במאי 1997 העולם געש ורעש כאשר המחשב 'כחול עמוק' של IBM השפיל לראשונה את המח האנושי, וניצח את אלוף העולם בשחמט, גארי קספרוב. באותה תקופה השוו את ההישג לנחיתה על הירח, כיום אנחנו יודעים שזה היה רק הקדימון לעתיד לבוא – כאשר כרבע מאה לאחר מכן אף אחד כבר לא מופתע מיכולות העל של המחשב, שפעמים רבות עולות על שלנו, בני האדם.
בעשור השלישי של המאה ה-21, כאשר השתלטות הבינה המלאכותית על האנושות כבר אינה מדע בדיוני, טרם אפנה למומחה בשר ודם כדי לקבל מענה על שאלה מסוימת, אשאל ככל הנראה את צ'אט GPT. מספרים עליו שהוא יודע הכל מהכל, ויכול אפילו לתכנן לנו טיול שלם ברומא. אך האם התשובה שנקבל מצ'אט GPT אכן מתקרבת באיכותה לתשובה שיכול לספק לנו מומחה אנושי עם ניסיון של עשרות שנים וידע מקיף בתחומו? החלטנו לבדוק זאת.
במסגרת פינה חדשה ותקדימית, עופר פטרסבורג, עורך, כתב ופרשן נדל"ן ותיק וידוע ב-28 השנים האחרונות, יתחרה מול הבינה המלאכותית (צ'אט GPT) על שאלות שונות בתחומו. קספרוב-כחול עמוק הבא? אתם תחליטו.
בפרק הראשון, ניתן מענה לשאלת הנדל"ן המתבקשת, שככל הנראה חזרה על עצמה הכי הרבה פעמים מאז תחילת המלחמה: האם זה הזמן הנכון לקנות דירה?
לפני שנצלול לחלק המרגש, טיזר קטן: מעניין במיוחד לראות ששני המוחות הגיעו לאותה מסקנה; מישהו אמר Great minds think alike?
דרך הפעולה: שני הטורים התבססו על הנתונים שסיפק דוח "סקירת ענף הנדל"ן למגורים, פברואר 2024", שפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר במהלך השבוע האחרון. בסשן שהתנהל מול צ'אט GPT (גרסת פרימיום) קובץ הדוח (PDF) צורף כמקור של תוכן שעליו להתבסס בעת מתן התשובה לשאלה.
עופר פטרסבורג משיב:
האם זה הזמן לקנות דירה? כמה שואלים את השאלה הפשוטה הזו מאז החלה שנת 2024. המלחמה משפיעה? המתקפה האיראנית תעצור את ההתעוררות הגדולה בשוק הדיור דווקא באמצע חרבות ברזל? כוחות השוק מדברים והסיסמוגרף הוא בלתי יאמן. הדרום והצפון פורחים בלי הודעה מוקדמת, ובתוך שבועות זה מתחלף למרכז. נדמה שאין סדר בתוהו ובוהו שנוצר. הערים המטווחות, באר שבע, נתיבות ואופקים מדרום ונהריה מצפון, נמצאות בשיא של מכירת דירות. נדגיש שוב, דווקא בזמן מלחמה. במפתיע, חודש פברואר האחרון רשם את אחת הרמות הגבוהות ביותר במכירות הקבלנים בשוק החופשי בעשרים השנים האחרונות, לפי מחקר של הכלכלן הראשי במשרד האוצר.
מלחמה בדרום? באמת? במה שקשור לשוק הדיור לא שמעו על זה כנראה. בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בולט אזור באר שבע, עם הרמה השנייה בגובהה במכירות דירות חדשות בהשוואה ארצית, זאת בהמשך לרמה גבוהה של מכירות גם בחודש ינואר.
שתי ערים נוספות שבולטות במכירות באזור זה הן נתיבות ואופקים, עם שיעור גבוה יחסית של רוכשי דירה ראשונה. יש לציין כי נתיבות בלטה במכירות אלו גם בחודש ינואר, עם 110 דירות שנמכרו, הרמה הגבוהה ביותר בכל אזור באר שבע באותו חודש. מיותר לציין שנתיבות ואופקים הן בין שלוש הערים המותקפות בשביעי באוקטובר – לשדרות הפריחה טרם הגיעה. קו ראשון להפגזות.
נתיבות כדוגמה לפריחה
מעניין לראות כי הסגמנט הבולט במכירות דירות חדשות בנתיבות היה זה של מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה, אשר היוו 43% מסך רוכשי הדירות החדשות בנתיבות בפברואר השנה. משקל המשקיעים בנתיבות בפברואר השנה עמד על 19% בלבד, לעומת 24% בפברואר אשתקד. בהקשר זה, יש לציין כי בעבר היו המשקיעים דומיננטיים במכירות מסוג זה ("פריסייל"). סביר להניח כי עליית הריבית ומס הרכישה תרמו לדחיקת המשקיעים החוצה, כאשר מאידך מבצעי המימון של הקבלנים מאפשרים למי שעבורם זוהי דירתם הראשונה לרכוש בשיעורים גבוהים יחסית דירות למגורים.
נתון מעניין נוסף שמציג הדוח על הרוכשים בנתיבות: ממבט על השכר של הרוכשים בנתיבות בולטת העובדה לפיה רמות השכר של רוכשי דירה ראשונה בפברואר השנה גבוהות משמעותית מאשר רמות השכר של סגמנט זה ברכישות בנתיבות בפברואר אשתקד (שכר ממוצע ברוטו של 15.3 אלף שקל לעומת 10.9 אלף שקל בשנה שעברה).
בהתאם, גם רמות המחירים של הדירות החדשות שנמכרו בנתיבות בפברואר השנה היו גבוהות באופן משמעותי בהשוואה לפברואר אשתקד (מחיר ממוצע של 1.47 לעומת 1.2 בפברואר אשתקד, ללא פערים משמעותיים בשטח הדירות). יחד עם זאת, העובדה לפיה לפחות בחלק ממכירות אלו בפברואר השנה ניתנו מבצעי מימון משמעותיים לרוכשים, למשל תנאי מימון של 20-80, ללא הצמדה וריבית, משקפת בפועל הטבה שאינה באה לידי ביטוי במחיר.
זמן הולך ואוזל להזדמנויות?
איך יודעים שההזדמנויות הולכות ונגמרות? תמיד זול יותר לקנות במה שקרוי הדירות הנמכרות "על הנייר". משקלן של אלו הוסיף לרדת, כאשר בחודש פברואר עמד שיעור זה נמוך ב-56.6%. כלומר, בונים פחות ופחות, מה שישפיע בהכרח על היצע וביקוש, כי אם אין דירות על הנייר, ככל הנראה הקבלנים לא מתכוננים להתחיל ולבנות, מסיבות כאלה ואחרות. אחת מהן היא נושא השבתת אתרי הבנייה. מחציתם הושבתו בהיעדר פועלים. לא יישכח המפגש ההזוי של שרי הממשלה עם השגריר ההודי שהבטיח שתוך חודשיים עד יוני יביאו 10,000 פועלים. ובחודשיים לא ייבנו בניינים בישראל? לפיילוט חזרתם של הפלסטינים אנחנו עוד מחכים. הטעות הגדולה היא שתלינו את יהבנו על הפועלים הסינים ואכלנו אותה. הטעות אחריה, סמכנו על הטורקים עם כל מוצרי הבנייה, וארדואן עצר את האספקה בימים אלו. מהמזרח, החות'ים כבר דאגו לעצירת התנועה הימית של המכולות. כל אלו ישפיעו על מחירי הדירות כלפי מעלה, כאשר תשומות הבנייה יעלו.
לקבלנים אין מה לדאוג. תזרים המזומנים הפוטנציאלי שלהם ("על הנייר") רשם גידול חד ב-40% ממכירת דירות חדשות ביחס לשנה לפניה. הסיבה היא הטריק בו נוקטים כמעט כולם: המחירים יעלו בעתיד, אז למה שלא תשלם 20% או פחות עכשיו והיתרה עם קבלת מפתח? אליה וקוץ בה: בהתבסס על דוחות מע"מ של הקבלנים, נמצא כי דווקא חלה ירידה של 9% בתזרים המזומנים בפועל, ממצא שיש בו כדי לרמז על תרומת מבצעי המימון של הקבלנים לזינוק במכירות. מה שכן, זה עובד להם: על פי הדוח, מכירות הקבלנים בחודש פברואר (3,644) מסמן עלייה של 34% בהשוואה לפברואר אשתקד (בהמשך לגידול חד של 36% שנרשם בחודש הקודם לעומת ינואר אשתקד). אזכיר כי הגידול במכירות הקבלנים בחודשיים האחרונים בולם ירידה רצופה במכירות הקבלנים בשוק החופשי (כמעט כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת) שהחלה בפברואר 2022 והתעצמה לאחר תחילת רצף העלאות הריבית של בנק ישראל באפריל 2022.
הביקוש הגבוה לדירות חדשות מגיע למרות שבניגוד לציפיות, יהודי העולם עדיין לא נוהרים לכאן. רכישות תושבי החוץ הסתכמו בחודש פברואר ב-96 דירות בלבד, ירידה של 16% בהשוואה לפברואר אשתקד. במקביל, מכרו תושבי החוץ 38 דירות בחודש פברואר.
מה מביא לפריחה כבר רמזנו לעיל: מבצעי מימון של קבלנים תורמים להתאוששות במכירת דירות חדשות, בעוד מכירות יד שנייה מוסיפות לדשדש בעקבות הריבית הגבוהה וסיבות נוספות. אז האם זה הזמן לקנות? בהחלט זה הזמן לחפש הזדמנויות.
צ'אט GPT משיב:
שוק הנדל"ן בישראל חווה תקופה דינמית המאופיינת בשינויים והשפעות שונות המעצבות את הנוף עבור הרוכשים הפוטנציאליים. על פי הנתונים העדכניים שסופקו על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בחודש פברואר נמשכה ההתאוששות במספר העסקאות שהחלה בחודש ינואר, לאחר האטה בחודשיים הראשונים של המלחמה. בסך הכל, נמכרו 7,511 דירות, המהווים עלייה של 19% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. עלייה זו מעידה על שוק גמיש בנסיבות מאתגרות.
כשצוללים לעומק המספרים, המסמך מגלה כי סך הדירות החדשות שנמכרו בפברואר הסתכם ב-3,644, המשקף עלייה משמעותית של 43.7% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה הקודמת. הזינוק הזה במכירות דירות חדשות בולט, במיוחד בהתחשב בהקשר הרחב יותר של תנודות בשוק. ראוי לציין כי עלייה זו מגיעה לאחר תקופה של פעילות איטית, תוך שימת דגש על שינוי פוטנציאלי בהתנהגות הקונים ובסנטימנט השוק.
מבחינה גיאוגרפית, אזורים מסוימים בלטו בביצועיהם במכירת דירות חדשות. אזור נתניה, למשל, היה עד לעלייה ניכרת של 50% ברכישות המשקיעים בהשוואה לשנה הקודמת, מה שתרם לצמיחה הכוללת בפלח השוק. מנגד, אזור באר שבע חווה ירידה של 17% ברכישות המשקיעים, מה שמדגיש את השונות האזורית בפעילות הקונים.
הניתוח גם מדגיש את ההשפעה של גורמים חיצוניים כמו שינויי ריבית והתאמות מס רכישה על התנהגות המשקיעים ודינמיקת השוק. הגידול ברכישות של דירות חדשות על ידי משקיעים, לרבות תושבי חוץ, מדגיש את האטרקטיביות של השקעות נדל"ן באזורים ספציפיים כמו נתניה לדוגמה. מגמה זו לא רק מגבירה את נתוני המכירות, אלא גם מעידה על אמון בפוטנציאל הצמיחה של השוק.
בסך הכל, הנתונים מציגים תמונה מגוונת של שוק הנדל"ן בישראל, תוך התמקדות מיוחדת במכירות של דירות חדשות. הגידול הבולט בעסקאות דירות חדשות, יחד עם שינויים אזוריים והשפעות חיצוניות, מרמזים על נוף שוק מורכב ומתפתח. כאשר קונים מנווטים בדינמיקה זו, הבנת הגורמים המניעים את מכירת הדירות החדשות יכולה לספק תובנות חשובות עבור אלו השוקלים להיכנס לשוק הנדל"ן הישראלי.
היבט מרכזי נוסף שהודגש בניתוח הוא ריכוז המכירות בקרב קבלנים בשוק החופשי באזורים שונים. למעט העיר חיפה, נצפתה ירידה בנתח השוק בקרב עשר חברות הנדל"ן הגדולות בסך המכירות. יתרה מכך, שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" נמצא בירידה, והגיע בפברואר ל-56.6%, מה שמעיד על שינוי בדינמיקת המכירות לעומת השנה הקודמת.
התפתחות בולטת נוספת שהוצגה בדוח היא הגידול החד של 40% בתזרים המזומנים הפוטנציאלי של קבלנים ממכירת דירות חדשות לעומת השנה הקודמת. עם זאת, צמיחה זו עומדת בניגוד לירידה של 9% בתזרים המזומנים בפועל, מה שמצביע על פעולות מימון שמציעים הקבלנים לרוכשים בשוק הנדל"ן. הירידה בתשומות המע"מ בקרב הקבלנים מעידה על האטה פוטנציאלית בפעילות הבנייה, למרות הגידול במכירות.
במונחי מכירות יד שנייה, בפברואר נרשמה עלייה מתונה של 2% לעומת השנה הקודמת, אך ירידה בולטת של 11% מהחודש הקודם. פילוח גיאוגרפי חשף מגמות מנוגדות, כאשר אזורים כמו רחובות מובילים בצמיחת עסקאות אלו, ואילו תל אביב חוותה ירידה של 14%. פלח שוק דירות יד שנייה חווה תנודות רציניות בתקופה זו, עם ייצוג נמוך במיוחד מתוך סך העסקאות בפברואר 2024.
הניתוח גם שופך אור על ההשפעה של גורמים חיצוניים כמו עליות ריבית ושינויים במיסי רכישה על התנהגות המשקיעים. גורמים אלו אמנם דחקו חלק מהמשקיעים מהשוק, אך נראה כי בחודשים האחרונים הרוכשים קונים לראשונה דירות בתעריפים גבוהים יחסית, בעקבות פעולות מימון של הקבלנים. מגמה זו מעידה על סביבת שוק בעלת ניואנסים שבה פלחי קונים שונים מגיבים באופן שונה לתנאי השוק ולשינויי מדיניות.
האם זה הזמן לקנות דירה?
בהתבסס על הנתונים המופיעים בדוח, השאלה האם זה הזמן המתאים לרכוש דירה בישראל מעלה מספר שיקולים מרכזיים לשקלול הרוכשים הפוטנציאליים. בהתחשב בדינמיקה הנוכחית של השוק, השאלה האם זה הזמן המתאים לרכוש דירה בישראל הופכת למורכבת. גורמים כמו זמינות של דירות שלא נמכרו, אתגרי מימון לקבלנים והעדפות מתפתחות של קונים, כולם משחקים תפקיד בעיצוב תחזית השוק. לרוכשים פוטנציאליים מומלץ להעריך היטב את הגורמים הללו ולערוך מחקר מעמיק לפני קבלת החלטה על רכישת נכס בישראל. גורמים שיש לקחת בחשבון כוללים יציבות בשוק, דינמיקת תמחור, אפשרויות מימון והאקלים הכלכלי הכולל. חיוני לרוכשים להעריך את נסיבותיהם האישיות ואת סובלנות הסיכון לפני כניסתם לשוק הנדל"ן בישראל.
לסיכום, שוק הנדל"ן הישראלי מציג נוף מורכב אך מבטיח לאלו המנווטים בהשקעות בנכסים. ככל ששוק הנדל"ן ממשיך להתפתח, חיוני עבור קונים ומשקיעים להישאר ערניים ומעודכנים בנוגע להתפתחויות האחרונות. על ידי מינוף מקורות מידע אמינים, ניתוח מגמות בשוק וחיפוש הכוונה ממומחים בתעשייה, אנשים יכולים לקבל החלטות מושכלות כאשר שוקלים לרכוש דירה בישראל.
