בשיתוף אימפקט שירותי הפקה
חוק המטרו, שמסדיר את הסוגיות התכנוניות, הקנייניות ואלו הקשורות במסים בפרויקט הרכבת התחתית המתוכננת בגוש דן, בדיונים כבר כשלוש שנים. מדובר בתוכנית הידועה גם כתמ"א 70 המהווה תכנית התשתית הגדולה ביותר בהיסטוריה של מדינת ישראל ולא בכדי הוגדרה כפרויקט לאומי, המשנה את איכות חיי התחבורה במטרופולין של תל אביב והמרכז.
הפרויקט בהשקעה שאין לה אח ורע בארץ, בסדר גודל של 150 מיליארד ₪, על פני 24 רשויות מקומיות, 3 קווים שונים לאורך 150 ק"מ.
יש שיטענו שפרויקט המטרו מעיב על תחום ההתחדשות העירונית באזור המרכז, בניגוד לתכלית הסעת מיליוני בני אדם ביום, שלכאורה אמורה לנבא הצלחה הפוכה.
אמנם פתיחת קווי המטרו צפויים רק בעוד כעשור, אך חוק המטרו והתקנות הקשורות בו כבר אושרו, ואלה מוסיפים ומתעדכנים לאחרונה ממש.
אחד המנגנונים המושפעים והמשפיעים נובע ממס השבחה שיגבה מבעלים, בגין עסקאות או מימוש תכנית בתחום המטרו, המכוון להיות גורם מממן לפרויקט (יחד עם מקורות נוספים) ולכן בו נתמקד;
מס המטרו - היטל השבחה בגובה 75% בעסקאות ב"מתחמי השפעה" (אזורים גיאוגרפיים סביב תחנת מטרו שמושפעים מהמטרו ומוגדרים בחוק כבעלי תוספת של לפחות 10% בשטח הניתן לבניה ובמינימום של 1500 מ"ר, כולל אם 80% משטח תכנית באותו קו כחול נכנס במתחם השפעה אף אם המקרקעין נשוא העסקה לא. למעט תוכניות פינוי בינוי.
שלושה תחומי השפעה
מרחב ליבה, טבעת ראשונה וטבעת שניה: בחלוקה של 40% לקופת העיריה (במקום 50%) ו35% לקופת המדינה (תוספת חדשה).
ההיטל בתוקף מ2023. ויחול בעת מכירת זכויות או בנייה באמצעות היתר.
מדובר על שיעור מס גבוה מה-50% הנגבה באופן רגיל, כיום.
חוק המטרו קובע כי תוכניות שהופקדו החל מיום 1.1.2023 במתחמי השפעה של תמ"א 70 יהיו תוכניות משביחות ולכן יהיו כפופות לחוק המטרו ועליהן יגבה היטל השבחה בשעור 40% ומס השבחת מטרו בשיעור 35%, ובסה"כ 75% שעור מס מההשבחה.
בדיוני וועדת הפנים והגנת הסביבה בין 30/6/24-9/7/24 בנושא הכנת הצעת חוק המטרו לקריאה שניה ושלישית, בראשות ח"כ יעקב אשר, נקבע כי מנגנון המס יופחת מ75% ל60%, לתקופה זמנית ועד 31.12.2030, תוך שלאחר מכן תהיה אפשרות לשר האוצר בהסכמת שר הפנים להאריך לשנתיים נוספות;
היטל השבחה הוא מס המשולם על עליית ערך המקרקעין, בזכות תכנית בניה או הקלה או שימוש חורג. ההיטל כיום משולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה וגובהו 50% מההשבחה.
מס השבחת מטרו
בסיס ההשבחה המוגדלת נעוץ בעובדה, כי בקרבת תחנות המטרו מתוכננות הגדלת זכויות בניה וקידום תכניות באופן מהיר, בציפייה כי שווי הקרקע הנ"ל תעלה. לכאורה קיימת הצדקה לגבות מס מבעלי הקרקע אשר צפויים להנות מהשפעות המטרו. אולם בפועל, יזמים רבים ושמאים לצידם טוענים לאכזבה מהתוכנית, משום שלכאורה זכויות הבניה אינן מפצות על גובה ההיטל.
בחינת תוכניות מאושרות באזורים שונים במתחמי ההשפעה של תמ"א 70 (ת"א, הרצליה, ר"ג, הוד השרון) מגלה, כי תוכנית המתאר קובעת היקף זכויות גבוה או דומה מהרח"ק (היחס שבין שטחי הבניה לשטחי הקרקע, סך הזכויות ברוטו במגרש) המינימלי שנקבע בהוראות תמ"א 70, וזאת בהליכי תכנון שקדמו לתמ"א ואף ללא קשר סיבתי אליה.
כך, בפועל - המסגרת התכנונית שהותוותה על ידי התוכניות אשר תמומש על ידי תכנית מפורטת בעתיד הקרוב, תספוג מסים דרך היטל השבחה ומס השבחת מטרו בשיעור כולל של 75% החל מהמ"ר הראשון הנוסף, אף על פי שאין קשר ישיר בין היקף הזכויות המאושר לבין הוראות תמ"א 70, לכן עולה טענה שלא קיים פיצוי על המס המוגדל שנקבע בחוק המטרו. קיים גם חשש שהיקף המס הנוסף יחייב עליית מחירי הדיור (הגבוה ממילא במרכז) בעסקאות מכר כדי להמנע "מהפסד" אשר ישית את התוספת על הקונה.
בנוסף, לבעל מקרקעין קיימת הזכות לתבוע פיצוי מכח חוק התכנון והבניה בגין פגיעה קניינית כתוצאה מאישור תכנית לבניה (מכוחה ניתן להוציא היתר בניה), למשל בגין ירידת ערך או שינוי יעוד וכדו. פרויקט המטרו עשוי להוביל לתביעות פיצויים רבות מצד בעלי נכסים שתוואי המטרו עובר בסמוך אליהם, בגין ירידת ערך.
חשש נוסף קיים אשר נובע מחוסר וודאות לרח"ק שעתיד, אם בכלל, להתאשר מכח תמ"א 70 ועשוי להטות את כף העסקאות לחוסר כדאיות כלכלי של פרויקט.
מי זכאי לפיצוי?
חשוב שבעלי מקרקעין במתחמי השפעה יכירו את המידע הרלוונטי לגביהם.
כך למשל עיריית תל אביב פיתחה אפליקציה עם מידע: https://bit.ly/3RA6iXX מוצע לכל סקרן או מבולבל לברר האם הנכס נמצא בטבעת של מתחמי השפעה, לבחון האם הם נכללים באיזו תכנית, האם חלות עליהם הגבלות בניה, האם מגיע להם פיצויים.
במסגרת התיקון לחוק ההסדרים מ11/2021, נקבע שלרשות המקומית שמורה הזכות לקבוע מה יהיה שעור ההיטל בתחומה, מתוך האופציות: 0%, 25%, 50%. כאשר ברירת המחדל היא 25%. החשש הוא כי רשויות יקבעו את ההיטל המקסימלי, באופן שישתק מיזמי התחדשות עירונית, בהעדר כדאיות.
לגבי מתחמי פינוי בינוי בתחומי תכנית המטרו, אין עדיין ודאות באם יגבה 50% לפי חוק התכנון והבניה או 50% לפי חוק המטרו.
בדיוני הועדה עלתה הצעה, כי ברירת המחדל בהעדר קביעה אחרת של רשות אשר תעמוד על 40%. משרד המשפטים הבהיר, כי ההסדר הקבוע בחוק המטרו בקשר לתכנית פינוי בינוי חל רק על תכנית שתאושרנה לאחר תמא 70 (אשר טרם התרחש, ולא צפוי בחצי שנה הקרובה).
תקופת המס גם היא הוארכה בדיוני הועדה בהצעת החוק כפשרה, כך שההצעה הינה שהחל מ1/1/2023 ולמשך 23 שנים קדימה יחולו ההוראות העוסקות במס השבחה (ואלה יהיו ניתנות להארכה בשתי תקופות של 6 שנים כל אחת).
חשוב לדעת!
מקור מימוני נוסף לפרויקט היא בארנונה למגורים.
צו מספט' 2022 מחיל את דמי ההשתתפות על הרשויות המקומיות כבר מהשנה, באופן חלקי, ומשנה הבאה באופן מלא. כך שמעבר להתייקרות ארצית צפויה של כ-5% בתעריפי הארנונה לשנת 2025, עיריית תל אביב, למשל, החליטה (בכפוף לאישור משרד הפנים עד ל12/24) להעלות את הארנונה למגורים ב3.5% נוספים, החל משנת 2025. אמנם עיריית תל אביב צפויה לשלם סכום גבוה ביחס לרשויות אחרות (על בסיס איתנות העיריה ומספר התחנות של הקו בה), אך גם פתח תקווה, ראשון לציון והרצליה חייבות בדמי השתתפות משמעותיים. אם בקשת עירית תל אביב תאושר על ידי משרד הפנים, אנו צפויים לראות העלאה גם בעיריות נוספות.
חשוב גם לדעת, כי החקיקה קובעת הוראות בדבר הכללת דיור מכליל ודיור בהישג יד בתכנית, תוך שהכוונה היא ש30% מיחידות הדיור בתכנית בתוואי המטרו יהיו יחידות להשכרה לטווח ארוך.
סוגיה נוספת שמטרידה, היא פגיעה בבעלי עסקים אשר נמצאים בסמיכות לתוואי המטרו, כאלו שיפגעו במהלך העבודות או הפקעת קרקעות לטובת ההקמה. הועדה בוחנת לאמץ מתווה פיצויים לעסקים בדומה לזה שנהיגה עיריית תל אביב בקו האדום של הרכבת הקלה ובכך לחייב את כל העיריות הרלוונטיות.
וועדת הפנים הציעה לפתור את סוגיית הפיצויים לעסקים שעלולים להיפגע מהעבודות, תוך שהובהר שהפעם האמור יוסדר בתקצוב ואמות מידה שיקבע שר האוצר, לאור ההנחה שהמדינה חייבת לשלם.
ודאות כלכלית? לא בטוח
לסיכום, אין עדיין וודאות כלכלית הן ביחס להתכנות מימון פרויקט המטרו וכתוצאה ישירה גם להשבחה או פיצוי בגינו. אך העובדה היא שתהיה לכך השפעה ישירה, מי לטוב ומי לרע, על כיס הבעלים על המקרקעין. לכן, על אף שאין עדיין בהירות או תהליך סדור, חשוב כי בעלים יכירו ויעקבו אחר התוכנית, החקיקה והשפעותיה.
משרד עורכי הדין יהב ושות’ מתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית ומגוונים.
בשיתוף אימפקט שירותי הפקה
