בשנים האחרונות ישנה התעוררות מצד משקיעי הנדל"ן בישראל. לרוב מדובר באנשים פרטיים, שנכנסים לשוק הנדל"ן מתוך מטרה להשביח נכסים בזמן קצר ולמכור אותם ברווח מהיר יחסית, או להניב תשואה על ההשקעה תוך פרק זמן ארוך יותר.
ישנם מספר גורמים אשר מושכים משקיעי נדל"ן חדשים להיכנס לשוק גם בימים אלה, לדוגמה הפחתת שיעור מס הרכישה לדירה שנייה, הוזלת האשראי, צפי לעלייה בביקוש וירידה בהיצע. כל אלה אף עשויים להוביל לעליית מחירים בשוק הנדל"ן.
להלן מספר סוגיות מס על קצה המזלג, שעל כל משקיע נדל"ן, חדש או קיים, לדעת בבואו להשקיע.
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
מס על ההכנסות
מיסוי הכנסות מדמי שכירות בגין השכרת דירות מגורים:
ככלל, ישנם 3 מסלולים ביחס למיסוי הכנסות מדמי שכירות:
- פטור ממס (מלא/ חלקי) - ישנם מספר תנאים מצטברים שצריכים להתקיים על מנת להיות זכאים למסלול הפטור, בין היתר: הדירה מיועדת לשמש למגורים ותשמש את השוכר למגורים בלבד, הדירה מושכרת ליחיד (או לחבר בני אדם בתנאים מאוד ספציפיים).
מסלול פטור מלא יחול אם ההכנסה החודשית משכר דירה אינה עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של 5,100 שקל בשנת 2020 ו-5,070 שקל ב-2021.
כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור, אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (10,200 שקל), הרי שיחול פטור חלקי בהתאם לנוסחה הקבועה בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990.
יש לציין כי על החלק החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתאם למדרגות המס של אותו משכיר, כאשר לגבי הכנסות משכר דירה מדרגת המס הראשונה היא 31% (למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס 60 שנים, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%).
- חיוב במס מופחת בשיעור 10% - בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל.
מסלול זה יחול בהתקיים התנאים הבאים: הדירה משמשת למגורים בישראל וההכנסה מדמי השכירות איננה מסווגת כהכנסה עסקית. יש לציין כי במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות בייצור ההכנסה משכר הדירה.
- חיוב במס לפי מדרגות מס שולי - שיעור המס השולי של המשכיר ייקבע בהתאם למכלול הכנסותיו, החל ממדרגת מס של 31% (ביחס להכנסות משכר דירה) ועד 50%. לגבי משכיר מעל גיל 60 מדרגות המס מתחילות בשיעור מס שולי של 10%. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה, והמשכיר יחויב בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.
הכנסה עסקית או פסיבית
חשיבות האבחנה בין סיווג ההכנסה מדמי שכירות כהכנסה עסקית או פסיבית הינה בעיקר לעניין קביעת שיעור המס אשר יחול, אפשרות קיזוז הפסדים ועוד.
בית המשפט מסתייע במספר מבחנים לצורך קביעת סיווג ההכנסה. בין מבחני העזר נמנים טיב הנכס (סוג הנכס, אופי הנכס כנכס להשקעה לטווח ארוך או כנכס למסחר שוטף), אופן המימון, תקופת ההחזקה בנכס, בקיאות בתחום בו מתבצעות העסקאות, מנגנון בביצוע העסקאות, תדירות העסקאות או הפעולות, היקפן הכספי של העסקאות, מבחן היזמות (פיתוח והשבחה) ו"מבחן הגג" - מבחן הנסיבות, במסגרתו נבחנת כל נסיבה רלוונטית שיש בה כדי לסייע בגיבוש המסקנה.
בעניין ע"א 15/7204 פקיד שומה תל אביב 4 נ' לשם, נקבע כי השכרת 27 נכסים (מרביתם דירות מגורים) בידי אח ואחות הינה בגדר הכנסה עסקית. כמו כן, בעניין ע"א 16/8236 פקיד שומה ירושלים 1 נ' בירן, נקבע כי השכרת 20 דירות הינה בגדר הכנסה עסקית.
עד אותם פסקי דין בבית המשפט העליון לא היה מדד כמותי ברור ביחס למספר דירות שאדם מחזיק לצורך סיווג הכנסתו מדמי שכירות. קרי, האם תחשב כהכנסה פסיבית (המחויבת בשיעור מס מופחת של 10%) או כהכנסה מעסק (המחויבת בשיעור מס שולי).
בעקבות פסיקות בית המשפט בעניין לשם ובירן, פרסמה רשות המיסים בשנת 2018 חוזר מקצועי שמספרו 4/2018 העוסק בסיווג הכנסה מהשכרת דירות כהכנסה עסקית או פסיבית.
עמדת רשות המיסים בחוזר הינה כי הכנסה מהשכרה של דירות מגורים תסווג בין היתר בהתאם למספר הדירות המושכרות על ידי הנישום ובהתחשב במכלול הנסיבות ויתר המבחנים האמורים:
- השכרה של עד 5 דירות מגורים – ההכנסה תסווג כהכנסה פסיבית.
- השכרה של יותר מ-5 דירות מגורים אך פחות מ-10 דירות מגורים – תבוצע בחינה פרטנית לפי המבחנים הקיימים בחוזר ובפסיקה.
- השכרה של 10 דירות מגורים ומעלה – ההכנסה תסווג כהכנסה מעסק.
הערות ודגשים נוספים: אין הכרח שכל מבחני העזר יהיו רלוונטיים, ובכל אופן יישומם ייעשה באופן מצטבר. החוזר האמור לא חל על השכרת דירות נופש או על השכרת נכסים עסקיים אחרים.
מוצע לתכנן בהתאם את אסטרטגיית המס בעניין ולהיוועץ עם מומחה בתחום מיסוי נדל"ן, ככל ומתעוררת שאלה ביחס לסיווג ההכנסה.
ישנה חשיפה לחיוב בתשלום ביטוח לאומי במקרה שתסווג ההכנסה מדמי שכירות כהכנסה מעסק. בפסיקה האחרונה של בית הדין האזורי לעבודה בתיק ב"ל 25768-08-19 ברוך מרדכי אולך נ' המוסד לביטוח לאומי, נקבע כי לא בכל מקרה שבו הנישום בוחר להחיל את מסלול המס השולי בגין ההכנסות מדמי שכירות יחול חיוב בדמי ביטוח לאומי, ויש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו.
מה לגבי המכירה?
באלו נסיבות מכירת דירת מגורים תסווג כהכנסה עסקית?
ככלל, מכירת דירת מגורים שהינה דירה יחידה (כהגדרת מונח זה בחוק מיסוי מקרקעין) פטורה ממס שבח עד לתקרת שווי בסך 4,522,000 שקל (נכון לשנת 2020) ובכפוף לתנאים נוספים הקבועים בחוק.
בעלים אשר מוכר דירת מגורים, אשר איננה דירתו היחידה, יחויב במס שבח על השבח שנוצר במכירה. בגין מכירת דירת מגורים אשר איננה זכאית לפטור דירה יחידה, סעיף 48א(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי יחול חישוב מס ליניארי, כך שעל השבח שנוצר ממועד רכישת הדירה ועד ליום 1.1.2014 יחול פטור ממס שבח ועל יתרת השבח יחול שיעור מס של 25%.
ישנם מקרים בהם רשויות המס מסווגות מכירת דירות מגורים כהכנסה עסקית אשר כפופה לשיעור מס שולי ואף עשויה להתחייב במע"מ. הסיווג כהכנסה עסקית נקבע בדרך כלל לאחר יישום מבחני הפעילות העסקית ומבחן הגג - מבחן הנסיבות הכולל.
פסיקה אחרונה בסוגייה זו הייתה בבית המשפט המחוזי בירושלים, מספר תיק ע"מ 58172-01-16, טירן בניזרי נ' פקיד שומה ירושלים 3, שם קבע בית המשפט לאחר יישום מבחני העזר כי מכירת נדל"ן שהושבח בפרק זמן של 5 שנים ובהיקף גדול, בידי בעלים שהינו מנהל בתחום האחזקה של בתים פרטיים, הינה בגדר עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי. כתוצאה מקביעה זו יחול שיעור מס שולי על הרווח שנוצר במכירה, חיוב במע"מ על מחיר העסקה וחיוב בדמי ביטוח לאומי ביחס להכנסה זו.
יש לשקלל את כל הגורמים הללו ולהיוועץ עם מומחה בתחום מיסוי הנדל"ן, על מנת לצמצם את החשיפה לסיווג ההכנסה במכירת דירת מגורים כהכנסה עסקית.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו