חלום פרטי: בכמה תוכלו לרכוש בית צמוד קרקע?

גל הקורונה הגדיל את הביקושים לצמודי קרקע חדשים, מרוחקים קצת יותר ועדיין זולים מדירה בגוש דן. הבעיה שמספרם של צמודי הקרקע הולך ופוחת ומחירם קפץ בעשרות אחוזים. 3 מיליון שקל לבית פרטי בפריפריה כבר נחשב לזול.

בעקבות עליית מחירי הקרקעות בישראל, ובשל מדיניות מינהל התכנון להגדיל צפיפות בעיקר במרכז הארץ ולא לעודד בניית צמודי קרקע באזורי הביקוש, פרויקטים גדולים של יחידות דיור צמודות קרקע הופכים למוצר הולך ונעלם בשוק הנדל"ן הישראלי. 

לפי ניתוח נתוני הלמ"ס לשני העשורים האחרונים, שבוצע על ידי לשכת שמאי המקרקעין, התחלות הבנייה של יחידות דיור בבניינים בני 1-2 קומות (צמודי קרקע) נמצאות במגמת ירידה בשנים האחרונות והן תופסות נתח הולך וקטן מעוגת הבנייה הכללית.

בשנת 2020 החלו להיבנות כ-8,000 יחידות דיור צמודות קרקע, שהיוו 17% בלבד מכלל התחלות הבנייה בשנה זו. ברבעון הראשון של שנת 2021 נבנו 2,123 יחידות צמודי קרקע שהיוו 19% מהתחלות הבנייה. לשם השוואה, בשנת 2010 צמודי הקרקע היוו 40% מהתחלות הבנייה וב-2009 45%.

פילוח אזורי מראה כי מרבית צמודי הקרקע נבנים באזור יהודה ושומרון ובפריפריה, בעוד שבמחוזות המרכז ותל אביב הרבה פחות. בשנת 2020 וברבעון הראשון של 2021 ניתן לראות שמרבית צמודי הקרקע נבנים במחוז צפון ובמחוז הדרום. יישובי יהודה ושומרון מובילים עם בניית צמודי הקרקע.

בבאר שבע החלו להיבנות בשנה החולפת 186 צמודי קרקע, באופקים - 137, רהט - 133, חדרה - 108, ראשון לציון וכפר יונה - 84, ערד - 76, ירושלים - 66, זכרון יעקב - 65, תל מונד - 60, חורה - 59, דימונה - 57, עתלית - 53, יקנעם עילית, גן יבנה ובית שאן - 52, תל אביב ולהבים - 51, מיתר - 48.

חיים מסילתי, יו״ר לשכת שמאי מקרקעין: "כאשר התחלות הבנייה של צמודי הקרקע צונחות והביקוש ממשיך לעלות, הדבר משפיע באופן ישיר על רמת המחירים. מדובר במגמה ארוכת שנים, של מיעוט בהתחלות בנייה של צמודי קרקע מול ביקוש שנשאר קשיח. השנה, כך נראה, משבר הקורונה חידד במיוחד את היתרונות של צמוד קרקע אל מול מגורים בדירות, מרווחות ככל שתהיינה״.

העובדה שבבתים צמודי קרקע ישנה יציאה לגינה, שאפשרה לבני הבית לצאת החוצה לאוויר הפתוח, בתקופת הסגרים, העלתה את קרנם של צמודי הקרקע. תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה, שמאפשר פיצול צמודי קרקע בתנאים מסויימים הוסיף גם הוא לביקוש.

בשנים האחרונות הקוטג'ים כבר אינם רק נחלתם של קבוצות מסוימות באוכלוסייה. הם גלשו משכונות היוקרה בלב אזורי הביקוש והמושבים בפריפריה, לשכונות רגילות ברחבי הארץ. נראה שחלום הגינה הירוקה והגדולה עם ילדים מקפצים על טרמפולינה לא נגוז, אלא רק שינה מיקום. יצאנו לאתר את המקומות האטרקטיביים.

פרדסיה: עיצוב ייחודי

באחד האזורים הפסטורליים בישראל, במיקום נוח במיוחד לא הרחק מקיסריה, חצי שעה מתל אביב ודקות ספורות מנתניה, הקימה חברת אלמוגים את רובע המגורים "אלמוגים בשרון – פרדסיה”. הפרויקט מאופיין בנגישות מהירה למוקדי מסחר ועסקים וערוצי תחבורה נגישים ומהירים, כמו כביש 4 וכביש 6.

פרויקט העילית, שנבנה באווירה אדריכלית מוקפדת בתכנונו של האדריכל לבב שחר ושל מעצב הפנים היוקרתי מיקי טרבס מבית האדריכלות הבינלאומי מיקיטה, כולל 12 מבנים בני 2 קומות בלבד. בכל מבנה רביעיית בתי גן וגג רחבי ידיים - 5-6 חדרים, 160 עד 180 מ”ר עם גינה או מרפסת, ממש כמו בבית פרטי. הבתים תוכננו ב-3 קולקציות בסגנונות עיצוב ייחודיים: קלאסי (סטנדרט גבוה בעיצוב נקי), פרובנס (תכנון כפרי) וקולקציית PURE (תכנון אורבני בקו נקי). המחירים החל מ-3.39 מיליון שקל.

גני איילון: מוצר נדיר

לאחרונה נודע כי קבוצת רם אדרת וחברת סלעית יקימו פרויקט בן 96 יח"ד בשכונת גני איילון בלוד (הידועה גם בשם שכונת אחיסמך). הפרויקט יכלול 24 מגרשים של כ-550 מ"ר, שעליו תוקם רביעיית בתים: 2 דירות גן ושתי דירות גג. שטח הדירות יהיה כ- 180 מ"ר, והן יכללו חצר בשטח כ-120 מ"ר או מרפסת גג של כ-100 מ"ר. מהחברות נמסר כי דירה בפרויקט תימכר החל מ-2.5 מיליון שקל.

לדברי טלי שרון, סמנכ"לית השיווק בקבוצת רם אדרת: "מדובר אולי בהזדמנות אחרונה לרכוש צמוד קרקע במרכז הארץ, מוצר שהולך ונעלם. שנת הקורונה הגדילה את הצורך של אנשים במרחב ביתי. רוכשים רבים מחפשים דירות גדולות, דירות עם גינות או מרפסות רחבות. ההיצע של דירות כאלו במרכז הארץ נמוך במיוחד, ועל פי האסטרטגיה של מנהל התכנון הוא יילך ויקטן, לאור הרצון להגדיל את צפיפות הבנייה ולנצל נכון יותר את הקרקע. שילמנו את המחיר הזה על הקרקע כי אנחנו מעריכים שהביקוש לבתים מסוג זה יהיה גבוה במיוחד, היות שמדובר במוצר נדיר".

לוד: מפה לאוזן

עוד צמודי קרקע שנחטפו ממש לאחרונה בלוד הן של חברת אבני דרך ברובע הבינלאומי על שטחי ניר צבי. צמודי הקרקע משתרעים על שטח של כרבע דונם, כאשר השטח הבנוי משתרע על כ-170 מ"ר וגינה של 60 מ"ר.

אריאל אדלשטיין, סמנכ"ל פיתוח עסקי ושיווק בקבוצת אבני דרך, מאפיין את הביקושים לקוטג'ים: "מתוך 72 יחידות 90% מהקוטג'ים נמכרו מפה לאוזן כמעט ללא פרסום, דבר שמשקף את האטרקטיביות של שכונת הרובע הבינלאומי בלוד ואת חוסר הקרקעות בצמודי קרקע. מקור התפתחות העיר הוא משפחות חילוניות של משפרי דיור מהעיר ומיישובי הסביבה, בעלי מקצועות חופשים ואקדמיים, לצד הצטרפות זוגות צעירים ומשפחות עם ילדים מהזרם הדתי-לאומי. מדובר במשפחות שרוצות לגור במרכז באווירה כפרית וקהילה מגובשת״. נותרו מספר קוטג'ים החל מ-3.35 שקל.

באר יעקב: יוקרה חכמה

באר יעקב משנה פנים ליוקרה. חברת רוטשטיין תקים ותשווק 64 קוטג'ים ומגרשים לבנייה עצמית. הבנייה בסטנדרט של מגורי יוקרה, בתים חכמים הכוללים שליטה מלאה בחשמל, תאורה ומיזוג. הקוטג'ים בני 6-7 חדרים וכוללים יחידת מתבגר, מרתף עם הכנה למטבחון, סוויטת הורים עם יציאה למרפסת, 2 חניות ועוד.

"פרויקטים של בתים צמודי קרקע בלב אזורי הביקוש הם נדירים", אומרת אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק של חברת רוטשטיין. "הוועדות המחוזיות מעדיפות לצופף את הבינוי כדי להגדיל את היצע הדירות. הפרויקט קרוב לצירי התנועה המרכזיים ולתחנת הרכבת באר יעקב מערב. 1.3 ק"מ בלבד מן השכונה מתוכננת תחנה של הרכבת הקלה".

הבנייה כבר החלה, והמחיר החל מ-4.78 מיליון שקל. בשתיים מהיחידות תציע החברה הטבת 20-80 ופטור מהצמדה למדד: שלם 20% ממחיר הדירה בעת חתימת החוזה ואת היתרה לקראת האכלוס, ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה.

קריית אתא: להתרחק מהמרכז

חברת שרביב, המקימה יותר מ-600 יח"ד בפרויקט גבעת אלונים בקריית אתא, מציעה למכירה צמודי קרקע החל מ-2.5 מיליון שקל. מדובר בדו-משפחתי דו-קומתי בשטח כ-160 מ"ר בנוי עם חצר בשטח 150 עד 250 מ"ר. מהחברה נמסר כי בשנה האחרונה נמכרו 35 דו-משפחתיים.

ליאת דנינו, סמנכ"ל שיווק ומכירות אלמוגים, מסכמת: "המציאות כופפה את החלום, והשאיפה הישראלית לגור בווילה עם גינה נאלצת להתפוגג בהדרגה. בשנים האחרונות נרשמו פחות ופחות התחלות בנייה של יח"ד צמודות קרקע. העובדה שבמרכז הארץ הקרקע לבדה יכולה לעלות מיליוני שקלים, בשילוב עם משבר הקורונה והשלכותיו, הביאה לכך שלטובת איכות חיים ומרחבים פתוחים משפחות רבות בוחרות לעבור מערי המרכז ליישובים קטנים ומרוחקים יותר. זוהי עדות לכך שלמרות הכל צמודי קרקע אינם מוצר שאבד עליו הכלח, ושלא עבור כולם נגוז החלום".