בשיתוף דרעי רייפר ושות' עורכי דין
בעלות על קרקע משותפת בין שותפים עסקיים, חברים טובים או בני משפחה יכולה לא פעם להשתלם כלכלית לכל הצדדים, אך לרוב שותפויות ארוכות טווח שכאלה הן נדירות והסיבות לכל מגוונות.
הרי מה עושים כאשר אחד מהצדדים מבקש לשפץ את הנכס המשותף בסכומי כסף גדולים כך שניתן יהיה להשכירו ולקבל עליו תשואה גבוהה יותר, אך אחד או יותר מהשותפים מסרבים לעשות זאת? או במקרה אחר בו חלק מהשותפים מעדיפים למכור את הנכס המשותף במחיר מסוים, אך צדדים אחרים מעדיפים להמשיך ולהחזיק בו?
זו בדיוק הסיבה מדוע בכל שנה מגיעים אל בתי המשפט בישראל תיקים הנוגעים לסכסוכי שותפים סביב עולם המקרקעין, כאלה שלעיתים נמשכים עשרות שנים ויותר.
האם ישנה דרך פשוטה ויעילה יותר שאפשר לנהל דרכה מצבים מורכבים כאלה ואחרים? עו”ד אייל רייפר, אחד משלושת הבעלים של משרד דרעי רייפר ושות’ מסביר: “ניתן להימנע מלהגיע למצבים סבוכים שכאלה על ידי חתימה על חוזה מפורט ככל שניתן רגע לפני חתימה על הסכם רכישה משותף.
החוזה יכול להכיל בתוכו נקודות המפרטות על הזכויות והחובות של כל אחד מהשותפים, עם התייחסות לבעיות עתידיות שיכולות לצוץ תוך כדי תנועה. למשל, שינויי ייעוד של קרקע מסוימת. אם ניקח לדוגמה קרקע חקלאית, צריך להבין מה אומרת לגביה תוכנית המתאר הארצית.
אם זו נמצאת בייעוד לחקלאות, אי אפשר יהיה להפשיר אותה לצורכי בנייה של בנייני מגורים. אם הקרקע הזו מיועדת למגורים אך ישנו פער בהליך הפשרת הקרקע מצד הוועדה המקומית המטפלת בנושא, ההליך הזה יכול לקחת שנים ארוכות. במידה וישנה קרקע חקלאית אשר נמצאת בייעוד עתידי למגורים והליך שינוי הייעוד כבר החל להתגלגל מצד הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה (ותמ”ל) מחיר הקרקע יכול להשתנות בהתאם.
לכן החוזה שייחתם בין השותפים צריך לכלול סעיפים של מה עושים במידה ואותה קרקע חקלאית תהיה תחת אחת משלושת הקטגוריות הללו. האם רוכשים אותה, האם ממשיכים להחזיק בה, ואם למכור אותה אז מתי, מאילו סכומים וכד'”.
עריכה של חוזה מקרקעין בין שותפים דומה למשחק שח-מט בו צריך לחשוב מספר צעדים קדימה ולקחת בחשבון כמה שיותר משתנים שיצוצו בדרך כדי למנוע מחלוקות מיותרות.
עו”ד אייל רייפר מספר כי אם סכסוך על מקרקעין בין שותפים עסקיים יכול להיות סבוך ובעייתי, הדברים מתעצמים עוד יותר כאשר מדובר בשטח מקרקעין שהתקבל בירושה והוא מתחלק בין מספר בני משפחה.
באופן מפתיע עו”ד אייל רייפר מספר כי לרוב הסכסוך אינו קם ונופל על היגיון או חישוב מסוים של מחיר, אלא הוא קשור לסנטימנט אישי של אחד מהשותפים שהופך את המצב למאתגר יותר.
“לרגשות יש תפקיד משמעותי בקשיים איתם מתמודדים הבעלים המשותפים. לכן לרוב בני משפחה שיורשים נכס מקרקעין מסוים מתקשים לעתים קרובות להסכים על השימוש בו. חלקם עשויים לרצות למכור, בעוד שאחרים מעדיפים להשכיר אותו ולשמור על הבעלות שלו. מחלוקות אלו שכיחות במיוחד כאשר הירושה כרוכה במספר דורות. יורשים מהדור השלישי והרביעי עשויים להעדיף רווח כספי מהיר על פני ערך רגשי. הבעיה היא שלחילוקי דעות בין בעלים משותפים עלולות להיות השלכות כספיות משמעותיות. לדוגמה, ערכו של נכס שלא עושים בו שימוש ושאינו מתוחזק כהלכה יכול להינזק, שלא לדבר על הפסד הכנסה פוטנציאלית מדמי שכירות. במקרים מסוימים, שווי הנכס בשוק של היום יכול להיות גבוה משמעותית ממה שהיה לפני עשרות שנים, דבר שהופך את המחלוקות הללו למיותרות עוד יותר”, עו”ד אייל רייפר חידד את הנקודה.
בכל תיק המונח לפניהם, כזה הדורש הליך של פירוק שיתוף במקרקעין, שלושת השותפים במשרד עורכי הדין דרעי רייפר ושות’ עורכים סיעור מוחות שנועד למצוא פתרונות אפשריים לכל מחלוקת שעולה בין השותפים לנכס. בזכות התמחות בהליך גישור וניהול של משא ומתן מקצועי, הם מצליחים למצוא את הבסיס המשותף ממנו ניתן להגיע להסדר שיהיה מוסכם על כל הצדדים.
“בדרך כלל הליך גישור וניהול משא ומתן ענייני מסייעים לנו למנוע מהמחלוקת להסלים. יחד עם זאת ישנם גם מקרים בהם אין לנו ברירה אלא לבצע פעולה משפטית מסוימת שיש בכוחה לדחוק את הצד השני אל הקיר, בעיקר אם יש לו בעיות פיננסיות מסוימות, מול הוצאה לפועל, חובות, עיקולים וכד’. אנו מעדיפים להימנע מצעדים דרסטיים שכאלה, אך תמיד טובת הלקוח שלנו עומד לנגד עינינו, וזה אומר למקסם את ערך הנכס עבורו. אגב, ברוב המקרים זו תהיה ההחלטה הטובה ביותר גם עבור הצד השני, גם אם בתחילה הוא מביע התנגדות נחרצת למהלכים שאנו מציעים”, עו”ד אייל רייפר סיכם את הדברים.
פנייה לקבלת ייעוץ משפטי לפני חתימה על הסכם משותף, או במידה וישנו סכסוך הנוגע לבעלות על שטח מקרקעין היא חיונית.
רבים טועים כאשר חושבים כי יכולים להגיע לעמק השווה ללא עזרה מקצועית, אך לרוב הדרך הזו מובילה לסכסוכים מיותרים, לבזבוז זמן משווע, להפסדים כספיים גדולים, שלא לדבר על פגיעה במערכות יחסים בין מי שעד לפני רגע היו חברים או בין בני משפחה קרובים.
לכן עדיף להשקיע בקבלת ייעוץ משפטי מקצועי שאינו יקר כפי שנהוג לחשוב, מאחר וזה יכול לעזור ולהגן על האינטרסים המשותפים של כל הצדדים המעורבים בהליך כה מורכב.
דרעי רייפר ושות’ עורכי דין
כתובת: הארבעה 28, תל אביב
טלפונים: 050-7118585 | 03-7957444
למעבר לאתר >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
בשיתוף דרעי רייפר ושות' עורכי דין
