דוח מבקר המדינה: התחדשות עירונית היא ביטחון, לפני הרווח

במהלך מבצע "שאגת הארי" פגעו שלושה טילים שנורו מאיראן בעיר רחובות והנזק היה גדול הרבה מכפי שנראה לעין. מאות משפחות מצאו עצמן מתמודדות עם בניינים שנפגעו, מוסדות ציבור שהושבתו ושאלות קשות לגבי העתיד. עבור רבים מהתושבים זו הייתה תזכורת כואבת לכך שמיגון וחיזוק של מבנים אינם עוד מותרות אלא צורך קיומי.

אלא שבזמן שהמלחמה המחישה את חשיבות המיגון, שני מסרים משמעותיים שנשמעו השבוע מצביעים על אתגר עמוק יותר: ההתחדשות העירונית אינה מגיעה למקומות שבהם היא נחוצה ביותר, ובמקביל המדינה מאותתת כי לא תוכל להמשיך לשאת לבדה בעלויות ובסיכונים.

דוח חדש של מבקר המדינה, לצד מסרים ברורים ממשרד האוצר, מציבים את ענף ההתחדשות העירונית בצומת דרכים משמעותי. מבקר המדינה ונציב תלונות הציבור, מתניהו אנגלמן, קובע בדוח השנתי כי למרות החשיבות הלאומית של התחדשות עירונית לחיזוק מבנים, הגדלת היצע הדירות ושיפור המיגון, כ־58% מהמיזמים מקודמים במחוזות תל אביב והמרכז, בעוד שביישובים החשופים יותר לרעידות אדמה ולירי טילים היקף הפעילות נמוך משמעותית. "התחדשות עירונית היא כלי אסטרטגי למדינת ישראל", כתב אנגלמן. "יש צורך להבטיח יחידות דיור איכותיות וממוגנות בפני רעידות אדמה ופגיעות טילים".

לדבריו, השיקול הכלכלי ממשיך להיות הגורם המרכזי שמכתיב היכן יקודמו פרויקטים ולכן באזורים שבהם הרווחיות נמוכה יותר, היזמים מתקשים לקדם מיזמים ללא תמיכה ממשלתית משמעותית. המבקר גם מותח ביקורת גם על כך שלמרות התרעות שניתנו לאורך השנים, המדינה עדיין לא גיבשה תוכנית אסטרטגית שתאפשר חלוקה מאוזנת יותר של משאבים בין המרכז לפריפריה. המסר העולה מהדוח ברור: אם המדינה לא תתערב באופן אקטיבי יותר, ההתחדשות העירונית תמשיך להתקדם בעיקר במקומות שבהם היא רווחית.

רשת חירום, לא פתרון

במקביל, באוצר מציגים גישה אחרת לאתגר. תמר צ'ין, רכזת שיכון והתחדשות עירונית באגף התקציבים, מתייחסת לצורך בחלוקת סיכונים מאוזנת יותר בין המדינה, היזמים ובעלי הדירות. לדבריה, המודל הקיים יוצר מצב שבו בעלי הדירות נהנים כמעט מכל התמורות והרווחים, בעוד שחלק גדול מהסיכון הכלכלי נופל על היזמים ולעיתים גם על המדינה.

"אם יש ירידה בכלכליות הפרויקט, גם הדיירים צריכים להיות שותפים לכך", אמרה צ'ין. "אי אפשר להבטיח רווח בלי סיכון". האמירה מגיעה על רקע העובדה שפרויקטים רבים אושרו לפני שהריבית עלתה, חומרי הגלם התייקרו, עלויות העבודה גדלו והמחסור בכוח אדם השפיע (ועדיין) על הכדאיות של חלק מהמיזמים.

לדברי גורמים בענף, השילוב בין המלחמה, עלויות הבנייה הגבוהות והקושי במימון מחייב חשיבה מחודשת על אופן קידום הפרויקטים. באוצר סבורים כי יש לבנות מנגנונים שיאפשרו לפרויקטים לשרוד גם בתקופות של שינויים כלכליים חריפים.

הדיון הזה מתחבר גם לעלות הכבדה שמשלמת המדינה מאז פרוץ המלחמה. באמצעות קרן מס רכוש משולמים פיצויים בהיקפים של מיליארדי שקלים בגין פגיעות בבתים, עסקים ומבני ציבור. באוצר מבקשים להבהיר כי מנגנון הפיצויים נועד לתת רשת ביטחון במקרי חירום, אך אינו יכול להוות פתרון לכל בעיה כלכלית בענף הנדל"ן.

לא להתפתות

גם בענף היזמות מזהירים מפני קידום פרויקטים באמצעות גורמים חסרי ניסיון או חוסן פיננסי. מיכל גור, מנכ"לית פרץ בוני הנגב, סבורה כי הציבור חייב להיות מודע יותר לסיכונים: "אנשים חותמים לעיתים עם גופים שאינם מספיק מנוסים או איתנים כלכלית, בסופו של דבר בעלי הדירות הם הראשונים להיפגע כשהפרויקט נתקע".

עו"ד יריב בר דיין, מומחה בייצוג בעלי דירות במיזמי פינוי בינוי, מציין כי "בתקופה האחרונה אנו שומעים יותר ויותר קולות, גם מצד היזמים וגם מצד גופי הממשל, כמו הרשות להתחדשות עירונית ונציגי משרד האוצר, הטוענים לחוסר כדאיות כלכלית בתוכניות פינוי-בינוי ומציעים לפגוע בזכויות בעלי הדירות כדי להציל את הפרויקט. אני חושש שיש יזמים שמנצלים את המצב לשיפור הרווחיות שלהם. לכן המלצתי לבעלי הדירות היא - אל תמהרו לוותר על מה שמגיע לכם.

"הדרך הנכונה להתמודד עם מצב השוק היא לא נסיגה אוטומטית ו־ויתור על זכויות, אלא בדיקה שמאית מקצועית של הדוח הכלכלי של הפרויקט הספציפי. בעלי דירות שנמצאים בתחילת תהליך צריכים ללמוד מהמצב הנוכחי ולא להתפתות ליזמים שמציעים תמורות לא ריאליות, אלא להיות מיוצגים על ידי בעלי מקצוע שבוחנים את הצעות היזמים בעין מקצועית ולטווח הארוך תוך התייחסות לתרחישים שבהם השוק לא תמיד בעלייה".

ג׳קי כהן, מנכ״ל פנינסולה מבית מיטב: "לצד השמירה על זכויות בעלי הדירות, יש צורך ביצירת מנגנונים גמישים שיאפשרו התאמות במקרים שבהם חל שינוי מהותי בתנאי השוק, תוך שמירה על איזון והוגנות. במקביל, המדינה חייבת לקחת חלק משמעותי יותר במקומות שבהם ההתחדשות חיונית מבחינה לאומית אך אינה כדאית כלכלית, באמצעות ערבויות, קרנות ייעודיות, תמריצים וכלי מימון משלימים".

במגמת התעוררות

עו"ד אור קרן, ממייסדי משרד עורכי הדין  KDC המייצג בעלי דירות בפרויקטים, מדגיש כי הפגיעה הקשה ביותר היא דווקא באותם דיירים שממתינים שנים למימוש ההבטחות. “בעלי הדירות משלמים את המחיר כאשר פרויקט לא יוצא לפועל", הוא אומר, “צריך לבנות הסכמים גמישים שיאפשרו להתמודד עם חוסר הוודאות הכלכלי, לפני שממהרים להפחית תמורות".

בתוך חוסר הוודאות הכלכלי והביטחוני, יש אמת אחת פשוטה שחייבת להנחות את כולם: קודם כל ולפני הכל, צריך לזכור שבעלי הדירות הם בעלי הקרקע! אסור בשום אופן לרמוס אותם או לפגוע בזכויות שלהם רק כדי להפוך פרויקט לכלכלי. בעלי הדירות הם אלו שמשלמים את המחיר הכבד ביותר כאשר פרויקט לא יוצא לפועל ומדשדש, ולכן במקום לרוץ לפתרון הקל של הפחתת תמורות, המטרה שלנו היא לבנות הסכמים גמישים ויצירתיים מראש. הדרך הנכונה להניע פרויקטים של התחדשות עירונית היא באמצעות מנגנונים משפטיים חכמים שיודעים להתמודד עם שינויים בשוק, ובמקביל מעניקים רשת ביטחון מלאה ומבטיחים שמירה מוחלטת על הזכויות של בעלי הדירות.

עדי גזית, מנכ"ל ברקת, מסכם: “לאחר תקופה ארוכה של המתנה וזהירות, שוק הנדל"ן חוזר בהדרגה לפעילות ערה יותר ובהתאמה גם שוק המימון לנדל"ן. אנו רואים יותר עסקאות שמגיעות לשלב הביצוע, יותר יזמים שבוחנים רכישות ופרויקטים חדשים, ועלייה בעניין מצד משקיעים וגופים מוסדיים. מי שמציג מוצר איכותי ותוכנית עסקית ברורה עדיין נהנה מנגישות גבוהה למקורות מימון ולהון".

המסר המשותף של המבקר, האוצר ואנשי השטח ברור: בלי תוכנית לאומית רחבה, חלוקת סיכונים מאוזנת ותמריצים שיגיעו גם לפריפריה, ישראל עלולה למצוא את עצמה עם אלפי בניינים הזקוקים לחיזוק - אך ללא מנגנון שיוכל להביא את ההתחדשות למקומות שבהם היא נדרשת יותר מכל.

מבקר המדינה, מתניהו אנגלמן: "המדינה חייבת תוכנית אסטרטגית שתבטיח יחידות דיור איכותיות וממוגנות בפני רעידות אדמה וטילים"

מיכל גור, מנכ"לית פרץ בוני הנגב: "יש להגביר את המודעות של בעלי הדירות ולוודא שהם בוחרים בגורמים מקצועיים ואיתנים כלכלית"

עדי גזית, מנכ"ל ברקת: "יותר עסקאות מגיעות לשלב הביצוע. מי שמציג מוצר איכותי ותוכנית עסקית ברורה עדיין נהנה מנגישות גבוהה למקורות מימון"

עו"ד יריב בר דיין, מומחה בייצוג בעלי דירות: "הדרך הנכונה להתמודד  עם מצב השוק היא לא נסיגה אוטומטית ו־ויתור על זכויות"

עו"ד אור קרן, שותף ומייסד KDC: "נדרשים הסכמים גמישים שיאפשרו להתמודד עם חוסר הוודאות הכלכלי, לפני שמפחיתים תמורות"

ג׳קי כהן, מנכ״ל פנינסולה: "יש צורך במנגנונים גמישים שיאפשרו התאמות במקרים שבהם חל שינוי מהותי בתנאי השוק, תוך שמירה על איזון והוגנות"