400,000 דירות בישראל בנות יותר מ-60

המספרים מעוררי דאגה: 400,000 דירות בישראל נבנו עד שנת 1960, והן מהוות כ-15% מהדירות בישראל. עוד 330,000 דירות הן בנות 50 עד 60 שנה ועוד כ-400,000 דירות בנות 40 עד 50 שנה. כך עולה מבדיקה שערכה חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה על בסיס נתוני הלמ"ס.

דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ"לית החברה, מציינת כי אורך החיים של בניין מגורים יכול להגיע לעשרות שנים, אך ללא תחזוקה הולמת חיי הבניין מתקצרים, וגם בניינים בני 50 שנה הופכים לפצצה מתקתקת.

במסגרת מחקר שנערך עבור משרד הבינוי והשיכון בשנת 2018 עלה כי קיים חוסר מודעות בקרב הציבור לחשיבות של תחזוקת מבנים, כמו גם פערים בתחום הרגולציה. ועדי הבתים משקיעים את מרבית כספי הדיירים בניקיון המבנה ולא בתחזוקת המערכות. ככל שהבניינים ישנים יותר והאוכלוסייה שמתגוררת בהם חלשה יותר, נושא התחזוקה לא מטופל.

דחיית התחזוקה

הפוטנציאל להתחדשות עירונית דוחה אף הוא את תחזוקת המבנים, כי הדיירים ממתינים ליזמים ולחיזוק המבנה במשך שנים, בהם המצב התחזוקתי של המבנה הולך ומחמיר.

כאשר בוחנים את המצב לטווח הרחוק, ככל שנבנים בישראל בניינים גבוהים יותר ומרובי מערכות הבעיה תחריף, שכן תחזוקת מגדלים מהותית עוד יותר בשל ריבוי המערכות. עלויות התחזוקה מתייקרות, ולעיתים מתוך רצון לחיסכון הדיירים לא דואגים לביצוע עבודות תחזוקה קריטיות.

אחת ממסקנות הדו"ח הייתה שיש להקים גוף ציבורי אחראי לתחום תחזוקת מבני מגורים. גוף כזה לא הוקם עד היום.

תוך 20 שנה יהיו בישראל יותר ממיליון דירות בבניינים בני 60 שנה ויותר. ההתחדשות העירונית לא יכולה לתת להם מענה, בוודאי לא בקצב ההתחדשות הנוכחי, שעומד על אלפי דירות בודדות שנהרסות מדי שנה במסגרת פינוי-בינוי ותמ"א 38.

מענה קלוש

בדיקה נוספת שערכה חברת יעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה בחנה כמה דירות בבניינים ישנים נבנו מחדש במסגרת התחדשות העירונית.

על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית (דו"ח לשנת 2020) עד היום ניתנו במצטבר היתרים לכ-18,000 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית (פינוי-בינוי) וכ-31,000 יח"ד בתמ"א 38-2 (הריסה ובנייה מחדש). כלומר, על פי הניתוח של פז כלכלה והנדסה עד היום במצטבר היקף יחידות הדיור הישנות שנהרסו ונבנו מחדש במסגרת התחדשות עירונית עומד על כ-15,000 דירות בלבד (והיתר הן דירות חדשות).

אם ההתחדשות תימשך בקצב הנוכחי, היא מהווה מענה קלוש ביחס למספר הדירות המסוכנות שיש בישראל. דניאלה פז ארז מדגישה כי התופעה של קריסת הבניינים בשבועות האחרונים צריכה להדליק נורה אדומה ולעודד את מקבלי ההחלטות לנקוט בפעולות המתאימות.

מצב חירום

"אנחנו במצב חירום וצריך לפעול באופן מיידי", אומר דורון נמרוד, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת. "כיום לוקח לתכנן ולבנות פרויקט של התחדשות עירונית 10 עד 15 שנה, זה המון זמן! הסיבה העיקרית היא סחבת בירוקרטית מצד הרשויות המקומיות, ועדות התכנון וועדות הערר".

לדבריו, קצב ההתקדמות בפרויקטים של התחדשות עירונית לא תואם את הצורך בשטח. "כבר עכשיו אנחנו רואים יותר ויותר מבנים מסוכנים, והפער הזה יילך ויגדל. יש צורך בהקצאת משאבים להקמת יחידה בכל רשות מקומית, שתקדם במסלול מהיר את התחדשותם של המבנים המסוכנים. היחידה הזו תמפה את המבנים, והם יקבלו עדיפות בטיפול בוועדות. כפי שהציעו השרים אלקין ושקד, על מבנים מסוכנים יכולות לחול הקלות כמו הורדת אחוז ההסכמה של בעלי הקרקע ותוספת זכויות בנייה ליזם, כך שגם בפריפריה פרויקטים כאלה ישתלמו ליזם".

נמרוד מוסיף ש"צריך להגביל בזמן את מועד מסירת החלטת הוועדה המקומית בנוגע לאישור פרויקט – לא יאוחר מ-6 חודשים, ותוך 6 חודשים נוספים צריך להינתן היתר בנייה. אם הוועדה מסרבת לאשר פרויקט כלשהו יהיה עליה לנמק את סירובה, ולא כפי שקורה היום".