בדקו: בכמה עלו מחירי הדיור בעירכם?

לצד עלייית מחירי הדירות בתל אביב (15% בשנה) ובערים נוספות, יש מקומות שבהם המחירים דווקא ירדו • שמאי המקרקעין אוהד דנוס: "הציבור מסתער על הדירות"

המחירים עלו ברוב הערים שנבדקו, צילום: Envato Elements

7.25% עלייה שנתית - מספר שצריך לזכור היטב, כשהבועה של היום הופכת מחר לחלום רטוב שלא ניתן לחזור אליו. עליית המחירים, למרות הקורונה, מדגישה את אוזלת היד של ממשלת ישראל בטיפול במשבר המתמשך בשוק הדיור.

וישראל לא מפגרת מאחור, לצערנו. בערים היקרות באירופה, לפי דו"ח של דלויט - במקום הראשון עיר האורות פריז עם 12,916 יורו למ”ר. במקום השני, לפני מינכן ולונדון, תל אביב עם 10,322 יורו למ״ר. ירושלים, אגב, רק עם 6,627 יורו למ״ר במקום השמיני.

אוהד דנוס, נשיא לשכת שמאי המקרקעין לשעברצילום, שחר שירזי

האמת חייבת להיאמר לאחר עשור של עליות: הממשלה, כשלוחה של הציבור, לא יכולה ואולי אפילו לא רוצה להוריד את מחירי הדיור. ולמה שבאמת תרצה? 66% מכלל אוכלוסיית המדינה גרה בדירות מגורים בבעלות. עם תחושת העושר שלהם קשה להתווכח. ומי מחזיק ביתרת ה-34%? החלק היותר בר מזל מאותם 66%, אשר לו יש יותר מדירת מגורים אחת.

בתכלס, המדינה צריכה לדאוג רק למצטרפים החדשים. מה שהיא לא מבינה, זה שכאשר השוק העיקרי גואה, גם מחירי הדירות החדשות יעלו. ואולי היא מבינה ופשוט לא אכפת לה.

מחירי הדיור משתוללים, זו כבר אינה שאלה אלא עובדה מוגמרת. בעוד הממשלה החדשה מנסה ליצור מדיניות טיפול במחלה (לא, הכוונה אינה לקורונה), הציבור הישראלי נוהר בהמוניו לרכוש דירות - מכל הבא ליד, קטנות, גדולות, מיוחדות ואפילו יוקרתיות, כאלו שהיה קשה מאוד למכור רק לפני שנה-שנתיים.

ריבית נמוכה, הקלות למשקיעים, תושבים זרים ובעיקר אכזבה מביצועי הממשלה בעשור האחרון, רק מתדלקים את הביקושים. בצידה השני של המשוואה נרשמת ירידה בכמות הדירות המתוכננות, ירידה בהתחלות הבנייה, משבר הקורונה שמאיים לא לעזוב ומשבר בעובדים בענף. כל אלה מבטיחים שצד ההיצע לא ישנה את המגמה.

במצב עניינים עגום זה, פנינו לנשיא לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, מומחה הנדל"ן, אוהד דנוס, על מנת שיסקור עבור נדל״ן היום אלו ערים סביר שיעשו מהלך בשנים הקרובות וזאת, בין היתר בהסתמך על ביצועיהן בשנה האחרונה. דנוס בחן 5 שיאניות חיוביות ו-5 שיאניות שליליות. הנתונים מפתיעים. לטובה או לרעה? אתם תחליטו. 

תל אביב: עלתה ב-9%

מה שקורה בתל אביב מאוד מעניין. העיר הציגה את העליות המשמעותיות ביותר מקרב הערים הנסקרות. מחיר דירה ממוצע בת 4 חדרים האמיר מ-2.97 מיליון שקל בשנת 2020 ל-3.25 מיליון שקל כיום. מדובר בכ-32,500 שקל למ"ר בנוי, ממוצע בין דירות חדשות ויד שנייה.

בעת האחרונה החלו להתרחש שינויים דמוגרפיים של ממש, כשדירות בדרום הקשוח של תל אביב החלו להיסחר במחירים גבוהים מבשכונות צפוניות. היכן בתל אביב פחות חשוב, העיקר שהדירה תהיה חדשה. אם חשבתם לדוגמה לבנות על שכונת שפירא, שתבוא אחרי פלורנטין, איבדתם את המומנטום. המחירים בשמיים.

ההמלצה: לחפש אנומליות. לא בטוח שישרדו לאורך זמן.

רמלה: עלתה ב-7%

רמלה מצויה במקום השני בעליות, אבל המחירים הרבה יותר נוחים. תשלמו סכום ממוצע של 1.63 מיליון שקל בעבור דירת 4 חדרים. בשנה שעברה יכולתם לשלם רק 1.53 מיליון שקל. 100 אלף שקל לא הולכים ברגל, בוודאי לא כשמשלמים 16,300 שקל למ"ר בנוי, מחצית מהמחיר הממוצע בתל אביב.

רמלה היא עיר מעורבת, אבל עירוב רך. במשבר האחרון עם המגזר הערבי היא הייתה פחות בכותרות, ובאופן כללי נחשבת סולידית ופחות קשוחה מאחותה לוד.

ככלל, יישובים מעורבים מציגים מחירי נדל"ן זולים יותר מאחיהם החד-דתיים, בצדק או לא, אתם תחליטו. מה שבטוח, העיר היא אלטרנטיבה טובה וזולה יחסית באזור המרכז, שצעירים רבים נוהרים אליה בשנים האחרונות בשל מיקומה ותדמיתה הטובה.

ההמלצה: לחפש קירבה לצירי התחבורה הראשיים המקיפים את העיר. אין תחליף ליציאה נוחה למקום העבודה.

כפר סבא: עלתה ב-6%

בכפר סבא ניתן לקנות היום דירת 4 חדרים ממוצעת בסכום לא מבוטל של 2.04 מיליון שקל. מי שיעשה זאת ישלם 120,000 שקל יותר ממה שזה היה עולה לו לפני שנה, אז מחירה של אותה דירת 4 חדרים ממוצעת עמד על 1.92 מיליון שקל. 

0כפר סבא הינה האלטרנטיבה הזולה (יחסית) של אזור השרון היוקרתי. כשבהרצליה משלמים 26,300 שקל למ"ר בנוי, בכפר סבא אנחנו באזור ה-20,400 שקל, 22% פחות.

עבור מי שמחפש איכות חיים באזור השרון, לשתי הערים יתרונות וחסרונות דומים פחות או יותר ומיתוג מצוין.

ההמלצה: גם כאן קירבה לדרכי היציאה הראשיות מהעיר מהווה יתרון גדול.

נתניה: עלתה ב-6%

המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים עומד על 1.82 מיליון שקל, כשרק לפני שנה היה 1.72 מיליון שקל. 100,000 שקל תוספת, לשווי ממוצע של 18,200 שקל למ"ר בנוי.

אז מה קרה בעיר בשנה החולפת? אולי היו אלה חופי הים הארוכים, שחלקם בתוליים במצבם הטבעי, אולי הקורונה שעוררה קסם בקרב יהודים מעבר לים, אולי הפיתוח המואץ במזרח העיר, באזור התעסוקה והתוכניות הגרנדוזיות של ראשת העיר מרים פיירברג. מה שבטוח, נוכח המחיר הנוח יחסית של מחירי הדיור, הציפיות להמשך התפתחות המחירים נשענות על סלע איתן.
ההמלצה: לקנות נכסים עם מרפסות כמה שיותר גדולות וכמה שיותר נוף לים.

רחובות: עלתה ב-3%

רחובות היא העיר היחידה שבעשור האחרון הציגה עלייה עקבית במחירי הדיור. בעוד בערים אחרות המחירים גמגמו בתקופות מסוימות ואפילו ירדו, נוכח פעולות הממשלה והבטחותיה, רחובות צפצפה צפצוף ארוך והמשיכה לעלות. 

הגורמים לכך רבים. בראש ובראשונה מדובר בעיר בה למדינה כמעט ואין השפעה. מרבית הקרקעות פרטיות. שנית, ראש עיר מחויב ונחוש. שלישית, עיר המדע והתרבות. ורביעית, שיפור ניכר בתשתיות התחבורה בעשור האחרון הפכו אותה לאטרקטיבית למחפשי איכות חיים מהערים הסמוכות.

בשנה החולפת המחירים עלו מ-1.77 מיליון שקל ל-1.82 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. אומנם הפרש של 50,000 שקל בלבד, אך במחיר ממוצע למ"ר בנוי של 18,200 שקל, זוהי עלייה שאינה מבוטלת כלל.

ההמלצה: מתוכננת בנייה מאסיבית וחדשה בשולי העיר. הבוננזה תתמקד במרכז העיר.

חיפה: ירדה ב-6%

נעבור לשיאניות השליליות של השנה החולפת, שעברן לאו דווקא מעיד על העתיד הצפוי להן.
מחיר דירה ממוצעת בת 4 חדרים בחיפה ירד מ-1.40 מיליון שקל בשנת 2020 לכ-1.32 מיליון שקל. מדובר במחיר ממוצע של כ-13,200 שקל למ"ר בנוי, כמעט בחינם במונחים תל אביביים. וזאת, לא לעיירת ספר בגבול מנומנם כזה או אחר, אלא בעיר השלישית בגודלה בישראל.

יש שיאמרו שמכת החזירים שפשתה בעיר היא זו שהרחיקה את רוכשי הדירות, אבל יודעי דבר טוענים שהם תמיד היו שם. מה שיותר סביר שקרה הוא שבעלי חיים תבוניים יותר, הלא הם המשקיעים, הגיעו אל העיר בהמוניהם, וכדרכם בקודם רכשו את הדירות הזולות. עסקאות אלו השפיעו על המדדים, וכך מצאה עצמה חיפה עם הירידה הבלתי מוסברת.

ההמלצה: חיפה לא הולכת לשום מקום, חפשו מקום מתאים במחירי סוף עונה. בת גלים כבר בשמיים, אם בניתם עליה.

ירושלים: ירדה ב-5%

בירושלים תשלמו סכום ממוצע של 1.97 מיליון שקל בעבור דירת 4 חדרים ממוצעת. זאת כשבשנה שעברה המחיר היה 2.07 מיליון שקל. להפסיד 100 אלף שקל זה כואב, אך האם באמת, או שמא גם כאן המדדים מושפעים מרכישות של נכסים זולים יחסית בעיר בשנת 2021 ביחס לשנת 2020? אף אחד לא באמת יכול לדעת בעיר גדולה ומגוונת כל כך, עם שונות גדולה מאוד.

ירושלים היא גם נציגת הערים המעורבות ברשימת השליליות, אם כי כאן, הן בשל גודלה והן בשל מורכבותה ההיסטורית, נראה כי הציבור אינו מייחס לכך חשיבות. ובכל זאת, כשהאחות השובבה מחוף הים יוצרת פער של 14% בביצועים השנתיים, לא נעים.

ההמלצה: לכו בעקבות תוכניות הפינוי-בינוי. העירייה פשוט מאוהבת בהתחדשות עירונית, והבוננזה תהיה שם.

מודיעין: ירדה ב-4%

במודיעין ניתן לקנות היום דירת 4 חדרים ממוצעת בסכום של 1.94 מיליון שקל. מי שיעשה זאת יחסוך לא פחות מ-80,000 שקל, מאחר שב-2020 היה משלם 2.02 מיליון שקל. עדיין, מדובר על 19,400 שקל למ"ר בנוי, סכום לא מבוטל.
במודיעין אין כמעט דירות קטנות. היצע אפסי של דירות 2 חדרים והיצע דליל של 3 חדרים. משום כך זו אינה עיר למשקיעים במובן הקלאסי של המושג.
מאחר שהמדד משקף דירות 4 חדרים, ובשנה החולפת הביקוש התרכז מטבע הדברים בנכסים גדולים ומרווחים יותר, אם לא ייחודיים יותר (דירות גן וגג), אזי התמתנות המחירים מובנת.
ההמלצה: לכו על קומות גבוהות, גם בגלל הנוף וגם בגלל הייחודיות.

חולון: ירדה ב-3%

מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת בחולון ירד ל-1.86 מיליון שקל, לאחר שלפני שנה היה 1.91 מיליון שקל. 50,000 שקל הפחתה בשווי, לממוצע של 18,600 שקל למ"ר בנוי.

נראה כי עיקר השינוי בעיר נובע משתי סיבות עיקריות: המחיר הגבוה מלכתחילה, שדחף את רוכשי הדירות לחפש נכסים זולים יותר; הסיבה השנייה, אולי העיקרית, היא שבת ים נהנית מבאז נדל"ני מתמשך, בעיקר נוכח הבנייה המאסיבית ליד הים והקו האדום הממשמש ובא של הרכבת הקלה.
ההמלצה: התחדשות עירונית היא הבשורה הבאה בחולון. חפשו את הדירות הקטנות.

באר שבע: ירדה ב-2%

השינויים בבאר שבע מפתיעים ומעידים יותר מכל על העוצמה של שוק הנדל"ן בעיר. למה? כי מדובר בעיר שהקרקע בה כולה בבעלות המדינה, ולכן ביכולתה להשפיע רבות על המחירים. אם המדינה יכולה לשפוך היצע, זה כאן.

זו גם הבשורה לזוגות צעירים, שמחפשים עיר צעירה עם ראש עיר נמרץ, רוביק דנילוביץ, שהעביר אותה למאה הבאה בטיל של סייבר וקידמה.

כאילו שזה לא מספיק, הסכם הגג שחתמה העירייה עם המדינה לתוספת של 23,000 יח"ד הוא מטריד. ועם זאת, רק 2%-? 

כן, כי עדיין המחירים אטרקטיביים מאוד ומדובר בעיר משמעותית באזור הדרום עם מוסדות חזקים וממותגים (אוניברסיטת באר שבע, בית חולים "סורוקה" ועוד).

בשנה החולפת ירדו המחירים מ-1.03 מיליון שקל ל-1.01 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ממוצעת. המחיר הממוצע למ"ר בנוי 10,100 שקל.

ההמלצה: להמר נגד הקורונה ולקנות דירת סטודנטים.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו

כדאי להכיר