הקניון עובר לסלון: כך נראים מרכזי המסחר החדשים בישראל

פעם המדד להצלחת עיר היה הקניון שלה. היום המדד החדש הוא כמה דברים אפשר לעשות בלי להיכנס לרכב. זו אולי אחת התמורות המעניינות ביותר שעוברות על שוק הנדל"ן המניב בישראל בשנים האחרונות. הישראלים של 2026 כבר אינם מחפשים רק מקום לקנות בו. הם מחפשים מקום שיחסוך להם זמן: קפה בבוקר, סופר בערב, מרפאה, פארם, איסוף חבילה, מסעדה קרובה, שירותים יומיומיים ומפגש שכונתי – בלי לעמוד בפקק או לחפש חניה. הקניונים החדשים משנים את פניהם בהתאם: פחות אופנה, יותר בילוי, אוכל, רפואה ושירותים קהילתיים.

במקביל, מרכזי המסחר השכונתיים תופסים את מקומם כעוגנים עירוניים חדשים. הנתונים מציגים תמונה ברורה: לפי סקירה שערך יוני ישראלי, סמנכ"ל ומנהל חטיבת המניבים בקרסו נדל"ן, בישראל קיימים כ-265 מרכזים מסחריים שכונתיים מנוהלים בבעלות אחודה, בשטח כולל של כ-920 אלף מ"ר. המרכזים הללו מהווים כ-7% מסך שטחי המסחר בארץ, כולל מסחר מלווה רחוב. גודלו הממוצע של מרכז שכונתי עומד על כ-3,300 מ"ר. המשמעות היא יחס של כ-0.27 מ"ר מסחר למשק בית, וכ-1.2 מ"ר מסחר לנפש – נתון הדומה לממוצע במדינות ה-OECD. מול הנתון הזה ניצבת תמונת הקניונים והפאוור-סנטרים: בישראל יש כיום כ-230 מרכזים מסחריים המוגדרים כקניונים או פאוור-סנטרים, בשטח כולל של כ-4.3 מיליון מ"ר. בסך הכול קיימים בארץ כ-12.5 מיליון מ"ר של שטחי מסחר הפרוסים על פני המדינה. גם בפדיונות, הפער בין מרכז שכונתי לקניון כבר אינו דרמטי כפי שהיה אפשר לחשוב. לפי הסקירה, מרכז שכונתי רושם פדיונות בהיקף של כ-1,250 שקל למ"ר בממוצע ארצי, עלייה של כ-8% בשנה האחרונה. קניון עירוני, לשם השוואה, רושם פדיונות של כ-1,370 שקל למ"ר בממוצע, עם עלייה שנתית של כ-3-4%.

עם זאת, הצמיחה הזו מחייבת זהירות תכנונית. ישראלי מדגיש כי שטחי המסחר צריכים להיבנות בהלימה לגודל השכונה ולקצב האכלוס שלה. לדבריו, "שטחי המסחר צריכים להיות בהלימה למספר יחידות הדיור ולקצב האכלוס של השכונה. אי אפשר לייצר כמויות גדולות של שטחי מסחר בלי ביקוש אמיתי שיתמוך בהם לאורך זמן. כשבחנו לאחרונה שכונה חדשה בגוש דן, נדהמנו לגלות שמתוכננים בה כ-35 אלף מ"ר של שטחי מסחר עבור פחות מ-3,200 יחידות דיור. על מספר כזה של יחידות דיור הייתי מצפה לכ-3,500–4,000 מ"ר מסחר בלבד, לא לעשרות אלפי מטרים".

זו נקודה מרכזית בדיון על המסחר החדש: עצם שילוב המסחר אינו מספיק. השאלה היא כמה מסחר, באיזה תמהיל, באיזה שלב, ביחס לאיזו אוכלוסייה ובאיזו סביבה עירונית. מרכז שכונתי מתפקד היטב כשהוא נשען על ביקוש אמיתי; כשהוא מתוכנן בעודף, הוא עלול להפוך לחזית מסחרית חלשה ולנטל על הפרויקט.

שינויים בהרגלי הצריכה

מאחורי הצמיחה של המרכזים השכונתיים עומד שינוי רחב בהרגלי החיים של הישראלים. העבודה ההיברידית צמצמה את הצורך להגיע בכל יום למשרד מרוחק. עומסי התנועה הפכו כל נסיעה קצרה לאירוע מתיש. המסחר המקוון שינה את הדרך שבה צרכנים חושבים על קניות. הקורונה והמלחמה חידדו את חשיבות הסביבה הקרובה לבית ואת הצורך במרחבים מקומיים מתפקדים, זמינים ובטוחים.

התוצאה היא העדפה ברורה יותר לצריכה קרובה. תושבים רוצים להשלים חלק גדול מהסידורים היומיומיים שלהם בתוך השכונה: קניות בסופרמרקט, פארם, קפה, מרפאה, דואר, משלוחים, מספרה, חדר כושר, מסעדה, שירותים לילדים ושירותים משלימים אחרים. המרכז השכונתי הופך למקום שבו החיים היומיומיים מתנהלים במרחק קצר מהבית.

לפי סקר צרכנים שערכה לשכת המסחר בדצמבר 2025, כ-15% מהיקף הרכישות השנתי בישראל מתבצע באונליין, 15% במרכזים שכונתיים, 16% במסחר מלווה רחוב, 16% בפאוור-סנטרים, 12% בקניונים עירוניים ו-21% בקניונים אזוריים. כלומר, גם בעידן שבו האונליין מתחזק, הצריכה הפיזית לא נעלמת. היא מתפזרת מחדש.

בעולם, המסחר המקוון ממשיך לצמוח. בשנת 2025 היקף המסחר המקוון העולמי כבר חצה את רף 6 טריליון הדולר, וצפוי להמשיך לצמוח גם ב-2026. במקביל, בארצות הברית ממשיכים קניונים מסורתיים רבים להיסגר או לעבור הסבות שימוש בעקבות שינוי בהרגלי הצריכה. בישראל, לפחות בשלב הזה, התמונה שונה. במקום להחליש את המסחר הפיזי, הטכנולוגיה והאונליין דוחפים אותו להתמקד במה שהאינטרנט אינו יכול לספק: מפגש אנושי, שירותים יומיומיים, בילוי, קהילה ונוחות.

עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה, מתאר את השינוי דרך תמהיל המרכזים עצמם. לדבריו, "אם בעבר נשענו מרכזי הקניות בעיקר על אופנה ורשתות קמעונאיות, הרי שכיום עובר מרכז הכובד לעולמות הבילוי, הפנאי, הקולינריה, הבריאות והשירותים לצרכן. בהתאם לשינוי בהרגלי הצריכה, חברת מבנה מתחמי קניות מתמקדת בהרחבת והעמקת חוויית הביקור במרכזיה, תוך התאמת תמהיל החנויות והשירותים בכל מתחם לאופי האוכלוסייה ולצרכים המקומיים. לצד מתחמים פתוחים, החברה מקדמת גם דור חדש של מתחמים שכונתיים המגלמים תפיסה אורבנית עדכנית של מרכזים המשמשים כעוגן קהילתי בסמוך לאזורי מגורים מתפתחים".

במילים אחרות, הקניון והמרכז המסחרי כבר אינם יכולים להישען רק על תנועה חד-פעמית של לקוחות שמגיעים לקנות חולצה או נעליים. הם צריכים לייצר סיבות חוזרות להגיע: אוכל, בריאות, פנאי, שירותים, מפגש, נוחות וקהילה.

עד רבע שעה הליכה

ככל שהערים בישראל ממשיכות לצמוח ולהצטופף, רעיון "עיר ה-15 דקות" מקבל משמעות מוחשית יותר. התפיסה, שנולדה באירופה וצברה תאוצה בעולם, מבוססת על רעיון פשוט: כל השירותים המרכזיים הדרושים לחיי היומיום צריכים להיות במרחק של עד 15 דקות הליכה או רכיבה מהבית. בישראל, שבה הפקקים הפכו לאחת הבעיות המרכזיות של המשק, הרעיון הזה אינו רק אידיאל תכנוני. הוא צורך ממשי. כאשר נסיעה קצרה לסופר, לקופת חולים או למתחם בילוי יכולה להפוך לבזבוז זמן משמעותי, הקרבה לבית הופכת לנכס כלכלי, חברתי ותכנוני.

יקי רייסנר, יו"ר ובעלים של קבוצת רייסדור, רואה את אותה מגמה גם בשכונות החדשות. לדבריו, "המסחר השכונתי הופך לאחד המרכיבים החשובים ביותר בתכנון שכונות חדשות. זה כבר לא שטח מסחרי שמוסיפים לפרויקט בסוף הדרך, אלא חלק מהותי מסביבת החיים: מקום שבו הדיירים יכולים לרדת לבית הקפה, לעשות קניות, לקבל שירותים בסיסיים, לפגוש שכנים ולהרגיש שיש לשכונה לב פעיל. לכן, במרבית הפרויקטים של רייסדור אנחנו משלבים מרכזים מסחריים כחלק בלתי נפרד מהתכנון, עם חשיבה תכנונית עמוקה על התמהיל הנכון של העסקים והשירותים שיפעלו בהם". רייסנר מדגיש כי תכנון המסחר צריך להיות מדויק לא פחות מתכנון הדירות. "בדיוק כפי שמתכננים דירות לפי קהל היעד של הפרויקט, כך צריך לתכנן גם את המסחר – להבין מי יגור בשכונה, מה הצרכים היומיומיים שלו, ואיזה תמהיל ייתן לו מענה אמיתי לאורך זמן. בפרויקט רייסדור ראש העין, לדוגמה, לצד מגורים למכירה ודיור להשכרה, משולבים גם שטחי מסחר נרחבים שמיועדים לשרת את התושבים במרחק הליכה. התפיסה הזו מייצרת נוחות יומיומית, מפחיתה תלות ברכב ומחזקת את הקהילה המקומית – וזה בדיוק הכיוון שאליו הולך המסחר החדש בישראל".

קפה בבוקר, סופר בערב, קהילה באמצע

אחד השינויים הבולטים ביותר בעולם המסחר השכונתי הוא המעבר מתפיסה של "מקום לקניות" לתפיסה של "מרכז חיים". המרכז השכונתי הממוצע משתרע על שטח של כ-3,100 מ"ר ומשרת בעיקר את תושבי הסביבה הקרובה. הקרבה לבית היא היתרון התחרותי הגדול ביותר של המתחמים הללו.

הצלחתם נשענת על מודל פשוט אך יעיל: עוגן מסחרי מרכזי, לרוב סופרמרקט או רשת מזון, לצד פארם ושורה ארוכה של שירותים משלימים. סביבם מתפתחת מעטפת של עסקים המותאמים לחיי היומיום: חדרי כושר וסטודיו, מרפאות, בתי מרקחת, חנויות נוחות, שירותי דואר ומשלוחים, מספרות, חנויות מתנות, סלולר, אופנה בסיסית ולעיתים גם בוטיקים ייחודיים.

אחד השינויים המשמעותיים בתמהיל הוא העלייה בחלקם של בתי הקפה, המסעדות ומתחמי המזון. אם בעבר הגיעו התושבים למרכז השכונתי בעיקר כדי לבצע קניות, כיום הוא משמש גם כמקום מפגש, בילוי ופנאי. שינוי בהרגלי הצריכה, העלייה ברמת החיים והביקוש לפתרונות מהירים ונוחים לארוחות ומשלוחים הפכו את תחום ההסעדה לאחד ממנועי הפעילות המרכזיים במתחמים הללו.

רוב המרכזים החדשים מתוכננים במודל של "מרכז נוחות" – תכנון פתוח ונגיש שבו מגוון החנויות והשירותים פרוסים לאורך חזית מסחרית אחת, ומאפשרים לצרכן לבצע את כל סידוריו במקום אחד ובזמן קצר. המודל הזה מתאים במיוחד לעולם שבו הצרכן אינו רוצה "לבלות" שעות בקניון, אלא להשלים פעולות יומיומיות במהירות, בנוחות ובקרבה לבית.

אחת החברות שמזהות היטב את השינוי היא רני צים מרכזי קניות. הדור החדש של המרכזים השכונתיים שהחברה מקימה כבר אינו בנוי סביב חוויית קנייה בלבד, אלא סביב חוויית חיים מלאה. דוגמה לכך היא מתחם "אונו סנטר" של החברה באור יהודה, סמוך לצומת סביון, בשיתוף עם גשם החזקות. המתחם, שצפוי להתחיל לפעול בחודשים הקרובים, הוקם בהשקעה של כמיליארד שקל וכולל 197 דירות, 20 אלף מ"ר מסחר, 28 אלף מ"ר משרדים וכ-1,000 מקומות חניה.

תכנון מחדש של מרכזי המסחר

ההבנה שמרכזים מסחריים הם הרבה יותר ממקום לקנות בו מתחברת למגמה רחבה יותר שמתרחשת בערים מובילות בעולם וגם בישראל: החזרת החיים לרחוב. רחוב מסחרי אינו רק שורת חנויות. הוא תשתית עירונית שמייצרת קהילה, מפגשים, תרבות וכלכלה מקומית. פחות חזיתות אטומות וכניסות לחניונים, יותר בתי קפה, מסעדות, עסקים מקומיים, מקומות ישיבה ומרחבים ציבוריים שמזמינים אנשים להישאר.

הכרה זו קיבלה ביטוי משמעותי כאשר עיריית תל אביב-יפו וחברת BUILD אסטרטגיה אורבנית זכו בפרס החדשנות הארצי על פרויקט "עתיד המסחר בתל אביב-יפו", שמבקש להגדיר מחדש כיצד ייראו רחובות המסחר בעידן האונליין, המשלוחים המהירים והרכבת הקלה. ניר אברהם, מבעלי BUILD אסטרטגיה אורבנית, מסביר כי "הרחוב העירוני עובר בשנים האחרונות שינוי דרמטי. השאלה כבר אינה איך מוכרים יותר, אלא איך יוצרים מקום שאנשים רוצים להיות בו. הרחוב הוא הרבה יותר ממסדרון שמחבר בין נקודה לנקודה, הוא פלטפורמה לחיים עירוניים, לקהילה ולכלכלה מקומית".

לדבריו, "ככל שהמסחר הדיגיטלי גדל, כך עולה החשיבות של החוויה האנושית במרחב הפיזי. בעתיד נראה פחות פרויקטים שמסתפקים בשורת חנויות בקומת הקרקע ויותר מתחמים שמתוכננים סביב חיי הרחוב. החיבור בין מסחר, פנאי, תעסוקה ותחבורה ציבורית הוא מה שיוצר ערך אמיתי לאורך זמן, הן לתושבים והן ליזמים".

במקביל, המסחר השכונתי הופך גם לכלי אסטרטגי לניהול ההון והצמיחה. דודי ג'ינו, מנהל חטיבת המסחר בחברת עמרם אברהם, מסביר כי החברה בוחרת למכור את שטחי המסחר בפרויקטים שלה ולא להשכיר אותם. לדבריו, "אנחנו בוחרים באסטרטגיה של מכירת שטחי המסחר בפרויקטים שלנו ולא בהשכרה, לטובת המשך העצמה ופיתוח של החברה. כך אנחנו פוגשים את הכסף בשלבים מוקדמים וממשיכים ליזום ולתכנן את הפרויקט הבא. הביקוש לשטחי מסחר למכירה גבוה, רק בשנה האחרונה מכרנו מעל 5,000 מ"ר מסחרי בכל הארץ בלמעלה מ-150 מיליון שקל. יש לנו פרויקטים בתכנון שיושלמו עוד 4 שנים וכבר מכרנו בחלקם כ-80% משטחי המסחר המתוכננים בהם".

הביקוש, לדבריו, מגיע ממגוון קהלים: "קהל היעד הוא משקיעים, רשתות גדולות שמעוניינות להפעיל סניף וגם לשלוט בנדל"ן שלו, עסקים פרטיים ואפילו רוכשי הדירות בפרויקטים שמעוניינים לפתוח חנות מתחת לבית. כך למעשה אנחנו מממשים את כל המסחר השכונתי בצורה שיטתית, מקצועית ונכונה, לא מתוך אילוץ או לחץ, אלא מתוך תפיסה אסטרטגית ברורה". אבל גם כאשר שטחי המסחר נמכרים, התכנון שלהם נותר קריטי. "כשמדובר בשכונות המשלבות מגורים, מסחר ותעסוקה, תמהיל העסקים בשטחי המסחר הוא חשוב. בהתאם לצרכים המקומיים ולביקושים, אנחנו יודעים ליצור תמהיל שיענה על הדרישות ולאחר מכן מוכרים את השטחים ומלווים את הקונים לאורך כל הדרך בצורה מקצועית ומתוך אמון הדדי".

מאחורי המרכזים: אתגר הביצוע

לצד התכנון, השיווק והתמהיל, קיימת שכבה נוספת של אתגר: הביצוע. מרכז מסחרי אינו פרויקט מגורים רגיל. הוא כולל מערכות מורכבות, תיאום מול שוכרים, התאמות נגישות, דרישות בטיחות, לוחות זמנים עסקיים, שילוב קבלני משנה ולעיתים גם עבודה בתוך מתחם פעיל. בענף מספרים כי דווקא בתקופה הנוכחית, על רקע מחסור בכוח אדם, עלויות בנייה משתנות ואתגרים גיאופוליטיים, היכולת להוציא לפועל מרכזים מסחריים הפכה למבחן משמעותי.

בפרויקט המרכז המסחרי במזכרת בתיה שבנתה חברת גזית הנדסה, עבודות הביצוע החלו בתקופה קשה, תוך התמודדות עם מחסור בכוח אדם, עלויות בנייה ואתגרים הנובעים מהמציאות הביטחונית והענפית. לדברי עו"ד נאיף אבו סוויס, מנכ"ל ובעלי החברה, "ההתמודדות כללה היערכות מוקדמת: גיוס עובדים סינים, הגדלת מספר מנהלי הפרויקטים, רכישה מראש של ציוד וחומרי בנייה כמו ברזל, בטון ואלומיניום, והיערכות למחסור צפוי בעקבות המלחמה. המטרה הייתה לשמור על רציפות העבודה ולאפשר ליזם ולמזמין העבודה לקבל את הפרויקט בזמן".

"ההתמחות של החברה בבניית מרכזים מסחריים ולוגיסטיים נבנתה לאורך שנים. כבר בשנת 2000, עם פרויקט ראשון של מרכז לוגיסטי ומסחרי באיירפורט סיטי, החלה להתפתח מומחיות ייעודית בתחום. בהמשך הגיעו פרויקטים נוספים, בהם יוחננוף פרשקובסקי רחובות סנטר, מתחם סנטרו וקניון מיקס חדרה. בפרויקט רחובות סנטר ומתחם סנטרו האתגר היה כפול: בשלב הראשון לאכלס מרכז מסחרי, ולאחר מכן לבנות בניין משרדים. החברה נדרשה להתמודד עם הקושי של בנייה בתוך מרכז מסחרי פעיל. בפרויקט מיקס חדרה, מרכז מסחרי בהיקף של כ-32 אלף מ"ר, האתגר היה שילוב של קבלני משנה וניהול עבודה מורכבת. הפרויקט חולק לארבעה חלקים במטרה להקדים את מועד המסירה, והעבודה התבצעה כמעט סביב השעון במשך כשנתיים. בסופו של דבר הוקדם מועד המסירה בכ-8 חודשים".

המשמעות ברורה: מרכז מסחרי מצליח אינו נבנה רק על רעיון נכון או מיקום טוב. הוא תלוי גם ביכולת ביצוע, בעמידה בזמנים, בהתאמות תוך כדי תנועה ובהבנה שהליווי אינו מסתיים במסירת המפתח.

בית המשפט נכנס לתמונה

הצמיחה המהירה של המרכזים המסחריים הפתוחים אינה מייצרת רק הזדמנויות נדל"ניות חדשות, אלא גם שאלות רגולטוריות מורכבות. ככל שמרכזים פתוחים, רחובות מסחריים ומתחמים מעורבי שימושים מתרבים, הגבולות בין קניון, מרכז מסחרי ומסחר מלווה רחוב נעשים מטושטשים יותר.

הגבול הזה הגיע גם לפתחו של בית המשפט. בשנת 2013 תוקנה הגדרת המונח "קניון" ברישוי עסקים להגדרה הבאה: "קניון – מרכז קניות במבנה מקורה וסגור מכל צדדיו, שיש בו כניסה משותפת אחת לפחות ושבו 10 בתי עסק לפחות או ששטחו הכולל 1,000 מ"ר לפחות". אלא שבמציאות המסחרית החדשה, ההבחנה בין קניון למרכז מסחרי שכונתי אינה תמיד ברורה.

פסק דין תקדימי שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה עשוי להשפיע באופן משמעותי על ענף המסחר המניב בישראל. במסגרת דיון שנגע למתחם מסחרי בחריש, קבע בית המשפט כי גם מרכז מסחרי פתוח שאינו מקורה עשוי להיחשב כ"קניון" לצורכי רישוי עסקים, ולכן להיות כפוף לדרישות בטיחות, פיקוח ורישוי הדומות לאלו החלות על קניונים סגורים.

המשמעות היא שהקריטריון המרכזי אינו עוד רק קיומו של גג מעל המתחם, אלא אופי הפעילות, הניהול המשותף והיקף הציבור הפוקד את המקום. לדברי עו"ד דפנה פישר ממשרד עו"ד גדעון פישר ושות', שייצג את עיריית חריש בהליך, "בית המשפט עשה נכון באימוץ טענות משרדנו וסתם את הגולל על ניסיונות בעלי מתחמים לחמוק מהרגולציה ההכרחית לשמירת ביטחון הציבור".

פסק הדין עשוי להשפיע על עשרות מרכזים מסחריים פתוחים ברחבי הארץ ולחייב יזמים להביא בחשבון כבר בשלבי התכנון הראשונים דרישות מתקדמות של בטיחות, כיבוי אש, דרכי מילוט וניהול סיכונים. במילים אחרות, ככל שהמרכזים המסחריים הופכים למוקדי חיים עירוניים מרכזיים, כך גם האחריות המוטלת עליהם גדלה.

התחדשות עירונית משנה את המסחר

השינוי אינו מסתכם רק במרכזים מסחריים עצמאיים. כיום כמעט שאין פרויקט משמעותי של התחדשות עירונית שאינו כולל מסחר, שירותים ציבוריים או עירוב שימושים. אם בעבר פרויקטי פינוי-בינוי התמקדו בעיקר בבניית דירות חדשות, הרי שכיום הם הופכים לרובעים עירוניים שלמים.

לצד המגורים משולבים חנויות, בתי קפה, גני ילדים, מרפאות, שטחי ציבור ולעיתים גם משרדים ותעסוקה. הרשויות המקומיות מעודדות את המגמה משום שהיא מאפשרת לנצל טוב יותר את הקרקע, לחזק את הרחוב העירוני ולספק שירותים לתושבים במרחק הליכה. עבור היזמים, מדובר גם במנוע כלכלי שמחזק את הכדאיות של הפרויקטים. מיכל גור, מנכ"לית פרץ בוני הנגב, מסבירה כי "המטרה היא ליצור איזון בין המגורים, המסחר והשירותים הציבוריים כך שכל אחד מהשימושים יחזק את האחר ולא ייצור חיכוך".

גם בפרויקטים חדשים ביבנה, בת ים, חיפה וקריית ביאליק ניתן לראות כיצד המסחר משולב כחלק בלתי נפרד מהתכנון העירוני החדש. אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק והמכירות בחברת רוטשטיין, המקימה בימים אלה מרכז מסחרי בבאר יעקב, אומרת כי "הרוכשים של היום מחפשים נגישות. הם רוצים בית קפה מתחת לבית, סופרמרקט במרחק הליכה ותחבורה ציבורית קרובה".

ההתחדשות העירונית מחדדת את המתח המרכזי של המסחר החדש: הרצון לייצר עירוניות פעילה, שירותים קרובים וחיי רחוב מצד אחד, והצורך לשמור על איכות החיים של הדיירים מצד שני. לכן, הצלחת הפרויקטים תלויה ביכולת ליצור תמהיל נכון, הפרדה נכונה בין המרחב הפרטי לציבורי וניהול שמונע חיכוך בין שימושים שונים.

בצפון כבר מתחילים לראות כיצד התפיסה הזו מתרחבת גם אל ליבות הערים הוותיקות. בקבוצת נצר ישראל, הפועלת בצפון הארץ מאז שנות ה-80, מזהים בשנים האחרונות פוטנציאל דווקא במקומות שנשארו מאחור: מרכזים מסחריים ישנים, מבני עירייה היסטוריים וחנויות משפחתיות בלב העיר. לפי הפרשנות שמקדמת החברה, מאחר שחוק הפינוי-בינוי מתייחס ל"יחידות" ולא רק ל"דירות", ניתן להחיל את המודל גם על חנויות, מרכזים מסחריים ומבני ציבור. כך הופכת ההתחדשות העירונית ממהלך שמחליף בנייני מגורים ישנים בלבד, לכלי רחב יותר לחידוש מרכז העיר כולו. שלומי דהן, מנכ"ל משותף בקבוצת נצר ישראל, מספר כי הרעיון התחדד בסיור במגדל העמק, לאחר מפגש עם בעלי חנויות ותיקים במרכז מסחרי ישן. לדבריו, "מבחינתם לחדש את החנות זה לצבוע קיר או מקסימום להחליף ויטרינה ושלט. הם לא העזו לדמיין מתחם חדש עם חנות מודרנית בבעלותם, ומעליו מאות משפחות חדשות שהופכות ללקוחות פוטנציאליים במרחק ירידה במעלית. ראיתי בעיניהם שהם כבר מדמיינים איך זה הולך לשנות להם את החיים". במגדל העמק, המודל הזה מתחבר גם למבנה העירייה הישן, שאמור להתפנות עם הקמת מבנה עירייה חדש, ולקבל חיים חדשים כחלק ממתחם מעורב שימושים. דהן מסכם את התפיסה: "לא מדובר עוד בהתחדשות נקודתית של בניינים, אלא במהלך שמתחיל בלב העיר ומשפיע החוצה".

לא סוף הקניון, אלא שינוי תפקיד

לצד הפריחה של המרכזים השכונתיים, הקניונים אינם נעלמים. בפריפריה הישראלית הקניון האזורי ממשיך למלא תפקיד מרכזי בחיי היומיום של התושבים. בעוד שבערים הגדולות הולכת ומתחזקת מגמת "הקניות מתחת לבית", בערי הצפון והדרום רבים עדיין מעדיפים לרכז את הקניות, הבילוי והשירותים במתחם אחד גדול המשרת אוכלוסייה רחבה.

דוגמה בולטת לכך היא קניון פרץ סנטר במגדל העמק. למרות התחרות הגוברת מצד המסחר המקוון והמרכזים השכונתיים, הקניון ממשיך להציג ביקושים גבוהים מצד רשתות ארציות ומקומיות. הצטרפו אליו שוכרים חדשים מתחומי החשמל, הלייף סטייל, האופטיקה, המזון וההסעדה, כאשר שיעור התפוסה במתחם עומד כיום על 100%. הקניון, הממוקם בלב מגדל העמק, משרת למעלה מ-80 אלף תושבים מהעיר ומהיישובים הסמוכים ומהווה מוקד המסחר והבילוי המרכזי באזור. כחלק מההיערכות לשנים הבאות, עובר המתחם שדרוג משמעותי בהשקעה של יותר מ-10 מיליון שקל.

גם בדרום ניתן לראות כיצד הקניון ממשיך לשמש עוגן אזורי משמעותי. קניון פרץ סנטר דימונה, הממוקם בכניסה הראשית לעיר על ציר באר שבע-אילת, הפך לאורך השנים למרכז המסחרי והבילוי המרכזי של האזור. מעבר לתושבי דימונה והיישובים הסמוכים, נהנה המתחם מחשיפה למיליוני נוסעים החולפים מדי שנה בדרכם לאילת ולדרום הארץ. הקניון משרת כיום מעל 60 אלף תושבים באזור וכ-2.2 מיליון מבקרים ונוסעים העוברים בציר התחבורה המרכזי הסמוך לו מדי שנה. מיקומו האסטרטגי והיעדר חלופות משמעותיות בסביבה הפכו אותו לאחד מנכסי המסחר החזקים בדרום.

קהילה לפני הכול

אחד השינויים המשמעותיים ביותר בעולם הנדל"ן המניב אינו קשור דווקא לשטחי מסחר או לתשואות, אלא לאורח החיים של הישראלים. אם בעבר המרכז המסחרי נתפס כמקום לביצוע קניות בלבד, כיום הוא ממלא תפקיד רחב בהרבה: מוקד קהילתי, חברתי ויומיומי.

יזמים רבים מבינים שכדי ליצור מרכז מסחרי מצליח לא מספיק להביא רשתות חזקות. צריך לייצר מקום שאנשים רוצים להגיע אליו גם כשהם לא מתכוונים לקנות דבר. כך, למשל, בשכונת רייספלד בקריית אונו הוקם מרכז מסחרי שכונתי על ידי קבוצת יובלים, המשלב בתי קפה, מסעדות, חנויות שירות ועסקים מקומיים לצד חוויית רחוב נעימה. המרכז משרת את תושבי השכונה והסביבה והפך במהירות לנקודת מפגש טבעית עבור התושבים. איציק ברוך, בעלי קבוצת יובלים, מסביר כי "אנשים מחפשים היום הרבה יותר מנוחות. הם מחפשים מקום להיפגש בו, להכיר את השכנים, לשבת לקפה ולנהל את החיים שלהם קרוב לבית. המרכזים השכונתיים מצליחים בגלל שהם יוצרים תחושת שייכות וקהילה".

התופעה הזו התחזקה במיוחד לאחר השנים האחרונות. תקופת הקורונה, המלחמה והמעבר לעבודה היברידית הדגישו עד כמה חשובה הסביבה הקרובה לבית. המרכז השכונתי כבר אינו רק יעד לקניות, הוא חלק ממערכת החוסן של הקהילה. בענף המסחר רואים בכך מגמה ברורה: דווקא בתקופות של חוסר יציבות, המסחר המקומי, המבוסס על צריכה יומיומית, מפגין עמידות ואף מתחזק. המרכזים השכונתיים נהנים מתנועה יציבה של לקוחות ומהעדפה גוברת לצריכה קרובה לבית. ברקע לכך, נרשמת התחזקות בצריכה המקומית, בין היתר בשל ירידה ביציאות לחו"ל והסטת הוצאות של הציבור לפעילות בתוך ישראל.

בסופו של דבר, התחרות בשוק המסחר המניב כבר לא תתנהל רק סביב השאלה מי מחזיק במיקום הטוב ביותר, אלא מי יודע להפוך אותו למקום שאנשים רוצים לחזור אליו. לא עוד שטח מסחרי שמסתפק בשורת חנויות, אלא מרחב מתוכנן היטב, עם תמהיל נכון של בתי קפה, מסעדות, שירותים, פנאי, בריאות, קהילה ועוגנים יומיומיים שמייצרים תנועה אמיתית לאורך כל היום.

עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה: "מרכז הכובד עובר לעולמות הבילוי, הפנאי, הקולינריה, הבריאות והשירותים לצרכן"

יקי רייסנר, יו"ר ובעלים של קבוצת רייסדור: "בדיוק כפי שמתכננים דירות לפי קהל היעד של הפרויקט, כך צריך לתכנן גם את המסחר”

יוני ישראלי, סמנכ"ל ומנהל חטיבת המניבים בקרסו נדל"ן: "אי אפשר לייצר כמויות גדולות של שטחי מסחר בלי ביקוש אמיתי שיתמוך בהם לאורך זמן”

עו"ד נאיף אבו סוויס, מנכ"ל ובעלי גזית הנדסה: "ההתמחות של החברה בבניית מרכזים מסחריים ולוגיסטיים נבנתה לאורך שנים"

שלומי דהן, מנכ"ל משותף בקבוצת נצר ישראל: "מדובר במהלך שמתחיל בלב העיר ומשפיע החוצה"

עו"ד דפנה פישר, משרד גדעון פישר ושות':"בית המשפט עשה נכון באימוץ טענות משרדנו"

דודי ג'ינו, מנהל חטיבת המסחר בחברת עמרם אברהם: “אנחנו בוחרים באסטרטגיה של מכירת שטחי המסחר בפרויקטים שלנו"

איציק ברוך, בעלים, קבוצת יובלים: “המרכזים השכונתיים מצליחים בגלל שהם יוצרים תחושת שייכות וקהילה" אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק והמכירות, רוטשטיין: “הרוכשים של היום רוצים בית קפה מתחת לבית, סופרמרקט במרחק הליכה ותחבורה ציבורית קרובה"