בשיתוף אימפקט שירותי הפקה
התחדשות עירונית היא תהליך מורכב שמשלב היבטים פיזיים וחברתיים. בליבו של התהליך עומדים הדיירים, ובמיוחד האוכלוסייה המבוגרת, הדורשת תשומת לב מיוחדת. המדינה הכירה בחשיבות שיתוף הפעולה של אוכלוסייה זו להצלחת פרויקטים כמו תמ"א 38 ופינוי-בינוי. כתוצאה מכך, החל משנת 2018, החלה סדרת תיקוני חקיקה המציעה הטבות ייחודיות לקשישים ומפתחת פתרונות המותאמים לצורכיהם. צעדים אלה מדגישים את ההבנה כי התחדשות עירונית אינה רק שינוי פיזי של המרחב העירוני, אלא גם מהלך חברתי משמעותי הדורש התייחסות מעמיקה לכל קבוצות האוכלוסייה.
המטרה של פרויקטים של התחדשות עירונית היא לעודד יזמים ותושבים לתכנן ולבצע תהליך שיפוץ מאסיבי לבנייני מגורים מתוך רצון לשפר את איכות החיים ובטחון התושבים. עבור דיירים רבים מדובר על הזדמנות פז, אבל כאשר מדובר על בעלי דירות מבוגרים הסיפור קצת שונה. חוק ההסדרים מביא שינויים בהתחדשות עירונית כשחלק נכבד קשור בדיירים מבוגרים.
לדברי עו"ד לילך כהן שמיר, המתמחה בהתחדשות עירונית, עד כה היה קושי רב ברתימת האוכלוסייה המבוגרת לפרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38. "במסגרת ההליכים של התחדשות עירונית", מסבירה עו"ד כהן שמיר, נדרשים בעלי הנכסים לעבור לדירה חלופית במהלך ההריסה והבנייה מחדש. במשך 3 או 4 שנים מתגוררים אותם אנשים בדירות אחרות ואז חוזרים לבית החדש. זהו קושי משמעתי אצל האוכלוסייה המבוגרת. ראשית, יש את הזיכרונות שלהם מהבית, את הערך הסנטימנטלי, והם לא ממהרים לעזוב את הבית. בגיל 75 קשה לעבור ממקום למקום – ואנשים רוצים את הפינה והמקום שלהם ולדעת שלא יזוזו יותר. החשש הזה גרם לקשישים רבים שלא לחתום על הסכם פינוי בינוי ולהיחשב כדיירים סרבנים. החוק נותן מענה ופתרונות שיכולים להקל עליהם".
- כיצד מוגדרת האוכלוסייה המבוגרת הזכאית להטבות החדשות?
עו"ד לילך כהן שמיר: "בחוק מוגדר קשיש בן 70 ומעלה או בן 75 ומעלה, ויש התייחסות שונה ביניהם. כאשר היה בגיל הזה במועד החתימה הראשונה על ההסכם בפרויקט ושגר שנתיים לפחות בדירה שמיועדת לפינוי".
עו"ד כהן שמיר מדגישה כי אדם שחגג 70 כאשר התקבל ההיתר לפרויקט, אך חתם עליו בטרם הגיע לגיל זה, הרי שהוא לא ייהנה מאותן ההטבות.
באשר לזכויות ולהטבות שהוסדרו כעת בחוק, אומרת עו"ד כהן שמיר כי מדובר במספר אפשרויות שונות מהן ניתן לבחור, כאשר הזכות למסלול כזה או אחר מוקנית ליזם עצמו.
"אחת האפשרויות", ממשיכה עו"ד כהן שמיר, "ואולי הנוחה ביותר היא קבלת דירה בתמורה לזו שבפרויקט. ליזם יש פרויקטים באזור והוא יכול להעניק לו במקום דירה בשווי דומה. אפשרות נוספת היא כי אותו אדם מבוגר יעבור לדיון מוגן כאשר היזם ישלם תשלומי איזון ביחס לשווי או את סכום הדירה לפי הערכת שמאי. במקרה כזה הדירה של אותו הדייר תישאר אצל היזם".
- יש אפשרויות נוספות?
עו"ד כהן שמיר: "בהחלט. אפשרות נוספת היא לתת לאותו בעל נכס 2 דירות תמורה קטנות במקום אחת גדולה, או לחילופין דירה קטנה ופיצוי כספי על ההפרשים. את החלופות כאמור היזם מציע ולא הקשיש הוא זה שבוחר חלופה כזו או אחרת".
באשר לזכות המוקנית ליזם, מבהירה עו"ד כהן שמיר, כי זהו ייחודי של עורך הדין המלווה את אותו הדייר. "עוה"ד של הדיירים או של הקשיש שהוא שוכר בעצמו", היא אומרת, "תפקידם לנהל מו"מ עם היזם, להסביר את הצרכים הייחודיים בעניינו ואיך ניתן למלא אותם. בשיח מול היזם אנחנו יוצרים מעטפת והסכמות עוד בטרם החתימה על ההסכם ולפני הפינוי. כשהקשיש חותם על ההסכם כבר יודע מה הוא יקבל ולא צריך להמתין לראות מה יציע היזם".
- קשיש יכול להיחשב דייר סרבן?
עו"ד כהן שמיר: "בעקבות החוק ובעקבות השינויים אכן הוא יכול להיחשב כדייר סרבן. ההנחה היא שיש כעת חלופות שונות וניתן לנהל מו"מ מול היזם, אך אם לא נענה ולו לאפשרות אחת והתעקש להישאר להתגורר במקום אז כן, הוא סרבן. הסירוב להצטרפות לפרויקט צריך להיות ממניעים סבירים. כשיש מגוון אפשרויות ובוחרים לסרב ולא להתפנות ביהמ"ש יכריז על הדייר כסרבן".
בשיתוף אימפקט שירותי הפקה