרו מהתחנה המרכזית הישנה כדי שלא יישאר זכר למבנה ההיסטורי, אך פעולות ההריסה לא בוצעו בסופו של דבר בעקבות צו מניעה שהוציאו בעלי חנות העיתונים, שהייתה ממוקמת במנהרה התת-קרקעית, שבנויה מתחת לרציפים הישנים.

ב-31 ביולי 2009 נסגרה התחנה המרכזית הישנה בתל אביב באופן סופי, לאחר שהקווים האחרונים של אגד הועברו גם הם למסופים אחרים, כגוןמסוף וולפסון בחולון ומסוף ארלוזורוב בתל אביב.

בתחנה במרכזית הישנה יבנו החברות לוינשטיין ושיכון ובינוי 1,400 דירות, כולל השכרה לטווח ארוך. הוועדה המחוזית אישרה את תוכנית הבנייה בשטח התחנה המרכזית, שתכלול 90 אלף מ"ר של מסחר ו-1,423 דירות.

תוכנית להריסת איצטדיון רמת גן ובניית אזור תעסוקה במקומו יושבת כבר שנתיים על המדוכה. אצטדיון הכדורגל נחנך בשנת 1950, ויש בו 41,583 מקומות ישיבה. היציע המערבי, שכולל 13,370 מושבים, הוקם מחדש ונחנך בשנת 1984. המיקום המעולה של האצטדיון בצמוד לקניון איילון ונמצאים בו גם משרדיה של ההתאחדות לכדורגל.

עד שנת 2014 האצטדיון שימש כאצטדיון הלאומי הרשמי של נבחרת ישראל והתקיימו בו אירועים לאומיים רבים, לרבות משחקי המכבייה.

שטחו של האצטדיון כ-7 דונם, והוא משקיף על נופי פארק הירקון ונמצא בסמוך לשכונות היוקרה של תל אביב.

בשנת 2017 הוחלט בעיריית רמת גן להרוס את האצטדיון ולבנות במקומו מגדלי משרדים. ב-2018 הצהיר ראש העיר הנוכחי, כרמל שאמה הכהן, כי הוא מעדיף לקדם תוכניות לשדרוג האצטדיון. ביוני 2019 התקבלה שוב החלטה הפוכה, כי האצטדיון בכל זאת ייהרס, אך עדיין לא נקבע כיצד ינוצל שטח איכותי זה.

מדובר בעתודת קרקע מהטובות בישראל. הקרבה של האזור לבני ברק, שנמצאת מעבר לכביש עם קריית התעסוקה הגדולה שלה, עשויה להוביל לבנייה המשלבת עירוב שימושים של מסחר, תעסוקה ומגורים.

בישראל קיימים אצטדיונים רבים ומתקני ספורט ישנים, אשר נמצאים במרכזי הערים עם ערך נדל"ן אדיר.

התחנה המרכזית על שם מרדכי עופר ממוקמת בשכונת בת גלים בעיר התחתית בחיפה. בין השנים 1974 ל-2003 היא שימשה תחנה מרכזית עבור הנוסעים בתוך פרברי חיפה וגם מחוצה לה.

המבנה תוכנן כמה שנים קודם לכן על ידי משרד האדריכלים שרון-אידלסון יחד עם רוזוב-פרייברגר. תכנון הקונסטרוקציה יוצאת הדופן בוצע על ידי המהנדס אשר מילשטין ממשרד המהנדסים "א. מילשטין - א. זינגר".

עם הקמתה של התחנה היו בה משרדים, חנויות, אולם אירועים, דואר ושני סניפי בנק. הרציפים העירוניים מוקמו בחלקה העליון של התחנה. מעבר תת-קרקעי יצר חיבור נוח לתחנת הרכבת.

בחלוף השנים הוקמו במקומה שתי תחנות מרכזיות - חוף הכרמל והמפרץ. תחנת בת גלים הפכה למיותרת. כעת המבנה, אשר שייך כולו לנצבא, נטוש ונטול פעילות.

בית גולדמינץ הוקם בשנות ה-50 הודות לתרומתו של רומי גולדמינץ, תושב אנטוורפן, אשר תרם את הקמתו עבור עליית הנוער וניצולי השואה והחליט להקים בעיר גם מוזיאון לאמנות.

עם מותו של גולדמינץ, ולאור העובדה שלא הגיעו מבקרים רבים למוזיאון, הועבר בית גולדמינץ לתפעול וניהול של האגודה למען החייל. לאורך שנים רבות שימש מבנה זה כמתקן נופש לחיילים וגם בית ספר לפיתוח מנהיגות. החיילים נהנו מחופשות ב-88 החדרים הממוזגים, עשרות כיתות לימוד, מועדון, קפיטריה, שני חדרי אוכל, בית כנסת ואולם קולנוע שבו 360 מקומות ישיבה.

המקום שינה את ייעודו מעת לעת, בהתאם לצורך. במלחמת ששת הימים ובמלחמת יום הכיפורים השתמש הצבא במקום כמתקן החלמה לחיילים פצועים. בחופשות הקיץ נערכו בו קייטנות לילדים יתומים של חללי מערכות ישראל. כיום המתחם משמש מלונית קורונה לחיילי צה"ל בבידוד.

אין ספק כי מיקומו של המתחם על צוק המשקיף על הים התיכון, על אחד החופים היפים בישראל, בצמוד לשכונות החדשות והמבוקשות ביותר בנתניה, הוא כר נדל"ני אדיר לטובת פיתוח בתי מלון ומגורי יוקרה עם נוף לים.

בסיס חיל הים נבנה לפני יותר מ-60 שנה בלב העיר הדרומית. בסמוך ממוקמות השכונות המובילות של אילת. אילו פינו את הבסיס ובנו על קרקע זו מבני מגורים, סביר להניח שהייתה דרישה רבה לדירות הללו לאור מיקומן המעולה.

המיקום האסטרטגי של הבסיס, בקרבת הטיילת ובתי המלון, מונעת את הרחבת הטיילת והקמת בתי מלון נוספים, מרכזי מסחר ובילוי באזור זה. אף על פי שפורסמה ידיעה שבשנת 2019 שהבסיס יועתק למיקום אחר או יוקטן, כדי להקים במקום זה כפר נופש ועבור הנגשת החוף, הדבר טרם קרה.

חברת נמלי ישראל משיבה למדינה כ-235 דונם לצורכי הפיתוח העתידיים של אילת: השטחים בין בסיס חיל הים לשטח‪המדרגות של נמל אילת (כ-160 דונם), שטחי חוף הדקל, חוף החשמל והחוף של מוש, כולל שטחים המושכרים לחברה פיתוח חוף הנמל, מקורות וחברת מלח הארץ (34 דונם), שטח בשכונת שחמון (8 דונם), שטח בהתאם לחוק תשתיות להולכה ולאחסון נפט של מתחם קצא"א (34 דונם)

בפברואר השנה הוועדה המקומית בעיריית אילת אישרה את תוכנית השכונה החדשה הצפויה להיבנות על שטח חברת נמלי ישראל שעתיד להתפנות. בתוכנית: הסטת כביש 90 לשכונה ויצירת חוף רחצה חדש, תוך שילוב של מגורים, מסחר ומלונאות במרחק נגיעה מהחוף.

מעון יום ברמלה. יותר מ-10,000 דונם מנוצלים רק 25% מהזמן // צילום: נועם פורר, ויקיפדיה

במשך שנים נבנים מבני ציבור כמו גני ילדים, בתי ספר, מעונות יום, טיפות חלב, בתי כנסת ועוד על אלפי דונמים אשר פעילים שעות ספורות בלבד בכל יום.

לאחרונה התחילו בערי גוש דן לתכנן מבני ציבור בחלוקה ייעודית בקומות השונות של כל מבנה. לדוגמה, בבניין מסוים אנשים מתגוררים ויש בו גם בית ספר, ספרייה או גן ילדים. אבל יש לנו בישראל יותר מ-10,000 דונם של קרקע אשר מנותבים לטובת פעילות של מבני ציבור, שפעילים כ-25% מהזמן בלבד.

מה יכולנו לעשות אם היינו מרכזים את השימושים האלה ב-50% מהשטח, כלומר בבנייה לגובה או לחלופין בשטחי הקרקע של הבניינים? מדובר בתוספת של מאות אלפי יחידות דיור במרכזי הערים ובשכונות הוותיקות.

שלא לדבר על דיור להשכרה לצעירים ולמחוסרי דיור. 5,000 דונם כפול 50 יחידות דיור לדונם שווה 250,000 יחידות דיור קטנות להשכרה.

מדובר בתוספת דרמטית של יחידות דיור למדינת ישראל, אשר תסייע בהורדת מחירי הנדל"ן ותוסיף מקומות דיור בעיקר לזוגות צעירים