שאלת מיליון הדולר: לקנות או לשכור?

מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה ב-10.3%, ולא רואים את הסוף. השאלה הגדולה הצפה שוב ושוב - לשכור או לקנות? אנשים רבים במהלך חייהם הבוגרים מתלבטים האם נכון להם לקנות דירה או לשכור דירה. היום יותר מתמיד ישנם יתרונות וחסרונות לכל החלטה וחשוב לומר כי אין תשובה אחת נכונה.

ניסינו בכל זאת לתת עבורכם מענה במספרים, כדי להקל עליכם את הבחירה בין שכירות לרכישה.

מבדיקה שערכה מחלקת המחקר של חברת שניר, בניהולם של דין וינשטיין ואיתי פרבר, בערים השונות ברחבי הארץ, תוך התבססות על נתוני מס שבח ודיווחי הקבלנים השמאים והמתווכים - מסתמנת התמונה הבאה:

ירושלים

דירת 2 חדרים חדשה: 1,460,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,300,000 שקל, שכירות חודשית: 4,000 שקל.

דירת 3 חדרים חדשה: 1,850,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,570,000 שקל, שכירות חודשית: 4,800 שקל.

דירת 4 חדרים חדשה: 2,180,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,950,000 שקל, שכירות חודשית: 6,200 שקל.

דירת 5 חדרים חדשה: 2,630,000 שקל, דירה יד שנייה: 2,600,000 שקל, שכירות חודשית: 7,550 שקל.

ב-14.9.21 נמכרה דירת 2 חדרים חדשה ברחוב אברהם שטרן ב-1,381,000 שקל.

ב-10.10.21 נמכרה דירה יד שנייה ברחוב ויקטור יוליוס 12 ב-1,990,000 שקל.
ברחוב אליהו קורן 30 מוצעת להשכרה דירת 3 חדרים 120 מ"ר קומה 4 ב-6,000 שקל.

נהריה

דירת 2 חדרים יד שנייה: 495,000 שקל, שכירות חודשית: 2,150 שקל.

דירת 3 חדרים חדשה: 797,000 שקל, דירה יד שנייה: 700,000 שקל, שכירות חודשית: 2,400 עד 2,600 שקל.

דירת 4 חדרים חדשה: 1,150,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,010,000 שקל, שכירות חודשית: 3,500-3,750 שקל.

ב-22.7.21 נמכרה דירת 3 חדרים חדשה ברחוב תל-חי ב-735,000 שקל.
ב-18.10.21 נמכרה דירת 3 חדרים יד שנייה ברחוב לוי אשכול 6 ב-735,000 שקל.

ברחוב ויצמן 19 מוצעת להשכרה דירת 4 חדרים 126 מ"ר בקומה 2 ב-3,600 שקל.

התשואה הממוצעת לדירת 4 חדרים היא 3.9 עד 4.1 אחוז לשנה (לדירה חדשה ויד שנייה בהתאמה).

חיפה

דירת 2 חדרים חדשה: 850,000 שקל, דירה יד שנייה: 670,000 שקל שכירות חודשית: 2,100 עד 2,500 שקל.

דירת 3 חדרים חדשה: 1,290,000 שקל, דירה יד שנייה: 870,000 שקל, שכירות חודשית: 2,900 עד 3,500 שקל.

דירת 4 חדרים חדשה: 1,610,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,280,000 שקל, שכירות חודשית: 3,800-4,500 שקל.

דירת 5 חדרים חדשה: 2,090,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,870,000 שקל, שכירות חודשית: 4,900 עד 5,500 שקל.

דירת 6 חדרים חדשה: 2,990,000 שקל, דירה יד שנייה: 2,190,000 שקל, שכירות חודשית: 5,800 שקל עד 6,700 שקל.

ב-21.2.21 נמכרה דירת 4 חדרים ברחוב סמטת יהודה 5 ב-1,600,000 שקל.
ב-2.3.21 נמכרה דירת 4 חדרים יד שנייה ברחוב חזן יעקב 41 ב-1,240,000 שקל.

ברחוב התמר 38 מוצעת להשכרה דירה 4 חדרים 117 מ"ר בקומה 3 ב-3,700 שקל.

התשואה הממוצעת לדירת 4 חדרים היא 3.3 עד 3.5 אחוז לשנה (לדירה חדשה ויד שנייה בהתאמה).

טירת כרמל

דירת 3 חדרים חדשה: 1,280,000 שקל, דירה יד שנייה: 735,000 שקל, שכירות חודשית: 2,500 עד 3,300 שקל.

דירת 4 חדרים חדשה: 1,430,000 שקל, דירה יד שנייה: 735,000 שקל, שכירות חודשית: 3,500 עד 4,000 שקל.

דירת 5 חדרים חדשה: 1,680,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,510,000 שקל שכירות חודשית: 4,400 עד 5,200 שקל.

ב-31.8.21 נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב רמב"ם 2 ב-1,225,000 שקל. 

ב-7.1.21 נמכרה דירת 3 חדרים יד שנייה ברחוב זאב בנין 9 ב-710,000 שקל.

ברחוב ז'בוטינסקי 59 מוצעת דירה להשכרה 74 מ"ר בקומה 1 ב-2,500 שקל.
התשואה בטירת כרמל לדירת 4 חדרים היא 3.2 עד 3.3 לשנה (לדירה חדשה ויד שנייה בהתאמה).

תל אביב – יד אליהומחיר ממוצע לשכירות חודשית 4,000 – 4,300 שקל
דירת 3 חדרים חדשה: 2,710,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,940,000 שקל, שכירות חודשית: 4,900 שקל עד 5,520 שקל.

דירת 4 חדרים חדשה: 3,250,000 שקל, דירה יד שנייה: 2,215,000 שקל, שכירות חודשית: 5,700 עד 6,400 שקל.

דירת 5 חדרים חדשה: 3,520,000 שקל, שכירות חודשית: 6,800 שקל עד 7,500 שקל.

ב-14.9.21 נמכרה דירת 4 חדרים חדשה ברחוב מונאש ב-3,250,000 שקל.

ב-20.2.20 נמכרה דירת 2 חדרים ברחוב גוש עציון 21 ב-1,725,000 שקל.

ברחוב וינגייט 20 מוצעת להשכרה דירת 4 חדרים 100 מ"ר בקומה 2 ב-6,300 שקל. התשואה הממוצעת לדירת 4 חדרים היא 2.4 עד 3 אחוז לשנה (לדירה חדשה ויד שנייה בהתאמה).

תל אביב – הצפון החדש

דירת 2 חדרים חדשה: 2,890,000 שקל, דירה יד שנייה: 2,390,000 שקל, שכירות חודשית: 5,725 עד 6,000 שקל.

דירת 3 חדרים חדשה: 3,890,000 שקל, דירה יד שנייה: 3,510,000 שקל, שכירות חודשית: 6,900 עד 7,200 שקל.

דירת 4 חדרים חדשה: 5,550,000 שקל דירה יד שנייה: 4,610,000 שקל, שכירות חודשית: 9,000 עד 9,700 שקל.

ב-8.7.21 נמכרה דירת 4 חדרים חדשה ברחוב שרת 36 ב-5,750,000 שקל.

ב-11.4.21 נמכרה דירת 3 חדרים יד שנייה ברחוב שרת 39 ב-3,550,000 שקל.

ברחוב אבן גבירול 138 מוצעת להשכרה דירת 3 חדרים 58 מ"ר בקומה 2 ב-7,000 שקל.

התשואה הממוצעת בצפון החדש עומדת בממוצע על 2.1 עד 2.3 אחוז בדירת 4 חדרים (לדירה חדשה ויד שנייה בהתאמה).

מרכז תל אביב

דירת 2 חדרים חדשה: 3,350,000 שקל, דירה יד שנייה: 2,750,000 שקל, שכירות חודשית: 7,000 עד 7,700 שקל.

דירת 3 חדרים חדשה: 4,390,000 שקל, דירה יד שנייה: 3,550,000 שקל, שכירות חודשית: 8,600 עד 9,300 שקל.

דירת 4 חדרים חדשה: 6,300,000 שקל, דירה יד שנייה: 4,900,000 שקל, שכירות חודשית: 11,000 עד 12,000 שקל.

ב-3.2.21 נמכרה דירת 4 חדרים חדשה ברחוב דיזינגוף 126 ב-6,700,000 שקל.

ב-8.7.21 נמכרה דירת 3 חדרים יד שנייה ברחוב דיזינגוף 26 ב-3,405,000 שקל.

ברחוב אליפלט 9 מוצעת דירה להשכרה 90 מ"ר בקומה 2 ב-8,650 שקל.
התשואה על דירת 4 חדרים במרכז תל אביב היא 2.3 עד 2.7 אחוז לשנה (לדירה חדשה ויד שנייה בהתאמה).

שוהם

דירת 3 חדרים חדשה: 2,140,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,830,000 שקל, שכירות חודשית: 5,300 עד 5,500 שקל.

דירת 4 חדרים חדשה: 2,680,000 שקל, דירה יד שנייה: 2,300,000 שקל, שכירות חודשית: 6,200 עד 6,500 שקל.

דירת 5 חדרים חדשה: 3,140,000 שקל, דירה יד שנייה: 2,700,000 שקל, שכירות חודשית: 6,900 עד 7,400 שקל.

ב-5.5.21 נמכרה דירת 3 חדרים חדשה ברחוב האתרוג ב-2,140,000 שקל.

ב-3.1.21 נמכרה דירת 3 חדרים יד שנייה ברחוב המכבים 77 ב-1,850,000 שקל.

ברחוב האתרוג מוצעת להשכרה דירת 3 חדרים של 80 מ"ר בקומה 3 ב-5,300 שקל.

התשואה לדירת 4 חדרים בשוהם היא 2.9 עד 3.2 אחוז (לדירה חדשה ויד שנייה בהתאמה).

הרצליה

דירת 2 חדרים חדשה: 1,850,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,670,000 שקל, שכירות חודשית: 5,000 עד 5,300 שקל.

דירת 3 חדרים חדשה: 2,390,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,850,000 שקל, שכירות חודשית: 6,000 עד 5,500 שקל.

דירת 4 חדרים חדשה: 2,790,000 שקל, דירה יד שנייה: 2,350,000 שקל, שכירות חודשית: 6,300 עד 6,800 שקל.

דירת 5 חדרים חדשה: 3,600,000 שקל, דירה יד שנייה: 3,300,000 שקל, שכירות חודשית: 8,000 עד 8,500 שקל.

דירת 6 חדרים חדשה: 4,550,000 שקל, דירה יד שנייה: 3,950,000 שקל, שכירות חודשית: 8,450 עד 9,500 שקל.

ב-29.6.21 נמכרה דירת 5 חדרים ברחוב הדר 46 ב-3,450,000 שקל.

ב-11.11.21 נמכרה דירת 5 חדרים יד שנייה ברחוב רוך 30 ב-3,300,000 שקל
ברחוב כ"ט בנובמבר 4 מוצעת להשכרה דירת 5 חדרים 125 מ"ר בקומה 2 ב-8,000 שקל.

התשואה לדירת 4 חדרים בהרצליה היא 2.9 עד 3.2 אחוז (לדירה חדשה ויד שנייה בהתאמה).

ראשון לציון

דירת 3 חדרים חדשה: 1,600,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,470,000 שקל, שכירות חודשית: 4,200 עד 4,500 שקל.

דירת 4 חדרים חדשה: 1,930,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,790,000 שקל, שכירות חודשית: 5,200 עד 5,800 שקל.

דירת 5 חדרים חדשה: 2,750,000 שקל, דירה יד שנייה: 2,500,000 שקל, שכירות חודשית: 6,500 עד 7,000 שקל.

ב-14.7.21 נמכרה דירת 5 חדרים חדשה ברחוב שמשון זליג 21 ב-2,724,000 שקל.

ב-25.7.21 נמכרה דירת 5 חדרים יד שנייה ברחוב הרשב"א 4 ב-2,535,000 שקל.

ברחוב חבקוק 5 מוצעת להשכרה דירת 5 חדרים של 140 מ"ר בקומה 3 ב-6,500 שקל.

התשואה לדירת 4 חדרים בראשון לציון היא 3.4 עד 3.6 אחוז (לדירה חדשה ויד שנייה בהתאמה).

רמת גן

דירת 2 חדרים חדשה: 1,750,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,550,000 שקל, שכירות חודשית: 3,900 עד 4,100 שקל.

דירת 3 חדרים חדשה: 2,180,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,810,000 שקל, שכירות חודשית: 5,000 עד 5,500 שקל.

דירת 4 חדרים חדשה: 2,490,000 שקל, דירה יד שנייה: 2,250,000 שקל, שכירות חודשית: 6,300 עד 6,000 שקל.

דירת 5 חדרים חדשה: 3,090,000 שקל, דירה יד שנייה: 2,760,000 שקל, שכירות חודשית: 7,000 עד 7,250 שקל.

דירת 6 חדרים חדשה: 4,470,000 שקל, דירה יד שנייה: 3,700,000 שקל, שכירות חודשית: 9,250 עד 9,750 שקל.

ב-31.10.21 נמכרה דירת 3 חדרים חדשה ברחוב הרא"ה 151 ב-2,120,000 שקל.

ב-1.11.21 נמכרה דירת 3 חדרים יד שנייה ברחוב דרך בן גוריון 81 ב-1,825,000 שקל.

ברחוב חרות 52 מוצעת להשכרה דירת 3 חדרים 75 מ"ר בקומה 2 ב-5,000 שקל.

התשואה לדירת 4 חדרים היא 3.0 עד 3.2 אחוז (לדירה חדשה ויד שנייה בהתאמה).

באר שבע

דירת 3 חדרים חדשה: 1,1450,000 שקל, דירה יד שנייה: 705,000 שקל, שכירות חודשית: 2,400 עד 2,800 שקל.

דירת 4 חדרים חדשה: 1,490,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,050,000 שקל, שכירות חודשית: 3,200 עד 3,600 שקל.

דירת 5 חדרים חדשה: 1,630,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,350,000 שקל, שכירות חודשית: 4,300 עד 4,700 שקל.

דירת 6 חדרים חדשה: 1,850,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,550,000 שקל, שכירות חודשית: 4,750 עד 5,250 שקל.

ב-13.9.21 נמכרה דירת 3 חדרים חדשה ברחוב צה"ל ב-1,380,000 שקל.
ב-29.9.21 נמכרה דירת 3 חדרים יד שנייה ברחוב אברהם אבינו 31 ב-720,000 שקל.

ברחוב סוקולוב 8 מוצעת להשכרה דירת 3 חדרים של 80 מ"ר בקומה 4 ב-2,400 שקל.

התשואה לדירת 4 חדרים היא 3 עד 3.7 אחוז (לדירה חדשה ויד שנייה בהתאמה). 

אילת

דירת 2 חדרים חדשה: 1,150,000 שקל, דירה יד שנייה: 690,000 שקל, שכירות חודשית: 2,500 עד 2,800 שקל.

דירת 3 חדרים חדשה: 1,250,000 שקל, דירה יד שנייה: 900,000 שקל, שכירות חודשית: 3,500 עד 3,800 שקל.

דירת 4 חדרים חדשה: 1,680,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,250,000 שקל, שכירות חודשית: 4,000 עד 4,200 שקל.

דירת 5 חדרים חדשה: 2,090,000 שקל, דירה יד שנייה: 1,690,000 שקל, שכירות חודשית: 5,500 עד 5,900 שקל.

ב-28.10.21 נמכרה דירת 2 חדרים חדשה ברחוב לוס אנג'לס 6 ב-1,170,000 שקל.

ב-21.3.21 נמכרה דירת 2 חדרים יד שנייה ברחוב הדקל ב-680,000 שקל.
ברחוב שדרות ארגמן 4 מוצעת להשכרה דירת 2 חדרים 50 מ"ר בקומה 1 ב-2,800 שקל.

התשואה לדירת 4 חדרים היא 3 עד 3.87 אחוז (לדירה חדשה ויד שנייה בהתאמה).

כל אחד והשיקולים שלו 

ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית

אין נכון ולא נכון בהחלטה אם לקנות או לשכור דירה. שיקולים כלכליים גרידא תופסים לעיתים מקום משני מול שיקולים פסיכולוגיים, חברתיים ואנושיים. ההון העצמי הראשוני, יכולת ההחזר החודשית, החינוך לילדים, חיי הקהילה והביטחון במקום העבודה הם שיקולים לא פחות מרכזיים מהשיקול הכלכלי של לקיחת משכנתא לרכישת דירה מול תשלום שכירות.

כל אחד יעשה את החשבון לעצמו. לעיתים נקודת המבט משתנה עם השינוי במעמד המשפחתי והתעסוקתי.

בניתוח כוללני של הנתונים אנו למדים כי התשואה עולה ככל שמחירי הקרקע והדירות נמוכים יותר, מכיוון שמחירי הקרקע עולים בצורה תלולה יותר משמעותית מול העלייה בדמי השכירות. ככל שמחירי הדירות בעיר גבוהים יותר ומחיר הקרקע גבוה יותר, התשואה למשקיע נמוכה יותר.

אולם יש גם להביא בחשבון כי עליית הערך, לדוגמה בתל אביב שמשקפת במחקר זה את התשואה הנמוכה ביותר באזורי הביקוש, גבוהה יותר בהסתכלות שנתית מול אזורים פריפריאליים בארץ, בהם התשואה גבוהה.

ניתן ללמוד מהמחקר כי התשואה על דירות יד שנייה נכון להיום מעט גבוהה יותר מהדירות החדשות. אנו רואים בשנה האחרונה עלייה של 10% בממוצע במחירי הדירות. רוב הדירות החדשות שנקנו עדיין לא נמסרו, על כן ניתן להניח כי עם אכלוס הדירות בעוד שנתיים-שלוש, שכר הדירה יעלה בהתאם. מחקר זה התייחס למחירי הדירות החדשות ודמי השכירות ללא קשר למועד האכלוס.