“רמלוד" - מהחצר האחורית של גוש דן למרכז הבמה

במשך שנים ארוכות הוזכרו רמלה ולוד כמעט תמיד באותה נשימה: פוטנציאל אדיר, מיקום אסטרטגי, ותחושה עיקשת של החמצה. שתי הערים, היושבות על עורקי התחבורה הראשיים של מדינת ישראל, דקות מגוש דן, ונראות כמו המשך טבעי אחת של השנייה כשגבול לא מסומן מפריד ביניהם – נתפסות כמי שנשארו מאחור: רחוקות מהשיח, רחוקות מהביקושים, ורחוקות מההגדרה המחמיאה של "מרכז". אלא שבשנים האחרונות, וביתר שאת לקראת 2026, התמונה הזו מתפוררת. לא בבת אחת, לא בהצהרה חגיגית, אלא דרך תהליך עמוק, שיטתי ובעיקר כזה שכבר נוכח בשטח.

שנת 2025 מסמנת את נקודת המפנה. לא עוד הבטחות נדל"ניות על הנייר, אלא אתרי בנייה פעילים, מתחמי פינוי-בינוי בהיקפים חסרי תקדים, ותהליכים שמתחילים לשנות בפועל את מפת הביקושים באזור המרכז ומעבר לו. רמלה ולוד כבר לא "מחכות" להתחדשות – הן מבצעות אותה. הסכמי גג בהיקפים של מיליארדי שקלים, תמיכה ממשלתית רחבה, ומערכת תכנונית שמצליחה סוף-סוף ליישר קו עם הקצב, מציבים את שתי הערים הללו בחזית אחת הזירות המשמעותיות ביותר של ההתחדשות העירונית בישראל.

אבל הסיפור של רמלה ולוד איננו סיפור על "אלטרנטיבה זולה" לתל אביב. הוא רחב ועמוק בהרבה. זהו סיפור על יצירת מרכז כובד חדש, כזה שנשען על שילוב נדיר של מיקום גיאוגרפי, תשתיות תחבורה מתקדמות: רכבת כבדה, מערכות הסעת המונים, מטרו ורשת כבישים מהירים, לצד תפיסה עירונית עדכנית שמדגישה עירוב שימושים, מסחר, תעסוקה ושירותים ציבוריים כחלק בלתי נפרד מהמרחב המגורים. השכונות הוותיקות, שבעבר סימלו קיפאון והמתנה, הופכות ליעד מבוקש עבור יזמים, משקיעים וזוגות צעירים שמחפשים לא רק דירה חדשה, אלא סביבת חיים שלמה.

רמלה: מהתוכניות לשטח

ברמלה, ההתחדשות העירונית כבר מזמן איננה רעיון תכנוני או יעד עתידי. היא מתרחשת כאן ועכשיו, בקצב שמעט ערים בישראל מצליחות להציג. העיר, שבעבר סימלה עבור רבים פוטנציאל שלא מומש, עברה בעשור האחרון מהפך תדמיתי ותכנוני עמוק, כזה שמאפשר לה להתמודד עם אחד האתגרים המורכבים ביותר בענף: המעבר משלב האישורים לשלב הביצוע הממשי. לא עוד תוכניות שממתינות במגירות, אלא מתחמים שלמים שנכנסים לפעולה, עם טרקטורים על הקרקע ולוחות זמנים ברורים.

שכונות ותיקות כדוגמת בן גוריון וגיורא, שבעבר נתפסו כמוקדי הזנחה וקיפאון, הופכות בימים אלה לספינות הדגל של ההתחדשות העירונית בעיר.

מתחם בן גוריון, מהפרויקטים הגדולים שנראו בישראל בתחום הפינוי-בינוי, צפוי לעבור טרנספורמציה דרמטית: מכ-528 יחידות דיור ישנות למתחם עירוני מודרני הכולל כ-3,000 יחידות דיור חדשות, לצד שטחי מסחר, משרדים, מבני ציבור ומרחבים פתוחים. מדובר בפרויקט רחב היקף המשתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון ושדרות דוד רזיאל, וייבנה בשישה שלבים, בתכנון משרד בר לוי אדריכלים ומתכנני ערים.

אלא שהמהלך שמובילה רמלה תחת הנהגתו של ראש העיר מיכאל וידל חורג הרבה מעבר להחלפת מבנים ישנים בחדשים. העיר מאמצת תפיסה הוליסטית הרואה בהתחדשות העירונית מנוף כולל לאיכות החיים ולפיתוח כלכלי. הקמת פארק העסקים רחב-ההיקף "טרמינל 6", המשתרע על פני כ-3,000 דונם, צפויה לייצר מוקד תעסוקה משמעותי בקנה מידה מטרופוליני, ולהציע לתושבים החדשים והוותיקים לא רק דירה מודרנית, אלא סביבת חיים שלמה הכוללת מקומות עבודה, נגישות תחבורתית ושדרוג כולל של המרקם העירוני.

בכניסה לעיר, בשערה החדש, מוקם פרויקט הנושא את שמו של תיאודור הרצל, ביוזמת קבוצת אב-גד, סמוך לכיכר הקרח המוכרת. הפרויקט משלב מגורים, שדרת מסחר ומשרדים, ומבקש להציע חזית עירונית חדשה. "השילוב הרב-תכליתי הזה", מסביר ראם רצון, "נותן אופציה מצוינת לתושבי מודיעין ובאר יעקב להגיע לכאן ולקבל את רמלה בצורה מודרנית וחדשה".

גם במרכז העיר נרקמות תוכניות רחבות היקף. קונטמפו נדל"ן מקדמת פרויקט של עירוב שימושים על שטח של 11 דונם, שבמסגרתו ייהרסו שלושה בנייני רכבת ו-19 צמודי קרקע ישנים, הכוללים בסך הכול 99 יחידות דיור. במקומם ייבנו 550 יחידות דיור בבנייה מרקמית של מגדלים ובניינים בני 10 קומות, לצד מוסדות ציבור, גני ילדים ושטחי מסחר ותעסוקה בהשקעה של יותר מ-800 מיליון שקלים. כ-20% מהדירות מיועדות לדור הצעיר, בשטח של עד 80 מ"ר, כחלק מתפיסה עירונית שמבקשת למשוך אוכלוסייה חדשה ולשמור על איזון קהילתי. "תושבי רמלה זקוקים להתחדשות עירונית בעירוב שימושים בדיוק כמו שזקוקים לה תושבים במרכז תל אביב", אומר שחר רז, שנולד וגדל בעיר וכיום מוביל את ההתחדשות סמוך למגדל המים המפורסם.

מאחורי המספרים הגדולים עומדים גם סיפורים אישיים. אחד מהם הוא סיפורה של משפחת דוידוב, שגרה בשכונת בן גוריון כעשרים שנה ועזבה לאחרונה את דירתה כחלק מההיערכות לתחילת העבודות. "זה לא פשוט לעזוב בית שחיית בו כל כך הרבה זמן", מספרת תמי דוידוב. "כל פינה כאן מספרת סיפור. גידלנו כאן ארבעה ילדים, חגגנו חגים, צחקנו ובכינו. זה היה בית חם עם שכנים שהם משפחה".

לוד: ההבטחות מתממשות

אם רמלה מגלמת את המעבר מתכנון לביצוע בקצב מואץ, לוד תחת ראש העיר יאיר רביבו מציגה את השלב הבא: עיר שבה כללי המשחק כבר השתנו. חתימתה של לוד על הסכם גג שני, בהיקפים חסרי תקדים, אינה עוד מהלך תכנוני, אלא מנוע כלכלי שמזרים מיליארדי שקלים ישירות אל הקרקע. ההשקעות בתשתיות, בתחבורה ובפיתוח העירוני מאפשרות לעיר לעבור משלב של אסטרטגיה רחבה למימוש מקביל בכמה חזיתות, בקצב שמעט ערים בישראל מצליחות לשחזר.

ההתחדשות העירונית בלוד נחשבת כיום לאחת המקיפות והמשמעותיות בישראל. העיר פועלת במקביל לשיקום הליבה העירונית והשכונות הוותיקות, לצד פיתוח שכונות חדשות בקנה מידה גדול, ובראשן "הרובע הבינלאומי". מתחם לוד-דרום (יוספטל) ממחיש היטב את עומק השינוי: הריסה של שיכונים ותיקים והקמת אלפי יחידות דיור חדשות, תוך יצירת שדרות עירוניות פעילות, שילוב מסחר ושירותים ציבוריים, וחיזוק הרצף העירוני. המהלך הזה מאפשר ללוד למשוך אוכלוסיות חדשות וחזקות, ובו-בזמן לשדרג באופן משמעותי את איכות חייהם של התושבים הוותיקים.

לתמונה הזו מצטרפת מעטפת תחבורתית מהמתקדמות בישראל. תחנת הרכבת המהירה מחברת את לוד למטרופולין תל אביב בתוך דקות, והופכת אותה לעיר נגישה, מחוברת ובעלת פוטנציאל התחדשות ארוך טווח. עבור יזמים, משקיעים ומשפחות צעירות, מדובר במשוואה ברורה: מיקום מרכזי, ודאות תכנונית, ותשתיות שמקדימות את הביקוש ולא רודפות אחריו.

המהלכים שמתרחשים בלוד אינם נמדדים רק במספר יחידות הדיור או בהיקף ההשקעות, אלא בעיקר ביכולת לייצר רצף עירוני חדש, כזה שמחבר בין שכונות ותיקות לחדשות, בין אוכלוסיות שונות ובין חזון תכנוני לחיים יומיומיים. המשמעות ברורה: לוד של 2026 כבר אינה עיר שנעה בין תכנון למימוש, אלא עיר שנכנסה לשלב של ביסוס, עם ודאות גבוהה לתושבים ולשוק.

החסמים הוסרו, הוודאות עלתה

בחינה של התהליכים ברמלה ובלוד דרך עיניהם של אנשי המקצוע הפועלים בשטח מחדדת מסר חד וברור: ההתחדשות העירונית בערים הללו עברה משלב ההבטחות לשלב הוודאות. לא עוד פרויקטים שמתקדמים באיטיות או נתקעים בין ועדות, אלא מערכות עירוניות שלמות שמצליחות לייצר קצב, רצף ואמון.

מן הזווית הכלכלית, שמאי המקרקעין ישראל יעקב מסכם כי שתי הערים הגיעו לרגע בשל: "מבחינה שמאית, רמלה ולוד הגיעו לנקודת איזון אידיאלית. הפערים מול ערים סמוכות מצטמצמים, ערכי הקרקע בעלייה עקבית ותקן 21 מאפשר היום תחשיבים כלכליים יציבים. עבור יזמים וגופי מימון מדובר בפרויקטים עם סיכון נמוך ופוטנציאל השבחה גבוה, במיוחד נוכח השקעות הענק בתשתיות תחבורה והמטרו".

המבט המקצועי על השטח מוביל למסקנה אחת ברורה: רמלה ולוד סיימו את שלב ההתחממות. השילוב בין מנהיגות עירונית דוחפת, ליווי משפטי ומקצועי שמכיר את המערכת מבפנים, ארגון דיירים רגיש וכדאיות כלכלית מוכחת, הפך אותן למוקד ההתחדשות העירונית של ישראל. עבור עשרות אלפי משפחות, החלום לדירה חדשה במיקום מרכזי, בקהילה מתחדשת ובנגישות מקסימלית, הופך בימים אלה למציאות. המנופים באופק הם העדות הברורה ביותר: מהפכת השפלה כבר בעיצומה.

 שמאי המקרקעין ישראל יעקב: "מבחינה שמאית, רמלה ולוד הגיעו לנקודת איזון אידיאלית"

עו"ד נורית כהן-קצב, שותפה ומייסדת משרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' | KDC: "מאז הקמת מינהלות ההתחדשות העירונית בערים רמלה ולוד, חל מהפך ביחסי הרשויות"

אלון וייזברג, שותף ומייסד קבוצת יגאל אלון: "בערים כמו רמלה ולוד אי אפשר להסתפק במודלים טכניים. מדובר באוכלוסיות מגוונות ובבניינים עם היסטוריה אנושית מורכבת"