כל הקודם זוכה?

חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969, קובע כי עסקה במקרקעין (מכירה, רכישה, השכרה ושכירות של נכס מקרקעין ואף שיעבודו) טעונה רישום ומסתיימת רק עם רישומה במרשם המקרקעין (טאבו). כלומר, במכר דירה, למשל, מבחינה משפטית טהורה, הבעלות בדירה לא תעבור לידי הרוכש כל עוד לא נרשמה ההעברה בטאבו. יש לציין כי שכירות קצר,  שתוקפה פחות מעשר שנים, מהווה חריג לכלל זה ובעניינה מסתיימת העסקה עם תפיסת החזקה בנכס.

לפתחו של בית המשפט מגיעות לא פעם תביעות הנוגעות לעסקאות סותרות במקרקעין, התחרות שבין זכויות שונות, מעמד הרישום ומעמדה של הערת אזהרה, והאופן שבו זכות אחת גוברת על השנייה. הפסיקה יצרה מספר כללים לפתרון תאונות משפטיות, בהן צדדים רחוקים ותמי לב מתחרים על זכות באותו הנכס.

כלל אצבע ידוע הינו כי במקרה של עסקאות נוגדות ביחס לנכס יש עדיפות לעסקה הראשונה בזמן, אלא אם כן העסקה השנייה הושלמה ברישום בתום לב ובתמורה (ראו למשל: ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385, 397 (2003); ע"א 7113/11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ' עזבון המנוח חוסנה אחמד לחאם ז"ל, [פורסם בנבו] פסקה 8 (27.2.2014), להלן: עניין ביאד).

 

זכות הפדיון

במקרה שהונח לאחרונה לפתחו של בית המשפט העליון, בפס"ד עא 7706/18 אייל זליבנסקי נ' עדי גולן,  התחרות על הנכס הייתה בין רוכש בהליך התמחרות, שטרם הושלם באישור של רשם ההוצאה לפועל, לבין צד שלישי אשר רכש את הנכס. כבכל המקרים, כדוגמת זה שבנדון – השאלה כעת היא זכותו של מי גוברת.

האם לאחר השלמת ההתמחרות יכול החייב להתחייב למכור את הנכס לצד שלישי, המסייע בידו לבצע פדיון של המשכון? מי עדיף במקרה זה – הרוכש בהליך ההתמחרות (שטרם הושלם) או הצד השלישי? אלו השאלות שעמדו במרכז הערעור.

במקרה דנן דובר בקרקע המצויה בבעלות משותפת, אשר הייתה ממושכנת לטובת בנק לאומי בגין חוב. משלא עמד החייב בפירעון החוב, ננקטו נגדו הליכי מימוש משכנתא בהוצאה לפועל, שבגדרם מונה כונס נכסים מטעם הבנק.

כונס הנכסים הציע את הנכס למכירה בהליך התמחרות, כאשר בהיות המכירה במסגרת כינוס היא מותנית באישור רשם ההוצאה לפועל. סמוך לאחר קיום ההתמחרות וזכייתו של הזוכה בה, התקשר החייב בעסקה למכירת אותו נכס לצד שלישי. לזוכה בהתמחרות לא הייתה כל ידיעה על העסקה המאוחרת, שהוסתרה ממנו במכוון.

בימ"ש קמא פסק כי יש לאכוף את חוזה המכר עם הזוכה בהתמחרות ומכאן הערעור, שבמרכזו פרשנות סעיף 13א (לחוק המשכון). לפי סעיף זה, נקודת המוצא היא שהחייב יכול לפדות את הנכס הממושכן. בנוסף לחייב, יכול לפדות את המשכון גם "כל אדם שזכותו עלולה להיפגע ממתן המשכון או ממימושו". המונח "מי שזכותו עלולה להיפגע" הוא רחב וכולל לא רק את מי שרכש את הנכס, אלא גם בעלי זיקות אחרות, דוגמת בעלים במשותף ושוכרים.

ביהמ"ש העליון (מפי השופטת ברק-ארז ובהסכמת השופטות ברון ווילנר) דחה את הערעור ופסק כי זכות הפדיון אינה ניתנת להעברה והיא זכות אישית באופיה, וכי אין להסתפק באמור, מאחר שהמערער טוען כי פעל לפדיון הזכויות בקרקע כמי שהיה בעל זכות פדיון עצמאית, מתוקף מעמדו כבעלים במשותף של הקרקע, שזכותו עלולה להיפגע ממימוש המשכון.

בפסק הדין נקבע כי בנסיבות העניין אין בכך כדי לסייע למערער, שכן הוא לא פעל במישרין למימוש זכות הפדיון, אלא בחר להתקשר בחוזה לרכישת הזכויות בקרקע עם החייב, שבה נכרך גם נושא הפדיון. לכן יש לבחון את המקרה לפי דיני העסקאות הנוגדות, שכן עסקינן בהתנגשות בין התחייבות למכור את הזכויות בקרקע לזוכה בהתמחרות וההתחייבות למכור אותן למערער, הצד השלישי.

אמנם ההתחייבות שניתנה לזוכה בהתמחרות לא אושרה עם סיום הליך ההתמחרות על ידי רשם ההוצאה לפועל. אולם, אין בכך כדי לגרוע מהיותה התחייבות חוזית תקפה כלפיו (שבה קיים תנאי מתלה). לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, במקרה של עסקאות נוגדות ביחס לנכס יש עדיפות לעסקה הראשונה בזמן, אלא אם כן העסקה השנייה בזמן הושלמה ברישום בתום לב ובתמורה.

במקרה דנן, העסקה עם המערער נעשתה בתמורה מלאה, אולם נעדר ממנה יסוד תום הלב, שכן המערער ידע על קיומה של העסקה הראשונה עם הזוכה בהתמחרות והיה שותף מלא להסתרתה עם החייב, מכוח החוזה שערך עמו, ואף היה מודע להליכי כינוס הנכסים.

חרף זאת, הוא רכש את זכויות החייב בקרקע באופן פרטי ולא במסגרת ההתמחרות. נקבע כי מן הראוי שמימוש הפדיון יהא שקוף, על מנת לוודא שזכות הפדיון תמומש כדין ומבלי לפגוע בזכותם של צדדים נוספים, כמו גם באינטרסים ראויים להגנה.

התוצאה של פסק הדין הינה כי הצליחו להתגבר על העובדה שהליך ההתמחרות שנעשה מעולם לא הושלם באופן מלא, ואף לא שולמה מלוא התמורה (שכן הזוכה בהתמחרות השלים עם ההודעה על פדיון זכויותיו של החייב בקרקע וקיבל בחזרה את המקדמה ששילם), ועדיין לקבוע עדיפות לעסקה זו, בהתחשב בכך שאופן פעולתם של החייב והצד השלישי, כמתואר לעיל, היה זה שהביא במישרין לאי-השלמת העסקה הראשונה.

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו