ממשיכים בחזון בניית הארץ

את אהוד שטרנהיים, מנכ"ל מנרב נדל"ן, אנו פוגשים לראיון ראשון בתפקידו.

״אני אופטימיסט מטבעי, ציוני נלהב ויהודי מאמין. סבא שלי היה תפסן בתקופת המנדט הבריטי ואני רואה את עצמי בלי פומפוזיות, ממשיך פה בראייה ציונית לגמרי את חזון בניין הארץ", כך הוא מעיד על עצמו.
שטרנהיים, מהנדס אזרחי בהכשרתו, בן 50, מחזיק בניסיון עשיר, לאחר שכיהן בעבר כמנכ״ל אלקטרה בנייה.

כיום, חברת מנרב נדל"ן מקבוצת מנרב, יוזמת ומפתחת מתחמי מגורים בדגש על התחדשות עירונית, דיור להשכרה ומתחמי משרדים ותעסוקה להשכרה.

לפני כשלוש שנים מכרה הקבוצה לחברת ICR את חברת 'מנרב פרויקטים', וכיום כלל פעילותה הנדל"נית מרוכזת במנרב נדל"ן.
מנרב נדל״ן הפכה לשחקנית מרכזית בתחום, עם פרויקטים רבים בהיקף של אלפי יחידות דיור באזורי ביקוש כתל אביב, ירושלים, פתח תקווה, חולון ואשקלון. בתחום הדיור להשכרה, מנרב נדל"ן יוזמת ומקימה מתחמים בהיקף של כ-500 יחידות דיור בפריסה רחבה בכל הארץ.

בתחום הנדל"ן המניב, החברה משכירה ומנהלת מתחמי מסחר ותעסוקה בבעלותה ובשיטת ה-BOT (כמו עיר הבה"דים שהקימה) בניהם: פארק הביוטק בבית החולים הדסה ירושלים למחקר ופיתוח בתחומי הטכנולוגיה והרפואה (15 אלף מ״ר); קריית המדע והטכנולוגיה סיטי טק באשדוד (32 אלף מ״ר) ומרכז מסחרי מנרב סנטר (20 אלף מ״ר) באשדוד.

בנוסף פעילה מנרב נדל"ן בתחום הנדל"ן ללוגיסטיקה במספר מוקדים ברחבי הארץ.
שטרנהיים רואה ייעוד ושליחות בתפקידו, זו גם הסיבה שהוא מאמין בשכירות ארוכת טווח כמענה לצורך של חלק מבתי האב.

״ישראל רחוקה שנות אור מהמתרחש בעולם בנושא זה. מנרב נכנסה לשותפות עם חברת מגוריט לשלב היזמי לבניית של יותר מ-500 דירות בחולון, באר יעקב, ראשל״צ וירושלים. אני מאמין בהשכרה לטווח ארוך כאפשרות מגורים ריאלית עבור דיירים בשלבים שונים בחייהם, וכנכס מניב לחברה״.

כדוגמה, הוא מציין את המתחם המשותף עם מגוריט בבאר יעקב, במסגרתו בונה מנרב הנדסה 279 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח. היקף הביצוע בפרויקט מוערך בכ-290 מיליון שקל, כאשר מנרב נדל"ן שותפה גם בייזום ותכנון הפרויקט.

חברות רבות כבר הספידו את ההשכרה לטווח ארוך. איך זה יכול להניב עם ריבית כזו?
״זו באמת בעיה. למזלנו נכנסנו בזמן טוב למכרזים של שכירות ארוכת טווח בריבית נמוכה, כשערכי הקרקע היו זולים יחסית למחירי הגאות של השנה וחצי האחרונות. בטווח הרחוק אנחנו מאמינים בתחום ונמשיך לחפש הזדמנויות עסקיות ובמידה ויהיו כאלו, נשקול להיכנס אליהן. בשלב כזה או אחר, המדינה תהיה חייבת להכניס את היד לכיס, אחרת התחום לא יחזיק מעמד. במכרזים האחרונים לא ראינו כדאיות ולכן לאחר בדיקה מדוקדקת ומושקעת, לא הגשנו הצעות״.

הריבית תהרוג את השוק?

״לפני עשרים שנה היינו בסביבת ריבית של 4.5%. כזו שאפשר לחיות איתה. הבעיה היא שמחירי הדירות עלו מאז. המחירים לא היו כל כך גבוהים מול מכפילי המשכורת. כיום, אפילו בני זוג שמרוויחים טוב, עם משכנתא ושני ילדים בגן, לא סוגרים את החודש ובסוף צריך לייצר סביבת מחיה הגיונית. אם בעבר ההחזר ביחס להכנסות היה סביר, היום הביקושים הכבושים יביאו לעליית מחיר. כהורה, אני חושש מהמצב אליו נקלעים הזוגות הצעירים".

קבלנים רבים ייקלעו לקשיים?

״מי שמינף עצמו באופן לא אחראי עלול להיקלע לקשיים. הבעיה במכרזים היא, שרשות מקרקעי ישראל מקבלת את הכסף מהיזם בו במקום, ואת הריבית היזם נושא לאורך חיי הפרויקט. חוק המספרים הגדולים הוא שם המשחק.

עוד שנתיים עיכוב יגרום לעוד שנתיים או יותר של מימון, ובסוף מי שישלם את המחיר הם הזוגות הצעירים המשוועים למגורים. בנקודה הזו חשוב להבהיר, שככל שהרגולציה הממשלתית והבירוקרטיה של ועדות התכנון מאריכות את משכי הזמן בין זכייה במכרז רמ"י והחלטת ועדה, עלות המימון הנוספת רק מחמירה את המצב עוד יותר".

האינטרס של הקבלנים הוא שהמחיר יעלה

״כלל לא. שוק יציב הוא טוב גם לנו. כשיש ודאות בשוק ניתן לכלכל צעדים, לתכנן לטווח ארוך בלי להסתבך ובלי מימון מוגזם. אני רואה מכרזים שההפרש בין הזוכה לבא אחריו עצום, בלי שום הגיון כלכלי. אנחנו שומרים על סולידיות ופועלים לפי אסטרטגיה לטווח רחוק".

לא מצאתם עצמכם בחבורה שרכשה ביוקר?

״לא. כבר לפני שנתיים הערכנו שהשוק יעבוד והריבית תעלה ולכן בכל שנת 2022 ועד היום, לא קנינו קרקעות למגורים. לאור הסביבה הכלכלית הנוכחית, אני חי בשלום עם זה".

הפכתם לשחקן מרכזי בתחום ההתחדשות העירונית בכל רחבי הארץ.

איך הציבור מקבל אתכם?

״לחברה מוניטין חזק ואנחנו מרגישים את זה בכנסים רבים. הסלוגן שלנו, לו הייתי שותף לבחירה, הוא: ׳אנשים בונים הצלחה׳. הקבוצה הציבה היום את האיכות האנושית כערך מוביל. החברה מונה היום מאות עובדים והיא מהגדולות במשק".

מה המסר לנציגויות הבתים?

״אנחנו עובדים בשותפות עם בעלי הדירות. תפקידנו הוא לדאוג להם לשקט נפשי, לתהליך כולו, לתמורות, לחתימה על החוזה, לצד דאגה לצרכים האישיים. פינוי מבית עם זיכרונות ומטען רגשי, זה אירוע מורכב. האחריות כולה עליי ועל החברה ואנו רואים בזה ערך עליון ומחוייבות גדולה.

אנו יודעים לפתור לאחרון הדיירים את הבעיות. העוצמה הכלכלית, הבנת תחום ההנדסה והיזמות על בוריה, יחד עם מתן מענה בגובה העיניים לכל אחד מבעלי הדירות – השותפים שלנו לפרויקט, הם המרכיבים שמייצרים יחד וואן סטופ שופ״.

איך היחס של מנרב להתחדשות בפריפריה?

"אני מעריך שההתחדשות העירונית תוכיח את עצמה בטווח הארוך גם במרחבים. ברור לכולם שדווקא שם יש הצדקה גבוהה יותר לפרויקטים גם בצד ההנדסי וגם בהיבט השוויון החברתי, כרגע בחלק מהמקומות קיים עדיין פער בהצדקה הכלכלית של הפרויקטים.

אין הפרדה בעיני בין פרויקט התחדשות בתל אביב, באשקלון או ברמלה, ככל שאנחנו יודעים להעריך שהפרויקט כלכלי. בסוף מחשבים תמורות, עלויות ביצוע והיקפי ביקוש. מקדם של 11 דירות חדשות נוספות להתחדשות זה נחמד, אבל צריך עדיין לשווק אותן. צבר של 1,000 דירות בדימונה או בקריית שמונה צריך עדיין למכור, ולצערי עדיין לא רואים נהירה של זוגות צעירים לאזורים האלו. כדי שזה יקרה צריך לייצר עידוד כלכלי של הממשלה, באמצעות פיתוח מוקדי תעסוקה ותיירות. אלו פעולות ברמה הלאומית שהממשלה חייבת להוביל".

מה לגבי נכסים בארה"ב שצברתם במנרב?

״החברה פעילה בעיקר במנהטן. כיום אנחנו בכיוון של צמצום פעילויות בחו"ל והתמקדות בפעילות בארץ. פרויקט הדגל שלנו בניו יורק נמצא בשדרה השלישית - מגדל בן 35 קומות עם 100 דירות, וגם אנחנו מחזיקים 21 דירות באיסט 90, שחלקן הגדול כבר נמכר. המצב בארץ, לטעמי, יציב יותר לעומת מצב הריבית ושוק הנדל״ן בארה״ב״.

מנרב בעתיד?

״מנרב נדל"ן תוביל פעילות יזמית למגורים בהיקף של אלפי דירות בהקמה, בהתחדשות עירונית וביזמות קלאסית, את חלקן הגדול גם נבצע כקבלן על-ידי 'מנרב הנדסה'. כמו-כן נגדיל משמעותית את תחום הנכסים המניבים: הלוגיסטיקה, התעסוקה והמסחר. כקבוצה אני מאמין שנהיה שותפים בפרויקטים לאומיים כזכיין כפי שהתמחינו, דוגמת עיר הבה"דים ופרויקטי תשתיות לאומיות בתכנון מימון הקמה והפעלה, ואני מעריך שנרחיב את פעילות הקבוצה בתחומי פעילות נוספים המשיקים לפעילות הקיימת היום".

"קבוצת מנרב של היום מיישמת בהצלחה את האסטרטגיה של הבעלים, המתבססת ומושתתת על ניסיון, ידע, פעילות עבר ורזומה. החברה ואנשיה נהנים וגאים בכך״, הוא מסכם.

תעודת זהות | אהוד שטרנהיים
גיל 50
מצב משפחתי: נשוי ליעל – אדריכלית , + 4
מגורים: יליד וגר בירושלים

תחילת הדרך: מיד לאחר השחרור החל לעבוד בענף הבנייה, השלים הסמכה לקבלן שלד ומנהל עבודה. לימודי הנדסה אזרחית בטכניון- ניהול פרויקטים והנדסת תחבורה.

כיהן 13 שנים ב'אלקטרה בנייה' במגוון תפקידי ביצוע וניהול ובתפקיד האחרון שימש מנכ”ל החברה. במהלך עבודתו השלים תואר שני במנהל עסקים עם התמחות במימון.

תחביב: ריצה וקריאה

מוטו: Do Good Do Your Best
החלום: להמשיך בבניין ופיתוח הארץ למען הדורות הבאים.

סיפורה של ענקית בנייה

קבוצת מנרב גדלה והתפתחה באופן משמעותי מאז נוסדה ב-1969 על-ידי אברהם קוזניצקי ז״ל. כיום הקבוצה מוחזקת על-ידי קרן אסנס פרטנרס, חברות כלל, מגדל, לאומי פרטנרס, מספר גופים מוסדיים ופיננסיים משוק ההון, ומספר משקיעים פרטיים המעורים בשוק הישראלי.
מנרב, שהנפיקה את מניותיה לראשונה בבורסה בתל אביב בשנת 1983, הובילה בהצלחה את הקמת עיר הבה"דים, מוזיאון יד ושם, טרמינל 3 בנתב"ג, מנהרות הרכבת מתל אביב לירושלים, מבני ציבור רבים, כבישים וגשרים, מכוני טיהור שפכים, מגדלי משרדים, מתחמי מגורים ועוד.

מאז מכירתה ב-2021 לאסנס ושותפיה, החברה הכפילה את צבר העבודות. מנרב נדל"ן רואה חשיבות עליונה בפיתוח הנכסים המניבים, המבטיחים לה תזרים משמעותי ויציב. את עיקר פעילותה שמה החברה במיקוד על מתחמי התחדשות עירונית, המהווה עוגן משמעותי.

גם תחום הביצוע המרוכז ב'מנרב הנדסה' מתרחב עבור לקוחות ממשלתיים ציבוריים וגם עבור לקוחות פרטיים לבניית משרדים, מרכזים מסחריים, תעסוקה ואף חזרה לביצוע של פרויקטי מגורים. מנרב הנדסה זכתה לאחרונה בשני מכרזים להקמת מגדלי משרדים בתמורה לכחצי מיליארד שקל. הראשון עבור G CITY - מגדל משרדים בן 34 קומות בראשון-לציון, בשטח בנוי כולל של כ-84 אלף מ"ר, והשני עבור לוינשטיין נכסים וכלל ביטוח - מבנים בבאר שבע בשטח בנוי כולל של כ-61 אלף מ"ר.

חברת בת נוספת של הקבוצה היא 'מנרב תשתיות' המבצעת פרויקטים מגוונים, עם מיקוד בפרויקטי תכנון ביצוע תחבורתיים משמעותיים כמו פרויקטי הרכבת הקלה בגוש דן עבור חברת נת"ע והרכבת הקלה נצרת-חיפה.

הקבוצה זכתה לאחרונה במכרז של חברת חוצה ישראל לתכנון ולהקמת רצף גשרים של קו הרכבת הקלה "נופית" בחיפה, בתמורה ל-233 מיליון שקל. כמו-כן, החברה תקים גשר באורך של 3.1 ק"מ, אחד הגשרים הארוכים בישראל, שיחבר בין חיפה לנוף הגליל ולנצרת, במקטע ידין-וולקן, בין התחנה המרכזית 'לב המפרץ' לצומת וולקן.

בנוסף, מנרב רכשה בשנה שעברה שתי חברות ותיקות ומוערכות: חברת 'משב ארדן' - חברת אלקטרו-מכניקה ומערכות, המתמקדת בתחום הקירור, החשמל והמיזוג, תחום השווה ערך לכ-30% מערך פרויקט בנייה מורכב.

כמו-כן רכשה את חברת 'דרך עפר' - המתמחה בעבודות מורכבות בענף התשתיות העירוניות ובין עירוניות.

תחום זה הולך ומתרחב עם גידול האוכלוסייה בערים, לאור הצורך בשדרוג תשתיות.