"היה פחדן כשאחרים חמדנים, וחמדן כשאחרים פוחדים" (וורן באפט)

בין ריבית גבוהה, אי-ודאות כלכלית וביטחונית ותקווה לירידת מחירים נוספת, ישראלים רבים מעדיפים להמתין. זו בחירה מובנת, אך גם היא אינה נטולת סיכון. שוק הנדל"ן מלמד פעם אחר פעם שהרגע שבו כולם מרגישים בטוחים הוא בדרך כלל גם הרגע שבו ההנחות מצטמצמות והכוח חוזר למוכרים.

סדרת כתבות מגזין הנדל"ן שלפניכם מנסה לבחון את השאלה שמעסיקה כיום כמעט כל רוכש: האם זה הזמן לקנות דירה, או שההזדמנות האמיתית עדיין לפנינו? סקירת המחירים, תנאי המימון, אזורי הביקוש והסיכונים, וננסה להפריד בין הכותרות לבין המציאות בשטח.

בין דפי המגזין נבחן את הכוחות שמעצבים מחדש את ענף הנדל"ן: מהפכת המטרו והשפעתה על ערי המרכז, מאבקי הכוח בהתחדשות העירונית, אתגרי המימון והחיפוש אחר פתרונות לשכירות ארוכת טווח. נבקר גם בפרויקטים שנבנים במרחק נגיעה מהים ובשוק היוקרה שמסרב להאט, ונציג את החברות שמצליחות לשמור על חוסן ויציבות גם בתקופה של אי-ודאות.

בסופו של דבר, איש אינו יודע לזהות בוודאות את תחתית השוק. לכן השאלה החשובה אינה רק מה יעשו המחירים מחר, אלא האם העסקה שלפניכם נכונה לכם היום.

איתן כהן, סמנכ"ל כספים - חי נחמיאס: איפה מסתתר האקזיט האמיתי של הנדל"ן הישראלי?

בזמן שרוב הכסף הגדול ממשיך לזרום לדירות יוקרה בגוש דן, עם תשואות שכירות מנומנמות של 2% בלבד -המספרים ההיסטוריים מספרים סיפור הפוך לחלוטין: אם המטרה היא להצמיח הון משמעותי, ולא רק לשמר אותו, המנוע הפיננסי האמיתי נמצא מחוץ לקו חדרה-גדרה.

שוק הדיור בישראל התפצל לשני תתי-שווקים: במרכז - מחירי כניסה אסטרונומיים ותזרים שוטף שנשחק עד דק. רכישת דירה להשקעה בתל אביב או בגבעתיים תניב לך היום תשואה ברוטו של 2.0-2.3% בלבד, כך שבסביבת הריבית הנוכחית המשקיע בפועל מסבסד את הדירה מכיסו כל חודש. בפריפריה ובערים המתפתחות התמונה הפוכה: תשואות שוטפות של 3.6% עד 4.6%, שמכסות את רוב המשכנתה ומאפשרות לישון בשקט בלילה.

יש כאן גם עניין של פרופורציות. דירה בפריפריה שעלתה 1.3 מיליון שקל וטיפסה ל-1.95 מיליון רשמה עלייה של 50%. כדי שדירה במרכז ב-3.6 מיליון שקל תשיג את אותה תשואה, היא צריכה להגיע ל-5.4 מיליון - רף כמעט בלתי אפשרי בהינתן רמות השכר במשק. בפריפריה, לעומת זאת, מנועי צמיחה כמו חיבורי רכבת, הסכמי גג ורובעים חדשים מקפיצים ערכים במהירות: נתיבות ואשקלון הפכו ממרוחקות למבוקשות, וחריש וכרמי גת נבנו כמעט מאפס.

הנתונים ההיסטוריים תומכים בכך: מאז 2000 עלו מחירי הדירות בגוש דן בכ- 200%, לעומת 260%-300% באשקלון ונתיבות, ו- 110%-130% תוך עשור בלבד בחריש ובכרמי גת. המסקנה המתבקשת: מי שמחפש שימור הון ותנודתיות אפסית - ימשיך לגוש דן; מי שמחפש צמיחה אמיתית של ההון - ימצא אותה הרחק ממנו.

אבי סמואלס, יו"ר חברת טרא נדל"ן: מטר פה מטר שם. ומה עם איכות חיים?

פסק דין שניתן לאחרונה בפרויקט פינוי-בינוי בתל אביב העלה מחדש את השיח סביב סוגיית התמורות בענף ההתחדשות העירונית. במשך שנים התרגלנו למדוד עסקאות במספרים. ככל שהדייר משיג עוד מטרים, עוד מחסן, עוד חניה, עוד קומה - כך מדובר, לכאורה, בהצלחה מבחינתו. בפועל, מי שמעמיק יודע שהבחינה האמיתית של עסקה לא נמצאת שם. היא נמצאת בערך שהפרויקט יוצר לאורך זמן: בתכנון מוקפד וחכם, בסביבת המגורים, באיכות הביצוע ובנוחות היומיומית.

כדיירים, די מפתה אותנו לבדוק כמה מטר קיבלו השכנים, מה גודל כל מרפסת, והאם התמורה שווה בין כל בעלי הדירות. זהו דיון חשוב, אבל הוא מסיט אותנו מהשאלה שבאמת צריך לשאול: לא כמה מקבלים, אלא מה מקבלים.

מהרגע שנחתם ההסכם ועד למסירת המפתח חולפות לעיתים שנים רבות, שבהן משתנים מחירי הדירות, עלויות הבנייה, הריבית והרגולציה. גם היזם הטוב והוותיק ביותר לא באמת יודע איך ייראה השוק בעוד שבע או עשר שנים. זו הסיבה שדייר חכם צריך להניח לדיון המספרי-כמותי, ולהתמקד בתכנון הפרויקט, בעיצוב סביבת המגורים והשטחים הציבוריים, ובאיכות החיים. בטווח הרחוק, הציבור יזהה פרויקט שנבנה מתוך מחשבה על דייריו, והוא יסומן כנכס בעל ערך גבוה יותר.

דייר מקבל את התמורה האמיתית ביום שהוא נכנס לדירה החדשה, ובכל יום שהוא ממשיך לחיות בה לאחר מכן. עיסוק במטר פה ומטר שם הוא הסחת דעת מהעסקה האמיתית. 

אולי הגיע הזמן לסטנדרט חדש של ניקוד איכות, המבוסס על תמורות של איכות חיים. בדיוק כמו שקרקע בישוב מרוחק תעלה פחות מחברתה בלב גוש דן למרות שהשטח זהה, כך על לקוחות נבונים להביט אל התמורות לפי תוצאות, איכות וביצוע. אל תחפשו את המטר, תדרשו איכות.  

אלעד אפרגן, מנכ"ל ובעלים ישראל אירופה: לבחון כל עסקה בפני עצמה

אומרים שההיסטוריה חוזרת על עצמה. אלא שבשוק הנדל"ן אם לא לומדים מההיסטוריה - המחיר עלול להיות יקר. בשנת 2014, כששר האוצר דאז יאיר לפיד הכריז על "תוכנית מע״מ" אפס לרוכשי דירה ראשונה, ענף הנדל״ן נכנס להמתנה. ההבטחה הייתה פשוטה: מי שיעמוד בתנאים יוכל לרכוש דירה ללא תשלום מע״מ, שעמד אז על 18%.

באותה תקופה היינו בשיווק של שלושה פרויקטים במקביל וקצב העבודה היה טוב. פגישות, טלפונים, מתעניינים, משאים ומתנים. ואז, כמעט ברגע אחד, הכול נעצר. אנשים פשוט התיישבו על הגדר וחיכו.

גם כשהיינו יצירתיים ועלינו בקמפיין לפיו אצלנו כולם זכאים למע"מ בשיעור אפס - אנשים נשארו על הגדר. לכאורה, המספרים אמורים היו "לעשות שכל" לרוכשים שעמדו בתנאים מבלי להמתין לאישור התכנית, אלא שהסנטימנט בשוק השתנה. וכשהסנטימנט אומר שעוד לא הגיע הזמן לקנות, קשה מאוד להניע אנשים לפעולה.

ואז, ברגע אחד של אי הסכמות על התכנית, התפרקה הממשלה. תוכנית מע״מ אפס ירדה מהשולחן, ובאותו היום ממש שוב השתנה הסנטימנט. הטלפונים חזרו לצלצל, מתעניינים שחיכו חודשים חזרו

יעקב שוחט, מייסד קו ישר מהנדסים, ייעוץ, פיקוח וניהול פרויקטים: ה-AI מחזיר את מפקח הבנייה לשטח

מי שלא עוסק בפיקוח על פרויקטים מתקשה לפעמים להבין כמה עבודה נשארת אחרי שיוצאים מאתר הבנייה. הסיור הסתיים, הקבלן המשיך בעבודה, אבל המפקח חוזר למשרד עם עשרות תמונות, שאלות למתכננים וליקויים שצריך לתעד, לנסח ולעקוב אחריהם. בדיוק בנקודה הזאת הבינה המלאכותית מתחילה לשנות את אופן העבודה של המפקח ומשנה את כללי המשחק בענף הבנייה.

במקום לשבת בסוף היום ולנסות להיזכר מה ראינו בכל קומה ובכל דירה, ניתן היום לערוך את הממצאים כבר במהלך הסיור, לרשום, לתעד ולהיעזר בכלי AI אשר יכול לסייע בתיעוד, בניסוח של כל ליקוי ואף לרשום לצידו מהו התקן הרלוונטי לשינוי הנדרש. במקרים מסוימים מדובר בחיסכון משמעותי בזמן הכנת הדוח.

מניסיוני, היתרון הגדול אינו רק במהירות. דוח פיקוח טוב צריך להיות חד וברור: מה נמצא, היכן נמצאה הבעיה, מי נדרש לטפל בה ומהו המועד לביצוע. כאשר המידע נאסף ומנוהל בצורה מסודרת, קטן הסיכוי שהערה תישאר קבורה בתוך קובץ או שליקוי יחזור שוב בסיור הבא.

כלי ה-AI האלה יכולים לסייע גם בפרוטוקולים של מסירת דירות, בריכוז שאלות RFI, בדוחות סטטוס ובהשוואה בין שלבי הביצוע. גם בעבודה על כתבי כמויות ניתן להיעזר בהם לצורך איתור פערים, הצלבת נתונים והצפת סעיפים שדורשים בדיקה, אך כאן נדרשת במיוחד עין מקצועית של מי שמכיר את התוכניות, המפרטים והעבודה מול קבלנים ויזמים.

חשוב לומר ביושר: AI עדיין לא יודע להיכנס לאתר ולהרגיש שמשהו בביצוע אינו מסתדר. הוא לא מכיר את ההיסטוריה של הפרויקט, לא מנהל שיחה עם מנהל העבודה ולא נושא באחריות להחלטה.

הוא כן מאפשר לנו להגיע למשרד, לפתוח את המחשב ולקבל בסיס מסודר לעבודה. מבחינתי, זו לא החלפה של המפקח, אלא דרך להשאיר לו יותר זמן לבדוק, לשאול ולהיות במקום שבו הוא באמת נחוץ: בשטח.