נקודת השבר

נתחיל בנתון מזעזע: כ-28,600 בנייני מגורים, בתי ספר ומוסדות ציבור עלולים להיהרס לאורך קו השבר הסורי-אפריקאי, על-פי מדידת חוזק מבנים שנעשתה. מיותר לציין, באותה נשימה, כי מהלך חיזוק מבנים בפריפריה, שמוערך ב-5.8 מיליארד שקלים בלבד (ביחס לנזק האדיר), טרם תוקצב.

בשונה ממרכז הארץ, ביישובי הפריפריה התחדשות עירונית לא מתרחשת מאילה. ערכי הקרקע הנמוכים לא מאפשרים לכאורה היתכנות קרקעית עבור יזמים פרטיים. בקצב הזה, ידרשו מעל 80 שנה (!) על-מנת לסיים את חיזוק דירות המגורים בעשר ערי פריפריה הממוקמות באזור סיכון מוגבר לרעידת אדמה. אובדן התוצר שהוערך על-ידי משרד הכלכלן הראשי באוצר כתוצאה מרעידת אדמה הוא בהיקף של כ-90 מיליארד שקלים(!) כן, זו כתבה עם הרבה סימני קריאה.

הנוסחה המתמטית מתחילה במילה ״המרה״. כמה דירות אפשר יהיה לקבל ולבנות על חורבת דירת שיכון מוזנחת ובמצב קטסטרופלי? ברור שככל שמתרחקים מאזורי הביקוש החמים, יחס ההמרה גדל כי ערך הקרקע יורד. ועכשיו לשאלת מיליון הדולר: קרקע הרי לא חסר בפריפריה. אם כך, מדוע לכל הרוחות, כבר 20 שנה התחדשות עירונית מתרחשת במרכז הארץ על קרקע יקרה ולא אי שם בדרום ובצפון לאורך קו השבר הסורי-אפריקאי?

נעבור להיסטוריה שמדירה שינה מעינינו: אחת ל-100 שנה רועדת הארץ. רעידה בעוצמה של 6 בסולם ריכטר ומעלה, ממנה נפגעים בעיקר ערים וכפרים לאורך קו השבר הסורי-אפריקאי. הרעידה הגדולה האחרונה היתה ב-1927 ופגעה קשות בצפת, רמלה, נצרת, לוד ושכם. הרעידה הקשה לפניה התרחשה ב-1837 והיא שהחריבה את צפת עד יסוד. מאז 1927 טרם התרחשה רעידה בסדר גודל דומה, אך כל בר דעת מבין את ההבדל בין ישראל היום, הצפופה ובנויה על תילי תילים של בניינים ברמה נמוכה, לעומת ארץ ישראל של פעם שהתאפיינה בעיקר בשדות חקלאיים.

מי ששם את הדברים על השולחן הוא דווקא ראש עיריית תל אביב, רון חולדאי: "האם מגיע למי שבבעלותו דירה בשווי של 4 מיליון שקלים לקבל סכום של 700 אלף שקל תמורת הסכמתו לחזק את ביתו? במקומות שבהן ישנה סכנה מוחשית לרעידות אדמה, בעלי דירות כלל לא יכולים לחזק את ביתם בשל היעדר כדאיות כלכלית".   

״רעידת אדמה עוצמתית זו לא שאלה של אם תהיה, זו שאלה של מתי תהיה", אומר ראש עיריית צפת שוקי אוחנה, ומתריע כאיש צבא לשעבר: "כולם מדברים על אתגרי הביטחון וסוגיית העורף במלחמת לבנון השלישית, אבל לצפון יש אתגר גדול יותר, אתגר שעלול להותיר הרס וחורבן יותר מכל מלחמה אחרת - רעידת אדמה עוצמתית״.

תוכניות בישראל לא חסר. מרכז השלטון המקומי העביר אחת, אך מחכה לסיוע הממשלה. כך לדברי חיים ביבס, יו״ר מרכז השלטון המקומי וראש עיריית מודיעין מכבים רעות, ״השלטון המקומי מוכן לממן שליש מהפרויקטים להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים בפריפריה, אך זה יעשה כמובן בסיוע הממשלה במידה ותסכים לתוכנית״.

לאחרונה נזכר ח"כ יואב גלנט בתוכנית מצוינת שקידם בנושא במאי 2018, בהיותו שר הבינוי והשיכון, אלא שהממשלה התפרקה, כזכור. מדוע אם כך לא תקבל הממשלה הנוכחית את התוכנית המצוינת? כנראה שכרגיל, משחקי כבוד ואגו.

לפי התוכנית שגובשה בזמנו, עם סגן המשרד דאז ז׳קי לוי, היום ראש עיריית בית שאן, היושבת אף היא על צומת הסכנה - יזם שיזכה במכרז להתחדשות עירונית בבית שאן, צפת או טבריה, יקבל באותו המכרז זכות להקים מבנים באחת הערים הגדולות במרכז הארץ, בהתאם לתנאים שיקבעו על-ידי ממשלת ישראל. כל כך מתבקש. המשמעות היא, כי מכרז על חיזוק מבנים בבית שאן, טבריה, או צפת יכלול גם קרקע משלימה ברעננה, הרצליה או נתניה, שיכולה לשמש למשל למגדל דירות במקומות אלו. יישום התוכנית פשוט למדי בעיקר משום ש-93% מהקרקעות נמצאות בבעלות מדינה, בניהולה של רשות מקרקעי ישראל.

בינתיים, עשתה הממשלה מה שהיא יודעת לעשות הכי טוב: הקימה ועדה בין-משרדית שתפקידה להמליץ על תוכניות לפינוי-בינוי בפריפריה. אלא מה? הוועדה לא ממש מתפקדת בגלל מחלוקת בין ראשיה. בעוד שראש הממשלה נפתלי בנט מעוניין להקים ועדה בין-משרדית כאמור, שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין דורש כי קודם לכן תוקם קרן פיצוי דיירים בפריפריה במקרה של קריסת בניין. המאבק הוא בין מנכ״לי המשרדים. 

ל״נדל"ן היום" נודע כי הצעת מחליטים הנוגעת למינוי צוות בין-משרדי, עליה הורה רה"מ בנט, שאמור לקבוע כללים לטיפול בבניינים מסוכנים, נפלה כבר שלוש פעמים בעקבות התנגדות השר אלקין, שאחראי מיניסטריאלית על הנושא. השר אלקין דורש שתי החלטות לפני הקמת הוועדה הבין-משרדית. ראשית, הסכמה של 51% מהדיירים להליכי התחדשות עירונית במקרה של מבנה מסוכן, מהלך שטורפד בעבר ע"י היועמ"ש. שנית, הוא דורש הקמת קרן ממשלתית לפיצוי דיירים במקרה שהבניין קורס. החשש הגדול של אלקין הוא, שכל האחריות תיפול עליו במקרה של קריסת בניין בפריפריה (שהינו חסר רווחיות כלכלית, כזכור, ע.פ). מעבר לכך, משרד הבינוי והשיכון סובר שמדובר ב"עוד ועדה חסרת שיניים" מול מציאות קשה שדורשת טיפול מיידי.

לפי חישובים שנעשו בוועדות קודמות, העלות הממוצעת של חיזוק דירה בערים שעל קו השבר הסורי-אפריקאי, עומדת על כ-160 אלף שקלים. מדובר בתקציב של 5.8 מיליארד שקלים, שכאמור, עדיין לא תוקצב.

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו כתב לשרת הפנים איילת שקד והתריע בפניה: ״מקריית שמונה ועד אילת יש בישראל ערים ישנות שנבנו בשנות ה60-70. אם חלילה תהיה כאן רעידת אדמה חזקה, יהיה פה אסון נוראי. זו אזעקת אמת. ב- 2016 המדינה הקצתה 5 מיליארד שקלים לחיזוק מבנים, הכסף צבוע, אבל לא הועבר לביצוע עד היום. המדינה מכריזה הכרזות ולא פועלת, זה נורא״.

מנתונים שהגיעו ל"נדל"ן היום" עולה כי בין השנים 2014-2020 משרד הבינוי והשיכון חיזק 2,883 יח"ד ב-133 מבנים בלבד ובשישה ישובים שעל קו השבר (קריית שמונה, חצור, צפת, טבריה, בית שאן ואילת). מדובר ב-8% בלבד מהדירות הדורשות חיזוק. עלות החיזוק הסתכמה ב-233 מיליוני שקלים.

טבריה - לראשונה: התחדשות עירונית

במרוצת השנים העיר טבריה ידעה אסונות טבע קשים מאד כרעידות אדמה גדולות, ותיעודיים היסטוריים המעידים על גלי צונאמי שפקדו את העיר. קשה להאמין שמאגם הכנרת יעלו גלים גדולים כל כך שיכו את העיר ללא רחם, אך אירוע דומה התרחש ממש לאחרונה כשסופות חזקות השתוללו בכנרת וגרמו להרס בטיילת העיר. הנזק נאמד בעשרות מיליוני שקלים.

מכאן שהתחדשות עירונית וחיזוק מבנים בעיר טבריה היא צו השעה. חברת 'אאורה' זכתה בבניית שכונה ראשונה של התחדשות עירונית בעיר, כאשר במקום 84 יח"ד ברחוב בר כוכבא יוקמו 7 מגדלים ו- 672 יחידות דיור לצד שטחי מסחר, מבני ציבור ופיתוח סביבתי.
מדובר בתוכנית התחדשות עירונית ראשונה בטבריה שמטרתה, בין היתר, הפיכת מרכז העיר למרכז עסקים ראשי, אינטנסיבי, פעיל ונגיש עם איכות חיים בטיחותית וטובה לתושבים.

היקף ההשקעה בפרויקט נאמד במאות מיליוני שקלים. לדברי יעקב אטרקצ'י, בעלים ומנכ"ל אאורה: "הפנים של אאורה לחדש גם את הפריפריה. העיר טבריה ממוקמת על השבר הסורי-אפריקאי וזקוקה לכך במיוחד״.

יו"ר הוועדה הממונה וראש עיריית טבריה בפועל בועז יוסף אמר, "עיריית טבריה תסייע לתושביה ולכל חברה שתיכנס לעיר לבצע תהליך של התחדשות עירונית. העירייה תזרז כל הליך הנוגע לנושא כדי להבטיח טיפול מהיר, יעיל ומקצועי".

באר שבע - בירת הנגב מתחדשת

יש התחדשות בבירת הנגב: חברות הבנייה הגדולות גילו סוף סוף את פוטנציאל ההתחדשות העירונית בבאר שבע: 11 מתחמי התחדשות עירונית נמצאים היום בשלבי תכנון שונים שיאפשרו תוספת של כ-10,000 יחידות דיור למרכז העיר.

שלוש מחברות הבנייה הגדולות והמובילות בענף, אפריקה ישראל, ב.ס.ר הנדסה וקבוצת אלקטרה - עתידות לבנות בשכונה ד' בעיר בהשקעת ענק של כ-1.4 מיליארד שקל. אם דיברנו בראשית הכתבה על ״המרה״ - הנה דוגמא איך עושים את זה נכון בזכות ראש העיר, רוביק דנילוביץ, שקידם תוכנית התחדשות על שליש משטח שכונת ד', במסגרתה יהרסו 136 יחידות דיור וייבנו כ-850 יחידות, 20,000 מ"ר של שטחי תעסוקה וכ-5,000 מסחר ושטחי ציבור.

לדברי אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית: "תמהיל הדירות בפרויקט צפוי להיות מגוון מאוד כך שיתאים לאוכלוסיות השונות בעיר, סטודנטים, משקיעים ומשפחות. הפרויקט הוא חלק מתוכנית מתאר מקומית כוללנית שמקדמת עיריית באר שבע, שאחת ממטרותיה העיקריות היא להשיב את המשפחות הצעירות חזרה לעיר". 

גם חברת שיכון ובינוי עתידה לקדם פרויקט פינוי בינוי ראשון בעיר במרכז שכונה ג' מול בית הקולנוע הוותיק 'אורות'. במסגרת התוכנית עתידה החברה להרוס 18 יחידות דיור ותקים במקומן 120 דירות חדשות בארבעה בניינים בני 8-10 קומות. את תכנון המתחם המשתרע על כ-60 דונם, מקדמת עיריית באר שבע במסלול רשויות יחד עם הרשות להתחדשות עירונית והיא נמצאת כיום בשלבי הפקדה בוועדה המחוזית.

התוכנית הכוללת שחלה על כל השטח כוללת עוד הריסת שני שיכוני רכבת הכוללים כ- 112 דירות ובנייה של 20 בנייני מגורים בגובה של 6-10 שיכללו 747 יחידות דיור. תמר פוריה מהנדסת העיר ציינה, "העירייה מברכת על האמון שמביעות חברות הבנייה הגדולות בארץ בתוכניות ההתחדשות העירונית בעיר ותסייע ככל שבידיה ליישום החזון״.

קריית שמונה - פיילוט ראשון

בקריית שמונה הניצבת לאורך השבר הסורי-אפריקאי יוצא לדרך פיילוט ראשון למימון והקמה של פרויקט חיזוק מבנים ברחוב יעקב מלול. תוכנית הפיילוט הינה פרי שיתוף פעולה בין הרשות להתחדשות עירונית במשרד השיכון לעיריית קריית שמונה במסגרתה הוכנה תוכנית בניין עיר המקנה זכויות בנייה לפרויקט בינוי–פינוי–בינוי והתחדשות בית הספר עוזיאל הסמוך לרחוב. כמו-כן כולל הפרויקט חידוש תשתיות, פיתוח עירוני והקמת שטחי מסחר.

לדברי ראש עיריית קריית שמונה, אביחי שטרן: "מאז שנולדתי, בשנת 1985, אני שומע כמה צריך לעשות התחדשות בפריפריה וכמה צריך לחזק את המבנים מפני רעידת אדמה, אבל כשהגיעו למעשים כולם נעלמו. היום, בזכות השר אלקין אנחנו גם עושים".

עכו - מגדלים במקום שיכונים

בעכו מתוכננת תנופת בנייה חסרת תקדים בתוספת של כ-18 אלף יח”ד חדשות בעיר, חלק ניכר בהתחדשות עירונית, בניצוחו של ראש העיר שמעון לנקרי.

"בימים אלה אנו מקדמים תהליכי התחדשות עירונית במספר מתחמים, ביניהם בשכונת הכרם, בצפון העיר, שם נבנות עשרות אלפי יחידות דיור. גם במזרח העיר, בסמיכות לכביש עוקף קריות וכביש 6 צפון, מוקמות מעל ל-600 יחידות דיור בשישה מגדלים שונים. הבחירה בעכו תאפשר לזוגות צעירים לחיות ברמת חיים גבוהה הרבה יותר מאשר במרכז וליהנות מהטבות מס, מערכת חינוך מתקדמת ומקומות תעסוקה מובילים״.     

דוגמה לאחד הפרויקטים בשכונת הוא 'נווה אביב בעכו' של חברת הנדל”ן אילה אגם שעתידה להקים כ-330 יח”ד חדשות, במקומם של ארבעה בנייני רכבת ישנים שכללו 56 דירות. ג’קי סוויסה, מבעלי אילה אגם: “הפרויקט שאנו מובילים יעניק לדיירים דירות חדשות במבנים מודרניים וסטנדרט גבוה”.

אשקלון - פתרון נגד טילים

במהלך מבצע שומר חומות, אשקלון מצאה את עצמה תחת מטחי טילים כבדים, לאחר שנורו לעברה יותר מ-900 רקטות. כמה עשרות בניינים בעיר ספגו פגיעות ישירות, ובנייני השיכונים והתושבים עמדו בפני סכנת חיים ממש. על רקע מציאות זו פועלת המינהלת להתחדשות עירונית בשיתוף פעולה עם עיריית אשקלון והתושבים, לקדם את נושא ההתחדשות העירונית בעיר בתהליכים מזורזים, כדי להבטיח תוכניות בעלות סיכויי ממשי ליישום.

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרום, בראשות עודד פלוס, אישרה לאחרונה להפקדה את התוכנית להתחדשות עירונית בשדרות שפירא באשקלון. מדובר בתוכנית ראשונה הכוללת תוספת של 210 יחידות דיור ב-5 בניינים קיימים בני 4 קומות ותוספת של עד 4 קומות לכל בניין. התוכנית כוללת חיזוק וחידוש 160 דירות ותוספת ממ"ד לכל דירה.

ראש עיריית אשקלון, תומר גלאם: "החשיבות של תוכניות רבות שהעירייה מקדמת בתחום, נועדה לספק מענה לפערי המיגון הקיימים בשכונות הוותיקות, לחדש אותן ולהעניק לתושבים סביבת מגורים חדשה יותר. נעשה את כל הדרוש כדי להוציא לפועל את התוכניות הללו במהירות האפשרית למען התושבים״.

נוף הגליל - חלוצת הצפון

שבממשלה מתחבטים איך להוציא לפועל פרויקטים של פינוי בינוי בפריפריה, עיריית נוף הגליל שבגליל התחתון, עושה היסטוריה בתחום עם החלטת הוועדה המחוזית, בראשות אורי אילן ומתכנן המחוז, האדריכל יונתן ליטאנט, לאשר להפקדה תוכנית להקמת 758 יחידות דיור במקום 120 במתחם הרחובות תירוש וחרוב. את הפרויקט מובילות חברות ׳בראל הנדסה׳ ו׳תירוש׳. לצד תוספת המגורים המשמעותית, יבנה גם מבנה משרדים בשטח של 3600 מ"ר, שטחי מסחר בהיקפים של כ-5,000 מ"ר, מבני ציבור, ושטחים ירוקים משמעותיים.

הפרויקט נחשב פורץ דרך הן בהיותו הגדול ביותר בהיקפו במחוז צפון והן בשילוב תהליכים חברתיים, אדריכליים וכלכליים. קידום התכנון בפרק זמן מהיר ואישורו להפקדה בוועדה המחוזית התאפשר הודות לתמיכה משמעותית של עיריית נוף הגליל בראשות ראש העיר, רונן פלוט, סגנו אלכס גדלקין, וצוות הועדה המחוזית, האדריכלים ניצן קליש ועידו לוי.

אריאל בבלי, מייסד ומבעלי קבוצת 'בראל': ״עבורי זו גם סגירת מעגל כמי שנולד וגדל בנצרת עילית, שלימים שונה שמה לנוף הגליל. אני ושותפיי רואים בהקמת שכונת הדגל של הצפון משימה לאומית, שתשאיר את צעירי העיר ותמשוך אליה אוכלוסייה חזקה מכל אזור הצפון ותשפר משמעותית את איכות חייהם של הדיירים הקיימים".

לדברי ראש עיריית נוף הגליל, רונן פלוט: ״נוף הגליל עושה היסטוריה בהיותה חלוצה ופורצת דרך להתחדשות עירונית בסדר גודל שהיה עד כה נחלתם של ערים גדולות במרכז. אין לי ספק שהשכונה החדשה תהפוך את פניו של הרחוב המרכזי מקצה לקצה ועם הקמת הרכבת הקלה שעוברת בסמוך לבנייני המגורים המתוכננים, השכונה תהפוך להיות פנינת העיר".

טירת הכרמל - יחס המרה גבוה

על מנת שפרויקטים של התחדשות עירונית יצאו לפועל בפריפריה, צריכה להיות כדאיות כלכלית. קבוצת רוטשטיין החלה לאחרונה לקדם פרויקטי פינוי בינוי בטירת הכרמל במכפיל גבוה של 1:6 - על כל דירה אחת שנהרסת החברה היזמית תקים 6 דירות. רק לשם השוואה באזור המרכז והשפלה המכפילים נעים בין 1:2-1:4.

לדברי איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת רוטשטיין, "המכפיל הוא כלי חזק שיש לרשות ביד כדי להפוך את הפרויקטים לכדאיים כלכלית, וזה קורה גם בשל עליית מחירי הדירות בעיר. זה גם נכון תכנונית כיוון שמדיניות זו מאפשרת ציפוף בניינים וניצול הקרקע. יחד עם זאת, צריך לקחת בחשבון שלא כל מכפיל גבוה הופך פרויקט לכדאי, שכן לא בכל עיר ניתן להקים מגדלים שעלות הקמתם גבוהה מאוד. חשוב מאד שיהיה תכנון בעירוב שימושים, יצירת שטחי מסחר ותעסוקה ואף שילוב דיור להשכרה ארוך טווח במתחמי התחדשות עירונית, כדי שייצרו רווח ואינטרס ליזמים לקדם תוכניות כאלו בפריפריה לטווח ארוך", מסביר סמדר.

קריית ביאליק - רובע עירוני חדש

כ-2,000 דירות מתוכננות להיבנות סמוך לקריון בפרויקט פינוי בינוי מהגדולים שהיו באזור הצפון. חברות "בסט ייזום" מקבוצת בסט, בשיתוף 'אילה אגם', יקדמו ויבצעו בקריית ביאליק הריסה של 470 יחידות דיור ישנות ובניית שכונה חדשה.

תוכנית בניין עיר מאפשרת הקמת רובע עירוני מתקדם שיכלול בנייני מגורים מודרניים בעירוב שימושים של מסחר ותעסוקה, בניית תשתית עירונית וביצוע פיתוח סביבתי מקיף. השכונה החדשה תתפרס על שטח של 160 דונם ברוטו (כולל שצ"פים ומוסדות חינוך), ומציעה נגישות תחבורתית מעולה.

דני מור, מנכ"ל חברת בסט ייזום מקבוצת בסט: "שכונת אפק היא אחת השכונות הוותיקות באזור הקריות כולו. המתחם שאנחנו מתכננים לבנות ייצר מרקם אורבני מתקדם וחדשני של בניינים חדשים עם מרחב ציבורי מפותח ואיכותי שישנו את פני השכונה לחלוטין וישפרו בצורה דרמטית את איכות חייהם של הדיירים. בקרוב נתחיל בתהליך החתמת הדיירים".

איתן לוי, שותף מנהל בחברת 'אילה אגם': "אנו רואים בהתחדשות העירונית אפיק עיקרי בהגדלת היצע הדירות בישראל ודרך נכונה לטפל בשכונות הוותיקות״.

קריית ים - מתחדשים ליד הים

כ-1,450 דירות ייבנו במתחם צבא קבע בקריית ים, במסגרת תוכנית בניין עיר שאושרה לאחרונה. החברה הבונה היא 'הכשרת הישוב' שעתידה לפנות 224 דירות ותחתן תבנה 1,450 יחידות דיור חדשות, שטחי משרדים ומסחר. התוכנית מתפרשת על פני כ-48 דונם בלב קריית ים וכוללת הריסת 6 בנייני רכבת ישנים שהוקמו בשנות ה-60' במאה שעברה. במקומן יוקמו 12 בנייני מגורים חדשים בני 9 עד 32 קומות. תחילת הבנייה צפויה בשנת 2023 והחברה צופה היקף המכירות של כ-1.8 מיליארד שקל.

לדברי אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית: "התוכנית בקריית ים צפויה לשנות את אופי האזור כולו, הנמצא בתנופת פיתוח בשנים האחרונות. התכנון האדריכלי המוקפד ייצר סביבת מגורים אורבנית ומודרנית וחוויית מגורים איכותית".