בין פחד לבית: כך נראית הציונות החדשה

זמן שיהדות העולם מפנה לישראל מבט קרוב מתמיד, לא מעט ישראלים מפנים את המבט דווקא החוצה. נתוני תחילת 2026 משקפים תמונה מורכבת וכמעט הפוכה בשני כיוונים: מצד אחד, ביקוש גובר לדירות מצד תושבי חוץ, בעיקר בירושלים, בתל אביב ובאזורי הביקוש, אך לא רק בהם; מצד שני, שיח הרילוקיישן צובר תאוצה גם ברמת הדיבור וגם ברמת המעשה. לא תמיד מדובר בעזיבה לצמיתות. בחלק מהמקרים זו בעיקר כמיהה ל"הפסקה" זמנית מהמציאות הישראלית, שרובנו כבר התרגלנו לקבל כמובן מאליו.

במשך שנים נחשבה ספרד לאחת המדינות הנוחות והפתוחות ליהודים וישראלים באירופה: יעד תיירות אהוב, קהילה מתחדשת, ואווירה ליברלית יחסית. אלא שבחודשים האחרונים, משהו בקשר הזה נסדק. במדריד ובברצלונה מדווחים חברי הקהילה היהודית על עלייה באירועי אנטישמיות: סיסמאות נאצה שמרוססות על קירות, הפגנות שמחליקות מקריאות פוליטיות לאמירות אנטישמיות, והערות עוינות שמופנות כלפי יהודים, לעיתים רק בשל זהותם. "זה לא תמיד אלים", אומר אחד מחברי הקהילה, "אבל זה שם, ובעוצמה מתגברת".

וזה לא נגמר שם. בתי עסק יהודיים בספרד מדווחים על ירידה בכניסת לקוחות בתקופות מתוחות, הורים מתלבטים אם לשלוח ילדים למוסדות יהודיים ללא ליווי, ויש מי שמעדיפים להצניע סממנים יהודיים במרחב הציבורי, שיקול דעת שלא תמיד נדרש מהם להפעיל עד לפני השבעה באוקטובר 2023. התחושה החוזרת היא לא של אירוע נקודתי, אלא של שינוי באקלים. וספרד, כך נראה, אינה לבד. מהולנד, צרפת ובריטניה, דרך קנדה וארצות הברית ועד אוסטרליה – מצטיירת תמונה רחבה יותר של גל אנטישמיות שמתרחב ומעמיק, ומשפיע לא רק על תחושת הביטחון, אלא גם על החלטות החיים של יהודים ברחבי העולם.

לפי הלמ"ס, 15.8 מיליון יהודים בעולם – רובם בארה"ב (6.3 מיליון), צרפת אחריה עם 437 אלף יהודים, ובמקום השלישי קנדה עם 407 אלף; בריטניה עם 315 אלף יהודים, ברוסיה נשארו רק 120 אלף יהודים, אוסטרליה עם 117 אלף, ובדרום אפריקה כמעט שלא נותרו יהודים. אגב היסטורית, בשנת 1948, ערב הקמת המדינה, מספר היהודים בעולם היה 11.5 מיליון, מתוכם 650 אלף בישראל (6%). היום 45% מיהודים העולם כבר גרים בישראל.

פילוח גיאוגרפי של האירועים מצביע על קשר ברור בין התפתחויות גיאופוליטיות ואירועים ביטחוניים משמעותיים לבין זינוק חד בגילויי אנטישמיות ברחבי העולם. בתקופת הדוח נדגמו 958 תקריות אנטישמיות ב-72 מדינות, לפי נתוני משרד התפוצות והמאבק באנטישמיות. ממוצע של יותר מ-74 אירועים בחודש. באפריל 2025 לבדו נרשמו 118 אירועים.

האירועים כללו הטרדות של יהודים, ונדליזם כלפי רכוש יהודי, פגיעה בבתי כנסת ובמוסדות קהילה, הצתות, תקיפות פיזיות ואף פיגועים קטלניים נגד יחידים ומוסדות יהודיים, שבהם נרצחו 20 יהודים ברחבי העולם. יותר מ-70% מהאירועים התרחשו במדינות המערב, שבהן חיות כמה מהקהילות היהודיות הגדולות בעולם: למעלה מ-300 תקריות בארצות הברית, יותר מ-130 בבריטניה, ועשרות אירועים נוספים בצרפת, באיטליה, בספרד, בגרמניה ובקנדה.

"זו כבר לא אותה אירופה"

מעבר להיקף, הנתונים מצביעים גם על החרפה באופי האירועים. לצד מאות מקרי ונדליזם, נרשמו למעלה מ-130 תקיפות פיזיות נגד יהודים, עשרות הפגנות אנטי-ישראליות שכללו מסרים מסיתים, וכן אירועי חרם ודה-לגיטימציה כלכלית. ניסיון הפיגוע שסוכל בבית ספר יהודי בהולנד לא היה עוד כותרת חדשותית. הוא היה רגע שמבהיר כי משהו השתנה: ארגון טרור שלקח אחריות, אבטחה שהודקה סביב מוסדות יהודיים, והצהרה של ראש ממשלת הולנד כי "אין מקום לאנטישמיות" – כל אלה לא הצליחו להחזיר את תחושת הביטחון. בשטח, עבור רבים מבני הקהילות היהודיות, המציאות כבר מרגישה אחרת.

לדוד, רופא שיניים שחי באמסטרדם יותר משלושה עשורים, לא היה צריך את האירוע הזה כדי להבין. "תמיד הרגשנו כאן בטוחים," הוא אומר. "אבל בשנה האחרונה משהו נשבר. זה כבר לא רק מבטים, זה מילים, זה אמירות, זה פחד". הוא מתאר שינוי איטי אך עקבי, כזה שמתחיל בפרטים הקטנים: שיחה שנקטעת כשמזכירים ישראל, מבט ברחוב, היסוס לפני שמזדהים. "זה לא אירוע אחד," הוא מדגיש. "זו אווירה".

בפריז, צעיר יהודי הותקף לאחר שזוהה לפי כיפה, מקרה שהצטרף לשורת תקיפות דומות. בברלין, בתי כנסת הושחתו ויהודים מדווחים כי הם נמנעים מענידת סמלים יהודיים בציבור. בלונדון, סטודנטים יהודים מדברים על תחושת הדרה בקמפוסים, לצד קריאות קיצוניות בהפגנות. מעבר לאוקיינוס, התמונה לא שונה: בניו יורק ובלוס אנג’לס דווח על תקיפות פיזיות ואיומי פצצה נגד בתי כנסת; בטורונטו – ירי לעבר מוסדות יהודיים והצתות. ובסידני – הפגנות שהידרדרו לסיסמאות אנטישמיות בוטות; הפרטים משתנים, הדפוס חוזר על עצמו.

מאז תחילת מבצע "שאגת הארי" במרץ 2026 נרשמה עלייה של כ-34% באירועים אנטישמיים תוך שבוע. יותר מ-150 תקריות מתועדות. זינוק באיומים ובהסתה ברשת זו כבר לא תגובה רגעית, אלא מציאות שמתקבעת.

היהודים באים, הישראלים הולכים

לפי נתונים שמגיעים ממשרד העלייה והקליטה, היקף העלייה לישראל בשנת 2025 רשם ירידה של כ-24% לעומת השנה הקודמת – כ-22.1 אלף עולים בלבד, לעומת כ-29 אלף בשנת 2024. כ-552 עולים הגיעו לפי הערכות בשלושה חודשי השנה הראשונים של 2026, כשבמקביל נפתחו מאות תיקי עלייה תוך ימים בודדים מתחילת "שאגת הארי". כלומר: הביקוש קיים ואף עולה.

מנגד, הנתון שמחדד את המורכבות הוא ההגירה השלילית. בעוד יהדות העולם מגלה עניין גובר בישראל, בין אם על רקע העלייה באנטישמיות, התחזקות תחושת הזהות היהודית או הרצון להשקיע בנדל״ן מקומי – יותר ויותר ישראלים בוחרים דווקא לעזוב. בשנת 2024 עזבו את ישראל כ-82,700 ישראלים, לעומת כ-23,800 בלבד שחזרו אליה (לא כולל עולים חדשים).

כך נוצרת תמונת מראה כמעט פרדוקסלית: מבחוץ ישראל נתפסת עבור רבים כעוגן של זהות וביטחון, בעוד שמבפנים יש מי שמחפשים יציבות דווקא מעבר לים. לפי הערכות, בשנת 2026 צפוי פער של עשרות אלפי ישראלים שיעזבו את המדינה יותר מאשר ייכנסו אליה, נתון חריג המעיד על אתגר עומק כלכלי וחברתי.

די להביט בקפריסין כדי להבין עד כמה המגמה הזו כבר אינה תיאורטית. לפי הערכות הממשל המקומי, כ-15 אלף ישראלים חיים כיום באי באופן קבוע, ולצדם עוד כ-20 אלף ישראלים שמחזיקים בו נכס, גם אם אינם מתגוררים בו לאורך כל השנה. אחרי השבעה באוקטובר התנועה הזו הואצה: אלפי ישראלים עברו לקפריסין בתוך פרק זמן קצר, לא רק מטעמי ביטחון או רצון להתרחק זמנית מהמציאות בישראל, אלא גם משיקולי נדל"ן ואיכות חיים. עבור רבים, האפשרות לרכוש וילה עם בריכה במחיר של דירה במרכז הארץ הפכה את האי הקרוב לאלטרנטיבה מוחשית, כמעט יומיומית.

התגובה: לא מחאה, תזוזה

הסיפור האמיתי מתחיל ברווח שנוצר בין פחד לציונות. לא רק ברחובות אירופה או בצפון אמריקה, אלא בהחלטות השקטות שמתקבלות בתוך בתים יהודיים. יותר ויותר יהודים כבר לא מחכים לאירוע הבא, הם נערכים אליו. והדרך, כמעט מפתיעה בפשטותה, עוברת דרך נדל"ן בישראל.

כך למשל, השחקן והקומיקאי מייקל רפפורט פרסם לאחרונה תמונות המתעדות גילויי אנטישמיות, וכתב כי "תקריות אנטישמיות בניו יורק מזנקות ב-182%, גם כשפשעים אחרים בירידה. מה חדש?". עבור רבים בקהילות היהודיות, התחושה הזו אינה נשארת רק ברשתות החברתיות. היא מתורגמת להחלטות מעשיות.

דיוויד, יזם יהודי מניו יורק, לא תכנן לרכוש דירה בישראל, עד שחברו הותקף ברחוב. "באותו רגע הבנתי", הוא מספר, "שאני לא רוצה להיות בלי אופציה". בתוך חודשים ספורים הוא רכש דירה בתל אביב. "זה לא מעבר", הוא אומר, "זה ביטוח".

בפריז, משפחה יהודית קיבלה החלטה דומה אחרי שהילדים הפסיקו ללכת עם כיפה, והשיח בקהילה עבר מתרבות וחינוך לשאלות של אבטחה וזהירות. הם רכשו דירה בירושלים. "זו לא השקעה", הם מסבירים. "זו אפשרות". סיימון, יהודי נוסף מפריז, החל להתעניין בדירה באשדוד לאחר שמצלמת האבטחה בחדר המדרגות תיעדה שכן צרפתי בן 80 תולש את המזוזה מפתח דירתו.

בלונדון, בנקאי שהחזיק במשך שנים דירת נופש בהרצליה החליט לשדרג לנכס מגורים מלא. "פעם זה היה nice to have", הוא אומר. "היום זה כבר חלק מתכנון חיים". במיאמי, איש עסקים שנהג להוציא מדי קיץ מאות אלפי שקלים על מלונות בישראל בחר בסופו של דבר לרכוש דירה. "אם אני כבר מגיע בכל שנה", הוא מסביר, "עדיף שזה יהיה שלי".

גם בקנדה נרשמות תופעות דומות. בטורונטו פתחה המשטרה בחקירה לאחר שמספר מזוזות הוסרו מפתחי דירות בבניין מגורים בצפון יורק. במקביל, קבוצה של משפחות יהודיות מהעיר החליטה לפעול יחד ורכשה דירות בנתיבות. "זה לא רק נכס", הם אומרים. "זו אפשרות לחיות יחד עם הקהילה". גם בקריית מלאכי, קבוצה מלוס אנג'לס רכשה עשרות דירות במטרה לבנות בישראל קהילה אנגלו-סקסית מגובשת.

המגמה הזו כבר ניכרת גם בפרויקטים עצמם. בקריית אונו, קהילה יהודית מניו ג׳רזי, יוצאת איראן, רכשה יותר מ-42 דירות בפרויקט עלמא של קבוצת כנען. אודי לוי, סמנכ"ל המכירות של הקבוצה, מתאר זאת כהזדמנות שמגיעה דווקא מתוך תקופה מאתגרת: "איך הופכים את 2026 לשנה טובה יותר? בזיהוי ההזדמנויות החדשות. תושבי חוץ מייצרים כרגע כמויות רכישה רציניות מאוד, בדיוק בתקופה שקשה למכור. זה פלח שמחכה לנו".

דוגמה נוספת לרכישה קבוצתית מגיעה מבית שמש, שם פרויקט הענק של החברות רוטשטיין וצפחה כבר מאכלס כ-150 תושבי חוץ ומשיק שלב חדש. הפרויקט, המשווק על ידי דרא, כולל 35 בניינים ובהם 1,150 יחידות דיור בשכונת רמתיים החדשה. גם המקרה הזה ממחיש כיצד רכישת דירה בישראל הופכת עבור חלק מיהדות העולם מצעד נדל״ני רגיל למהלך של זהות, ביטחון ותכנון עתידי.

ירושלים ותל אביב בראש

בני זוג יהודים מפריז, בשנות ה-40 לחייהם, רכשו דירת 3 חדרים בשכונת קטמון הישנה בירושלים, מבלי להגיע לישראל אפילו פעם אחת. העסקה נסגרה לאחר שני סיורי זום, תרגום של החוזה לצרפתית וליווי של עורך דין מקומי. "זה כבר לא עניין של השקעה", סיפרה הרוכשת. "אנחנו רוצים לדעת שיש לנו לאן להגיע אם המצב באירופה ימשיך להחמיר".

משפחה יהודית מלונדון קיבלה החלטה דומה ורכשה שתי דירות בפרויקט חדש בשכונת ארנונה: אחת להשקעה ואחת לשימוש עתידי של הילדים. ההחלטה התקבלה בתוך פחות מחודש, לאחר עלייה באירועים האנטישמיים בסביבתם. "זה התחיל כהשקעה", סיפר האב, "אבל מהר מאוד הבנו שזה גם תכנון לעתיד המשפחתי שלנו".

כמו בשוק הנדל"ן כולו, גם עבור תושבי החוץ אחד הגורמים המרכזיים בהחלטה הוא מיקום הנכס. ירושלים משמשת כיום מוקד מרכזי עבור רבים מהמתעניינים: במהלך 12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות בבירה בכ-9%, ועל פי סקירות אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בתקופה זו כמחצית מכלל רכישות תושבי החוץ בישראל היו בירושלים ובסביבתה. חברת קרסו, לדוגמה, דיווחה על קצב מכירות גבוה בפרויקט "קרסו ניה" בירושלים: שליש מהדירות נמכרו בתוך פחות משנה מתחילת השיווק, כאשר מרבית הרוכשים הם יהודים מצפון אמריקה.

בפרויקטים מסוימים בעיר, בעיקר באזורי ביקוש, יזמים מדווחים גם על תופעה קבוצתית: חברים או בני קהילה מאותה מדינה שרוכשים דירות באותו בניין או באותו מתחם, מתוך רצון לשמור על מסגרת קהילתית גם בישראל. כך למשל, קבוצה של כ-12 משפחות יהודיות מצרפת רכשה דירות בפרויקט אחד בצפון העיר.

רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, מתארת ביקוש עקבי מצד תושבי חוץ דווקא בירושלים: "אנחנו פעילים בירושלים עוד מהתקופה שבה העיר פחות קיבלה בברכה יזמים. אנחנו מאכלסים ומוסרים פרויקט פינוי-בינוי מהראשונים בקטמונים ומשווקים עוד. הביקוש הוא גם מתושבי חוץ. יש הרבה שמעוניינים לעלות ובעיקר לירושלים. אנחנו משווקים בכל הארץ, אבל ה-go to זה ירושלים. יש ביקוש חזק מצד תושבי חוץ גם בזמן המלחמה".

גם יעקב סיסו, מייסד ושותף בקרן יסודות, מזהה את אותה מגמה: "בירושלים אנחנו מרגישים בנוח, רואים פרויקטים מתקדמים ומרוצים מהתהליך. יש ביקושים מיהודים בכל העולם, ובעיקר מאירופה ומארצות הברית, שנושאים את עיניהם לירושלים. לדירות היוקרה, כמו גם לדירות הקטנות יותר בירושלים, יש ביקוש רב. אני מזהה בעיה בדירות הביניים, ששם יש מחסור".

לצד ירושלים, גם תל אביב ממשיכה להיות יעד מרכזי עבור יהודים מבוססים ותושבי חוץ שמחפשים נכס בישראל. יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת יוסי אברהמי, מספרת כי "יותר ויותר תושבי חוץ שחווים אנטישמיות בארץ מגוריהם עולים לארץ ורוכשים כאן דירה. היה לנו מקרה מאוד מעניין בפרויקט נוגה 1 שאנו משווקים במתחם נוגה בתל אביב-יפו, שבו יהודי מארה"ב, שנהג לשכור חדר במלון רויאל ביץ' לתקופה של חודש בכל קיץ בעלות של כ-200 אלף שקל, החליט לרכוש תמורת 6 מיליון שקל דירה גדולה עם נוף מלא לים, שהערך שלה רק יעלה".

גם בקבוצת רייק מזהים חזרה הדרגתית של רוכשים מחו"ל לשוק התל אביבי. יוסי רייק, מנכ"ל ובעלים משותף של הקבוצה, מספר כי בפרויקט יהודה מכבי 17 נמכרה דירת 3 חדרים, כ-80 מ"ר בתוספת מרפסת, לישראלי המתגורר במיאמי, במחיר של כ-4.6 מיליון שקל. בפרויקט שילה 5 נמכרה דירת 4 חדרים, כ-118 מ"ר בתוספת מרפסת, לישראלי המתגורר בבוסטון, במחיר של כ-6.99 מיליון שקל. "הביקוש בתל אביב חוזר גם מצד ישראלים ובמיוחד מצד תושבי חוץ", אומר רייק. "אנחנו מזהים חזרה הדרגתית למשרדי המכירות. ביטחון הקונים בשוק הנדל"ן הישראלי מתחדש, במיוחד בקרב אלו המתגוררים בחו"ל. מדובר בעסקאות שלוקחות זמן להבשיל, אך הן ממחישות את חזרתם של הרוכשים לתל אביב, וכל זאת מבלי שפרסמנו באופן ייעודי בחו"ל. הם חיפשו פרויקטים שיתאימו לצרכיהם ואולי גם לשימוש עצמי בעת שובם ארצה".

מפת הביקושים מתרחבת

אם בעבר מפת הביקושים של תושבי החוץ הייתה כמעט צפויה מראש: תל אביב וירושלים ליהודים מבוססים, אשדוד ונתניה בעיקר לקהל הצרפתי – בשנים האחרונות היא מתרחבת. יותר ויותר רוכשים בוחנים לא רק את הערים הקלאסיות, אלא גם פרויקטים בפריפריה ובערים שלא נחשבו בעבר ליעד טבעי עבור יהדות העולם.

"יהודי העולם מבצעים בחינה ורכישה קבוצתית מרוכזת בפרויקטים למגורים בכל הארץ", מספר אמיר כהן, סמנכ"ל השיווק והמכירות של י.ח דמרי. "גם ערים שלא היו בעבר על מפת הביקוש מצד תושבי חוץ, רובן בפריפריה, נכנסות היום לתמונה. בחודשים האחרונים נמכרו מספר מקבצי דירות בפרויקטים שלנו באשקלון, נתיבות וכרמי גת למשפחות מניו ג'רזי, מאוסטרליה ומצרפת, שפעלו יחד ורכשו בעיקר דירות בנות ארבעה וחמישה חדרים. רובן הביעו כוונה לעלות לישראל כבר בשנה-שנתיים הקרובות. אנו מעניקים להם ליווי צמוד כדי להקל עבורם את התהליך".

אשקלון, נתיבות, כרמי גת – ערים שבעבר כמעט לא עניינו תושבי חוץ, הופכות בהדרגה לאלטרנטיבה ריאלית. השינוי אינו רק גיאוגרפי, אלא גם תפיסתי: פחות חיפוש אחר יוקרה וסטטוס, יותר צורך בביטחון, יציבות ועוגן משפחתי. "השיקולים השתנו: פחות יוקרה, יותר ביטחון. פחות סטטוס, יותר עוגן", מסביר אדם גנון, סמנכ"ל השיווק של קבוצת חי נחמיאס, שמכרה לתושבי חוץ עשרות דירות באילת ובאשקלון.

עו"ד אליחי פרי, מייסד ומנכ"ל חברת הנדל"ן אל-אבי, מזהה גם הוא עלייה בפניות מצד יהודים המתגוררים בחו"ל. לדבריו, חלק מהפניות מגיעות מקהילות שבהן האנטישמיות כלל לא נתפסה בעבר כאיום משמעותי. "אנשים שחיו שנים רבות במדינות מערביות יציבות מספרים שהתחושה השתנתה", הוא אומר. "זה לא בהכרח אירוע אחד דרמטי, אלא שינוי באווירה. הפניות מגיעות בעיקר מקהילות יהודיות גדולות בצפון אמריקה ובאירופה, בהן ניו יורק, מיאמי, פלורידה וקנדה".

במקביל לרכישות הפרטיות, גם ההון הגדול מתחיל לזוז. פרויקטים כמו רובע מיראז' בבאר שבע, בהשקעה של מאות מיליוני שקלים מצד יהדות התפוצות, מעידים על מגמה רחבה יותר: לא רק חיפוש אחר מקלט או נכס אישי, אלא השקעה בעתיד הישראלי. "אנחנו לא גיבורים", אמרו בני הזוג דיוויד ולורה מיראז', נשיאי הקרן המשפחתית, באירוע ההשקה שנערך לאחרונה לפרויקט. "רצינו לעשות משהו משמעותי עבור ישראל, ועבור אותם צעירים ציונים, מחויבים ונחושים. זה הדבר הנכון לעשות. כאשר מחברים בין הלב לבין הראש, דברים מדהימים קורים. בתקופה מורכבת ומאתגרת של גלי אנטישמיות בארה"ב, אנו רוצים לנצל את ההזדמנות ולהודות לכל הישראלים שפועלים עבורנו ואיתנו".

גם אופי הרכישה משתנה

עומר פפושדו, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת ים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו, מציב את התופעה בתוך הקשר רחב יותר של זהות, ביטחון ותכנון עתידי. "אנחנו מזהים בשנים האחרונות התעניינות גוברת מצד תושבי חוץ ברכישת דירות בישראל, תופעה שמתחזקת על רקע תחושת אי-הוודאות והאנטישמיות הגוברת בעולם", הוא אומר. "עבור רבים מהם ישראל היא לא רק יעד השקעה, אלא בראש ובראשונה ביתו של העם היהודי, והשאיפה להבטיח לעצמם עוגן כאן מתורגמת לרכישת דירה. בחלק מהמקרים מדובר ברכישה כהשקעה, שתוכל בשלב ראשון לייצר תשואה, ובמקביל בנכס שיבטיח אפשרות הגעה מיידית בעת הצורך. במקרים אחרים מדובר בהחלטה פרקטית יותר של מעבר בפועל ועלייה לישראל בזמן הקרוב". לדבריו, "שוק הדיור הישראלי נתפס בעיני יהודי התפוצות כאטרקטיבי ויציב יחסית, עם ביקוש קשיח וערך רגשי ולאומי מובהק. לכן אנחנו רואים יותר ויותר יהודים מהעולם שמתעניינים ומתקדמים לרכישת דירה בישראל, ורואים בה חלק בלתי נפרד מהזהות ומהביטחון האישי שלהם".

אסף בויאר, סמנכ"ל השיווק ב-ISA GROUP, מזהה גם הוא שינוי באופי הרכישה של יהודי העולם בישראל. לדבריו, אם בעבר המניע המרכזי היה השקעה, כיום רבים מהרוכשים כבר מדמיינים את עצמם חיים כאן בפועל. "הרוכש שואל איפה ייכנס הארון בחדר השינה, כי הוא כבר רואה את עצמו גר כאן, חוגג את החגים עם המשפחה ושייך למקום", הוא אומר. "אנחנו רואים זאת במיוחד בקרב רוכשים מדרום אמריקה ומארה"ב, שעוברים מדירות קטנות להשקעה לדירות גדולות יותר שמתאימות למחייה. זו כבר לא התנהגות של משקיע, אלא של מי שמצא בית".

לני שולמן, מנהלת מחלקת המכירות בקבוצת בוארון, מציגה אף שינוי עמוק בשיח מול תושבי החוץ. לדבריה, הפניות שמגיעות אחרי השבעה באוקטובר כבר אינן מתחילות רק במחיר, תשואה או מיקום, אלא בשאלות רחבות יותר של שייכות, קהילה וביטחון רגשי. "אנשים רוצים לדעת איפה הם יכולים להרגיש בבית, לא רק לגור", היא אומרת. "הם לא תמיד יודעים מתי ישתמשו בדירה, אבל הם רוצים לדעת שיש להם מקום בישראל. שזה קיים עבורם". לדבריה, גם פרופיל הרוכש השתנה: יותר רוכשים בוחנים את אופי הבניין, השכנים, המרחבים המשותפים ותחושת הקהילה, משום שעבורם הדירה בישראל כבר אינה רק נכס, אלא עוגן.

לי זיו, מומחית לנדל"ן יוקרה בינלאומי, שמלווה קהל של רוכשים ופילנתרופים יהודים מהעולם, מדגישה כי לא מדובר בביקוש אחיד או אימפולסיבי. "חשוב להבין: קהל פרימיום ותושבי חוץ לא פועלים מתוך תגובה רגעית, אלא מתוך תהליך קבלת החלטות מדויק, שכולל בדיקות עומק, השוואות לשווקים בינלאומיים ובחינה של המוצר, המיקום ופוטנציאל שימור הערך", היא אומרת. "אנחנו רואים יותר ויותר רוכשים שנכנסים בשלבים מוקדמים, לעיתים עוד לפני שהפרויקט יוצא לשיווק, כדי לייצר לעצמם עוגן עתידי בישראל, ולעיתים גם עבור הדור הבא".

אופיר שרון, סמנכ״ל שיווק ומכירות באזורים, מדבר גם הוא על המעבר מרכישה פיננסית לרכישה רגשית ומשפחתית. לדבריו, "אנחנו רואים בתקופה האחרונה יותר ויותר יהודי תפוצות שבוחרים לרכוש דירה בישראל לא רק כהשקעה, אלא מתוך תחושת שייכות עמוקה ורצון אמיתי להיות מחוברים למדינה. עבור רבים מהם, הבית בישראל הוא הרבה מעבר לנכס, הוא עוגן משפחתי, מקום שמסמל ביטחון, זהות וקשר לדורות הבאים". שרון מציין כי כ-30% מהרוכשים באזורים הם תושבי חוץ, וכי החברה מפעילה מחלקה ייעודית שמלווה אותם משלב בחירת אזור המגורים והפרויקט, דרך סוגיות מיסוי וליווי משפטי, ועד ההתנהלות הבירוקרטית הכרוכה ברכישה בישראל. "בתקופה כזו במיוחד", הוא מוסיף, "הבחירה לקנות בית בישראל היא לא רק החלטת נדל"ן, אלא גם אמירה של חיבור, שייכות ואמונה בעתיד המדינה".

לצד העלייה בהתעניינות, בענף הפיננסי מזהים גם חסם חדש שמכביד על חלק מהרוכשים: התחזקות השקל. משה לארי, מנכ"ל מזרחי טפחות, אמר בכנס השנתי של הבנק בנושא תושבי חוץ ועולים חדשים כי המלחמה הרב-זירתית והתגברות האנטישמיות בעולם הובילו לגידול ניכר בפניות מצד קהילות ומשפחות יהודיות המתעניינות ברכישת נכס בישראל ובאפשרויות המימון לכך. לדבריו, "להתלבטויות ולקשיים שמלווים בדרך כלל החלטה על עלייה לישראל נוסף לאחרונה קושי כלכלי חדש, ההתחזקות המשמעותית של השקל". לארי ציין כי ירידת שער הדולר אל מתחת ל-3 שקלים מחייבת את העולים להעמיד תקציב גבוה יותר לרכישת הנכס, ולכן נדרשות עבורם חבילות מימון מותאמות אישית.

תושבי חוץ משלמים יותר

תופעה נוספת, ומטרידה יותר, נוגעת לפערי המחירים שמשלמים תושבי חוץ ועולים חדשים בשוק הדיור הישראלי. בדיקת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מצביעה על פערים חריגים במיוחד: המחיר החציוני ששילמו תושבי חוץ ועולים חדשים עבור דירות להשקעה היה גבוה בעד כ-70% מהמחיר החציוני ששילמו כלל המשקיעים בישראל.

על פי הסקירה, בשנת 2023 המחיר החציוני של דירת השקעה שנרכשה על ידי עולה חדש היה גבוה ב-73% מזה של כלל הדירות להשקעה שנרכשו באותה שנה. בקרב תושבי חוץ הפער היה מעט נמוך יותר, אך עדיין דרמטי: המחיר החציוני ששילמו היה גבוה ב-71% מהמחיר החציוני של כלל דירות ההשקעה.

בענף מסבירים כי הפערים אינם נובעים בהכרח רק מסוג הנכסים, ממיקומם או מרמת הגימור שלהם, אלא גם מתמחור דיפרנציאלי, לעיתים סמוי, כלפי רוכשים שאינם מכירים לעומק את השוק המקומי. במובן הזה, מה שמתחיל כיתרון של כוח קנייה גבוה עלול להפוך לנקודת חולשה: רוכשים שמגיעים מחו"ל עם צורך רגשי, תחושת דחיפות ופחות היכרות עם המחירים האמיתיים, עשויים למצוא את עצמם משלמים פרמיה גבוהה במיוחד.

בענף יש מי שמשווים זאת בזהירות ל"תעריף תייר" שמוכר מתחומים אחרים: לא בהכרח אפליה מוצהרת, אלא ניצול של פערי מידע, שפה ונגישות. ככל שהביקוש מצד תושבי חוץ ימשיך לגדול, השאלה הזו תהפוך למשמעותית יותר, לא רק מבחינת המחיר שמשלם הרוכש הבודד, אלא גם מבחינת האמון בשוק כולו.

לא פאניקה, הסתגלות

למרות התחושה הראשונית, מדובר פחות בפחד ויותר בהתאמה למציאות חדשה. בדיקות שוק, השוואות בינלאומיות, כניסה מוקדמת לפרויקטים ותכנון נכסים לדור הבא – כל אלה מעידים על תהליך מחושב יותר מאשר על תגובה רגעית. "אנשים לא מגיבים", אומרים בענף, "הם נערכים".

במובן הזה, רכישת דירה בישראל הופכת עבור יהודי התפוצות למשהו רחב בהרבה מעסקת נדל"ן. היא אינה מוחקת את החיים שנבנו בניו יורק, בפריז, בלונדון או בטורונטו, אבל היא מוסיפה להם שכבת ודאות נוספת: דלת פתוחה, אפשרות ממשית, מקום שאליו ניתן להגיע אם המציאות תידרדר, וגם מקום שאליו אפשר להשתייך כבר עכשיו, דרך נכס, דרך קהילה, דרך החלטה שמחברת בין ביטחון אישי לזהות יהודית.

כתריאל זולטי, בעלים ומייסד קבוצת גלנור, חברה ירושלמית ותיקה, רואה את המגמה הזו גם דרך הפריזמה הלאומית הרחבה. לדבריו, "כשמביטים על עשרות שנות בנייה בישראל, מבינים שכך נבנתה המדינה, מתוך התמודדות עם אתגרים ביטחוניים, כלכליים וחברתיים. ענף הנדל"ן והבנייה היה מאז ומתמיד חלק ממנועי ההתאוששות של המשק. אחרי כל מערכה קמנו, תכננו, בנינו והרחבנו אופק. דווקא עכשיו מתחדדת ההבנה שבית הוא ביטחון, ושיציבות היא אחריות לאומית. זה נכון הן עבור הישראלים והן עבור יהודי העולם".

לסיכום, האנטישמיות של 2026 לא תמיד רועשת. לפעמים היא מתבטאת בשינוי קטן בהתנהגות, במבט, בהחלטה משפחתית שמתקבלת סביב שולחן המטבח. אבל התגובה אליה כבר ברורה: תנועה שקטה של אנשים, של משפחות ושל הון. ובמרכז התנועה הזו ישראל חוזרת להיות מה שהייתה תמיד ברגעים כאלה; לא רק רעיון, לא רק סמל, אלא כתובת.

ירושלים כעוגן עולמי

משה ליאון, ראש עיריית ירושלים

ירושלים הולכת וגדלה, והופכת בשנים האחרונות למוקד משיכה לאוכלוסיות מגוונות מהארץ ומהעולם, כל אחת על פי מאפייניה וצרכיה. העיר יודעת לקלוט לתוכה קהילות שונות, ולספק להן מענה רחב של דיור, חינוך, תעסוקה, שירותים חברתיים, קהילתיים ותרבותיים, בתוך מרחב עירוני שמתחדש ומתפתח כל העת.

אנחנו גאים בקהילות שמגיעות לירושלים מרחבי המדינה ומהעולם, ורואים בכך חלק בלתי נפרד מהחוסן ומהעושר האנושי של העיר. הדבר נכון לטווח הבינוני והארוך, ובולט גם בעת האחרונה, על רקע מצוקות זמניות בישראל ותנופת ביקושים מהעולם. לכולם יש מקום בירושלים, וכל קהילה שמגיעה אליה מוסיפה לעיר עוד גוון, עוד איכות ועוד שכבה של חיים.

מי שמגיע היום לירושלים רואה עיר שמשנה את פניה בהדרגה: מתחמי מגורים חדשים, מקומות תעסוקה מתקדמים, חינוך איכותי ומגוון, אופק אקדמי ותרבותי, ותשתיות שמחברות אותה טוב יותר למרחב האזורי והבינלאומי.

נמשיך לפתח את ירושלים מתוך כבוד להיסטוריה, לזהות ולמרכזיות שלה, ובמקביל מתוך מחויבות לעתיד שלה כעיר מתקדמת, חדשנית ופתוחה – עיר בת 3,000 שנה שממשיכה להתחדש.

"לכולם יש מקום בירושלים, וכל קהילה שמגיעה אליה מוסיפה לעיר עוד גוון, עוד איכות ועוד שכבה של חיים"