הפקעה - לא סוף פסוק

פרויקט המטרו הוא מיזם תשתית התחבורה הגדול ביותר בתולדות מדינת ישראל, ועם סיומו יכלול שלושה קווים שיעברו דרך 109 תחנות לאורך כ-150 ק"מ במרכז הארץ. הפרויקט יעביר כשני מיליון נוסעים ביום מנקודה לנקודה ויחולל מהפכה בתחבורה הציבורית ברחבי גוש דן, השרון והשפלה. עם זאת, מימושו מחייב את המדינה להפקיע עשרות אלפי נכסים ושטחים פרטיים לצורכי ציבור.

מתברר כי רבבות בעלי נכסים כבר קיבלו הודעות הפקעה בעקבות התקדמות העבודות ונמצאים במצב של חוסר ודאות. רבים מהם גם לא מודעים לזכויותיהם או לנקודות הזמן הקריטיות שעשויות לקבוע את גורל הפיצוי שלהם. השאלות רבות ותשובות אין, ובוודאי שהמדינה לא נערכה עם מתן סיוע ומידע רלוונטי לאלו שזקוקים לזה. בדיוק לשם כך שוחחנו עם נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, כדי שתסייע מול מבול השאלות שקיבלנו לאחרונה אל מערכת העיתון בנושא הפקעות נכסים ופיצויים אל מול פרויקט המטרו. הנה כמה מהחשובות שבהן:

קיבלתי הודעת הפקעה מנת"ע - מה הצעד הראשון שעליי לעשות?

"עם קבלת ההודעה, מומלץ מאוד לפנות לשמאי מקרקעין מקצועי המתמחה בהפקעות. זהו שלב מהותי וחשוב מאוד להמשך הדרך. אסור לעשות טעויות שלפעמים אין מהן דרך חזרה. בפועל, במקרים רבים הצלחנו לצמצם משמעותית את היקף ההפקעה ולעיתים אפילו להימנע ממנה. הדבר הראשון שאנחנו עושים הוא לפנות לנת"ע על מנת לבחון יחד איתם את הצרכים האמיתיים עם התבהרות התכנון, ובמקרים לא מעטים ניתן להגיע להסכמה על צמצום ההפקעה ואף על ביטולה. אם לא ניתן לבטל את ההפקעה יש כמובן לפעול למקסום הפיצוי שמגיע לכם".

איך מתנהל תהליך הפיצוי ומה כדאי לעשות כדי למקסם אותו?

"מהניסיון, ניתן לומר בבטחה: אל תמהרו להגיש תביעה משפטית מיד. נת"ע מציעה תמריץ של 25 אחוזים נוספים למי שמגיע להסכמה במשא ומתן, וזה יכול להיות משמעותי מאוד. מומלץ בהחלט למצות הליך של משא ומתן עם נת"ע וליהנות מהתמריץ. הברירה האחרונה היא הליך משפטי שלרוב הינו ארוך ומייקר משמעותית את העלויות שהנפקע צריך לשלם לגורמי מקצוע שונים, אבל לעיתים אין מנוס מכך".

מהם הרכיבים השונים שמגיעים בפיצוי?

"הפיצוי אינו נמדד רק בשווי הקרקע או המבנה. יש לקחת בחשבון גורמים נוספים, דוגמת פעילות עסקית שגם עליה צריך לפצות. אם, למשל, לאדם יש עסק במגרש שרוצים להפקיע, או אם מדובר על עסק שניתן להעתיקו למקום אחר, יש צורך לפצות על כל הוצאות ההעתקה והנזק העסקי שייגרם במהלך הזמן הזה. עסקים שנאלצים לסגור את שעריהם בעקבות ההפקעה זכאים גם הם לפיצוי על אובדן ההכנסה העתידי.

"נושא נוסף שחשוב להיות מודעים אליו הוא הפקעת חלק מהנכס שפוגעת גם ביתרת הנכס. ניקח לדוגמה מגרש שהפקיעו 75 אחוזים ממנו, ונשאר משולש קרקע שכמעט ולא ניתן למצות מבחינת הזכויות הקיימות. אז אומנם לא הפקיעו את כל הקרקע, אבל ערך היתרה נפגע משמעותית ובמקרה כזה ניתן לדרוש פיצוי על הפגיעה בקרקע ואפילו על רכישה מלאה של המגרש, וזאת על מנת לא להישאר עם פיסת קרקע שאין לנפקע יכולת לעשות בה משהו".

האם הפקעה יכולה דווקא לקדם את הנכס שלי?

"אירוע של הפקעה יכול להפוך מנוף לקידום תכנון ופיתוח המקרקעין. יש לא מעט מקרים שבהם ניתן להיכנס למהלך תכנוני משותף עם נת"ע או בעלי קרקעות אחרים וליהנות מהעצמת זכויות על תוואי המטרו במתחם שייבנה ליד. תוכנית תמ"א 70 מאפשרת הגדלה משמעותית של זכויות בנייה לאורך תוואי המטרו ולכן מומלץ לבדוק היתכנות להליך. כמובן שגם הליך זה ראוי שיקודם בעזרת בעלי מקצוע מתאימים - שמאי ומתכנן".

על המסלול: 300 אלף דירות ו-150 מיליארד שקל

בהתאם למדיניות שמתווה התמ"א, כבר כיום מקודמות כ-300 אלף יחידות דיור בשלבי תכנון שונים, באמצעות יותר ממאה תוכניות מפורטות סביב תחנות המטרו, כמחצית מהן באמצעות התחדשות עירונית. העלויות עומדות על 150 מליארד שקלים ויש כבר כאלו המפקפקים במידת היישום לנוכח עלויות המלחמה הבלתי נגמרות והתקציב הממשלתי הנתון לגחמות פוליטיות.

אלו התוכניות, כפי שנחשפו, כאן לראשונה: לאורך קו מטרו M1 מקודמות כיום כ-17 אלף יחידות דיור בלוד, כ-21 אלף ברמלה, כ-9,000 בבאר יעקב, כ-14,700 בראשון לציון, כ-5,800 ברחובות, וכ-9,000 בנס ציונה.

בחולון (M1 ו-M3) ובפתח תקווה (M2 ו-M3), שבהן יעברו שני קווי מטרו, מקודמות כיום יותר מ-30 אלף ו-21 אלף יחידות דיור (בהתאמה) בסמוך לתחנות העתידיות. בתחום רמת השרון, בדרום גלילות, שם מתוכנן מרכז תחבורה משולב הכולל שני קווי מטרו ותחנת רכבת כבדה, מקודמות בוותמ"ל 18,500 יחידות דיור חדשות. בהרצליה, שגם בה מתוכננים שני קווי מטרו (M1 ו-M3 צפון שטרם אושר) – מקודמות כיום כ-17 אלף יחידות דיור.

בכפר סבא מקודמת תוכנית להתחדשות והעצמת אזור תעסוקה, שתוביל להוספת זכויות בנייה לכ-2,300 יחידות דיור קטנות בעירוב שימושים, כמו גם מאות אלפי מ"ר לתעסוקה בעקבות תמ"א 70.

באור יהודה נמצא בתהליך קידום מתחם לבנייה חדשה של רמ"י בוותמ"ל (פרדס צפוני), שיכלול יותר מ-1,500 יחידות דיור, תעסוקה ומסחר, בצמוד לתחנת מטרו עתידית ולקו הסגול של הרכבת הקלה.