הפקקים ניצחו: עכשיו בונים הכל ליד הבית

"עיר טובה היא עיר שבה כל הצרכים היומיומיים נמצאים במרחק של רבע שעה מהבית", קרלוס מורנו, הוגה רעיון "עיר ה-15 דקות."

הבנאדם קם בבוקר מהמיטה בקומה ה-36. מצחצח שיניים, שותה קפה ראשון. יורד למשרד כמה קומות למטה. בצהריים נפגש עם האישה במסעדה שבמתחם, היא עובדת במגדל הסמוך. בערב מתגנדרים ויורדים לפאב מעבר לכביש. בדרך אולי קופצים לסופר, לחדר הכושר או לבית המרקחת. המכונית? נשארה בחניון.

האמת היא שהם כבר לא ממש זוכרים מתי בפעם האחרונה נאלצו לחצות את העיר בשביל סידור קטן. נשמע כמו סרט עתידני? יכול להיות. אבל במקומות מסוימים העתיד הזה כבר מתחיל עכשיו. אחרי עשרות שנים שבהן בנינו שכונות מגורים בצד אחד של העיר, משרדים בצד השני ומרכזים מסחריים שאליהם חייבים להגיע ברכב, המטוטלת חוזרת. עירוב שימושים: מגורים, מסחר, תעסוקה, פנאי ושימושים ציבוריים באותו מתחם או בסביבתו הקרובה - הופך מאמירה תכנונית למרכיב מרכזי בפרויקטים החדשים בישראל.

הסיבה לא בהכרח רומנטית. היא מתחילה בפקק. כשהדרך לעבודה מתארכת, הקרקע מתייקרת והערים מצטופפות, היכולת לקבל יותר מהצרכים היומיומיים ליד הבית הופכת למוצר בפני עצמו. מאחורי הרעיון מסתתר גם שיקול קר: רשויות זקוקות גם למסחר ולתעסוקה שישלמו ארנונה ויגדילו את הקופה העירונית. מכאן נולדה "כלכלת העיר" - הניסיון לייצר תמהיל שימושים שיאפשר לעיר לצמוח בלי להפוך למקבץ אינסופי של בנייני מגורים. אלא שגם כאן קל להגזים. מאות אלפי מטרים של משרדים בתב"ע נראים מצוין על הנייר. השאלה היא מי יישב בהם.

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מחזק את הקשר בין המודל לעומס בכבישים: "עירוב שימושים הוא מודל שמיושם בעולם כבר עשרות שנים, וכיום הוא הופך לרלוונטי יותר גם בישראל. העומסים בכבישים וזמני הנסיעה ההולכים ומתארכים גורמים ליותר אנשים להעדיף סביבה שבה אפשר לגור, לעבוד ולבלות באותו מתחם". קראדי מוסיף כי המגמה כבר פוגשת את הביקוש בשטח. "בפרויקט SouthGate בהרצליה פיתוח, הכולל מסחר, משרדים ויחידות דיור מיקרו, נרשם ביקוש גבוה וכבר קיימת רשימת המתנה ליחידות הדיור". לדבריו, גם במתחם האלף מקדמת החברה גם את פרויקט המשרדים "מילניה", לצד מתחמי מסחר, מגורים ומלונאות.

לא קונים רק דירה. קונים רדיוס

במשך שנים הבעיה הייתה הפוכה. תכננו שכונות מגורים, אכלסנו אלפי משפחות - ואז גילינו שבערב אין למה לרדת למטה. שכונה שאין בה מסחר, עבודה, שירותים או סיבה אמיתית להיות ברחוב עלולה להפוך מהר מאוד לשכונת שינה. בבוקר כולם יוצאים ברכב. בערב כולם חוזרים לחניון. אפילו בשביל קפה, סופר או בית מרקחת צריך להתניע.

סיוון היללי, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת BST, מזהה את השינוי גם אצל הקונים: "רוכשים כבר לא קונים רק דירה, הם בוחרים את סביבת החיים שלהם. השאלה היא לא רק מה גודל הדירה או המפרט, אלא מה מחכה לי כשאני יוצא מהבניין: איפה אעבוד, אשתה קפה, אעשה קניות ואיך אתנייד". לדבריה, "ככל שהחיים הופכים עמוסים יותר, זמן, נגישות ונוחות מקבלים ערך גבוה יותר וישפיעו יותר ויותר על בחירת מקום המגורים".

יורם אביסרור, סמנכ"ל השיווק בחברת אביסרור משה ובניו, מצביע על שינוי גם בציפיות של הרוכשים. "עירוב שימושים הוא כבר לא רק מגמה תכנונית, אלא חלק בלתי נפרד מחוויית המגורים החדשה. רוכשי הדירות מחפשים היום סביבת חיים שלמה, שבה מסחר, שירותים, פנאי ותעסוקה נמצאים במרחק הליכה מהבית". לדבריו, במדינה צפופה כמו ישראל, שילוב נכון בין השימושים מאפשר לנצל טוב יותר את הקרקע, לצמצם תלות ברכב ולייצר שכונות פעילות לאורך היום.

את אותה תפיסה מקדמת קבוצת שבירו במתחם תל השומר ברמת גן, בפרויקט עירוב שימושים רחב היקף המשלב מגורים, מעונות סטודנטים ומסחר, כחלק מסביבה הכוללת גם מוקדי תעסוקה, מוסדות לימוד, שטחים ירוקים ומערכות תחבורה. השילוב בין תושבים, סטודנטים, עובדים ומבקרים נועד לייצר מתחם פעיל לאורך שעות היום, שבו המסחר והשירותים משתלבים בשגרת החיים ולא פועלים כיחידה נפרדת ממנה. "מבחינה שיווקית, עירוב שימושים משנה את הדרך שבה אנחנו חושבים על מסחר ועל סביבת המגורים בכלל", אומרת דר שבירו, משנה למנכ"ל המניבים ומייסדת שבירו הום. "במקום להתחיל בשאלה אילו חנויות אנחנו רוצים להביא למתחם, אנחנו מתחילים מהאנשים: מי גר כאן, מי לומד כאן, מי עובד בסביבה ומה הוא צריך במהלך היום". לדבריה, המפגש בין האוכלוסיות השונות בפרויקט מאפשר לייצר "לא רק מקום שחיים בו, אלא סביבת חיים שיש בה קהילה, מסחר, שירותים ומרחבים שמחברים בין אנשים".

בתל אביב לוקחים את הרעיון כמה קומות למעלה. פרויקט INTRO של אפי קפיטל ונחשון ביצוע, המוקם בשדרות הרכבת, תוכנן כמתחם המשלב מגורים, תעסוקה, מסחר, מלונאות ופנאי. הוא כולל מגדל משרדים בן 34 קומות ומגדל מגורים בן 26 קומות ובו 137 יחידות דיור. חמש הקומות הראשונות משותפות לשני המגדלים ובהן שדרת מסחר, מלון עסקים עם כ-100 חדרים וקומת Wellness הכוללת בריכה, מתחם כושר וספא. בסך הכול מתוכננים בפרויקט כ-21,700 מ"ר של משרדים, מסחר ומלונאות. המיקום, בסמיכות לנתיבי איילון, ציר מנחם בגין, תחנת רכבת תל אביב ההגנה והקו האדום של הרכבת הקלה, אינו מקרי. "עירוב שימושים מבחינתנו מתחיל הרבה לפני השאלה אילו פונקציות יהיו בבניין", אומרת עינב כהן, סמנכ"לית השיווק והמכירות באפי קפיטל. "אנחנו מסתכלים על סביבת החיים כולה ועל השירותים שאנשים יצטרכו ביום שאחרי האכלוס – מסחר ושירותים, תעסוקה, נגישות לתחבורה, פנאי ומרחבים שמאפשרים לקהילה להתפתח". לדבריה, INTRO נבנה מתוך ניסיון לחבר בין השימושים ולא רק להעמיד אותם זה לצד זה. "עירוב שימושים מוצלח לא נמדד במספר השימושים שמצליחים להכניס לפרויקט, אלא בשאלה האם נוצר ביניהם חיבור נכון והאם הם באמת משרתים את משתמשי הקצה".

גם ביפו נבנה רובע שלם סביב אותו רעיון. פרויקט TELAVIVA של קבוצת אלמוג משתרע על פני כ-26 דונם לאורך שדרות ירושלים ויכלול כ-800 דירות ב-12 מבנים, המשלבים בנייה מרקמית ומגדלים בני 29 קומות. לצדם מתוכננים כ-1,200 מ"ר של מסחר ופנאי, שטחי ציבור, גני ילדים, חללים משותפים, מתחמי עבודה וחדר כושר, סביב פארק לינארי ובסמיכות לרכבת הקלה. "התפיסה האורבנית המודרנית דורשת מאיתנו לייצר פתרונות מגורים שהם הרבה מעבר לארבעה קירות", אומרת רקפת להב, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג. לדבריה, בפרויקט נעשה ניסיון לייצר "אקו-סיסטם שלם", המבוסס על שילוב בין מגורים, מסחר, פנאי, שטחים ירוקים ונגישות לרכבת הקלה.

בבת ים, פרויקט Garden Towers של אורון נדל"ן ברחוב החשמונאים משלב מגורים עם קומת מסחר ושטחים משותפים. "במקום מתחמי מגורים מנותקים, התפיסה היא ליצור סביבת חיים שלמה, שבה מגורים, מסחר, שירותים ומרחבים משותפים מתקיימים יחד", אומר קובי רונן, סמנכ"ל שיווק אורון נדל"ן. "עירוב שימושים מאפשר ניצול נכון יותר של הקרקע, מפחית את התלות ברכב הפרטי ומייצר רחובות ומרחבים פעילים לאורך שעות היום". בת ים בכלל הופכת למעבדה מעניינת של עירוב שימושים. בפרויקט OLIO של אשטרום, בשותפות עם קבוצת BIG, משולבים מגדל מגורים בן 41 קומות ובו כ-160 יחידות דיור, בניין משרדים וקניון BIG FASHION בת ים המשתרע על יותר מ-30 אלף מ"ר.

בירושלים, פרויקט NOFARIM של קבוצת צרפתי שמעון בפסגת זאב מדגים כיצד עירוב שימושים מתחבר גם לנגישות תחבורתית. הפרויקט, שכבר קיבל היתר בנייה מלא, יכלול 286 דירות בארבעה מגדלים, לצד בניין משרדים נפרד וקומת מסחר, בסמיכות לתוואי הרכבת הקלה. "עירוב שימושים הוא כבר מזמן לא רק טרנד תכנוני, אלא תפיסת עולם שמשנה את פני הערים", אומרת לי רום אוקנין, סמנכ"לית השיווק בקבוצת צרפתי שמעון. "השילוב בין מגורים, תעסוקה ומסחר במתחם אחד, במיוחד במיקומים מרכזיים על תוואי הרכבת הקלה, הוא המודל שיקבע איפה יהיה נכון לגור, לעבוד ולהשקיע בשנים הקרובות". לדבריה, ב-NOFARIM המטרה היא "לייצר מעטפת יומיומית שלמה עבור התושבים, שבה הכול נגיש ונמצא ממש מתחת לבית".

"היום, כמעט כל תכנית חדשה שמאושרת ברשויות התכנון, בין אם מדובר במתחם התחדשות עירונית או בפיתוח שכונה חדשה, מבוססת על עירוב שימושים", מוסיפה רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים. לדבריה, "השינוי הוא מעבר לתכנון הוליסטי, כזה שמביט על השכונה או המתחם כיחידה עירונית שלמה, ולא כצבר של פרויקטים נקודתיים". בירושלים היא מציינת כדוגמה את פרויקט SOHO, המתוכנן כסביבה הכוללת מגורים, תעסוקה, פנאי ונגישות במתחם אחד, ומוסיפה כי גם בחיפה מוקמים מיזמים המבוססים על עירוב שימושים. "ההתחדשות העירונית ממלאת תפקיד מפתח בתהליך: היא הופכת אזורים ותיקים למתחמים רב-שימושיים, נגישים ומגוונים, שמותאמים לכל שלב בחיים: מסטודנטים, דרך משפחות צעירות ועד בני הגיל השלישי".

גם בקצה הדרומי של חיפה נבנית גרסה אחרת של אותה "עיר בתוך עיר". SOMA של שתית, בתכנון משרד שוורץ-בסנוסוף, מוקם בנקודת המפגש שבין טירת כרמל, פארק ההייטק מת"ם וצירי התחבורה המרכזיים בצפון. המתחם כולל שני מגדלי משרדים ומסחר בני 12 קומות ומגדל נוסף בן 32 קומות המשלב מסחר, משרדים ומגורים. בסך הכול מתוכננים בו כ-40 אלף מ"ר של משרדים, כ-10,000 מ"ר של מסחר ופנאי ו-51 דירות. מתחת לכל אחד משלושת המגדלים מתוכננות שתי קומות מסחר, ובמתחם מתוכננות גם שתי קומות של IWG תחת המותג SPACES, לצד חדר כושר, שטחי פנאי, מרחבים ציבוריים ורופטופ. שטחי המסחר בפרויקט אמורים להתחבר לשכונות החדשות של טירת כרמל ולדרום חיפה באמצעות טיילת עירונית המקבילה לכביש 4. המתחם נהנה מחיבור לכבישים 2 ו-4 ולמנהרות הכרמל, ובחומר התכנון מצוין גם קו המטרונית המתוכנן בסמוך אליו. "עירוב שימושים הוא כבר לא רק פתרון תכנוני, הוא מענה לאופן שבו אנשים רוצים לחיות ולעבוד היום", אומר שלום שטרית, בעלי חברת שתית.

להמציא את העיר מחדש

ואז הגיעה העבודה מהבית ושיבשה עוד קצת את התוכניות. חברות מצמצמות שטחי עבודה, מודלים היברידיים הפכו נפוצים יותר וחללי עבודה משותפים תופסים מקום גדול יותר. עיר שתכננה היום מאות אלפי מ"ר של משרדים מתוך הנחה שהם יתמלאו בעוד עשור עלולה לגלות שהשוק כבר עבר הלאה.

אחת האפשרויות שעולות היא לאפשר גמישות תכנונית גדולה יותר, למשל אפשרות להמיר בעת הצורך שטחי משרדים למגורים להשכרה ארוכת טווח או ליחידות דיור קטנות. אבנר ורד, מנהל מחלקת תכנון בקבוצת כנען, לוקח את זה צעד נוסף קדימה. "עירוב שימושים הפך למילת מפתח בכל תוכנית, אבל בפועל לא כל שילוב עובד. אנחנו רואים לא מעט מתחמים שבהם תוכננו שטחי מסחר בהיקפים שאין להם ביקוש אמיתי, והתוצאה היא קומות קרקע ריקות שפוגעות באיכות החיים במקום לשפר אותה". המודל שהוא מציג הוא "מסחר תומך מגורים". כלומר, לא כמה שיותר מסחר אלא כמה שהמתחם באמת צריך. בפרויקט עלמא בקריית אונו, לצד 765 יחידות דיור, מתוכננים כ-6,000 מ"ר של מסחר ושדרה ירוקה מרכזית המחברת בין הבניינים, בשילוב עם החיבור העתידי לקו הסגול ולמטרו. "השאלה שצריך לשאול בכל מתחם אינה כמה שימושים אפשר לשלב", אומר ורד, "אלא איך ואילו מהם באמת יתפקדו ויענו על הצורך של התושבים במתחם".

האדריכל גיל שנהב, שותף-מייסד כנען שנהב אדריכלים ויו"ר ה-CVU, הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית, מציע להכניס למשוואה עוד ממד: זמן. "עירוב שימושים הוא הזדמנות לגמישות בממד הרביעי - ממד הזמן", הוא אומר. לדבריו, ברוב הפרויקטים בישראל היחס בין משרדים, מסחר ומגורים נקבע מראש ונשאר קבוע, בעוד שבעולם כבר קיימים מגדלים המתוכננים כך שניתן לשנות לאורך השנים את החלוקה בין מגורים, מלונאות, משרדים ושימושים אחרים. שנהב מביא כדוגמאות את מגדל לוטה בסיאול ואת מגדל שנגחאי. "הבניין מתוכנן עם קומות טיפוסיות שמאפשרות, על אותו גרעין ועל אותה מערכת אלקטרו-מכנית, לספק שימושים וייעודים שונים, כך שכל חמש שנים אפשר לעדכן את תמהיל השימושים בהתאם לשוק". לדבריו, בפרויקטים בהשקעות עתק הגמישות הזו עשויה להפוך גם לדרישה מצד גופים מממנים.

גם בתוך הבניין עצמו נדרש איזון. מסעדה מתחת לבית היא פינוק - עד שהריח מגיע לסלון; משרד באותו מגדל הוא יתרון - עד שעובדי החברה והדיירים נפגשים באותו לובי בשמונה בבוקר; לכן פרויקטים מעורבי שימושים דורשים הפרדות מתוכננות: כניסות נפרדות, חניות נפרדות, לובאים שונים ולעיתים גם הפרדה מפלסית.

קבוצת סופרין הייתה בין החברות שהחלו לפתח בישראל את קונספט המגדל שבו משרדים ומגורים חיים באותו מבנה. בין הדוגמאות הראשונות שלה היו מגדל WE במע"ר הצפוני בתל אביב ומגדל השחר, בגבול תל אביב-גבעתיים ברחוב ערבי נחל. מאז התכנון נעשה מורכב הרבה יותר. בפרויקט EAST&, שמקדמת קבוצת סופרין יחד עם קבוצת ויס, הריבוע הכחול נדל"ן, בולטהאופ ו-GF נדל"ן, מתוכננים שני מגדלים במרכז תל אביב, בסמיכות לציר יגאל אלון, נתיבי איילון ומתחם הבורסה. היקף הבנייה הכולל הוא כ-95 אלף מ"ר על פני 6.5 דונם. המגדל הצפוני יתנשא לגובה 40 קומות ויכלול 348 יחידות דיור. המגדל הדרומי, בן 33 קומות, יכלול 25 קומות תעסוקה ומעליהן שמונה קומות מגורים ובהן 42 יחידות דיור. מפלס הקרקע בשני המגדלים ישמש למסחר, מעל מרתפי חניה ותפעול. "פרויקט בשימושים מעורבים מסוג זה מתאים כמו כפפה ליד לעיר מיוחדת כמו תל אביב", אומר צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר קבוצת סופרין. "האוכלוסייה התל אביבית מאוהבת בעיר שלה, בהוויה ובסטייל. היא רוצה להישאר לגור בה וגם לעבוד בה, לבלות בה, לעשות ספורט, לשתות קפה מתחת לבית ולרדת לים, והכול במרחק הליכה או נסיעה קצרה בקורקינט".

ולא כל עירוב שימושים חייב לכלול מאות דירות. בשדה דב זכו שבירו ורייסדור במכרז להקמת מתחם המשלב תיירות, עסקים ופנאי, תמורת 161 מיליון שקל. היקף ההשקעה הצפוי בפרויקט עומד על כמיליארד שקל. על פי התכנון, יוקם מלון בשטח של כ-11 אלף מ"ר ובו כ-160 חדרים, לצד מגדל משרדים בן 40 קומות בשטח של כ-35 אלף מ"ר ומרכז מסחרי בשטח של כ-2,800 מ"ר. "פעם יזם היה קונה קרקע ושואל כמה דירות אפשר לבנות עליה", אומר יקי רייסנר, יו"ר ובעלי קבוצת רייסדור. "היום השאלה היא הרבה יותר רחבה: איך אנשים יחיו שם, איפה הם יעבדו, איפה יקנו, אילו שירותים יהיו להם ומה יגרום למקום להמשיך לעבוד גם בעוד עשרים שנה". לדבריו, "עירוב שימושים טוב הוא לא להכניס כמה פונקציות לאותו מגרש, אלא לגרום להן לעבוד אחת עם השנייה. כשעושים את זה נכון, הפרויקט חזק יותר, השכונה חיה יותר וגם העיר מרוויחה".

אולי הדוגמה הקלאסית ביותר ל"אקו-סיסטם" מהסוג הזה נמצאת בפארק עתידים תל אביב ברמת החייל, שבבעלות עיריית תל אביב ואוניברסיטת תל אביב. חברת BST בנייה נבחרה כקבלן הראשי של מגדל עירוב שימושים בן 30 קומות, שנמצא בביצוע וצפוי להסתיים בשנת 2028. עלות הפרויקט מוערכת בכ-500 מיליון שקל. המגדל, בתכנון האדריכל פרופ' משה צור, משתרע על כ-76 אלף מ"ר ומתוכנן להיבנות בתקן LEED GOLD. הוא יכלול כ-60 אלף מ"ר של משרדים, מסחר והסעדה, אולם רב-תכליתי בשטח של כ-3,000 מ"ר ובו 640 מושבים, וכן חניון תת-קרקעי בן שש קומות עם כ-1,400 מקומות חניה. חמש קומות בשטח כולל של כ-10,000 מ"ר מיועדות לחברות המבקשות לפעול באופן עצמאי יותר בתוך המבנה, עם מעלית, כניסה ולובי נפרדים. אייל גרין, מנכ"ל פארק עתידים תל אביב, אומר כי "עירוב שימושים קיים כבר שנים, אבל בעיניי אנחנו נכנסים עכשיו לשלב הבא שלו: ממיקס של שימושים לאקו-סיסטם עירוני. החידוש הוא לא בכמות השימושים שאנחנו מכניסים למתחם, אלא באופן שבו הם מתחברים זה לזה ומייצרים יחד ערך גדול יותר והזנה עסקית הדדית". לדבריו, הפארק עצמו כבר עובר את השינוי: לצד המשרדים נוספו מועדון ההופעות UpTown של toMix, מתחם וולנס ולונג'ביטי, מגרשי פאדל, מתחם הכדורסל MY FLY, גן ניוטון הדו-לשוני, מכון קוסמטי ומסעדות. במקביל, המלון ומגדל 9 נמצאים בבנייה וצפויים להוסיף שימושים ואוכלוסיות נוספות לפארק. "אנחנו עוברים מחשיבה על נכס בודד לחשיבה על מערכת שלמה: מי מגיע, למה הוא מגיע, כמה זמן הוא נשאר ומה עוד הוא צורך כשהוא נמצא במקום", אומר גרין. "וזה מתחבר ישירות למודל של עיר 15 דקות. בסוף, עיר 15 דקות אינה רק מרחק של רבע שעה. זו היכולת לקבל יותר מהדברים שאתה צריך ורוצה במהלך היום, במרחק קצר ובמרחב אחד".

התחדשות בעירוב שימושים

בבנייה חדשה אפשר להתחיל מדף לבן. בהתחדשות עירונית צריך לעשות את אותו קסם בתוך עיר שכבר קיימת. וזה הרבה יותר מסובך. בשנים הקרובות יהיה קשה למצוא פרויקט פינוי-בינוי משמעותי שבו העירייה תסתפק רק בלהרוס בניינים ולהחזיר יותר דירות. הרשויות דורשות מסחר, מבני ציבור, שטחים פתוחים, תעסוקה ולעיתים שימושים נוספים - והפינוי-בינוי הופך מכלי לחידוש הבניין לכלי לתכנון מחדש של הרחוב והשכונה. "עירוב שימושים מחיה את השכונה הקרובה ואת הרחוב ומגוון את אפשרויות הבילוי והתעסוקה", אומר ישי רוט, מנכ"ל קבוצת שובל. לדבריו, גם לרשויות יש אינטרס ברור: "רשויות אוהבות שימושים מעורבים כי זה חוסך בקרקע והן נהנות מהכנסה נוספת, שכן על שטחי המשרדים תעריף הארנונה גבוה יותר". בחיפה, קבוצת שובל מקדמת את פרויקט ההתחדשות העירונית פינסקר, במרחק של כחמש דקות הליכה מהטכניון. לצד המגורים מתוכננים בו כ-500 מ"ר של מסחר שכונתי, בהם בתי קפה ושירותים אישיים, שנועדו לשרת את דיירי המתחם וגם את תושבי השכונה. "הצפיפות בערים והעומסים בכבישים גורמים לכולנו לחשב כל יציאה מהבית", מוסיף רוט, "הרוכשים כבר לא מסתכלים רק על הדירה או הבניין, אלא על היכולת לנהל את חיי היומיום בסביבה הקרובה לבית. השאיפה שלנו היא ששירותים, מסחר ושטחי ציבור יהיו במרחק הליכה, לצד קישוריות טובה למקומות עבודה".

השנים האחרונות רק חידדו את הצורך הזה. הקורונה ולאחריה המצב המלחמתי הראו עד כמה בית קפה, סופר, פארם או מקום עבודה ליד הבית הם לא רק פינוק. גם מוסדות התכנון נדרשים יותר ויותר למתח שבין המגורים לשימושים האחרים. בפרויקט פועלי הנמל בדרום תל אביב, ועדת הערר דחתה טענה שלפיה שטחי ציבור בקומת הקרקע צפויים לפגוע בשווי הדירות. בעקבות ההחלטה שבעה בניינים יצאו להתחדשות על ציר תנועה מרכזי, למרות ההתנגדויות. כמה קילומטרים משם נמצאת אחת הדוגמאות הגדולות ביותר לשינוי כזה: האזור שבו שכנה התחנה המרכזית הישנה בנווה שאנן. בהובלת שיכון ובינוי ולוינשטיין מקודמת תוכנית רב-תכליתית הכוללת מגורים, תעסוקה ומסחר וגם את המשכן החדש של להקת בת שבע. התוכנית כוללת כ-1,333 יחידות דיור, מהן 600 בשלב הראשון, לצד כ-150 אלף מ"ר של שטחי מסחר ומשרדים. כ-60 אלף מ"ר מהם צפויים לקום בשלב הראשון, ו-138 מהדירות מיועדות להשכרה ארוכת טווח.

"הפרויקט מהווה נדבך מרכזי בחזון העירוני להפיכת האזור למוקד מטרופוליני משגשג המשלב עסקים ומגורים", אומר אבישי קימלדורף, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן. "התכנון נשען גם על חיבור לרכבת הקלה ולרכבת ישראל, לצד רשת שבילי אופניים ומדרכות רחבות להולכי רגל, ומשלב מרחבי פנאי, תרבות וגסטרונומיה". בהיבט הרחב יותר, קימלדורף מוסיף כי הוא רואה בעירוב שימושים מנוע צמיחה עירוני חיוני. לדבריו, "באמצעות תכנון ושיתוף פעולה עם הרשויות ניתן לפתח מרחבים שמתאימים טוב יותר לאתגרים של העתיד. פרויקטים אלו אינם רק יוזמות נדל"ניות, אלא מסמלים את עתיד ההתחדשות העירונית של ישראל".

ברמלה, ראש העיר מיכאל וידל אומר כי העיר מקדמת "תכנון איכותי תוך רגישות למאפיינים הייחודיים של העיר", הכולל התחדשות של בנייני השיכונים, שיפור רשת הרחובות ויצירת שטחים ציבוריים, בשיתוף התושבים. בכניסה לעיר מקדמת קבוצת אב-גד את פרויקט הרצל, בסמוך לכיכר הקרח, בשילוב שדרת מסחר ומשרדים. בחברה מצביעים על עירוב השימושים כחלק מתפיסה רחבה יותר של סביבת המגורים. "עירוב שימושים הוא כבר לא טרנד נדל"ני אלא שינוי אמיתי בדרך שבה אנשים רוצים לחיות", אומר עוז סלטון, מנהל השיווק והמכירות של אב-גד. "הדיירים של היום לא מחפשים רק ארבעה קירות, הם רוצים סביבת חיים שמרכזת עבורם כמה שיותר צרכים: מגורים, עבודה, פנאי, מסחר ושירותים, בלי להיות תלויים ברכב לכל פעולה". לדבריו, בפרויקט TEO ברמלה התפיסה הזו באה לידי ביטוי בשילוב של מגורים עם מסחר, גני ילדים, בית קפה, חדר כושר, סטודיו, חללי עבודה ומתחמי פנאי לדיירים. גם ברמתיים Square בהוד השרון, במתחם הרשות, משלבת החברה מגורים, תעסוקה, מסחר ופנאי. "זו הסיבה שאנחנו שמים דגש בפרויקטים שלנו על יצירת Micro-City, שבה הבניין והסביבה הקרובה הופכים למעשה לאקו-סיסטם עירוני שלם. בעינינו, העתיד של הנדל"ן בישראל הוא לא לבנות עוד בניין, אלא לבנות סביבת חיים שמאפשרת לתושב לקבל יותר ערך בתוך המתחם ובמרחק הליכה ממנו".

גם קבוצת קונטמפו מתכננת במרכז רמלה פרויקט עירוב שימושים. שלושה בנייני רכבת ו-19 צמודי קרקע ישנים, הכוללים יחד 99 יחידות דיור על שטח של 11 דונם, צפויים להיהרס ובמקומם ייבנו 550 יחידות דיור. כ-20% מהדירות מתוכננות כדירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר. לצד המגורים יוקמו מוסדות ציבור, גני ילדים ושטחי מסחר ותעסוקה, בהשקעה של יותר מ-800 מיליון שקל. בתכנון משרד מנו אדריכלים נכללים כ-1,500 מ"ר מסחר וכ-3,000 מ"ר תעסוקה.

בחולון, חברת ישראל אירופה, בבעלות אלעד אפרגן, וחברת דוניץ-אלעד נבחרו לקדם פרויקט פינוי-בינוי בשכונת גרין בצפון-מערב העיר, בסמיכות לקו המטרו העתידי. במתחם קיימות כיום 70 יחידות דיור בתשעה בניינים. במקומן מתוכננים כארבעה מבנים, ובהם מגדל ובנייה מרקמית, עם כ-180 יחידות דיור בסך הכול, מהן כ-111 לשיווק, לצד מבני ציבור. שטח המתחם כ-2.6 דונם, והתכנון נעשה מתוך תפיסה של שדרות דב הוז כציר עירוב שימושים ראשי ומוטה מטרו. "חולון היא אחת הערים שעברה רפורמה משמעותית בכל הקשור להתחדשות עירונית", אומר אלעד אפרגן, בעלים ומנכ"ל ישראל-אירופה. לדבריו, הקרבה לתל אביב, ההתחדשות העירונית ותוכנית המטרו מחזקות את הפוטנציאל של העיר, והחברה מבקשת לקחת חלק "בשדרוג העיר בתמהיל המשלב את כל השימושים".

גם בבאר שבע עירוב השימושים הופך לחלק מההתחדשות של השכונות הוותיקות. ועדת המשנה לתכנון ובנייה בעיר אישרה את קידומה של תוכנית הפינוי-בינוי במתחם גן סיאטל בשכונה ד' מזרח, שמקדמות אביסרור ואורון נדל"ן. במסגרת התוכנית ייהרסו שמונה מבני שיכון ובהם 159 דירות, ובמקומם ייבנו 975 יחידות דיור בחמישה מבנים בני 16-40 קומות. לצד המגורים מתוכננים מסחר, תעסוקה, מבני ציבור ושטחים פתוחים, וכן חיבורים חדשים בין רחובות רינגלבלום וקלאוזנר. "תכנית גן סיאטל היא אבן דרך משמעותית ביישום החזון העירוני להתחדשות השכונות הוותיקות ולחיזוק הליבה העירונית של באר שבע", אומר ראש העיר רוביק דנילוביץ'. לדבריו, יחד עם מתחם הצדיק מירושלים ומרכז אורן מדובר במהלך שמחדש את הכניסה הצפונית לעיר ומוסיף "מרחב ציבורי מודרני, נגיש ובטוח".

ואם פתחנו בפקקים, אפשר לסיים במקום שבו התחבורה, המגורים, התעסוקה והמרחב הציבורי אמורים להיפגש. בשכונה ד' בבאר שבע מקדמות אפריקה ישראל מגורים, ב.ס.ר ואלקטרה בנייה פרויקט התחדשות עירונית ברחוב יעקב אבינו, שנבחר להופיע בתערוכה של הפורום העירוני העולמי WUF בנושא אורבניזם, באירוע שהתקיים בקטוביץ' שבפולין במסגרת תוכנית ההתיישבות האנושית של האו"ם. ועדת הבחירה של הפורום נימקה כי הפרויקט נמצא באחד המוקדים העירוניים החשובים בבאר שבע, בסמיכות למערך התחבורה הציבורית המרכזי, לאוניברסיטה, למרכז הרפואי סורוקה, לרובע ההייטק העתידי ולתחנת הרכבת. על פי הוועדה, התוכנית נועדה להחליף מקבץ מבני מגורים ישנים ב"מבנים מעורבי שימושים ומגוונים בעצימות גבוהה", לצד בתי ספר, שטחי ציבור, עצים וחזיתות מסחריות, במטרה ליצור מרקם עירוני חדש.

וזה אולי הסיפור כולו. עירוב שימושים אינו המצאה חדשה, וגם "עיר ה-15 דקות" לא נולדה ב-2026. מה שהשתנה הוא הלחץ מסביב: הערים מצטופפות, הקרקע יקרה, הנסיעות מתארכות, העבודה משתנה והרכבות מתחילות סוף-סוף להשפיע על מפת התכנון.

הדירה תישאר הדירה. המרפסת תישאר המרפסת. אבל הרוכש של השנים הבאות יסתכל עוד רגע למטה וישאל: מה יש לי במרחק חמש דקות?

המבחן של עירוב השימושים לא יהיה כמה שימושים הצלחנו לדחוס לאותו מגרש. הוא יהיה הרבה יותר פשוט: האם אנשים באמת ירצו לחיות שם. והעתיד, כנראה, אינו עיר שבה לעולם לא צריך לצאת מהבניין. הוא עיר שבה כשכבר יוצאים ממנו - כמעט הכול נמצא ממש מעבר לדלת.