תוואי הרכבת קובע את המחיר למ"ר

הכתבה הזו תוכננה להיות חגיגית במיוחד בעיתוי היסטורי: הקו האדום אמור היה להתחיל לפעול ממש הבוקר הזה, לקראת סוף נובמבר. בשורה בהחלט חגיגית לאחר דחיות כה רבות בפתיחתו.

נציין כי יעדי הפתיחה לפרויקט הזה שברו שיאים חדשים מאז ששר האוצר דאז סילבן שלום, ביחד עם ראש הממשלה בנימין נתניהו הבטיחו שיפעל עד סוף שנת 2013. כעת מועד פתיחת הקו נדחה שוב והמועד החדש והלא סופי הוא מרץ 2023 (שערורייתי!).  מה שבטוח הוא, שהשינוי כבר מתרחש גם ללא רכבת שנעה על המסילה. בנשימה אחת נמכרות היום דירות בפרויקטים חדשים ללא חניה, לאורך ציר הקו האדום של הרכבת הקלה ברמת גן ובתל אביב במחירים של כ-3 מיליון שקלים ל-3 חדרים.

״חשבנו על זה הרבה״, מספרים אופיר ודן, שניהם בני 28, ״בסיוע ההורים החלטנו בסוף להשקיע. אנחנו מתניידים בעיר עם קורקינט והרכבת הקלה תסייע להגיע לעבודה. ויתרנו על הרכב הפרטי שלנו ונחסוך ככה עלות של רכב, ביטוח וחניונים״.

התמשכות הנסיעה לעבודה או לעיסוקים השוטפים וחזרה, מצמצמות את הזמן הפנוי, פוגמת באיכות החיים ויוצרת מתחים ותחושה של תסכול וחוסר אונים. על-פי התחזיות השונות, עומסי התנועה אף צפויים להחמיר ומכאן שאחד השיקולים המרכזיים בבחירת דירה חדשה הוא הנגישות התחבורתית. הקו האדום של הרכבת הקלה, המכונה ה"דנקל", צפוי להסיע 70 מיליון נוסעים כל שנה וכך להפוך ל"עמוד השדרה" של מערכת הסעת ההמונים במטרופולין תל אביב.

עולם אמיץ בפתח

סוף סוף אותה מציאות נפוצה במנהטן, לונדון או פריז נוחתת עכשיו בתל אביב. אם כי עדיין בערבון מוגבל: הרכב מתייתר, יחסית, ורבים מרימים גבה למראה מגדל חדש ויוקרתי שנבנה ללא תקני חניה. גם בהתחדשות העירונית הוקפאו העבודות כליל, עד שבחודש האחרון קבעה המועצה הארצית לתכנון ולבניה את התנאים לקידום היתרי בנייה מכוח תמ"א 38 במרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב. 

במסגרת החלטתה נקבע כי לא יבוטלו באופן גורף הוצאת היתרי בנייה במתחמים הסמוכים לקו המטרו ותתאפשר בנייה של פרויקטי תמ"א 38 במרחק של 300-800 מטרים מהתחנה. בתחום מרחב הליבה, במרחב המיידי (כ-50 עד 100 מטרים מהכניסות לתחנות המטרו) נקבע שלא יינתנו היתרי בנייה מכוח תמ"א 38. אזור זה ייועד לפעילות עירונית אינטנסיבית בדגש על מרחב הולכי הרגל.

החלטת המועצה התקבלה לאחר חשש כבד כי מערכות התכנון יגבילו קידום פרויקטים לחיזוק מבנים בתחומים הסמוכים לתחנות המטרו, כך שכל שינוי בבנייה עשוי לסכל את מימוש פוטנציאל הבינוי. בנוסף נקבע עוד כי המגבלות לא יחולו על היתרים שכבר אושרו, וכן בקשות לחיזוק מבנה מפני רעידות שאינה כוללת תוספת בניה והנגשה.

באופן טבעי, במקביל לעבודות על הקו האדום, החל תהליך מואץ של התרחבות אזורי הביקוש, הרחק מעבר ל'מדינת תל אביב' וחברות נדל"ן מובילות החלו לנצל את עליית ערך הדירות ביישובי הלווין לאורך

קווי הרכבת הקלה. גם משקיעי נדל"ן מבינים את פוטנציאל הקו האדום ופוזלים לעבר נכסים בתהליך התחדשות הסמוכים לתוואי הרכבת הקלה.

איתי הוז, סמנכ"ל רגולציה ב'בית וגג' מסביר כי, "חשוב להבין, עיר מרכזית כמו תל אביב צריכה בסופו של דבר לדעת 'להתנהג' כמו ערים גדולות בעולם שנבנו על תשתית מטרו או רכבת קלה כמו לונדון, ניו יורק או פריס. שם הרכבות הן כלי התחבורה המרכזי, בעוד שאצלנו תושבי תל אביב ואנשים שמגיעים לעבודה בעיר, עדיין מתניידים ברכבת פרטי. אם תכנון הרכבות ימשיך להיות מלווה בצמצום משמעותי של מקומות חניה במרכז העיר ובעיקר סמוך לתוואי הרכבת, הפעלה של אגרת גודש בשעות העומס בכניסה למרכז העיר והמשך שדרוג והרחבה של נת"צים ושבילי אופניים - אולי נוכל גם אנחנו להידמות במעט לדרך  ההתניידות בערים המודרניות בעולם המערבי".

בת ים–תל אביב ב-10 דקות

פרויקט המטרו מתוכנן לעבור לאורך 150 קילומטרים בשלושה קווים, 24 רשויות ויכלול 109 תחנות באותן ערים. בסופו של דבר הקו עשוי להשפיע על שלושה אזורים: העיר בת ים  ש"תתקרב" לתל אביב עד כדי מרחק של כ-10 דקות נסיעה בלבד, מה שיהפוך במיוחד את ה"סיטי" של בת ים, הסמוכה לתחנת היציאה הראשית של הקו האדום, למוקד משיכה נדל"ני, למגורים, למשרדים ומסחר.

 אזור נוסף שיושפע מהפעלת הקו האדום הוא רחוב שדרות ירושלים ביפו שעתיד להיות ה"רמבלס" של ישראל, ויכלול שדרת הליכה, בילוי, הסעדה ומגורים - תהליך שמתחיל כבר בעצם ימים אלה.

 ציר ז'בוטינסקי ברמת גן בואכה פתח תקווה - אף הוא מתחיל לשנות את פנים בשנים האחרונות ולגלות ניצני פריחה, בעיקר הקטע הסמוך למתחם הבורסה ברמת גן וה-BBC.

"ההשבחה תשנה סדרי עולם״, מתאר את המתרחש רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת 'מזרחי ובניו'. "קשה לי מאוד להעריך בכמה תבוא לידי ביטוי ההשבחה, אך ברור, שככל שהקו האדום יפעל - כל מה ששוכן לאורך הקו האדום יתפתח".

האדריכל ארד שרון ממשרד שרון אדריכלים, אחד ממשרדי התכנון הוותיקים בישראל שמלווה את הארכיטקטורה הישראלית עשרות שנים, רואה חשיבות רבה דווקא בעירוב שימושים שחלק ממנו יהיה בשילוב הנגישות וברכבת הקלה, דוגמת סביב הציר הירוק באבן גבירול. "כמשרד אדריכלים שתכנן את בתי החולים המובילים בישראל, דוגמת המיון החדש של איכילוב, ברור לחלוטין שהרכבת הקלה תביא עימה מהפך, כפי שקרה לבירות עולם שללא מטרו או רק״ל היו נראות אחרת לגמרי״.

לדברי תמיר לולו, מנהל שיווק ומכירות באפריקה ישראל מגורים, "הרכבת הקלה בגוש דן צפויה להוות עוגן תחבורתי מרכזי במדינת ישראל בכלל ואזור המרכז בפרט, והיא תשפיע על אופן ההתניידות של אנשים רבים, על בחירת מקום עבודתם, מקומות הבילוי, המסחר וכמובן - המיקום ואופי הדירות שיבחרו לגור. בעידן בו הפקקים הפכו מטרד עבור מרבית תושבי המדינה, מגורים סמוך לאזורים אסטרטגיים הם בגדר פריווילגיה המשפרת את איכות החיים, בייחוד כשמדובר בפרויקט לאומי בסדר גודל כזה של הרכבת הקלה".

'אפריקה ישראל מגורים' מקימה את פרויקט DUO Tel Aviv, השוכן בלב מפת התחבורה של גוש דן, במפגש הרחובות ארלוזורוב ואבן גבירול, סמוך לצירי תנועה מרכזיים ובצמידות לשני קווי הרכבת: הקו הירוק שיהיה תת קרקעי והרכבת הקלה בקו הסגול שתצא מרחוב ארלוזורוב.

ניידות בדור ה-Z

זו אכן סיבה למסיבה, אך מצד שני, הקו האדום, כאמור, הוא רק קו אחד והדרך עד ליציאתו אל הפועל, עוד ארוכה. במחצית השנייה של המאה ה-20' המושג המוביל בהקשר זה היה ניידות (Mobility) כלומר, השפעת הרכב הפרטי על פיתוח המרחב האורבני, מה שהוביל לפיתוח הפרברים. הדימוי האולטימטיבי היה הבית הפרטי, עם חצר ושתי חניות, והיכולת של האנשים להתנייד ברכבם הפרטי למרכזי תעסוקה, מסחר ובילוי.

בפועל, מה שהתרחש בישראל הוא, שתשתיות התחבורה לא הצליחו להדביק את הביקושים. הכבישים נסתמו והנזק הסביבתי האדיר שהרכב הפרטי יצר, ועדיין מייצר, הפך להיות אחד הנושאים הבוערים בשיח העכשווי בהקשר של ההתחממות גלובלית ושינויי האקלים. ב-20 השנים האחרונות אנו עדים לשינוי תפיסה ומעבר למושג אחר הנקרא: נגישות (Accessibility) כלומר: האפשרות להגיע למקסימום משאבים ציבוריים (תעסוקה, מסחר ופנאי) במינימום מאמץ ופגיעה בסביבה.

״האפשרות לוותר על הרכב ועדיין להגיע למחוז חפצך בקלות ובמהירות הפכה למעשה יותר חשובה מאשר האפשרות להגיע באופן עצמאי״, מסביר את התהליך האדריכל יובל יסקי, בעלים ומנכ"ל משרד 'יסקי אדריכלים'.  לדבריו, "זו מהפכת התחבורה שהיא למעשה גם מהפכת נדל"ן מכיוון שהיא מחזירה את מעמד הביניים למרכזי הערים. ערים שמפתחות שימושים מעורבים (מגורים, תעסוקה, מסחר, תרבות פנאי) לצד תשתיות תחבורה שמנגישות בצורה קלה את השימושים הללו - הן הערים שירוויחו מהמהפכה הזאת".

דוגמא מעניינת היא לוס אנג'לס, בקליפורניה, ארה"ב. הארכיטיפ של העיר האמריקאית המקדשת את הרכב הפרטי, אשר עברה מהפכה של ממש. היום רואים שם שכונות שמתפתחות סביב מגורים רוויים וסביבה בעירוב שימושים כמרכזי קניות פתוחים, מתחמי עבודה ועוד. כל זה, הודות לתשתית רכבת מאוד אפקטיבית. המהפכה הזאת ניכרת מאוד בדאונטאון של העיר שעובר פריחה חסרת תקדים כמו גם במרכזים אורבניים נוספים בערי הלוויין שבעבר שימשו ערי שינה. מהפכה זו עתידה להגיע גם לישראל.

בקרוב: חיסול חניונים ציבוריים

התכנון העירוני היום נמצא בתקופת הביניים. תוכניות בניין עיר חדשות כוללות פחות תקני חניה בפרויקטים של מגורים ותעסוקה הממוקמים בסמיכות לתחנות עתידיות של הסעת המונים (רכבת קלה ומטרו), למרות שבפועל בחלק מהפרויקטים יעברו עוד שנים רבות עד שהרכבת הקלה או המטרו יפעלו ויתנו מענה לאוכלוסייה.

אז מדוע מקדימים את המאוחר? כבר במצב היום, עומסי התנועה בערים קשים ופוגעים באיכות החיים של התושבים. תוספת של כלי רכב נוספים תגרום לעצירת התנועה לחלוטין. שנית, מדיניות ועדות התכנון נועדה בין היתר "לחנך" את הציבור להשתמש פחות ברכב הפרטי, כחלק מהפתרון לבעיית הפקקים. אם ימשיכו לתכנן היום פרויקטים עם אותם תקני חניה גבוהים, המהלך למעבר לשימוש בתחבורה ציבורית יכשל.

״צריך לזכור שבעתיד, ככל שהשימוש בתחבורה הציבורית יגדל ויתעצם, אותם חניונים תת קרקעיים עצומים שנבנו וייבנו לכלי רכב פרטיים עלולים להפוך לשטחים מתים ללא שימוש״, אומרת עו"ד דקלה מוסרי טל, לשעבר יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה וכיום בעלת משרד מוסרי-טל עורכי דין, ״לכן צריך לצמצם את כמות מקומות החניה בחניונים אלה ובמקביל למצוא כבר היום פתרונות שיאפשרו שימוש אחר לשטחים שיתפנו בתת הקרקע. במקביל נדרש להשקיע בתכנון של אמצעי אוורור ושל תשתיות שיאפשרו הסבת שטחים של חניונים לשטחים בשימושי מסחר, או אולמות ספורט. פתרון נוסף הוא, הקמת חניונים עיליים זמניים, שהם אמנם פחות אהודים על הציבור, אך בעתיד ניתן יהיה להסב אותם בקלות רבה יותר לשימושים אחרים״.

תוואי הרכבת קובע את המחיר למ"ר

דיברתם על הקושי לגור במרכז הארץ, או על עליות מחירי הדיור בגוש דן? אז היכונו לנסיעת הקו האדום של הרכבת הקלה. למרות האיחור הצפוי בטקס הפתיחה, חברות הנדל"ן והמשקיעים החלו לחמם מנועים. עופר פטרסבורג יצא לנסיעת מבחן לאורך 150 ק"מ כדי לבחון מה השפעת הרק"ל על מחירי הנדל"ן. רמז: לכו על הקווים

מחיר הדירה תלוי ברכבת

על רקע הפעלת הקו האדום של הרכבת הקלה, עולים הביקושים לדירות הסמוכות לאמצעי התחבורה העתידיים של גוש דן.

הבשורה: בעיר תל אביב-יפו ישנן 12 תחנות של הקו האדום של הרכבת הקלה, כאשר ביפו לבדה קיימות 6 תחנות על תוואי שדרות ירושלים בעיר - מקטע עילי לאורך 2.8 ק"מ בו התחנות ימוקמו כ-500 מטרים האחת מהשנייה.

 קבוצת 'יוסי אברהמי' לדוגמה מקימה בימים אלה את פרויקט "נגה 1" במתחם נגה בתל אביב-יפו, בפינת הרחובות אילת ושדרות ירושלים. הפרויקט כולל בניין בוטיק בן 10 קומות מעל קומת מסחר. הפרויקט כולל גם לאונג' עסקים, חדר כושר ומתחם עבודה חדשני.

לדברי יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת יוסי אברהמי, "הפרויקט ממוקם ממש על תוואי הקו האדום והקרבה הזו מביאה לעליית ערך משמעותית בנכסים של בעלי הדירות, וצפויה להביא להשבחה נאה גם בעתיד. הרכבת הקלה היא בין הגורמים המרכזיים שמושכים ביקושים גבוהים מצד מצמצמי דיור שעוזבים וילות רחבות ידיים ומחפשים דירות יוקרתיות במיקום נחשק. תושבי חוץ ומשקיעים רוכשים בעיקר דירות 2  ו-3 חדרים. כבר לפני כשנה תושב חוץ מארצות הברית רכש דירה המתפרשת על פני קומה שלמה בפרויקט תמורת כ- 20.5 מיליון שקל".

 פרויקט EAST&TLV, אחד מפרויקטי המגורים המרכזיים מהעבר המזרחי של נתיבי איילון שבמזרח תל אביב מוקם בשיתוף החברות ריבוע כחול נדל"ן, קבוצת סופרין, קבוצת וייס, GF נדל"ן, ובולטהאופ השקעות וכולל בנייה של 201 דירות חדשות. החברות הודיעו לאחרונה כי כ-52% מהפרויקט כבר נמכר, בעיקר למשקיעים. מדובר בהיקף מכירות של כ-700 מיליון שקל, לאחר מע״מ.

 פרויקט EAST&TLV  מבוצע על-ידי חברת תדהר וצפוי להסתיים לקראת סוף 2024 ובימים אלה נמצאת הבנייה בקומה החמישית של שלד הבניין. הפרויקט שהיקף הכנסותיו מוערך בכ-1.4 מיליארד שקל, הינו פרויקט בשימושים מעורבים המשלב מגורים, תעסוקה ומסחר בהיקף של כ 68 אלף מ"ר בנוי, המשתרע על פני 6.5 דונם. המתחם יכלול שני מגדלים שיתנשאו לגובה ל-40 ו-33 קומות. בין העסקאות הבולטות האחרונות בפרויקט הן: דירת 5 חדרים בשטח של 118 מ"ר בקומה ה-25 שנמכרה תמורת 5.89 מיליון שקל וכן דירת 4 חדרים בשטח של 78 מ"ר בקומה ה-27 שנמכרה תמורת 4.2 מיליון שקל.

לדברי צחי סופרין, בעל השליטה וסגן יו"ר בקבוצת 'סופרין': "ההתפתחות המסחרית הגבוהה של ציר יגאל אלון הסמוך לשכונת נחלת יצחק, הקירבה לנתיבי איילון ולמע"ר הצפוני של תל אביב, וכן קרבת הפרויקט לתוואי הרכבת הקלה והמטרו - הופכים את המיקום אטרקטיבי לכל סוגי האוכלוסייה. הן לצעירים שמחפשים להישאר בעיר במחירים שפויים, הן למשפרי דיור ומשקיעים והן לאנשים המחפשים לגור בקרבת הרכבת בסמיכות למקום עבודתם".

לדברי גיל גורביץ, סמנכ"ל השיווק באזורים, "משקיעים כבר זיהו מזמן את הפוטנציאל ברכישת דירה עם גישה נוחה לקווי תחבורה ציבורית. יש מי שזיהה את הפוטנציאל ורכש דירה לפני שלוש או ארבע שנים וההשקעה הוכיחה את עצמה, אך ברוב המקרים שחקרנו בעולם, העלייה הגדולה נעשית כאשר הקמת התשתיות הושלמה והרכבת תחל לנוע. בעוד שמשקיעים מתוחכמים מקבלים החלטות ורוכשים דירות על סמך תוכניות עתידיות, מרבית הרוכשים מקבלים החלטה כשהאפסייד נראה באופק".

חברת אזורים בשיתוף מגדל ביטוח מקימה את פרויקט Exchange Ramat-Gan במתחם הבורסה ברמת גן סמוך לתחנת הרכבת "אבא הלל״, המשקיף לעבר נסיעות המבחן האחרונות המתרחשות מדי שבוע ברכבת הקלה. השקת הקו האדום שתתרחש תוך חודשים ספורים, ונסיעות מבחן של הרכבת המתרחשות היום, משפיעות על מחירי הדיור. חברת אזורים מדווחת על קפיצת מחיר דרמטית עם התקדמות העבודות על הרכבת הקלה, מכ-30 אלף שקלים למ"ר בתחילת השיווק עד לכ-50 אלף שקלים למ"ר כיום. ״אנו צופים עליית מחיר נוספת בפרויקט עם השקת הקו, יחד עם זאת, אנו מעריכים שלא יהיה מדובר בעלייה קיצונית כפי שראינו בחודשים האחרונים", אומר גורביץ'.

 לדברי אבי ג'ינג'יחשוילי, מנהל פיתוח עסקי, בקבוצת 'אלמוג', "הקו האדום יחבר את שכונות רמת הנשיא שבדרום-מזרח העיר בת-ים, ויפו ד' בדרום תל אביב, למוקדי התעסוקה והבילוי המרכזיים של תל אביב וגוש דן, כשדרות ירושלים, שכונת נווה צדק, ציר מנחם בגין בתל אביב, מתחם הבורסה, ציר ז'בוטינסקי עד רמת סיב ובית חולים בילינסון פתח תקווה בואכה מתחם ה-BBC ברמת גן ובני ברק. זמן הנסיעה הקצר לצד פעילות בתדירות גבוהה במיוחד, צפויים לעודד נוסעים רבים לעבור לרכבת מה שיפחית את הנסיעה ברכב הפרטי ויגרום להתעצמות ביקושים בדירות הממוקמות סמוך לתחנות".

 בסופו של דבר, המרחק ביחס לתחנות הרכבת הקלה מהווה מרכיב משמעותי בהשבחת מחיר הדירה.  בפרויקט התחדשות עירונית של 'אלמוג פינוי בינוי' ברחוב קהילת קנדה בתל אביב-יפו, הממוקם בממוצע כ-200 מטר מתחנת 'מחרוזת', עלו מחירן של דירות קיימות מתחילת העבודות בשנת 2015 ועד 2021 בכ-100%. זאת לעומת עלייה כללית של כ-40% במחירי הדיור באותן השנים על-פי נתוני הלמ"ס. הצפי הוא, שהפעלת הקו האדום במתכונת מלאה תגרום לעליית מחיר נוספת. מחקרים רבים שנערכו בערים בעולם הראו כי מחירן של דירות המצויות בקרבה לתחנת רכבת גבוהות בכ–10% לפחות ביחס לדירות מרוחקות.

 חברת 'גרופית' עתידה להקים פרויקט בעירוב שימושים של מלונאות ומגורים ברחוב מנחם בגין בתל אביב על ציר הרכבת הקלה, בסמיכות למגדלי עזריאלי, קריית הממשלה ושרונה. החברה עתידה להרוס את הבניין הקיים, הכולל ארבע קומות ובית עסק לממכר אופניים, ולהקים במקומו בניין בן 14 קומות שיכלול 160 חדרי מלון ו-25 דירות מגורים. עמיר רחלבסקי, מנכ"ל ובעלי 'גרופית', מסביר את החלטת החברה לקדם פרויקט מלונאי ראשון סמוך לקו האדום. "אנחנו מאמינים באזור ובעתידו, עבור הקהל העסקי ועבור תיירות פנים וחוץ. מדובר כבר כיום באזור שנהנה מביקוש ונגישות גבוהים, והקו האדום יהפוך אותו מבוקש עוד יותר. כאשר תייר או נוסע עסקי מגיע למדינה חדשה הוא יעדיף לבחור מלון הנמצא ליד תחנת רכבת קלה, ביודעו שיוכל להגיע בנסיעה קצרה למוקדי העסקים, התרבות והבילוי. הדבר רלוונטי גם לרוכשי דירות ושוכרים שמעוניינים לקצר ככל הניתן את זמן ההגעה לעבודה ולוותר על רכבם הפרטי. אם בעבר היה קושי או חשש לבחור בדירה או מלון במרכז אזור עסקי, כיום מדובר באזורים מבוקשים ורצויים, והמגמה הזאת רק תלך ותתעצם ככל שהרכבת הקלה תהפוך משמעותית".

 משנה את מפת הנדל"ן

את העיר פתח תקווה לא הרבה מכירים, היא כונתה עד לפני שנים ספורות "עיר שינה", "תחנה" בדרך לתל אביב. כיום פתח תקווה משנה את פניה ללא היכר. מלבד פיתוח מתחמי תעסוקה בסדרי גודל שלא מביישים את "מדינת העסקים" של ישראל, פתח תקווה צפויה לעלות על מפת הנדל"ן עם הפעלת הקו האדום בציר ז'בוטינסקי.

גם העיר בת ים שעד עכשיו נהנתה מקרבה לא ממומשת לתל אביב, צפויה לקבל תפנית חדה עם הפעלת הקו. שכונת הדגל של העיר בשכונת פארק הים הכוללת כ-10,000 דירות, מתקרבת בצעדי ענק אל לב תל אביב באמצעות הרכבת. "אנו בונים את פרויקט Sea&Park בשכונת פארק הים החדשה, במרחק הליכה קצר מתחנת "הקוממיות" של הקו האדום שצפוי לפעול בקרוב", מסביר אבי צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת 'צרפתי שמעון'. "היתרון המרכזי של השכונה הוא המיקום האידאלי - תוך 7 דקות נסיעה ברכבת הקלה ניתן להגיע ממרכז ת"א לשכונת הים בבת ים המשופעת בשטחים ירוקים ונופי טבע מרהיבים. לאחרונה השקנו את השלב הראשון בפרויקט הכולל שני מגדלים ו-175 דירות חדשות על קו החוף בסטנדרט גבוה מאוד".

גם חברת 'א. זיתוני' מדווחת כי קיבלה היתר בנייה להקמת המגדל השני בשכונת 'פארק הים' החדשה בבת ים, ותחל בקרוב בעבודות בשטח. הפרויקט כולל שני מגדלים בני 29 קומות שיכללו 113 יחידות דיור חדשות, כאשר בניית הבניין הראשון נמצאת בעיצומה.

 "רובע המגורים החדש שנבנה בשכונת פארק הים בבת ים, יתחבר ישירות לקו האדום של הרכבת הקלה (תחנת ניסנבאום) שצפוי להתחיל לפעול בקרוב", מסביר אבי זיתוני, מנכ"ל חברת 'א.זיתוני'. "מחירי הדירות הממוצעים בשכונת פארק הים עלו בכ-22% בתוך שנתיים בלבד מאז תחילת הבנייה, וככל שהתקדם הפיתוח של הרכבת הקלה העלייה התגברה. גם פרויקטים סמוכים ושכונות סמוכות בבת ים נהנו מעליית הערך הודות לקו האדום הקרב ובא. לפי הערכות שמאיות, השפעת הרק"ל על פרויקטים מתבטאת לרוב בעלייה של 35% במחירים בטבעת שבקרבת התחנות, ובשיעור שנע בין 5%-15% בטבעת שנייה ושלישית, בהתאמה".

מגדל אברהם על שם אברהם (אבי) מזרחי ז"ל מבעלי קבוצת "מזרחי ובניו" ההולך ומוקם במרכז בת-ים מעל קניון בתימון, עתיד לכלול 50 קומות. המגדל ממוקם בצמוד לתחנת הקו האדום של הרכבת הקלה העתידה להיפתח בקרוב ובהמשך גם לתחנת המטרו. המגדל יכלול 40 קומות מגורים עם 170 יחידות דיור, 2 קומות מסחר ו-8 קומות בית מלון ודיור מוגן. 

שופכים מיליארדים על המסילה

התובנה שהזדמנויות הנדל"ן בגוש דן הצטמצמו, כמו גם הקושי להיכנס לעיר – מביאה חברות רבות לסמן את היעדים המתפתחים לאורך תוואי הרכבת שיהפכו בתוך פחות מעשור לחלק מהמרכז. חברת 'קונטמפו', לדוגמא, מקדמת עשרות פרויקטים בהיקף כולל של מיליארדי שקלים לאורך תחנות הרכבת הקלה העתידיות בתל אביב, בת ים וחולון, ובסמוך לתחנות המטרו המתוכננות ברמת גן וגבעתיים. אחד הפרויקטים של החברה יוצא ברחוב מטמון הכהן 3 בתל אביב, הסמוך לתחנת ארלוזורוב של הרכבת הקלה ובמרחק של ק"מ וחצי מתחנת הרכבת סבידור.

היטיב לתאר את הדברים הוא נגיד בנק ישראל, אמיר ירון שאמר כי הוא חושש מעיכובים רבים הצפויים לקו המטרו המתוכנן: "אני מקווה שעם קום הממשלה החדשה חוק המטרו יאושר וקצב העבודות יואץ. אי החקיקה מעכבת את ביצוע הפרויקט ו-Time Is Money. יש לכך השלכות לא מבוטלות גם בכל הנוגע לוודאות של העסקים, המשקיעים וגופי התכנון והבנייה באזור המרכז. לכן יש לבנות את תהליכי הביצוע בצורה שתימנע סיבוכיות יתר, המוליכה בסופו של דבר לעלויות לא צפויות ועיכובים בביצוע ויש לבחון דרכים לתגמל חברות ביצוע על עמידה והקדמת לוחות זמנים".

המטרו מתעכב – המיסוי לא!

חקיקת המטרו אשר אושרה בחוק ההסדרים האחרון, קבעה כי עלות המטרו תהיה עד לסכום של 150 מיליארד שקל לפחות. כיצד ימומן הפרויקט העצום הזה? התשובה פשוטה: ממיסים, ומיסי מיסים שיזרמו לה מהמסילה. תוכנית הממשלה היא כי 50% מהעלות תמומן על-ידי המגזר הפרטי באמצעות הכנסות המדינה מגביית מס השבחת המטרו, פיתוח מקרקעין המצויים במתחמי השפעה של המטרו, הכנסות מהקצאת מקרקעין בסביבת תחנות המטרו, הפרשים ממס גודש והכנסות מהרשויות המקומיות. 50% הנותרים ימומנו מאוצר המדינה.

במסגרת כך, נקבע, כי השוק הפרטי יישא בנטל של 75% היטל השבחה כבר מחודש ינואר 2023, כל זאת כשתכנון המטרו עוד רחוק מלהיות מאושר וכלל לא ברור מתי ואם ייצא אל הפועל. מדובר בנטל גדול מאוד על השוק הפרטי אשר עלול לסקל הוצאתם לפועל של פרויקטים רבים, לרבות פרויקטים של התחדשות עירונית.

אז מה הפתרון? לפי תוכנית התאחדות הקבלנים בוני הארץ שהוגשה לממשלה, באמצעות הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבניה, הדרך הנכונה לממן את פרויקט המטרו היא  מימון על-ידי הסקטור העסקי, באמצעות הסכמים דוגמת הסכמי  P.P.P- Public Private Partnership ו-BOT, בדומה למתרחש בעולם. בדרך הזו, יהיה ניתן לממן באופן מיידי את פרויקט המטרו (ולא לחכות למימוש נכסים סביב התוואי, שלא בהכרח יצעאו אל הפועל). כמו-כן, בשיטה הזו לא יושתו על בעלי הנכסים הסמוכים למטרו מיסים נוספים מעבר למיסים העצומים הקיימים בדין, שמיותר לציין שגם אלו גבוהים למדי ואין להם אח ורע בעולם. יש לתקן את חוק המטרו בהתאם לכך.