פרסום ראשון: 26,000 בניינים לתמ״א בניינית

במהלך השנה האחרונה, דנה המועצה הארצית לתכנון והבנייה בתמ"א 38 והחליטה שלא לשוב ולהאריך את תוקפה של תכנית תמ״א 38 לאחר אוקטובר 2022.

כיום מקדמת הרשות להתחדשות עירונית ממשלתית תכניות התחדשות תמ״א 38 בניינית כלל עירוניות, שמשמעותה בניין בודד לחיזוק שלא יכול להתחבר לבניינים סביבו לסוג של פינוי בינוי - ב-15 יישובים בתקציב של 40 מיליון שקל: אשדוד, רמלה, יבנה, ראשון לציון, פתח תקווה, כפר סבא, חיפה, נהריה, לוד, באר שבע, אשקלון, רעננה, בת ים, קרית ביאליק ורמת גן במסגרת תכניות אלו יש סה"כ של כ- 26,000 אלף מבנים פוטנציאליים להתחדשות בניינית.

אותרו בחיפה 13,250 בניינים להתחדשות בניינית. בנהריה 650 בניינים. ברמלה בכפר סבא וברעננה 400 מבנים כל אחת. פתח תקווה 2500 בניינים. בלוד 300 מבנים. ברמת גן 350 בניינים. ראשל״צ 950 בניינים. אשדוד ואשקלון 1,300 בניינים כל אחת. בת ים 2,000 בניינים ובאר שבע 1,600 בניינים.

התוכנית היא לאפשר כן התחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד שעד כה התאפשרה בדרך של הוצאת היתר בניה לפי תמ"א 38. בחלק מהרשויות המקומיות התאפשרה הוצאת היתר בדרך זו לפי תכנית שהוכנה לפי סעיף  23 לתמ"א, באופן שאפשר התאמה טובה יותר של ההתחדשות העירונית לצרכי התכנון של היישוב או של חלקים ממנו.

הדיון וההחלטה בנושא מבהירים כי התחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד היא נחוצה וחשובה, אך יש להסדיר ולגדר את יישומה. ככלל, עמדת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היא כי יש לקבוע באילו אזורים ובאילו תנאים רצוי וראוי לאפשר התחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד וכי יש לקבוע הוראות המתאימות את התכנון למקום בהיבטים כלכליים, חברתיים, תכנוניים, אדריכליים ותשתיתיים. גם החלטת המועצה קוראת להכנת תכניות עירוניות שיספקו תשתית לקידום היתרים לחיזוק ועיבוי/הריסה ובניה ברמת הבניין הבודד - באופן מותאם לצרכיו של כל יישוב.

על מנת לייעל את התהליך ולאפשר התחדשות עירונית ברמת הבניין במקומות המתאימים לכך, סבורה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כי יש מקום לקידום תכניות עירוניות המסדירות זאת ומאפשרות הוצאת היתרים מכוחן. תכניות כאלו יבטיחו את ההתאמה הנדרשת לצרכי היישוב מחד וייתרו את הצורך בקידום תכניות נקודתיות בגין כל בניין מאידך.

עקרונות התכנית להתחדשות בניינית:

1. תכנית שמגדירה אזורים בעיר המתאימים להתחדשות בניינית (לא חדשים, לא צמודי קרקע, לא פינוי בינוי)
2. חלוקת שטח העיר לאזורים לפי מספר קטגוריות (רחובות ראשיים, שכונות מגורים, וכד) התאמת מנגנונים תכנוניים
3. קביעת מסלולים להיתרי בניה לכל אזור: הריסה ובניה, איחוד מגרשים, חיזוק ועיבוי
4. קביעת נפח בינוי ושימושים לכל מגרש בכל מסלול רלוונטי - שיאפשרו הוצאת היתר
5. תכנון "רזה" (מינימום הוראות)

 דוגמא למאפיינים הייחודיים של כל תכנית:

נהריה – בשל נתוני הכדאיות הכלכלית (ערכי קרקע נמוכים יחסית)  מציעה התכנית התחדשות עירונית מבוקרת המאפשרת שמירה על אופי העיר ושמה דגש על איכויות עירוניות, העצמת המרכז, חיזוק השדרות החוצות ויצירת מסגרת תכנונית להתחדשות שתאפשר צמיחה ופיתוח של העיר שחלקם יהיו ברי מימוש בטווח הזמן המיידי.  תכנון: אלונים גורביץ' וסטודיו מיא

כפר סבא -  התכנית מציעה חידוש המרחב הבנוי העירוני  מתוך הגדרת המרחב הציבורי מתוך ניצול יעיל של הקרקע, חיזוק ומיגון מבנים וחיזוק פעילות הרחוב העירוני תוך שמירה על ערכי הרשת הירוקה העשירה בעיר ושמירת רצפים מרקמיים קיימים. תכנון: גוטמן אסיף אדריכלים

אשדוד – התכנית מציעה חידוש המרחב הבנוי בעיר ברמת הבניין על ידי חיזוק מבנים, מיגון מבנים ושילוב שימושים פעילים ברחובות הראשיים. תכנון: גוטמן אסיף אדריכלים

פתח תקווה – התכנית מציעה התחדשות בניינית התומכת ומחזקת את תפיסת השלד והמוקדים העירוניים ונשענת על תשתיות מתע"ן מתוכננות, לצורך צמצום התלות ברכב הפרטי, כולל גיבוש מנגנונים להתחדשות ולהעמצת רחובות ראשיית גם בהתחדשות בניינית.  תכנון: מזור-פירשט אדריכלים

ראשון לציון – התכנית תיצור מסגרת תכנונית להתחדשות מבני המגורים שתאפשר תוספת מינימלית של יח"ד חדשות באזורי ההתערבות, בדגש על מרכז העיר הוותיק. זאת, תוך שימוש בבנייה החדשה המתוכננת בעיר שתתמוך במימוש ההתחדשות הבניינית ושמירה על אופיים של האזורים הפנים שכונתיים  תכנון: HQ אדריכלים.

אלעזר במברגר, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "התכניות אשר נעשות בשיתוף פעולה הדוק עם הרשויות המקומיות, מאפשרות התחדשות של בניינים בודדים, בדומה לתמ"א 38, אך בניגוד לתמ"א שנתנה מענה אחיד ברמה הארצית, מדובר בתכניות ברמה עירונית אשר נבנות בהתאם לצרכים הספציפיים של כל עיר ומתייחסות לאספקטים רבים נוספים שלא קיבלו מענה בתמ"א. התאמת התכנית לרמה העירונית, אפשרה כניסה לפרטים שתכנית המתאר המדינית של תמ"א 38 לא הגיעה אליהם, בדגש על התייחסות כוללת של צרכי העיר ובכלל זאת תשתיות ומרחבים ציבורים, לרבות  התייחסות למבנים נוספים ומספר רב יותר של יחידות דיור שיעברו התחדשות. התכנית פועלת לצד חלופת שקד ואפשר לראותה ככלי משלים. הרשות ממשיכה לקדם את הכנתן של התכניות עם הרשויות המקומיות, החל מנהריה בצפון ועד באר שבע בדרום (סה"כ 15 רשויות מקומיות), תוך שיתוף פעולה מלא מצד הרשויות השונות ומתוך ההבנה כי התחדשות בניינית היא צורך בסיסי של עיר הרוצה להמשיך להתפתח ולצמוח."