נגישות ונוחות או צפיפות וזיהום?

רכבת קלה מעלה את ערך הנכסים הגובלים בה - כך עולה מדו"ח לבחינת ההשפעה על מחירי הדיור לאורך תוואי הרכבת הקלה בירושלים.

הדו"ח נערך עבור חברת נת"ע על ידי שמאי המקרקעין אוהד דנוס וירון להט. מהנתונים עולה כי מחירי הנכסים הגובלים ברכבת הקלה עלו מעבר לעליית המחירים הכללית בעיר.

ממצאים אלה נמצאים במחלוקת על רקע התביעות המוגשות כנגד נת"ע בגוש דן, בטענה לירידת ערך נכסים בעקבות אישור תוכניות הקו הירוק והקו הסגול. תושבים רבים חוששים שהקמת הרכבת הקלה תגרום לצפיפות, רעש, לכלוך, זיהום אוויר, עומסים של כלי רכב והולכי רגל והסטת התנועה לקרבת בתיהם.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

הטענה העיקרית העולה במרבית התביעות הינה שקירבה לתוואי או לתחנות הרק"ל עשויה להיות חיובית, אך השקה פיזית ממשית (הדרושה כתנאי סף להגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק) צפויה לפגוע בשווי הנכסים.

באגף המקרקעין של חברת נת"ע, בניהולה של עו"ד ענבל קנקה, החליטו לבדוק את העניין לעומק ולבחון עסקאות שנערכו לאורך תוואי הרכבת הקלה בירושלים, בהשוואה לעסקאות חוזרות באותן דירות. מדובר בבדיקה איכותית ולא סטטיסטית. ההנחה היא שתהיה השפעה דומה על נכסים לאורך תוואי הרק"ל בקווים הירוק והסגול.

במסגרת הבדיקה שערכו השמאים דנוס ולהט, נדגמו דיווחי מס שבח לעסקאות כפולות ויותר, המשקפות נאמנה את נתוני הנכס. לדברי השמאים, השוואה זו מנטרלת את מקדמי ההתאמה הנדרשים בסקרים מסוג אחר.

אותרו 84 מקבצי עסקאות ב-38 חלקות שונות, עם נכסים שנמכרו יותר מפעם אחת, בין השנים 1998 ל-2020. בכל המקרים התגלתה עלייה נומינלית משמעותית במחירי הדירות לאורך התוואי. מדובר בעלייה בשיעורים שבין 1.69% ל-258.8%. שיעור העלייה המשמעותי ביותר הינו לאחר הפעלת הרק"ל בירושלים באוגוסט 2011. מדובר בעלייה בשיעור של 14.29% עד172.63% בטווח זמן קצר יחסית.

בניכוי השינויים בשוק הכללי, ניתן לראות עלייה ריאלית ברוב המכריע של המקבצים לאורך התוואי, בטווח של 0.07% עד 129.75%. רק ב-6 מקבצים חלה ירידה ריאלית.

פילוח הנתונים לפי הקירבה לתחנות הרק"ל לעומת סמיכות לתוואי, העלה שבניגוד לדעה הרווחת, שיעור המקבצים עם ירידה ריאלית במחירי העסקאות בסמיכות לתחנות נמוכה ביחס לסמיכות לתוואי (3% לעומת 9%).

"איננו מוצאים סיבה נראית לעין להתנהגות שונה של שוק הנדל"ן בתל אביב ובאזור המרכז בכלל", סיכמה עו"ד ענבל קינקה. "המחקר מוכיח שוב שמערכת הסעת המונים תורמת לשגשוג עירוני".

השמאי אוהד דנוס הוסיף: "בשל מצוקת החניה המובהקת בתל אביב והאוכלוסייה הצעירה, ניתן להניח כי ההשבחה שתיווצר לנכסים תהיה אף גבוהה יותר מאשר בירושלים".

יודגש כי הדו"ח הוזמן על ידי חברת נת"ע, המתמודדת בימים אלה עם תביעות לירידת ערך. התובעים מן הסתם מגבים את טענותיהם בחוות דעת נגדיות, שסותרות את מסקנות הדו"ח.