לא עוצרים בשימור

תוכניות השימור - מטלה ליזמים או הזדמנות לעליית ערך?

בשנים האחרונות עיריות רבות קידמו תוכניות שימור.

תל אביב הייתה החלוצה וכבר ב-2008 אישרה תוכנית שימור שכללה כ-1,000 מבנים ברחבי העיר. צעדו אחריה ערים נוספות כמו הרצליה, רמת גן, באר שבע, חיפה, ראשון לציון, חולון, גבעתיים וירושלים – שקידמו תוכניות שימור בשלבים שונים, חלקן אושרו ואחרות נמצאות בהליכים שונים לקראת אישור.

המטרה של תוכניות השימור היא לסמן מבנים בעלי חשיבות אדריכלית או היסטורית בעיר, ולדאוג לשימורם והחייאתם, כחלק משימור ההיסטוריה והמורשת.

לכאורה, כל עיר יכולה לעשות תוכנית שימור ולהכניס אליה רשימה ארוכה של מבנים שיש להם ערך היסטורי או ערך אדריכלי, אך המבחן של התוכנית הוא לא באישורה אלא ביכולת לממש אותה ולהביא לשימור ממשי ואיכותי של המבנים, שבמקרים רבים, בהיותם מבנים ותיקים מאוד, נמצאים במצב פיסי ירוד.

מכאן, שהפקת תוכנית שימור צריכה לאזן בין הרצון לשמר ולהחיות את המבנים הישנים לבין הכדאיות הכלכלית של השימור.

״יצירת רשימה ארוכה מדי של מבנים, עם תנאי שימור נוקשים, לא תשיג את מטרתה והמבנים יוותרו בעינם, לא ייהרסו, אך גם לא ישומרו״, מסבירה עו”ד דקלה מוסרי טל, ממשרד מוסרי, טל עורכי דין ויו”ר ועדת ערר מחוז חיפה לשעבר.

לדברי עו”ד מוסרי טל, נכון יותר שרשות מקומית תתמקד במבנים בעלי חשיבות מבחינה עירונית או לאומית, בעלי ערך אדריכלי או היסטורי משמעותי, וכן במבנים שיכול שהם בעלי ערך שימורי פחות אך נמצאים במתחמים שהתרחשו בהם אירועים היסטוריים בעלי חשיבות, או שמבחינה אדריכלית מייצרים שלם השווה יותר מסך חלקיו.

האדריכל יריב מנדל, דור שני לשימור כממשיכו של אביו הנודע סעדיה מנדל, שעסק בעבר בין השאר בשיקום יפו העתיקה והרובע היהודי בירושלים, קיבל משימה לא פחות מאתגרת בראי ההיסטוריה: שימור ומיחזור פארק המסילה התורכית מדרום לנווה צדק (אדריכל אחראי: מאור גויכמן).

מנדל הצעיר רואה עצמו כסוג של היסטוריון ואומר כי, "עברו של האדם מחויב לשורשיו, ועל בסיסם הוא בונה את פניו של ההווה וחזונו אל העתיד. השפה האדריכלית של העבר תסייע לבניית האדריכלות העכשווית, השואבת מן העבר את התרבותיות. ככל שנבין את המהות והסיבות לכך, נבנה אדריכלות מותאמת יותר למקום ולזמן בלי הצורך להעתיק מבנים”.

מומנט מבית קפה נוסטלגי בניין מגורים

לעיתים רשויות מקומיות מבקשות לשמר מבנים בעלי ערך היסטורי, שאין בהם ערך אדריכלי.

במקרים כאלה, שימור של זיכרון האירוע שהתרחש במקום לא חייב להיעשות באמצעות שימור המבנה. ניתן לעשות זאת על-ידי הצמדת לוחית או תמונה עם הסבר לחזית, או לובי המבנה החדש ושימור אלמנטים מן המבנה או שחזורם במבנה החדש שייבנה.

20 שנה מאז הפיגוע הנוראי בקפה מומנט המיתולוגי ברחוב עזה בירושלים, מוקם במקום מבנה בוטיק יוקרתי, שיישא לוח הנצחה בחזית המבנה.
תזכורת: בשיאה של האינתיפאדה השנייה, מוצאי שבת, 9 במרץ, 2002, סמוך לשעה 23:00, נכנס מחבל פלשיתני חמוש לבית הקפה הממוקם בלב שכונת רחביה בירושלים, מרחק קצר ביותר מבית ראש הממשלה ברחוב בלפור. הקפה היה הומה אדם, ופוצץ על-ידי המחבל המתאבד. 11 אזרחים ישראלים נהרגו במקום ו־64 נוספים נפצעו, מה שהפך את הפיגוע לאחד המזעזעים בזיכרון הקולקטיבי הישראלי. שלושה שבועות אחר כך יצאה ישראל למבצע ‘חומת מגן’.
המבנה מתאפיין באלמנטים מתקופת הבאוהאוס עמד שומם במשך 14 שנים וכיום מקודם בו פרויקט בנייה יוקרתי כשלצידו יתנשא לוח הנצחה ואנדרטה עם שמות הנרצחים.

ירושלים שימור עם תכנון

לדברי שרון דינור , ממונה על השימור בעיריית ירושלים, ירושלים לא דומה לשום עיר אחרת בארץ ,גם לא לערים בעולם כולו. ההערכה היא, כי קיימים ברחבי העיר כ-8,000 מבנים בדרגות שימור שונות .

המבנה השימורי של ירושלים נע מהמרכז החוצה: מעגל ראשון - העיר עתיקה, אגן העיר העתיקה, העיר ההיסטורית ומערב העיר. את העיר מקיף מרחב פתוח שאף הוא מאופיין בהתיישבות חקלאית קדומה, כטרסות ומעיינות ניקבה. בתוך כך, חלק מתוכניות השימור בעיר הן ותיקות ביותר כגון שכונת ימין משה, זכרון משה, המושבה גרמנית ובקעה.

למרות תוכניות השימור, התכנון בירושלים לא עוצר והשימור לא מהווה חסם. בעיר שגידולה כמעט בלתי אפשרי, לא ניתן להפוך 8,000 מבנים לשימור למוזיאון ועל-כן השימור והפיתוח חיים זה לצד זה, או זה מעל זה.

בעשור האחרון קודמו בעיר תוכניות אב ומתאר רבות בדגש עבור שימור ופיתוח בשכונת נחלאות דרום, רחביה, ארנונה, בקעה, מע”ר מזרח, בית חנינא, א-טור ועוד. תוכניות אלו מתוות את מדיניות הפיתוח של העיר לצד שימורה. גם בתוכניות לפי תמ”א 38 הכוונה היא לאשר ככל הניתן, בהתאם להנחיות.

"הדיון השימורי בירושלים הוא הרבה מעבר לרמת הבית הבודד לשימור , והרבה מאוד ברמה המרקמית", מסבירה דינור.  "הרי בשכונת נחלאות וברחוב אגריפס שלאורך שוק מחנה יהודה, אפשר לעבור אבן אבן ולהחליט שאין מה לשמור בהן. האבנים הן שחורות וסדוקות- עדיין ברור שיש בהן קסם שמושך תיירים,תושבים, תיירים וזרים. קוראים לזה אותנטיות. הקסם הוא במרקם ,במה שנמצא בין המבנים. דברים שקשה לשים עליהם את האצבע ועוד יותר קשה לשים אותם בהוראות תוכנית."

עציצים בסמטה, כביסה צבעונית, ריח בישולים, חתול אשפתות, טקסטורות שונות - כיום עיריית ירושלים יוצאת בהכנת פרק שימור וזהות בתוכנית המתאר החדשה. פרק זה ינסה לראשונה לצאת אל מעבר למבנים, ולעסוק גם במה שביניהם ובמי שבתוכם.

״בירושלים אין תוכנית שימור כוללנית״, מציין אורי פדן, אדריכל שימור וחבר התאחדות האדריכלים. “למרות שירושלים היא העיר הגדולה בישראל והיא עיר היסטורית עם אלפי נכסים הראויים לשימור, אין בה תוכנית שימור כוללנית. יש תוכנית לשימור מבנים ומונומנטים ולפני מספר שנים החלו בהכנת מסמך מדיניות, אך המאמצים נמשכים גם היום וטרם הבשילו. זה כנראה ייקח עוד שנים רבות״.

דוגמאות מעניינות לשימור ופיתוח ברחבי העיר ניתן לציין לדוגמא את 'וילה שרובר', בין הרחובות פינסקר 2 ודובנוב 1. הווילה שבשכונת טלביה תוכננה בשנות ה-50’ של המאה הקודמת על-ידי אדריכלים מוונצואלה, ואכן היא נבנתה בסגנון דרום אמריקאי. המבנה בן שלוש קומות, עם גג דמוי פירמידה, מעוטר בפסיפסים צבעוניים. הווילה ההיסטורית שומרה במלואה וזכויותיה הועברו ליתרת חלקה. בשלבי בנייה סופיים.

מערבה משם, בפרויקט עדן בירושלים, בפינת הרחובות הלל וההסתדרות בעיר, מבצעת חברת יוסי אברהמי שימור של אייקון ירושלמי ותיק - מלון ‘עדן’ המיתולוגי שנוסד בשנת 1938 והפך עם השנים לשם נרדף לאדריכלות מודרנית. המלון מילא תפקיד חשוב בהיסטוריה של העיר ירושלים ושל מדינת ישראל כולה, כאשר בין כתליו נערכו פגישות גורליות באשר לעתיד המדינה הצעירה, ובין מבקריו המכובדים היו חיים ויצמן, דוד בן גוריון,אורד וינגייט, נחום גולדמן, גולדה מאיר ורבים אחרים.

תל אביב-יפו שימור כלכלי

תוכנית השימור של תל אביב היא תוכנית השימור המשמעותית ביותר שאושרה ואנחנו רואים שגם בתל אביב שמחירי הדירות בה עלו במאות אחוזים בשנים האחרונות, עדיין, גם שם, לא תמיד ישנה כדאיות כלכלית לשמר את כל המבנים. על-כן נמצא מבנים רבים שהוגדרו לשימור, ועד היום לא נעשה בהם דבר, קל וחומר בערים אחרות בהן הכדאיות הכלכלית נמוכה יותר.

הקושי בשימור מבנים הוא כלכלי, אך הוא לא היחיד. במבנים רבים יש ריבוי בעלים שותפים שלא מצליחים להגיע להסכמות ביניהם וגם התמריץ הכלכלי לא מספיק כדי לגרום להם לצאת להרפתקה משותפת של פרויקט שימור. מצד שני, מוטלות על הנכס שלהם מגבלות רבות הנובעות מהשימור, כך שלא ניתן להוסיף זכויות בנייה ולא לעשות שום שינוי בנכס, כך שמצבו הולך ומידרדר.

ההוצאות הרבות הכרוכות בשימור, המגבלות המוטלות על הנכס, היעדר היכולת להרוס ולבנותו מחדש ואולי גם היעדר איזון אל מול התמריצים הכלכליים - הן הסיבה שנטען לגבי תוכניות שימור שהן פוגעות בערך הנכסים.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב יפו אישרה את הפרויקט הייחודי של עירוב שימושים, על דופן פארק המסילה בעיר, לצד מערכת הסעת המונים. בשטח המשתרע על 6.3 דונם יוקמו מגדל תעסוקה ומגורים בן 40 קומות, שטחי מסחר ומבנה ציבור, לצד שימור 4 מבנים טמפלרים, שנבנו בסוף המאה ה-19. התוכנית כוללת הנחיות לשימור המבנים המיועדים לשימוש עתידי של מסחר ותעסוקה, לרבות פירוק התוספות המאוחרות שנבנו במהלך השנים ופיתוח השטחים הפתוחים, תוך התייחסות לחלקות ההיסטוריות. הפרויקט יושלם עד 2028. אדריכלי השימור בפרויקט הם איל זיו אדריכלים וארכוד אדריכלים.

האם תוכנית השימור מעלה או מורידה את ערך הנכס? בעקבות אישור תוכנית השימור בתל אביב הגישו מאות בעלים שנכסיהם מיועדים לשימור, תביעות פיצויים בהיקף של למעלה מ–2 מיליארד שקל בגין ירידת ערך הנכסים. עיריית תל אביב מצידה טענה שהתוכנית השביחה את הנכסים. כעת, כולם ממתינים להכרעת ועדת הערר בתביעות.
לצד המגבלות והקושי לקדם בנייה במבנים אלה, כאשר בוחנים עסקאות בנכסים שעברו שימור, ניכר שערכם וערך הדירות בהם עלה. קיים ביקוש גבוה לנכסים לשימור וכיום יזמים רבים אינם מתייחסים עוד לנושא השימור בתל אביב כמטלה, אלא גם כהזדמנות ליצירת בידול פרויקט והעלאת הערך שלו. כמובן שהעיר תל אביב מאפשרת הקמת פרויקטים לשימור במחירי עתק נדירים, שאולי רק העיר ירושלים מתחרה לה.

כך לדוגמה, ברחוב הרב קוק בשכונת נווה צדק בתל אביב מקדמות ‘גוב נדל”ן’ ו’אלמוגים החזקות’ פרויקט נדל”ני שעתיד להיות היקר ביותר בארץ ודירה בפרויקט תימכר בכ-150,000 שקל למ”ר. המתחם יכלול בריכה, ספא ענקי וחניון תת-קרקעי, ויבנו בו 15 דירות סך הכל, בהשקעה של כ-330 מיליון שקל.

המתחם הייחודי וההיסטורי משתרע על שטח של כ-3 דונם ממוקם בקו ראשון לים, אותו רכשו החברות במהלך 2021 במחיר של כ-200 מיליון שקל. המתחם כולל מבנים ייחודים לשימור ובהם בית כנסת ההיסטורי של הרב קוק, מבנה ששימש בית מדרש, סדנת עבודה ומבנה מגורים נוסף.

הפרויקט העתידי יעבור תהליך של שימור קפדני ביותר הכולל שחזור ציורי קיר מרהיבים שהתגלו במבנה.
מריו זוזל, בעלים משותף ויו"ר 'אלמוגים', מתאר את חשיבות הפרויקט בעיניו: “מתחם הרב קוק, בו שכן בית הכנסת של הרב קוק, היווה חלק מרכזי מחיי החברה, התרבות והדת של השכונות העבריות הראשונות מחוץ ליפו העתיקה, בשלהי המאה ה-19' וראשית המאה ה-20'.

אנו רואים בפרויקט, שהינו בעל משמעות היסטורית וערכית ומשלב חדשנות ויצירתיות בשכונה הכי ציורית של ת״א, כפרויקט הדגל של החברה בשנים הקרובות”.

חיפה נותרת מאחור

בחיפה עדיין לא אושרה תוכנית שימור. בתוכנית חפ/2000, תוכנית המתאר הכוללנית של העיר חיפה, נקבעו הוראות שימור, ומזה שנים רבות עומדת רשימת נכסים לשימור. בתכנית חפ/2000 נקבעו הוראות המחייבות עריכת סקרי שימור בשכונות העיר, ובימים אלה משלימה העיריה את סקרי השימור.

בניגוד לעיריית תל אביב וירושלים, בחיפה נקבע בהוראות התוכנית, כי לא ניתן יהיה לקבל היתר בנייה ללא שנערך סקר למתחם, ובכל מקרה נדרשת קבלת התייחסות של ועדת השימור. הבעיה במצב הזה היא, שבעוד שדרישות השימור מטילות על היזמים ובעלי הנכסים מטלות והוצאות נוספות, בהיעדר תוכנית שימור, לא ינתנו תמריצים המעודדים את השימור.

בפועל, כל עוד לא מייצרים כדאיות כלכלית בצורת תוספת זכויות או ניוד זכויות השימור, לא תמיד כדאי לצאת לפרויקט.

“התנהלות עיריית חיפה מול היזמים לא הוגנת, מכבידה ופוגעת בכלל הציבור”. מוסיף עו”ד ד”ר קייס נאסר, שותף במשרד מ. פירון.

“העירייה לא מקיימת מזה שנים את חובתה לקדם ולאשר תוכנית מפורטת למרקמי השימור שנקבעו בצורה כוללנית בתוכנית חפ/2000, ועתה היא מכבידה על היזמים בדרישות יקרות ומסורבלות מתחום השימור גם לבניינים שלא הוכרזו כבניינים לשימור.

כתוצאה מכך מתעכבים וגם נעצרים הרבה פרויקטים חשובים בעיר.  חלק רב מהפרויקטים נוגע לבנייני מגורים שהעירייה עצמה הכריזה עליהם כמבנים מסוכנים, ובמקום שהעירייה תתמוך במיזמים המטפלים במבנים אלה היא דווקא עוצרת אותם. ראוי שהתנהלות העירייה תובא לביקורת שיפוטית של בית המשפט ולגורמי הביקורת המוסמכים”.

באר שבע מתחרה במטרופולין ת”א

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרום אישרה תוכנית לשימור והתחדשות העיר ההיסטורית בבאר שבע.

התוכנית שקודמה על-ידי עיריית באר שבע, וכבר משמשת אותה בפועל כמסמך מנחה, מתפרשת על שטח של כ-760 דונם ומאפשרת בתחומה תוספת של מעל 5,000 יחידות דיור שיוכלו לתת מענה להיקף אוכלוסייה של כ-11,500 נפש.

ייחודה של העיר העתיקה בבאר שבע, המהווה את ראשיתה של באר שבע המודרנית, בסיפורה ההיסטורי לאורך התקופות ובערכיה האורבניים והאדריכליים.

במרקם זה שזורים אתרים ארכיאולוגיים ונופיים בהם גנים ושדרות. העיר הוקמה על-ידי השלטון העות’מאני בשנת 1900 בשטח בו הייתה בעבר התיישבות ביזנטית/ערבית קודמת ובשנים 1948-1917, עד הקמת מדינת ישראל, הייתה תחת השלטון הבריטי.

תמר פוריה שרביט, מהנדסת עיריית באר שבע מציינת כי העיר כוללת מבנים רבים בעלי ערך היסטורי או אדריכלי שאותם פועלת העירייה לשמר בשני מרקמים: בעיר העתיקה ובעיר הוותיקה.

"בעירייה מאמינים כי השימור אינו מטלה ליזמים אלא הזדמנות ממשית המייצרת ערך כלכלי משמעותי לחידוש של מתחמים היסטוריים או ותיקים באמצעות הגדלת הצפיפות, יצירת אינטנסיביות עירונית והפיכתם למוקד עירוני מעורב שימושים", דברי שרביט.

המרקם הראשון בבאר שבע הוא העיר העתיקה המאופיינת במבנים היסטוריים-מקוריים רבים שנותרו במצב השתמרות טוב, לצד אתרים ארכיאולוגיים ונופיים, גנים ושדרות. העירייה החלה לפעול לפני למעלה משנתיים לקידום תוכנית שימור לעיר העתיקה שמטרתה התחדשות כלכלית, תרבותית והעצמת המתחם כמוקד עירוני מעורב הכולל מגורים, מסחר, מלונאות, תעסוקה, מלאכה ושטחי ציבור.

במקביל לקידום התוכנית הסטטוטורית ,פרסמה העירייה מסמך מדיניות בו הוגדרו כ-850 מבנים לשימור, מתוכם 65 מבנים שסווגו בדרגת שימור מחמירה. על מנת לעודד את התחדשות מרקם העירוני ושימור המבנים, העירייה יצרה מנגנון ליצירת כדאיות ותמריצים כלכליים באמצעות תוספת זכויות של יותר מ-5,000 יח”ד למגורים לכל המתחם.

בין היתר גם באמצעות מנגנון של ניוד זכויות בנכסים שהוגדרו לשימור מחמיר.

לאחרונה החליטה הוועדה המחוזית להפקיד את תוכנית השימור לעיר העתיקה. לאחר אישורה, יזמים יוכלו לקבל היתר בנייה מבלי להגיש תוכניות נקודתיות. הליכי הפיתוח והשימור כבר מקודמים בשטח וכיום ישנם מספר פרויקטים שכבר יצאו לדרך, והיתרי בנייה בשלבי אישור שונים.

כצעד משלים העירייה נערכת לחידוש התשתיות באזור וחידוש המרחב הציבורי.
המרקם השני של השימור חל בעיר הוותיקה, מתחם הכולל מבנים שנבנו אחרי 1948.

נכסים אלו מתאפיינים באדריכלות ברוטליסטית המאופיינת בבנייה בבטון חשוף. בשכונות הוותיקות יש מספר מבנים כאלו הכוללים לדוגמא את קולנוע אורות, מבנים באוניברסיטת בן גוריון ובניין העירייה.

מרכז טבריה מהורדוס עד קברי צדיקים

משרד הבינוי והשיכון באמצעות אגף בכיר תכנון, קידם תוכניות שימור במרכז העיר טבריה.

העיר טבריה ידועה כעיר עתיקה, שהוקמה בשנות ה-20' לספירה על-ידי הורדוס ולכן מעוטרת בנכסים בעלי ערך היסטורי, לצד בתים יהודים היסטוריים, ובתי קבורה של צדיקים רבים.

תהליך השימור של כל עירייה מלווה באמצעות יועץ שימור המכין תיק לגבי כל נכס ומשמעותו, מבצע סקרים מקצועיים וממליץ אילו נכסים יוגדרו לשימור, ואילו לא.

לבסוף, מחליטה הוועדה המחוזית אם לשמר. בלב טבריה, למשל, בית אלומות שנבנה בשנות ה-30’ נחשב נכס לשימור.

הנכס שימש במהלך השנים כבית הבראה של קופת חולים כללית. נכון להיום, במצב הקיים אין בנייה משמעותית מסביב לבית אלומות. התוכנית החדשה שומרת על הנכס ומקדמת בנייה חדשה, כשהתכנון העתידי הינו לבנות פארקים ומבנים חדשים מסביב.

ורד ממן סולומון, האדריכלית הראשית במשרד הבינוי והשיכון: “הרעיון הוא לשלב את נכסי השימור בפיתוח החדש. כלומר, לחדש רקמה קיימת, לייצר מנופים כלכליים חדשים ובמקביל לשמור על הד.נ.א הקיים בנכסי השימור החדש לצד הישן. זהו האתגר התכנוני העיקרי”.

שימור ופיצוי בד בבד
עו”ד צבי שוב שותף במשרד שוב ושות’

תוכנית השימור של תל אביב קודמה משך שנים רבות ולבסוף הגדירה כ-1,000 נכסים לשימור, מתוך מחשבה שעצם הגדרת הנכס כ’מיועד לשימור’, ממתגת אותו ומעלה את ערכו.

מדיניות זו, שנוסחה באותה תקופה, לא לקחה בחשבון יצירת מנגנונים כלכליים שיאפשרו לבעלי הנכסים לשמר את הנכס ובכך יפחיתו את הפגיעה בנכסים ובבעלים.

התוצאה היתה תביעות פיצויים בגין ירידת ערך בהיקף מיליארדי שקלים שמתבררות עד היום. הרשויות שבאו בעקבות תל אביב רצו להימנע מתביעות הפיצויים, ולהפחית את ההתנגדויות והימשכות ההליכים ולהוביל בפועל לביצוע השימור דה-פקטו. הן הבינו שהמיתוג לא נוצר רק מעצם ההכרזה על הנכס כמיועד לשימור, אלא מהמוצר האדריכלי והכלכלי שהתהווה כתוצאה מהתכנון.

על-כן הם דאגו לערוך את התוכניות לא רק עם אדריכלים אלא גם עם שמאים שקבעו מנגנון כלכלי לחישוב הפיצוי בגין השימור ונתנו תמריצים באמצעות מתן זכויות או ניוד זכויות לבעלי הנכס שישמרו אותו.

ואכן בתוכניות שימור של רמת גן, או הרצליה לדוגמא, אנחנו רואים שיש כבר חלק כלכלי נרחב. עם זאת לרוב המנגנון שנקבע הוא כללי, ולא מחייב פיצוי בכל נכס על הפגיעה. מכאן שמומלץ לבעלי הנכסים לבדוק באופן פרטני את המקרה שלהם ולשקול תביעת פיצויים.

בסופו של יום נראה שגם בתל אביב עצמה למדו את הלקח ובתוכנית השימור לבתי הבאר העתיקים של יפו - “הבייארות”, שפורסמה בשנת 2020, הם כבר הציעו מנגנונים לפיצוי שבאו במקביל לחובת השימור, והנושא השמאי נבחן לצד הנושא התכנוני בד בבד.

כמה עולה לשמר?
שמאי המקרקעין שמוליק כהן
מחברת SK שמאות

עלות הקמה למ״ר במבנים לשימור גבוהה משמעותית מעלות הקמה למ״ר במבנה רגיל. לדוגמא, עלות ההקמה ישירה במבנה רגיל בלב תל אביב נעה בין 10,000-12,000 שקל למ”ר, לעומת עלות הקמה ישירה במבנה לשימור שנעה בין 13,000-15,000 שקל למ״ר.

אך כאן לא מסתיים ההבדל בעלויות ההקמה. מפאת העובדה שמבנים לשימור מצריכים השקעה רבה יותר, (תכנון, יועצים, רגולציה, התאמות וכיוצ״ב), הרי שסך עלות הקמה למ״ר (ישירות + נלוות) במבנה רגיל ינוע בין 12,000-14,000 שקל למ״ר ואילו במבנה לשימור יעמוד על כ-18,000-20,000 שקל למ״ר.
כלומר רק הפער בעלות ההקמה יכול לנוע בסדרי גודל של 600,000 שקל לדירה ממוצעת.

השאלה, האם עלויות השימור מחזירות את עצמן ובאות לידי ביטוי בשווי הנכס, היא תלוית מיקום וייעוד המבנה. בתל אביב ישנם מספר מבנים ששומרו והוסבו למלונות בוטיק יוקרתיים. אחד היוקרתיים שבהם הוא מלון ‘נורמן’, מבנה ששומר בשימור מחמיר וזוכה להצלחה רבה, ואין ספק ששימור המבנה מהווה חלק בלתי נפרד מתג המחיר ותפיסת היוקרה שבו.
מבנים אחרים בלב העיר עברו גם הם שימור ויועדו למגורים וכיום מציעים תג מחיר גבוה. אחד הפרויקטים היוקרתיים הוא ‘וילה רוטשילד’ הממוקמת בשדרות רוטשילד 62-64.

לאחרונה דווח כי דירה בקומות הגבוהות בפרויקט, המשתרעת על פני קומה שלמה בשטח של כ-240 מ”ר, בת 4 חדרי שינה וסלון, הושכרה לזוג תושבי חוץ תמורת סכום של כ-70 אלף שקל בחודש.

ממחקר שעשינו לאחרונה על תחום עסקאות היוקרה, גילינו שהדירות הכי יקרות שנמכרו בשנים האחרונות, עם תג מחיר שנע סביב כ-150,000 שקל למ”ר הן עסקאות שנעשו במבנים שעברו שימור בלב העיר תל אביב לצד דירות סופר יוקרתיות על חוף הים.