שוברים שיאי תכנון

ירושלים - סן מרטין - שכונת הקטמונים

יוצאים לביצוע אחרי 4 שנות תכנון 

שכונת הקטמונים (גוננים) בירושלים ממוקמת בדרום מערב העיר ומורכבת מתתי שכונות. מדובר באזור רחב בעיר המונה כ-23,000 תושבים ונמצא כולו בשלבי התחדשות עירונית.

שכונת 'סן מרטין' הנמצאת בקטמונים ומוכרת גם בשם גונן ח'-ט', היא הסנונית הראשונה בה מתחילה בנייה חדשה. לפני כחודש התקיימה הריסת מבנים בשכונה בהשתתפות ראש העיר משה ליאון ומנכ״ל הרשות להתחדשות עירונית עו״ד אלעזר במברגר.

היוזמה החלה בהתארגנות התושבים בשנת 2014, כאשר המנהלת להתחדשות עירונית של ירושלים עזרה להם להתארגן לבחירת נציגות ועורך דין ומימנה עבורם את בדיקת ההתכנות למתחם, לרבות פרה-רולינג אצל מהנדס העיר. ב-2015 נבחרה חברת אפריקה ישראל כיזם, ב-2016 התוכנית אושרה בוועדה המקומית, ב-2017 התוכנית נקלטה במחוזית ובסוף 2018 - אושרה למתן תוקף. הפרויקט קודם במהירות כה רבה, ועוד לפני תחילת העבודות בשטח, שווקו בו כ-50% מהדירות. 

הפרויקט כולל שני בניינים חדשים בני 10 ו-18 קומות ובהם 122 יחידות דיור חדשות, דירות של 2-4 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. הפרויקט תוכנן בעירוב שימושים ומשלב גם מרכזי קניות. דירה בפרויקט תימכר בכ-2.5 מיליון שקל.

להצלחת מימושו המהיר של הפרויקט שותפים מספר גורמים ובהם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בשיתוף התושבים, בתמיכת ועדת התכנון, המנהלת להתחדשות עירונית בירושלים והעירייה.

אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית: "פרויקט סביוני קטמון החדשה – כשמו כן הוא, הוא פרויקט ראשון בשכונת הקטמונים בירושלים שהחל את דרכו במכרז יזמים של חברת 'מוריה' והיום אנו יוצאים לדרך אחרי שבירת שיאי מהירות בתכנון התב"ע ובהיתרי הבנייה. כל זה לא קורה סתם, אלא הודות לשיתוף פעולה מוצלח מאד עם עיריית ירושלים ומעל הכל חיבור אמיתי ובלתי אמצעי עם התושבים".

רמת השרון, שכונת הדר

הגשת תוכנית תוך 5 חודשים

בניין המגורים, אביב הנצח 41 בשכונת הדר ברמת השרון, בן ארבע קומות הכולל 15 דירות, נבנה בשנות ה-70', על-ידי הסבא משה אביב ז״ל, בעלי חברת 'אביב'.

לצורך קידום פרויקט התחדשות פנו דיירי הבניין למספר חברות על מנת לקבל הצעות לקידום תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה. תוך שלושה שבועות הם הגיעו להסכמה ובחרו שוב בקבוצת 'אביב'. עזרה לכך העובדה שחלק מבעלי הקרקע רכשו בעבר את הדירות מהקבוצה.

חודשיים לאחר מכן, הסתיים תכנון הבניין כולו. בשלב הבא, בשיתוף מפקח מטעם הדיירים, הוסכם על המפרט הטכני של הדירות באופן שישביע את רצון כל הצדדים. בהמשך הוכן חוזה סופי ומחייב על כל נספחיו שאושר על-ידי הדיירים ועורכי דינם ושבועיים לאחר מכן חתמו כל הדיירים פה אחד על ההסכם הסופי.

לדברי ארז אביב, מנכ"ל ובעלים חברת 'אביב אורבן', מבית קבוצת אביב והנכד של משה אביב מייסד הבניין המקורי: "על-פי רוב, פרויקטים של התחדשות עירונית מתאימים לרצים למרחקים ארוכים. מדובר בעסקאות מרובות משתתפים מצד היזם ובעלי הקרקע, והן לרוב רוויות בירוקרטיה רבה כגון בירור זכויות בנייה, טיפול בהתנגדויות של שכנים, בעיות מיסוי ועוד. רק עסקה שקופה, שהיא WIN WIN לכל הצדדים, יכולה להתקיים תוך זמן קצר."

מתחם החלוץ

תב״ע תוך 22 חודשים

אחד השיאים שנרשמו בשנת 2012 ונשמרים עד היום, הוא אישור תב"ע תוך 22 חודשים בלבד. מי שמחזיקה בשיא, היא החברה 'לפיתוח והתחדשות עירונית', העוסקת בייצוג וארגון דיירים. בפרק זמן קצר, של 22 חודשים כאמור, הצליחו החברה ועיריית רמת השרון לחתום על הסכמה עם מרבית הדיירים, לאשר תוכנית בניין עיר לפרויקט ולבחור את חברת תדהר, יזמית הפרויקט, בהליך של מכרז.

הפרויקט הייחודי נעשה בליווי משפטי של עו"ד יריב בר-דיין ממשרד עורכי הדין 'יריב בר-דיין' והאדריכל גיל שנהב ממשרד 'כנען שנהב אדריכלים' שביצעו את תכנון הפרויקט. ״פריצת הדרך בפרויקט התאפשרה הודות לדיירים נחושים, עירייה תומכת ואנשי מקצוע שליוו את הדיירים לאורך כל הדרך״, מתאר ניר שמול, מנכ״ל החברה.

ההתחדשות במתחם הייתה נחוצה עד בהולה לאחר שעבודות הרחבה שנעשו בבניין בשנת 2006, יצרו סדקים משמעותיים ברצפות ובתקרות הדירות לצד שקיעות בעמודים. החשש של הדיירים מקריסת הבניינים הניעה את נציגות הדיירים לפנות לחברה לפיתוח והתחדשות עירונית המתמחה בייצוג בעלי דירות בהליכי פינוי בינוי. החברה הסכימה לקחת על עצמה את ניהול ההליך לרבות הגשת התב"ע, קשר עם הרשויות וביצוע מכרז לבחירת היזם.

לאור מצב הבניינים הוביל האדריכל גיל שנהב תהליך שבו התקבלה חוות דעת הנדסית מהקונסטורקטור ישראל דוד, בה פירט את מלוא הסכנות לדיירים. חוות דעת זו הוגשה לעיריית רמת השרון שבחרה לא להמתין, אלא לקדם את הפרויקט במהירות האפשרית כדי למנוע סיכון מיותר.

במקביל להליך אישור התב"ע בזמן שיא, ניהלה החברה בשם הדיירים מכרז לבחירת יזם, כאמור. למעלה מ-20 חברות בנייה מובילות התחרו על ביצוע הפרויקט. בתום הליך מקצועי ומוקפד נבחרה חברת הבנייה תדהר על-ידי כלל הדיירים כיזמית הפרויקט. בשלב זה הצטרפה חברת הניהול 'וקסמן גוברין גבע' לצורך ליווי הפרויקט מבחינה הנדסית.

החברה הקבלנית לקחה על עצמה לחזק את עמודי הבניינים עד לשלב הוצאת היתר הבנייה, כדי לאפשר לדיירים להתגורר במקום בטוח ככל האפשר עד להריסה הצפויה. בסוף חודש מרץ 2014 נהרסו הבניינים ובמקומם הוקמו שני מגדלים מפוארים בני 26 קומות כל אחד הכוללים יחדיו 192 דירות. מגדלי המגורים החדשים כוללים עוד מועדון דיירים ולובי מפואר, חניון תת קרקעי, מרפסת שמש וממ"ד בכל דירה. לפרויקט היו גם מטלות ציבוריות, לרבות הקמת גינה ציבורית לתושבי העיר, מימון בניית שתי כיתות גן ובניית מוביל לנחל הדר הסמוך לפרויקט.

שכונת מורשה

4 שנים מהגשת תוכנית עד היתר

דווקא אחד ממיזמי ההתחדשות העירונית הגדולים במדינה, הכולל בנייה של מאות דירות חדשות, קודם בזמן שיא. מדובר בפרויקט בשכונת מורשה ברמת השרון הכולל הריסה של כ-180 דירות ישנות ובנייה של כ-700 דירות תחתן בפרויקט פינוי בינוי.

את הפרויקט יזמה וקדמה קבוצת אאורה. ב-2015 אושרה התוכנית למתן תוקף וב-2017 ניתן היתר חפירה ודיפון. כיום, בניית שלב א' של הפרויקט נמצאת בעיצומה.

לדברי עו"ד קרן פרשקר, ממשרד רז-כהן פרשקר ושות' המייצג את דיירי המתחם, "ברוב המקרים רק אישור התב"ע במתחם הוא תהליך שאורך 6-7 שנים, והציפייה להיתר נמשכת שנתיים-שלוש נוספות. כאן, לעומת זאת, התהליך שהחל מהגשת תוכנית ועד הוצאת היתר בנייה, ארך ארבע שנים בלבד. מדובר בזמני שיא שהענף לא מכיר".

לדברי יעקב אטרקצ'י, בעלים ומנכ"ל אאורה, "זו דוגמא מצוינת ליישום מהיר של התחדשות עירונית והקמת שכונות שיניבו ערך לדיירים ולרוכשים. בניית שלב א' החלה ובחודשים הקרובים יתחיל שיווק שלב ב', כך שלהערכתנו בניית המתחם כולו תסתיים בזמן שיא עם הקמת שכונה מפוארת, שתכלול דירות מפנקות לדיירים ולרוכשים, מתחמים ציבוריים, נגישות מלאה לדרכי הגישה המרכזיים באזור, מרכז מסחרי, מתחמי ציבור ומבני ציבור. זו תמצית ההתחדשות העירונית בעיני – מהירות, מתן ערך ופתרונות איכותיים לתושבים".  

כיצד הצליח פרויקט הענק להתחדשות עירונית לשבור כמעט את כל שיאי התכנון? עו"ד פרשקר מסבירה כי אחת הסיבות המרכזיות שאפשרו את היציאה המהירה לדרך הייתה שימוש יצירתי שביצע המשרד בכלי האיחוד והחלוקה, שנחשב לאחד מתחומי המומחיות שלו. השימוש בכלי זה אפשר לפרויקט להתקדם, על אף שלא הגיע לשיעור ההסכמות הנדרש של 80%.

"מדובר בפרויקט בינוי-פינוי-בינוי. כלומר בנייתו של הבניין הראשון אינה תלויה בפינוי של בניינים אחרים", מסבירה פרשקר, "לכן, על אף שבזמן הגשת התוכנית לרשות, שיעורי הסכמות הדיירים עמדו על כ-60% בלבד, באמצעות תוכנית האיחוד והחלוקה יצרנו מגרש חדש שבו ריכזנו את כלל הדיירים שחתמו על ההסכם, ויצרנו לגביו 100% הסכמות. כך, מי שחתם על ההסכם כבר היה בדרכו לדירה החדשה בשלב מוקדם, ומי שעוד רצה להתלבט יכול היה לעשות מבלי שקידום הפרויקט נפגע. גם עיריית רמת השרון שהינה שותפה לתהליך, הבינה והפנימה את הצורך בשיקום השכונה וקידמה את התוכנית במהירות".

נתניה, מתחם ש"י עגנון - קריית נורדאו

תב"ע מאושרת תוך חצי שנה

שכונת קריית נורדאו הוקמה בשנות ה-60' כהרחבה לעיר נתניה והתיישבו בה עולים, מאפיין שנשמר עד היום.

בשכונה מקודמים מספר מתחמי התחדשות עירונית, אחד מהם הוא מתחם ש"י עגנון הכולל 208 יחידות דיור. תוכנית בניין עיר תאפשר הריסת הדירות הישנות ובנייה של 872 יחידות דיור חדשות.
למרות היקף הפרויקט, התוכנית אושרה בזמן קצר במיוחד: התוכנית הוצגה ביולי 2018 ואושרה בינואר 2019. מהירות האישור היא בזכות תוכנית מתאר מפורטת שקודמה למתחם על-ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בשיתוף עיריית נתניה וליווי הקהילה על-ידי מינהלת ההתחדשות העירונית.

תוכנית המתאר להתחדשות עירונית גיבשה תפיסה כוללת לכל השכונה, עם דגש על המרחבים הציבוריים, צירי תנועה לרכב, הולכי רגל ואופניים, עירוב שימושים ורצף עירוני עם השכונות הגובלות. התוכנית מעניקה מספר אפשרויות התחדשות, כפינוי-בינוי, עיבוי ובנייה חדשה.

לדברי ראש עיריית נתניה, מרים פיירברג-איכר: "אנו רואים בתוכניות ההתחדשות העירונית בשכונות הוותיקות שליחות והן הוגדרו על ידינו כפרוייקטי דגל לשנים הקרובות. מתחם ש"י עגנון בקרית נורדאו הוא מתחם אחד מתוך כ-13 מתחמים המיועדים לפינוי בינוי בשכונה. שני מתחמים נוספים כבר אושרו בשנה שעברה, כאשר ההתחדשות צפויה לשפר באופן דרמטי את איכות חייהם של התושבים".

אור יהודה - מתחם הכלנית

30 חודשים מקליטת התוכנית

30 חודשים בלבד לאחר שאושרה תוכנית להתחדשות עירונית בוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), החלו עבודות הבנייה במתחם הכלנית באור יהודה. לפני כשלושה חודשים הרסה יזמית הפרויקט, 'קבוצת יובלים', את המבנים הישנים במתחם.

פרויקט ההתחדשות העירונית במתחם הכלנית ברחובות הכלנית והאיריס בעיר, כולל פינוי של 114 משפחות המתגוררות בחמישה בניינים, ובנייה של 656 דירות חדשות בשמונה בניינים בני 17 קומות. בשלב הראשון פונו 66 משפחות ובהמשך יפונו ויהרסו יתר הדירות. הפרויקט, שמתפרס על שטח כולל של כ- 16.9 דונם, כולל עוד חניון תת קרקעי בשלושה מפלסים ומוערך בהיקף השקעה של כ-800 מיליון שקל.

בטקס שערכה הקבוצה בהשתתפות בעלי הדירות ובמעמד ראש העיר, ליאת שוחט, הסבירה רה"ע, "הצלחת התוכנית היא תוצר של שיתוף פעולה מלא בין העירייה והדיירים שנרתמו באופן מעורר התפעלות כדי שחזון ההתחדשות העירונית יתממש בשטח".

לדברי ערן אדרי, מנהל יזמי בחברת 'יובלים': "בזכות שיתוף פעולה פורה עם העירייה ודיירי השכונה, ותיעדוף הפרויקט על-ידי המדינה, הצלחנו להגיע לשלב הריסת בנייני הדירות הישנים והמטים ליפול והקמת הפרויקט החדש והמודרני".

ראשון לציון - שכונת רביבים

החתמת רוב תוך יממה

בכנס דיירים שהתקיים לאחרונה בשכונת רביבים בראשון לציון, החתימה חברת 'בסט' מעל 67% מבעלי הדירות תוך יממהס אחת. הדבר הצביע על רצון עז של חלק גדול מבעלי הדירות שהשתוקקו לפרויקט חדש הכולל דירות חדשות, משודרגות וממוגנות.

מדובר בפרויקט פינוי בינוי ברחוב חנה ומיכאל לוין 2-6 בשכונת רביבים שבמזרח ראשון לציון. המתחם משתרע על שטח של 6.5 דונם במסגרתו ייהרסו 5 בניינים קיימים הכוללים 80 יחידות דיור, ובמקומם יבנו כ-280 יחידות דיור חדשות.

הפרויקט ממוקם בקרבת פארק עירוני רחב בשטח של 68 דונם הידוע בשם "גן בעברית" שהוקם על שטח מחנה צריפין שפונה.

חברת 'בסט ייזום' מקבוצת בסט מדווחת כי השיגה את הסכמת "הרוב הדרוש" בחוק של בעלי הדירות תוך יממה וכעת תוכל להתקדם עם הקמת הפרויקט המתוכנן במקום. דני מור מנכ"ל 'בסט ייזום' מקבוצת בסט מסר: "נבחרנו לבצע את הפרויקט לאחר זכייה במכרז דיירים שבו גברנו על חברות בנייה מובילות. נפעל מעתה מול ועדות התכנון לאישור התב"ע ולקבלת היתר בנייה. אנו מאמינים מאוד בעיר ראשון לציון וסבורים כי הפוטנציאל שלה גבוה מאוד". 

יבנה, שכונת נאות שז"ר

קודם בונים ואחר כך מפנים

מהירות היא לא רק בתכנון, אלא גם בבנייה, במיוחד כשמדובר בפרויקטים של בינוי-פינוי - קודם בונים ואחר כך מפנים.

בימים אלו מאכלסת קבוצת אלמוג שני מגדלים ראשונים בני 20 קומות בפרויקט 'אלמוג יבנה', בשכונת נאות שז"ר במרכז יבנה. מדובר בפרויקט התחדשות עירונית הבולט בשכונה במסגרתו נבנו מגדלי המגורים הראשונים בשכונה. בימים האחרונים קיבלה החברה טופס 4 והחלה את שלב אכלוס שני המגדלים הראשונים, במהלכו ייכנסו 188 משפחות, 60 משפחות מתוכן, נחשבות "דיירי תמורה", שהחזיקו בדירות ישנות במתחם.

הפרויקט שביצעה החברה הוא בינוי-פינוי, כך שבעלי הדירות הוותיקים המשיכו להתגורר בדירות במתחם הצמוד לבנייה החדשה, וכעת, כאמור, יעברו לדירות החדשות. עם אכלוס ופינוי הדיירים, ייהרסו הבניינים הישנים וייבנה השלב הבא בפרויקט.

פרויקט ''אלמוג יבנה' יוצא לדרך בשיתוף פעולה ותמיכה של עיריית יבנה. הפרויקט עתיד לכלול סך הכל 437 יחידות דיור בחמישה מגדלי מגורים בני 20 קומות כל אחד. המגדלים כוללים לובי מרווח ומעוצב, חדר כושר מאובזר ומועדון דיירים. לכל הדירות חניה תת קרקעית פרטית, מרפסות גדולות ומפרט גמר מרשים.

אחד הדיירים הוותיקים, ברוך חנוך מספר, "אני גר פה משנת 1977. הייתי בין הדיירים הראשונים. עליתי לארץ בעליית הנוער וזאת הדירה היחידה שאי פעם היתה לי. נכנסתי לדירה הזו אחרי הצבא, נשוי עם ילד אחד והיום אני סבא לארבעה נכדים.אני אדם שמח בחלקי וכל השנים חששתי ממשכנתא וחובות. אלוהים רצה ועזר לי לקנות את הדירה שברשותי, בת ארבעה חדרים בשטח של 74 מ"ר. כעת מסגרת הפרויקט אקבל דירת ארבעה חדרים בשטח של 100 מ"ר עם מרפסת, חניה ומחסן".

מנכ"ל הקבוצה יקי אמסלם מסר, "זה רגע מרגש, קשרנו את עצמנו לתושביה של העיר ולעתידה".