השקעה לא משתלמת

פערי המיסוי בין נכסי הנדל"ן לשאר ההשקעות העומדות בפני המשקיע הישראלי יוצרים עדיפות רבת שנים ברורה לרכישת דירות להשקעה.

נניח כי למשקיע יש 1.5 מיליון שקלים להשקעה; אם יבחר להשקיע אותם בדירה, הוא יוכל לשלם מס מקסימלי של עשרה אחוזים בגין שכר הדירה. אם יבחר לאחר תקופה מסוימת למכור את הדירה, הוא יוכל ליהנות מפטור מלא ממס על הרווח שהפיק בגין עליית ערך הדירה כל עת שיממש דירה אחת בטווח של ארבע שנים.

לעומת זאת, אם אותו משקיע יבחר בהשקעה אחרת (כדוגמת פיקדונות בנקאיים, איגרות חוב, מניות, קרנות נאמנות וכיוצא בזה), הוא ימצא את עצמו משלם מס של כ-20 אחוזים על כל רווח שינבע מהשקעות אלו.

כך נוצר מצב שבו שתי השקעות אלטרנטיביות עומדות מול המשקיע - הראשונה דירה בתל אביב והשנייה השקעה אחרת - שתיהן בתשואה של עשרה אחוזים בממוצע לשנה. אך אם לאחר חמש שנים יישאר למשקיע בדירה 2.416 מיליון שקלים נטו בכיס, בגין ההשקעה האחרת הוא יספור 2.233 מיליון שקלים "בלבד". זהו פער משמעותי של 183 אלף שקלים, הנובע כולו רק מ"מקלט המס" שנוצר בהשקעה בדירות למגורים - ואליו נוהרים משקיעים רבים.

כדי לפתור את משבר הנדל"ן יש ליצור השוואה במיסוי, שתוביל לעלייה ברצון בעלי הדירות להשקעה למכור את דירותיהם. מצב שכזה יוביל לירידה במחירי הדירות תוך פינוי שלהן לטובת רוכשים למטרות מגורים. ירידה במחיר הדיור תוביל לאורך זמן לירידה בשכר הדירה, שמחושב באופן יחסי לעלות הנכס - ובכך תקל על ציבור השוכרים.

ציבור המשקיעים בוחן את השקעותיו לפי פרמטר אחד בלבד - התשואה הגלומה בהן. אם אדם רכש דירה ב-1.2 מיליון שקלים ומבקש להניב מההשקעה תשואה שנתית של חמישה אחוזים, הוא יגבה שכר דירה חודשי בסך 5,000 שקלים. לחלופין, אם הדירה נרכשה ב-960 אלף שקלים, כדי לקבל אותה תשואה יגבה בעל הנכס שכר דירה חודשי בסך 4,000 שקלים.

* * *

הפגיעה במעמד הבינוני והנמוך ביצירת מקלט המס האמור אינה מסתכמת רק במחירי הרכישה והשכירות הגבוהים - אלא גם בפערים חברתיים רחבים יותר. תמונת המראה של מקלט המס בהשקעות בנדל"ן היא פגיעה בקופת המדינה. החוסרים בגבייה נגבים בעזרת שיעורי מס עקיפים הגבוהים מהותית מהנהוג בעולם. הנושא העיקרי בנטל מס זה הוא מעמד הביניים.

כיום, כשהפערים הכלכליים בין בעלי ההון לשאר האוכלוסייה בישראל כל כך גדולים, והקריסה תחת עלויות המחיה מביאה אנשים לאוהלי מחאה המוניים, זו שעתם היפה של נבחרי הציבור לפעול.

בתחילת השבוע דחתה ועדת הכספים את הצעת החוק לביטול הפטור ממס שבח, בטענה שהוא מסורבל מדי. אולם יש חשיבות מכרעת למהירות העברת החוק. זאת, משום שרוכשי הנדל"ן נוהגים לתכנן את השקעתם לטווחים ארוכים. אי-העברת החוק משמעה שבעלי הדירות להשקעה יישבו על הגדר בציפייה להתפתחויות נוספות. בכך לא תושג המטרה שלה רובנו מייחלים - הורדת מחירי המגורים, והיום.

על מנת להעביר את החוק בצורה מהירה ויעילה יותר ניתן לפשטו על ידי מיקודו בנושא הפטור ממס שבח - לדירות מגורים לצורכי השקעה בלבד.

הלחץ הציבורי מקנה לממשלה כוח נדיר להביא לחקיקה שתוביל להשוואת שיעורי המס. זהו עניין שיש בכוחו לשנות עוולות היסטוריות ולתקן את המעוות למען ציבור הבוחרים. למען עתיד טוב, שוויוני והוגן יותר.

הכותב הוא מנכ"ל בית ההשקעות KZI

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו