לאן עובר החלום הישראלי?

ביום שבו חתמו על חוזה הדירה, נועה ועומר לא הרגישו שהם קונים ארבעה חדרים. הם הרגישו שהם קונים עתיד. אחרי כמעט שלוש שנים של חיפושים, עשרות ביקורים בפרויקטים, מאות שעות באתרי נדל"ן ואינספור חישובים מול הבנק, הם הבינו שהחלום על דירה במרכז כבר אינו מתאים למציאות שלהם.

"התחלנו לחפש ברמת גן", מספר עומר. "אחר כך ירדנו לפתח תקווה, משם לראשון לציון, ובסוף הבנו שאנחנו מחפשים במקום הלא נכון. עכשיו אנחנו מסתכלים על אשקלון ועל עיר היין, גם בגלל החור בכיס, אבל גם בגלל מה שאפשר לקבל שם".

הם לא ויתרו על החלום. הם החליפו אותו. במקום עוד בניין צפוף בלב אזור מבוקש, הם התחילו לחפש שכונה חדשה שנבנית כמעט מאפס. במקום רחוב עמוס במכוניות - פארק; במקום מוסדות ציבור שמגיעים שנים אחרי אכלוס הדירות - בתי ספר, גנים ומרכזים קהילתיים שמתוכננים מראש; במקום לבלות חלק ניכר מהיום בפקקים - חיים שבהם חלק גדול מהצרכים נמצא ליד הבית; "הבנו שאנחנו לא מחפשים רק דירה", אומרת נועה. "אנחנו מחפשים את המקום שבו הילדים שלנו יגדלו".

הסיפור של נועה ועומר אינו חריג. הוא משקף שינוי עמוק באופן שבו משפחות בישראל בוחנות רכישת דירה. המחיר נותר כמובן גורם מכריע, אך לצדו נכנסים למשוואה זמן הנסיעה לעבודה, איכות מוסדות החינוך, השטחים הפתוחים, תחושת הקהילה, הנגישות התחבורתית וגם הביטחון שמעניקים בניין חדש, ממ"ד ותשתיות מודרניות.

"הרוכש של 2026 כבר לא מחפש רק דירה, הוא מחפש ודאות", אומר גיל אשכנזי, סמנכ"ל השיווק והמכירות בקבוצת שבירו. "היציבות של היזם, העמידה בלוחות הזמנים, השקיפות ואיכות הביצוע הפכו לשיקולים מרכזיים. הביקוש לא נעלם, אך הוא הפך מחושב ובררן יותר. רוכשים מחפשים סביבת מגורים שלמה, הכוללת שטחים ירוקים, מוסדות חינוך, נגישות, שירותים קהילתיים ואיכות חיים".

גם שמחה גריידינגר, מנכ"ל ובעלי קבוצת נתיב, מזהה ציבור שבוחן את העסקה בצורה זהירה ומעמיקה יותר. "הרוכשים בודקים את יציבות היזם, את איכות הפרויקט ואת סביבת המגורים העתידית", הוא אומר. "החברות שיצליחו יהיו אלה שידעו לשלב חוסן פיננסי, יכולת ביצוע מוכחת וראייה ארוכת טווח".

רן ינאי, מנכ"ל ובעלי צ.פ חברה לבניין, מגדיר את התקופה כתהליך של התבגרות: "היזם לא יכול להסתמך על מגמות מאקרו כלליות בלבד. הצלחה בשוק הנוכחי נשענת על היכולת לספק פתרונות מדויקים - דירות שמציעות ערך מוסף אמיתי, לוחות זמנים מהודקים וסטנדרט תכנוני גבוה באזורי ביקוש חדשים".

כשהשכונה הופכת למיני-עיר

במשך עשרות שנים שכונה חדשה הייתה מושג פשוט יחסית: עוד כמה מאות או אלפי דירות, כבישים, גן ילדים ואולי מרכז מסחרי. לא פעם, רק אחרי שהתושבים הגיעו תחילו הרשויות והיזמים להבין מה חסר: בית ספר, מרפאה, פארק, קאנטרי, תחבורה ציבורית, מקומות עבודה ומוקדי מפגש.

השכונות החדשות של 2026 מבקשות לפעול אחרת. הן מתוכננות יותר ויותר כמיני-ערים: מרחבים שבהם אפשר לקחת את הילד לגן ברגל, לעצור בבית קפה בדרך לעבודה, להגיע לפארק בלי להיכנס לרכב ולפגוש את השכנים במועדון הדיירים, בגינה הקהילתית או בשבילי ההליכה. זוהי תפיסה שמנסה לתת מענה לא רק למצוקת הדיור, אלא גם למצוקת החיים שסביבה: הפקקים, המרחקים, הבדידות העירונית, המחסור בשטחים פתוחים והפער שבין קצב בניית הדירות לבין הקמת התשתיות הנדרשות לחיים סביבן.

אחד האזורים שממחישים את השינוי הוא הצפון. ערים שבעבר נתפסו בעיקר כחלופה זולה יחסית למרכז הארץ מבקשות כיום להפוך למוקדי חיים עצמאיים, עם שכונות חדשות, אזורי תעסוקה, מערכות תחבורה ומרחבים ציבוריים שמתוכננים כחלק מאותה תמונה.

בעכו, רובע שערי העיר נבנה על פי תפיסה של "עיר בתוך עיר": יותר מ-8,000 יחידות דיור לצד מסחר, תעסוקה, פארקים, בתי ספר ותחנת רכבת חדשה. אחד הפרויקטים הראשונים ברובע, פארק צמרת עכו של קבוצת שובל, צפוי להביא אליו את כ-300 המשפחות הראשונות ולסמן את המעבר מתוכנית על הנייר למרחב עירוני פעיל.

בקריית אתא, גבעת אלונים כוללת כ-2,100 יחידות דיור ומתפתחת סביב שבילי הליכה, מוסדות חינוך, פארקים ומרכזי פעילות. במגדלים החדשים משולבים גם חללי עבודה משותפים, חדרי משחקים וחדרי כושר - ביטוי לטשטוש הגבולות בין הבית, העבודה, הפנאי והקהילה. "גבעת אלונים מתוכננת כך שתיצור סביבה קהילתית אמיתית", אומרת שרה אילין, סמנכ"לית השיווק של שרביב. "המגדלים החדשים כוללים חללי עבודה משותפים, חדרי משחקים לילדים וחדרי כושר, מתוך הבנה שהצרכים של המשפחות השתנו".

בקריית ביאליק, נאות אפק הפכה בתוך פחות מעשור לאחת השכונות המזוהות ביותר עם תנופת הבנייה בצפון. הקרבה לשמורת עין אפק ולפארק נחל נעמן, לצד בתי ספר, מרכזי מסחר ומרחבים משותפים בבנייני המגורים, יצרה סביבת חיים שחורגת מגבולות הדירה הפרטית. "הבית צריך להיות מקום שמחבר בין אנשים", אומר אסף בויאר, סמנכ"ל השיווק של ISA Group, "הקהילה נבנית מהמרחב המשותף לא פחות מאשר מהדירה עצמה".

גם מגדל העמק מבקשת לשנות את הדרך שבה היא נתפסת. שכונת השקדיות, הכוללת כ-4,700 יחידות דיור, מתוכננת לצד מוסדות חינוך, פארקים, אזורי תעסוקה, מרכז מסחרי ותחנת רכבת סמוכה. "משפחה שמגיעה לשם לא קונה רק דירה. היא קונה נקודת פתיחה אחרת", אומר שון שאול נתנאלי, סמנכ"ל השיווק של גשם החזקות, הבונה בשכונה.

בנוף הגליל, שכונת הר יונה ג' מתקדמת עם כ-3,300 יחידות דיור, מתוכן כ-2,800 דירות במבנים בני שש קומות וכ-500 יחידות למעונות סטודנטים, לצד יותר מ-100 אלף מ"ר למסחר ולתעסוקה. "מדובר בפרויקט בנייה גדול נוסף שמצטרף לתנופת הבנייה העצומה בנוף הגליל, הכוללת למעלה מ-7,000 דירות במסגרת הסכם הגג", אומר ראש העיר, רונן פלוט.

עבור חלק מהרוכשים, המעבר לצפון או לדרום הוא בראש ובראשונה החלטה כלכלית. ישראל יעקב, בעל משרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין, סבור כי דווקא חברות הבונות בפריפריה מצליחות כיום לשמור על קצב פעילות. "באזורים האלה מחירי הדירות עדיין מאפשרים לרוכשים לקחת משכנתה סבירה ולעמוד בתשלומים מתוך ההכנסה הפנויה", הוא אומר. "המפתח הוא להציע מוצר שמותאם ליכולת ההחזר האמיתית של משקי הבית".

השוק מחכה, אבל לא עומד במקום

השינוי במפת המגורים מתרחש ברגע כלכלי רגיש. סביבת המימון, עלויות הבנייה והאי-ודאות הביטחונית מכבידות על היזמים ועל הרוכשים, וקצב העסקאות נמוך מזה שאפיין את שנות הגאות. אלא שמתחת להאטה, צורכי הדיור של ישראל אינם נעלמים.

"שוק הנדל"ן ב־2026 נע בין שני כוחות מנוגדים", אומר לירן עובדיה, סמנכ"ל החטיבה העסקית של בנק ירושלים. "מצד אחד ריבית גבוהה שמייצרת עלות מימון כבדה, בשילוב אווירה ירודה על רקע תקופה ביטחונית מורכבת; ומנגד, קידום פרויקטים והרחבת ההתחדשות העירונית, שממשיכה לשנות את מפת הערים בישראל".

המציאות הזאת הופכת את יכולת הניהול והבקרה של היזמים לגורם מכריע. ניר אפללו, מנכ"ל ובעלי אפללו ניהול ופיקוח נדל"ן, סבור כי בתקופה הנוכחית אין עוד מקום לניהול המבוסס על אינטואיציה בלבד. "שוק הנדל"ן של 2026 אינו סלחן לבינוניות. כשהריבית לוחצת והשוק תנודתי, ההבדל בין פרויקט רווחי לנכס שצובר חוב אינו נמצא רק בתוכניות האדריכליות, הוא נמצא בשליטה". לדבריו, המידע השוטף על מצב הפרויקט הפך לאחד המשאבים החשובים באתר הבנייה. "יזם שמנהל את הפרויקט שלו על בסיס אינטואיציה או 'יהיה בסדר', מהמר על הכסף שלו. מי שלא מטמיע שליטה בזמן אמת אינו מנהל את הפרויקט, הוא רק מחכה לתקלה הבאה. תור הזהב של החובבנים נגמר. מי שאינו מחזיק במושכות השליטה, אינו בונה נכס, הוא בונה סיכון".

ההזדמנויות זזות על המפה

בבוקר שבו ירדו יעל ואמיר לראות דירה באשקלון, הם לא תכננו להתאהב בעיר. הם הגיעו "רק לבדוק". זוג צעיר עם ילדה אחת ועוד אחת בדרך, שחיפש חודשים במרכז וגילה שכל ביקור מסתיים באותה תחושה: פחות מטרים, יותר כסף ופחות אוויר. "בסוף הבנו שאנחנו לא רוצים רק להצליח לקנות דירה", אומרת יעל. "אנחנו רוצים מקום שנוכל לחיות בו".

אשקלון הפכה בשנים האחרונות לאחת הערים שמגלמות את השינוי. אחרי עיר היין והשכונות החדשות שכבר משכו אליהן משפחות מכל הארץ, העיר נערכת לקפיצת מדרגה נוספת באמצעות מתחם הגולף בצפונה. התוכנית משתרעת על כ-1,400 דונם, בסמוך לחוף הים, לשמורת חולות ניצנים ולשכונת ברנע, וכוללת 1,260 יחידות דיור, 650 חדרי מלון, פארק גולף, מועדון ספורט, מסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים. פארק הגולף עצמו צפוי להשתרע על כ-620 דונם, ולצדו מתוכננות טיילת ורשת שבילים שיחברו בין החוף, פארק עיר היין ושמורת הטבע.

במונחים ישראליים, זהו ניסיון לייצר באשקלון מודל שמזכיר במידה מסוימת את קיסריה: מגורים ליד הים, טבע, פנאי, תיירות ומסחר בתוך מרחב אחד. "אנחנו עושים צעד משמעותי בדרך להקמת מתחם הגולף, שיהפוך את אשקלון ליעד תיירותי מוביל בישראל, ייצור מאות מקומות עבודה ויחזק את המעמד הכלכלי של העיר", אומר ראש העיר, תומר גלאם.

גם דימונה כבר אינה מחכה שיגלו אותה. משפחות ומשקיעים שהגיעו לעיר לפני כמה שנים מצאו מחירים נגישים יחסית, שקט, קהילה והבטחה גדולה. היום רבים מהם כבר רואים את השינוי בערך הדירות וגם ברחובות. "אמרו לי, דימונה? למה דווקא שם?", מספר אורן, שעבר לעיר מבאר שבע. "אבל אני ראיתי עיר בתנועה. מחירים שעדיין אפשר לעמוד בהם, חינוך טוב, הטבות מס ותחושה שיש פה משהו לפני פריצה".

התוכנית החדשה במזרח דימונה מחזקת את התחושה הזאת. היא כוללת רובע חדש עם כ-7,000 יחידות דיור, כ-300 דירות לדיור מוגן, אזורי תעשייה ומסחר, מבני ציבור, תחנת רכבת חדשה ומרכז תחבורה. התכנון משתרע על יותר מ-10,000 דונם ומבקש לחבר בין העיר למדבר באמצעות צירים ירוקים, רחובות מוצלים ומרחבים ציבוריים המותאמים לאקלים המקומי. הרובע מתוכנן מתוך שאיפה לאיפוס אנרגטי, עידוד התקנת פאנלים סולאריים וקישוריות להולכי רגל ולרוכבי אופניים. המדבר, שבמשך שנים נתפס כמגבלה, הופך בתכנון החדש לנכס נופי וזהותי. "זה כמו לבנות את מיתר, עומר או להבים בתוך העיר שלנו", אומר ראש העיר, בני ביטון. "דימונה מובילה את חוד החנית של הנדל"ן בזכות מערכת חינוך מצוינת, הטבות המס וצעירים ומשפחות שמאמינים בעיר".

גם אוהד סבן, סמנכ"ל השיווק והפיתוח העסקי בחברת דונה, סבור כי עתיד המגורים ועתודות הקרקע של ישראל נמצאים מחוץ לגוש דן. "ערים כמו אשקלון, אשדוד, באר שבע וקריית גת בדרום, חריש ועפולה בצפון, נהנות מתנופת פיתוח אדירה, נגישות תחבורתית הולכת ומשתפרת, והשקעה מסיבית בתשתיות ובחינוך. האזורים הללו מושכים אליהם קהל מגוון, החל מזוגות צעירים ומשפחות המשפרות את דיורן, ועד למשקיעים המחפשים תשואה".

בבאר שבע, לעומת זאת, ההפתעה נמצאת דווקא בשכונה ותיקה. שכונה ג', מהשכונות ההיסטוריות של העיר, נבחרה למיזם הלאומי "שכונה מתחדשת", המבקש לחבר בין שדרוג פיזי לבין חינוך, רווחה, תעסוקה וחיזוק החוסן הקהילתי. לצד תוספת עתידית של כ-8,000 יחידות דיור, התהליך כולל צוות שכונתי, ועדת היגוי מקומית ושיתוף של התושבים. הרעיון אינו רק להחליף בניינים, אלא להעצים את מה שכבר קיים ולמנוע מצב שבו ההתחדשות הפיזית מוחקת את הזהות המקומית. "שכונה ג' היא חלק בלתי נפרד מהסיפור של באר שבע – שכונה עם זהות, שורשים וקהילה חזקה", אומר ראש העיר, רוביק דנילוביץ'. "ההתחדשות כאן היא הזדמנות אסטרטגית להעצים את הקיים, לחזק את תחושת השייכות ולהרחיב את ההזדמנויות עבור הדור הבא".

באשדוד, השינוי מתחיל באזור תעשייה ותיק. קריית איתנים בצפון העיר, ששימשה במשך שנים חלק מאזור התעשייה הכבדה, מיועדת להפוך לרובע מעורב שימושים עם מגורים, תעסוקה, מסחר ופנאי. מתחם "הסוהו" המתוכנן יכלול כ-1,100 יחידות דיור לצד שטחים נרחבים להייטק, למסחר, לבילוי ולמכוני כושר. זהו תהליך המוכר מערים גדולות בעולם: אזורי מלאכה ותעשייה שמחליפים בהדרגה את אופיים והופכים למרחבים עירוניים צעירים ושוקקי חיים.

ברמלה, המהפכה מתחילה בלב ההיסטורי של העיר. רחל, תושבת ותיקה, זוכרת את המרכז הישן כמרחב שבו כולם הכירו את כולם. "היינו יורדים לקניות, עוברים ליד העירייה וליד המבנים הישנים, וזה היה הלב של העיר", היא מספרת. "בשנים האחרונות הרגשנו שהוא קצת איבד כוח. עכשיו פתאום מדברים עליו שוב". תוכנית המע"ר החדשה משתרעת על כ-120 דונם וכוללת 864 יחידות דיור, לצד מסחר, תעסוקה, מלונאות, מבני ציבור ושטחים פתוחים. בין היתר מתוכננים בה 120 יחידות למעונות סטודנטים, דירות קטנות ומלון בן 250 חדרים במתחם הטיגארט ההיסטורי. הייחוד שלה טמון בניסיון לשמר את שכבות העבר תוך יצירת מרכז עירוני חדש. המגדל הלבן, מבנה המשטרה הבריטית, מבני ציבור ותיקים ומוקדי קהילה אינם אמורים להיעלם, אלא להפוך לחלק מהמרחב המתחדש. "תוכנית המע"ר היא מהפכה אמיתית בלב רמלה", אומר ראש העיר, מיכאל וידל. "זהו מהלך שיחבר בין ההיסטוריה המפוארת של העיר לבין העתיד שלה כמרכז עירוני מודרני, תוסס ומתקדם".

באור יהודה, השינוי הוא כמעט סיפור של שחרור ממגבלות העבר. במשך שנים היו השכונות הדרומיות של העיר מוגבלות בשל רעש המטוסים מנתב"ג. בנייה לגובה כמעט לא התאפשרה, פרויקטים של התחדשות עירונית נתקעו והמבנים הקיימים הלכו והתיישנו. "זו שכונה עם אנשים טובים ועם לב, אבל רואים שהבניינים התעייפו", אומרת דנה, שגדלה בשכונה הדרומית וחזרה אליה אחרי שהתחתנה. "הרבה שנים הרגשנו שלא באמת אפשר לעשות פה משהו". שתי תוכניות רחבות היקף מבקשות כעת לשנות את המציאות: התחדשות השכונות הדרומיות, הכוללת כ-4,600 יחידות דיור חדשות במקום כ-2,200 דירות קיימות, וכן כ-1,150 יחידות בקרקעות מדינה; ותוכנית רבין מערב, הכוללת כ-2,650 יחידות דיור, שטחי תעסוקה ומסחר, מוסדות ציבור ופארקים. לצדן מתוכנן מתחם ספורט חדש עם אצטדיון ומתקני אימונים. "אנחנו מפרקים את המחסומים ההיסטוריים הללו", אומרת ראש העיר, ליאת שוחט. "שתי תוכניות הענק מביאות בשורה משמעותית לתושבים ולעיר".

בירושלים, קריית יובל הפכה למעבדה עירונית מסוג אחר. זוהי שכונה ותיקה עם זהות קהילתית חזקה, שבה מנופים ומבנים חדשים פוגשים פארקים ותיקים, מוסדות קהילה ואתרים המזוהים עם השכונה, ובראשם גן המפלצת. הפארק הקהילתי באזור עובר שדרוג בהיקף של כ-70 מיליון שקל, ובמקומות שבהם עמדו בעבר מבני אסבסט ישנים מקודמים מתחמי מגורים, מסחר, תעסוקה, גינות קהילתיות ודיור להשכרה. התכנון נשען על תפיסת "עיר 15 הדקות", שבה חינוך, תחבורה, תרבות, תעסוקה ופנאי נמצאים במרחק הליכה. המבחן של קריית יובל אינו מסתכם במספר הדירות החדשות. השאלה היא כיצד מחדשים בלי למחוק, מוסיפים אוכלוסייה בלי לדחוק את הקהילה הקיימת ומייצרים צפיפות עירונית שאינה באה על חשבון המרחב הציבורי.

בנתניה, שכונת חוף הזהב בצפון העיר, סמוך לחבצלת השרון, מייצגת כיוון אחר בתכנון הישראלי החדש: שכונה שהיא כמעט עיר קטנה, עם מגורים, תעסוקה, מסחר, טבע, חוף ונגישות תחבורתית. משפחת לביא, שעברה מהשרון הוותיק, מספרת שההחלטה התקבלה אחרי שבת אחת באזור. "עמדנו ליד החוף והבנו שיש פה משהו אחר", אומר האב. "לא רק דירה. מרחב, טבע ואפשרות לחיים קצת פחות לחוצים". השכונה נהנית מקרבה לכביש החוף ולמחלף חבצלת החדש, מסמיכות לים ולשמורות הטבע ומתכנון הכולל פארק אקולוגי, כיכר עירונית, שבילי הליכה ואופניים, שטחי תעסוקה ומסחר ומרכז תחבורה עתידי.

המרתון של ההתחדשות העירונית

חלק גדול ממפת החיים החדשה של ישראל לא ייבנה על קרקעות פנויות, אלא בתוך הערים הקיימות. ההתחדשות העירונית הפכה בשנים האחרונות ממסלול משלים לאחד ממנועי הבנייה המרכזיים של הענף – ובעקבות המלחמה, הצורך במיגון ובחיזוק מבנים העניק לה משמעות דחופה עוד יותר.

עו"ד הילה גבאי, שותפה ובעלים במשרד זוסמנוביץ, גבאי ושות' עורכי דין, מדגישה כי מדובר בתהליך שמחייב הסתכלות ארוכת טווח. "התחדשות עירונית היא מרוץ למרחקים ארוכים", היא אומרת. "כדי להגיע למימוש בעוד חמש עד שמונה שנים, צריך להתחיל לקדם את הפרויקט כבר היום ולבנות אותו נכון. אם היזמים לא ישקיעו עכשיו, לא תהיה להם סחורה בעוד כמה שנים". לדבריה, יש כיום גם פרויקטים המתמודדים עם קשיי כלכליות ואף עם החלפת יזמים, אך אין להסיק מכך על השוק כולו. "תפקידנו כמייצגי בעלי הדירות הוא להגן על האינטרסים שלהם וליצור מנגנונים שיבטיחו שכאשר הכלכליות תשתפר, גם הם ייהנו מההשבחה ומהערך שנוצר".

עו"ד נורית כהן-קצב, שותפה ומייסדת משרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' KDC, מצביעה על העמידות שמפגין התחום. "בעלי דירות מבינים היום יותר מתמיד את הערך של בניינים חדשים, ממוגנים ובטוחים", היא אומרת. "האתגר המרכזי אינו הביקוש, אלא היכולת לייצר ודאות תכנונית ורגולטורית. ככל שהמדינה והרשויות יקצרו הליכים ויעניקו יציבות, כך יהיה אפשר להגדיל משמעותית את היצע הדירות".

עו"ד ראם רצון, מנכ"ל קבוצת אב-גד, רואה בהתחדשות העירונית את מנוע הצמיחה המרכזי של הענף. "היא מייצרת פתרון אמיתי גם למחסור בדירות בלב המרכזים העירוניים וגם לצורך הדחוף במיגון ובשדרוג מבנים ישנים", הוא אומר. להערכתו, אזורי ביקוש חדשים בדרום ובצפון ימשיכו להתפתח סביב מוקדי תעסוקה, תחבורה ונגישות, והממ"ד יהפוך לשיקול מרכזי בהחלטות הרוכשים. "הנדל"ן הישראלי הוכיח לאורך עשרות שנים עמידות יוצאת דופן", מוסיף רצון. "מי שיפעל במיקומים נכונים, עם תכנון ארוך טווח וראייה אסטרטגית, יוכל לצמוח גם בתקופות מורכבות".

ארנון פרידמן, מנכ"ל אשטרום מגורים, אומר כי הצורך במיגון ביתי הפך לקריטי ומציל חיים. "באמצעות ההתחדשות העירונית אפשר לחדש אזורים שלמים, להגדיל את היצע הדירות ולשפר את איכות החיים של התושבים", הוא אומר. "כיום מורגשת יותר מאי פעם החשיבות של יציבות, ביטחון ותכנון איכותי עבור רוכשי הדירות". פרידמן מעריך כי הירידה בקצב התחלות הבנייה עשויה לצמצם בהמשך את המלאי הקיים. לדבריו, הביקושים הממתינים כיום עשויים לחזור במהירות לשוק, במיוחד בפרויקטים איכותיים ובמיקומים שבהם ההיצע מוגבל.

אבי לוי, מנכ"ל קבוצת יהודה לוי, סבור כי המדינה והרשויות המקומיות נדרשות להאיץ את התכנון והוצאת ההיתרים. "התחדשות עירונית היא אינטרס ציבורי ולא רק יזמי", הוא אומר. "המדינה צריכה ליצור מנגנוני תמרוץ לרשויות שמקדמות תוכניות ומנפיקות היתרים". לדבריו, רפורמת הרישוי העצמי עשויה להיות כלי משמעותי לקיצור לוחות הזמנים. "כאשר יזם מחזיק קרקע במשך שנים עד לקבלת היתר, עלויות המימון מצטברות ובסופו של דבר מתגלגלות למחיר הדירה. ייעול הרישוי יכול לתרום גם להגדלת ההיצע וגם להוזלת המחירים".

ליאון סופרין, מנכ"ל קבוצת סופרין, סבור כי המפתח נמצא בראש ובראשונה בידי המדינה. "כדי שייבנו יותר דירות במחירים שפויים, המדינה צריכה להפשיר ולאשר הרבה יותר קרקעות ולהסיר את המגבלות שכובלות את היזמים", הוא אומר. גם בהתחדשות עירונית, לדבריו, יזמים נדרשים לפעול לעיתים בלי תוכנית מאושרת ובתנאים של ודאות נמוכה. "אם בכל עיר התוכניות היו מאושרות מראש, היזם היה יכול לפעול מול מתחמים שבהם קיימת היתכנות אמיתית. יותר אפשרויות פירושן תחרות גבוהה יותר, התקדמות מהירה יותר ועלויות נמוכות יותר".

ארז אביב, מנכ"ל ובעלי אביב אורבן, מתאר את התקופה כשלב של סינון. "יזמים ומשקיעים רבים נוקטים כיום גישה שמרנית יותר, בעיקר בשל עלויות המימון והמינוף", הוא אומר. "מנגד, יזמים חזקים, בעלי הון, ניסיון ויכולת ניהול סיכונים, ממשיכים לפעול בזהירות ובסלקטיביות". לדבריו, דווקא בתקופה הזאת בולטות הזדמנויות בהתחדשות עירונית ובעסקאות קומבינציה. "זה אינו בהכרח משבר, אלא שלב שמתגמל מקצוענות, משמעת פיננסית ותכנון נכון. מי שיודע לקרוא את המפה ולא להיבהל מהרעש עשוי לצאת ממנו מחוזק".

לדברי גל קסטל, מנכ"ל אורון נדל"ן, תהליך הסינון צפוי להעמיק במהלך השנה הקרובה. "גם אם הריבית ירדה מעט, היא עדיין תישאר ברמה גבוהה שתכביד על היזמים ועל הרוכשים, בעוד עלויות הביצוע הגבוהות כבר גורמות לכך שחלק מהפרויקטים אינם יוצאים לדרך". להערכתו, הלחצים האלה ישנו גם את מבנה הענף. "נראה יותר חברות שייאלצו להתמזג עם חברות חזקות מהן, ואחרות שייצאו לחלוטין מתחום הייזום והבנייה. גם קריסות של קבלני ביצוע משפיעות ישירות על היזמים, מעמיקות את חוסר הוודאות ומעלות את עלויות הביצוע". לדבריו, היתרון בתקופה כזאת נמצא בידי חברות בעלות גב פיננסי, יכולות ביצוע ושליטה רחבה יותר בשרשרת הפעילות. "היכולת לשלוט בשרשרת הביצוע מעניקה יציבות בתקופה שבה התלות בקבלנים חיצוניים הפכה לסיכון משמעותי. כשהים סוער, החברות החזקות הן ששורדות. אני מאמין ש-2026 תעצב מחדש את הענף ותותיר בו פחות שחקנים, אך חזקים ויציבים יותר".

הקשיים הכלכליים כבר משפיעים גם על מבנה הענף. אלון וייזברג, שותף ומייסד קבוצת יגאל אלון ומייסד לשכת המארגנים, מספר כי בשטח ניכרים עיכובים ואף צורך בהחלפת יזמים ואנשי מקצוע שאינם עומדים בנטל התקופה. "בריבית הגבוהה ובחוסר הוודאות, רק פרויקטים שינוהלו על ידי חברות רציניות ויציבות ישרדו", הוא אומר. "המפתח להצלחה טמון בשקיפות מלאה ובשיקוף תמונת המצב המדויקת לבעלי הדירות, כדי שזכויותיהם יישמרו והפרויקט ינוהל באחריות".

רו"ח חגית קודמן, מנכ"לית חברת קובי אורון ומנכ"לית לשכת המפקחים, מעריכה שהמגמה תוביל לגל של מיזוגים ורכישות. "במגרש המשחקים הנוכחי והעתידי לא יישאר מקום רב לשחקנים קטנים", היא אומרת. "עיריות מאחדות מתחמי הריסה נקודתיים למתחמי ענק של פינוי-בינוי, והדבר דוחף יזמים וחברות בנייה קטנות לחפש שיתופי פעולה ומיזוגים". לדבריה, התהליך לא ייעצר אצל היזמים. גם משרדי שמאים, עורכי דין ומפקחים עשויים להידרש לאחד כוחות כדי לספק את המעטפת המקצועית הנדרשת לפרויקטים גדולים ומורכבים.

עו"ד יריב בר דיין, מומחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי פינוי-בינוי, משווה פרויקט התחדשות עירונית לסטארט-אפ נדל"ני. "יש לו שווי תיאורטי בהתאם לתוכניות ולתחזיות בתחילת הדרך, אבל בסופו של דבר הוא חייב לפגוש את המציאות שנים לאחר מכן, כשהוא מגיע למימוש", הוא אומר. “כאשר הריבית גבוהה, הביקושים חלשים ועלויות הבנייה עולות, פרויקטים שהיו כדאיים בעבר עשויים להתעכב ואף להיעצר". עם זאת, לדבריו, השוק מבצע התאמות שיכולות לאפשר את מימושם, ובהן שינויים תכנוניים והגדלת ממ"דים באופן המשפר הן את המוצר והן את כלכליות הפרויקט.

עידן פלגי, בעלים ומנכ"ל משותף בפסיפס התחדשות עירונית מפנה את תשומת הלב לשלב שבו התוכניות הופכות למציאות. לדבריו, פרויקטים רבים שקודמו במשך קרוב לעשור צפויים לעבור בתקופה הקרובה משלב התכנון לשלב הביצוע - הרגע המורכב ביותר עבור בעלי הדירות. בשלב הזה נדרשים הדיירים להתמודד עם הארכת חוזי שכירות, שיבוץ דירות התמורה, מסמכי הליווי והמימון והפינוי עצמו. "כל אחד מהשלבים האלה דורש ליווי מקצועי, זמינות גבוהה ומענה אישי", אומר פלגי. "ניהול מקצועי ותקשורת רציפה מפחיתים חיכוכים ועיכובים ותורמים לקידום חלק יותר של הפרויקט".

כאן בונים חיים

בסופו של דבר, כל הסיפורים האלה מתחברים לאותה מגמה. משפחות בישראל כבר אינן שואלות רק איפה הן יכולות לקנות דירה. הן שואלות איפה הן יכולות לבנות חיים.

אשקלון מציעה ים, פארקים ותיירות. דימונה בונה רובע שמחבר בין עיר למדבר. נתניה מציעה מיקום מרכזי, תעסוקה מתקדמת ופותחת שכונה חדשה אל החוף. באר שבע מבקשת להחיות שכונה ותיקה באמצעות תהליך חברתי ופיזי משולב. רמלה מחברת בין מרכז היסטורי לעירוניות חדשה. אור יהודה מפרקת מגבלות תכנוניות של עשרות שנים. ירושלים מנסה לחדש בלי למחוק, ואשדוד הופכת תעשייה לעירוניות. במקביל, עכו, קריית אתא, קריית ביאליק, מגדל העמק ונוף הגליל משרטטות מחדש את מפת המגורים בצפון.

זו כבר אינה רק מפת נדל"ן חדשה. זו מפת חיים חדשה, שבה ערכה של דירה אינו מסתכם במספר החדרים או במחיר למ"ר, אלא גם בזמן שהיא חוסכת, בביטחון שהיא מעניקה, בקהילה שהיא מאפשרת ובאיכות המרחב שמתחיל מעבר לדלת.