השכונות שישנו פניהן תוך עשור

קריית ים / פוגשת את קו החוף מחדש

קריית ים ב' היא מהשכונות הוותיקות והמרכזיות בעיר קריית ים. היא משתרעת בין שדרות ירושלים במזרח לחוף הים במערב, ובין טיילת זלמן שז"ר בדרום לרחובות אשר ומצדה בצפון – מיקום שממקם אותה על אחד מצירי המפגש המבוקשים ביותר בין עיר, תחבורה וים. השכונה הוקמה לאחר קום המדינה כשכונת קליטת עלייה, והבנייה בה נשענה בעיקר על שיכונים מטיפוסים שונים, בהם בנייני רכבת ובתים דו-משפחתיים בצפיפות גבוהה.

כעת, קריית ים ב' נמצאת בפתחו של אחד מתהליכי ההתחדשות המשמעותיים ביותר שנראו באזור בעשורים האחרונים. על הפרק: פרויקטים נרחבים של פינוי-בינוי, שבמסגרתם מתוכננת בנייה גבוהה של עד 30 קומות ותוספת של אלפי יחידות דיור חדשות לכ-4,500 הדירות הקיימות כיום. לא מדובר בשינוי נקודתי, אלא במהלך רחב שמבקש להגדיר מחדש את קנה המידה העירוני של השכונה.

לצד המרקם הוותיק, השכונה כוללת גינות ציבוריות ומבני ציבור רבים – בתי ספר, מרכזים קהילתיים ובניין העירייה – אם כי חלק מהשטחים הציבוריים סובלים מפיתוח מיושן וזקוקים לריענון. יתרון מובהק נוסף הוא הקרבה הישירה לחוף הים ולמרכזים מסחריים, שילוב נדיר בערים ותיקות בקנה מידה כזה.

התחבורה שמחברת. שדרות ירושלים, הציר המזרחי של השכונה, כוללות את קו 3 של המטרונית – מערכת תחבורה ציבורית עתירת נוסעים הפועלת בתדירות גבוהה ובנתיבים בלעדיים, ומחברת את מערב הקריות למרכז חיפה ולתחנות רכבת מרכזיות, בהן מרכזית המפרץ. בתוך השכונה פועלים קווי אוטובוס נוספים, ולצדם מערך שבילי אופניים רציפים בשדרות צה"ל וירושלים, עם תוכניות להרחבה בעשור הקרוב.

הפרויקטים שמשרטטים עיר חדשה. בקריית ים   ב' מקודמים כיום כ-7 פרויקטים של תמ"א 38, שבמסגרתם יפונו כ-150 דירות קיימות וייבנו כ-266 יחידות חדשות. במקביל, מקודמים כ-28 פרויקטים של פינוי-בינוי רחב היקף, הכוללים פינוי של כ-2,310 דירות והקמה של כ-11,280 יחידות דיור חדשות.

אחד הסיפורים הבולטים באזור הוא כניסתה של קבוצת אאורה לקריית ים, עם בחירה מובהקת להביא לשכונה את פרופ' משה צור, אדריכל מגדלי קו הרקיע של תל אביב, לתכנון מתחמי פינוי-בינוי סמוכי חוף. המהלך צפוי לשנות באופן דרמטי את קו הבינוי של השכונה, שבעבר הפנתה את גבה לים.

גם שכונת שפירא הוותיקה צפויה לעבור טלטלה משמעותית במסגרת פרויקט "חוף השקד", הממוקם בקו ראשון לים ובמרחק של פחות מ-100 מטרים מרצועת החוף. הפרויקט, בהיקף של כ-1,300 יחידות דיור, ישלב מגורים, מסחר, תעסוקה, מבני ציבור ומוסדות חינוך.

במקביל, אושרה התב"ע לפרויקט של הכשרת הישוב במתחם צבא קבע, הכולל 1,450 יחידות דיור ב-12 בניינים בני 9–32 קומות, בהיקף מכירות מוערך של כ-1.8 מיליארד שקל.

גם קבוצת שפונדר פדלון מקדמת פרויקט פינוי-בינוי בשדרות משה שרת, שבמסגרתו יפונו 176 יחידות דיור וייבנו כ-880 דירות חדשות. "מדובר בעיר בעלת חזות מיושנת, אך עם תשתיות מפתיעות, ים, כבישים רחבים והסתכלות של העירייה קדימה", אומר רועי פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצה.

על שדרות ירושלים מקדמת קבוצת יהודה לוי פרויקט פינוי-בינוי הכולל פינוי של 120 יחידות ובניית 620 יחידות חדשות, לצד כ-9,000 מ"ר למסחר ותעסוקה בבניין משרדים ייעודי. "המטרה היא ליצור מרחב שוקק שמשלב מסחר ותעסוקה מבלי לפגוע באופי המקומי", מסבירה נטלי עובדיה, סמנכ"לית התחדשות עירונית בקבוצה.

בסיכומו של דבר, קריית ים ב' אינה עוברת עוד "שדרוג שכונתי", אלא ניצבת בפתחו של מהלך עירוני רחב, שמחבר בין חוף, תחבורה, מגורים ותעסוקה – ומשנה את האופן שבו העיר כולה פוגשת את הים.

נווה דוד, חיפה / שכונת החוף שמתחדשת

שכונת נווה דוד בדרום-מערב חיפה ממוקמת באחד המיקומים הנדירים בעיר: צמוד לרצועת החוף ובמרחק הליכה מתחנת הרכבת חוף הכרמל. בשנים האחרונות הפכה השכונה לחלק מרכזי משורת תוכניות רחבות להתחדשות עירונית ושדרוג תשתיות, שבמרכזן מהלך עמוק לשינוי קנה המידה העירוני של אזור הכניסה הדרומית לחיפה.

על פי מסמך מדיניות ההתחדשות לשכונות החוף, לשכונה שבה קיימות כיום כ-1,962 דירות, ניתן להוסיף 1,649 יחידות דיור חדשות, נוסף על כ-3,611 דירות שכבר מאושרות בתוכניות קיימות. בסך הכול צפויה נווה דוד להגיע לכ-8,430 יחידות דיור – גידול של פי ארבעה ביחס לשכונת השיכונים הוותיקה, מהלך שצפוי להכפיל ואף לשלש את היקף האוכלוסייה בעשור הקרוב.

יתרון מובהק של מיקום ותחבורה

היתרון המרכזי של נווה דוד טמון במיקומה. השכונה נהנית מנגישות תחבורתית יוצאת דופן: רכבת ישראל במרחק הליכה, קווי אוטובוס בתדירות גבוהה, קו מטרונית העובר לאורך כביש החוף, וקישור ישיר לצירים מרכזיים – כביש 2, כביש 4 וכביש המנהרות. בתוך השכונה עצמה עוברים שני צירים עירוניים מרכזיים, המלך דוד והמלך שלמה, המחברים אותה למוקדי תעסוקה ולשאר חלקי המטרופולין.

הפרויקטים שמעצבים מחדש את קו החוף.

הראשונה לפרוץ את הדרך בהתחדשות הייתה קבוצת אלמוג, ובהמשך הצטרפו חברות אזורים ו-קבוצת נתיב. מימוש מלא של התוכניות צפוי להגדיל את אוכלוסיית השכונה מכ-4,500 תושבים כיום ללמעלה מ-16 אלף.

פרויקט "אלמוג כרמל מערב" של קבוצת אלמוג נמצא בשלבי בנייה מתקדמים ובשלבים מתקדמים של שיווק, כאשר כבר נמכרו בו מאות דירות. עם השלמתו, צפויים שלושת מגדלי המגורים להיות הגבוהים ביותר שנבנו עד כה בחיפה – בגובה של 27-30 קומות ועם 437 יחידות דיור – במקום שמונה מבני רכבת משנות ה-50 שכללו 74 דירות קטנות בלבד.

אחד מפרויקטי הדגל של ההתחדשות העירונית בצפון הוא הפרויקט של אזורים בנווה דוד, הכולל פינוי של 110 יחידות דיור והקמה של כ-1,212 יחידות חדשות ב-12 בניינים בני 21-22 קומות. התכנון כולל דירות בנות 3-5 חדרים, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים, לצד הרחבת בית הספר הקיים, הקמת כיכר עירונית מרכזית, שטחי מסחר, מוסדות ציבור וגינה שכונתית רחבה.

הליך הבינוי מתבצע בשלבים: בשלב הראשון ייבנו שלושה בניינים על עתודות קרקע שאינן בשימוש, אליהם יעברו הדיירים הוותיקים, ובהמשך ייהרסו המבנים הישנים ויוקמו תשעת הבניינים הנוספים.

במקביל, קבוצת נתיב מקדמת פרויקט פינוי-בינוי נוסף, שבמסגרתו ייהרסו שבעה בנייני רכבת עם 102 דירות, ובמקומם ייבנו שלושה מגדלים בני 28 קומות הכוללים 430 יחידות דיור חדשות, לצד כ-1,700 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה, 500 מ"ר למוסדות ציבור וכ-3 דונם של שטחים ירוקים בלב המתחם. שמחה גריידינגר, מנכ"ל ובעלים בקבוצת נתיב, מסכם: "נווה דוד מייצגת היטב את הפוטנציאל הגלום בהתחדשות של שכונות חוף ותיקות. מדובר באחת השכונות עם המיקום האטרקטיבי ביותר בחיפה, אך במשך שנים רבות הפוטנציאל שלה לא מומש. ההתחדשות העירונית מאפשרת לא רק חידוש של מבנים, אלא יצירת סביבת מגורים מודרנית, איכותית ומעורבת שימושים, שמתאימה לצרכים של העיר כיום".

בסיכומו של דבר, השילוב בין קרבה לים, נגישות תחבורתית גבוהה ותכנון עירוני עדכני מציב את נווה דוד כאחד ממוקדי המגורים המשמעותיים והמסקרנים בחיפה המתחדשת.

נווה שרת, תל אביב / כשהתחדשות פוגשת קהילה

נווה שרת היא אחת הדוגמאות הבולטות בישראל להתחדשות עירונית מתוכננת, סדורה ומוצלחת בקנה מידה שכונתי רחב. כבר לפני יותר משני עשורים, עם תחילת עבודת התכנון, עיריית תל אביב וגופי התכנון בחרו להתייחס אל השכונה כאל מתחם אחד ברור – כזה שמצריך ראייה כוללת ולא אוסף של יוזמות נקודתיות. הגישה הזו אפשרה לקדם שורה של פרויקטים מתואמים, ששינו את פני השכונה כמקשה אחת, ולא התחדשות חלקית שהייתה משמרת פערים ומרקם עירוני מקוטע.

מקור ההצלחה טמון בתוכניות בניין עיר שראו מעבר לדירות עצמן. לצד הגדלת היצע המגורים, הושם דגש על יצירת דרכים חדשות, תשתיות, מבני ציבור ושטחים קהילתיים – כאלה שנותנים מענה לצרכים של שכונה שלמה ולא רק לבעלי הדירות בפרויקט כזה או אחר. "המשרד שלנו מייצג בעלי דירות בשכונה כבר משנת 2004", אומר עו"ד יריב בר דיין, מומחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי פינוי-בינוי, המייצג כיום בעלי דירות בשישה מתחמים שונים בנווה שרת. "ליווינו מאות בעלי דירות בשורה של פרויקטים. פרויקט 'גרין פארק' היה הראשון והושלם לפני מספר שנים. לאחרונה אוכלס גם פרויקט YARD שבנתה חברת אקרו. בפרויקט 'אלמגור' אושרה התב"ע, נבחר יזם והוא נמצא בשלבי רישוי לקראת היתר ובנייה, ועל הפרק פרויקטים נוספים ברחוב נהריים, בית אל ועוד".

התחדשות בלי לנתק את השורשים.

אחת התופעות הבולטות בנווה שרת היא הרכב האוכלוסייה. שיעור גבוה מבעלי הדירות הוותיקים חוזרים לשכונה לאחר השלמת הבנייה ונשארים בה. בניגוד לחששות המלווים לא אחת תהליכי התחדשות עירונית, תופעת הג'נטריפיקציה כמעט ואינה מורגשת כאן. לא מתרחש פינוי של ציבור שלם והחלפתו באוכלוסייה חדשה, אלא חזרה של תושבים ותיקים לדירות חדשות, בתוך סביבת מגורים מוכרת. כך נוצרת שכונה שמתחדשת פיזית וכלכלית, מגדילה משמעותית את מספר יחידות הדיור ואת איכות המגורים – אך שומרת על רצף קהילתי ותחושת שייכות. במרכז השכונה פועל הקאנטרי הקהילתי של נווה שרת, שהפך לעוגן מרכזי בחיי הקהילה: מרכז ספורט, בריכות, ספרייה, חוגים ותכניות לכל שכבות הגיל – תשתית שמאפשרת קהילה פעילה, מעורבת ורב-דורית.

אשר אלון, מנכ"ל קבוצת אשלי-לירן, מציין כי נווה שרת, הממוקמת בצפון-מזרח תל אביב (לשעבר "יד המעביר"), עוברת בעשור האחרון לא רק התחדשות פיזית אלא גם חברתית. "נוצר כאן שילוב מרתק בין תושבי 'העולם הישן', ילידי המעברה ועולים מדורות שונים, לבין משפחות צעירות, משקיעים ואנשי הייטק, שמכניסים לשכונה דינמיקה צעירה וקהילתית תוססת". קבוצת אשלי-לירן הייתה הראשונה לזהות את הפוטנציאל של נווה שרת, כשיזמה וביצעה את פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בשכונה. בעקבותיו הצטרפו יזמים נוספים, וכבר נבנו מאות דירות חדשות במסגרת פרויקטי התחדשות. בקרוב צפויה החברה להתחיל בביצוע פרויקט פינוי-בינוי חדש ברחוב הצנחנים, הכולל בניין בן 10 קומות עם כ-80 יחידות דיור ושטחי מסחר.

בהמשך מתוכנן גם פרויקט פינוי-בינוי של המרכז המסחרי השכונתי, שבמסגרתו ייהרסו החנויות הישנות ומבנה המגורים שמעליהן, וייבנה מרכז חדש, תוך שמירה על העסקים הוותיקים, שרובם צפויים להמשיך לפעול גם במתחם החדש לצד עסקים נוספים. המהלך נועד לחזק את המרכז כעוגן קהילתי ולשמר את האופי המקומי. "אחת המטרות המרכזיות שלנו הייתה לאפשר לבעלי הדירות והעסקים הוותיקים להישאר בשכונה", מסכם אלון.

קריית שלום, תל אביב / שכונה ותיקה בנקודת מפנה

קריית שלום, מהשכונות הוותיקות בדרום תל אביב, נמצאת בעיצומו של שינוי שקט אך עקבי. בשנים האחרונות היא מושכת יותר ויותר זוגות צעירים שמזהים את הפוטנציאל – לא כהבטחה עתידית רחוקה, אלא כתהליך שכבר מתרחש בשטח. הקו הירוק של הרכבת הקלה והחיבורים התחבורתיים המתוכננים מחזקים את הנגישות, ובמקביל השכונה נהנית כבר כיום מתשתית קהילתית קיימת: ריאות ירוקות מוצלות, מתקני משחקים לילדים, עגלות קפה, קאנטרי מחודש, מוסדות חינוך ותחושת שכונתיות שמבדילה אותה מאזורים צפופים יותר בעיר.

אחד הסממנים הראשונים לשינוי הוא פרויקט פלורה של קרסו, הפרויקט הראשון שמוקם בשכונה וצפוי להתאכלס כבר באפריל הקרוב. מדובר במתחם מגורים מרקמי הכולל ארבעה בניינים בני שמונה קומות עם 93 יחידות דיור, בסמיכות לפארק החורשות ולשטחים ירוקים פתוחים. הפרויקט מציע בינוי בקנה מידה שכונתי, ומבקש להציב סטנדרט של מגורים אינטימיים בתוך המרחב התל אביבי.

לצד התכנון הפיזי, מושם דגש גם על החיים שמסביב לדירה. שיתוף הפעולה עם חברת VENN נועד לחזק חיי קהילה כבר מהיום הראשון, באמצעות פעילות שכונתית, שירותים מקומיים ומרחבים משותפים שמייצרים חיבור בין שכנים ותחושת שייכות. כך, פלורה אינו נתפס רק כפרויקט מגורים, אלא כנקודת פתיחה לשכונה מתחדשת שמציעה חבילה עירונית רחבה של מגורים, קהילה וסביבה.

פוטנציאל שטרם מוצה.

קריית שלום נחשבת לאחד מאזורי ההתפתחות האחרונים בתל אביב שעדיין נמצאים בשלב מוקדם יחסית של התחדשות עירונית. השילוב בין כניסת פרויקטים חדשים, שדרוגי תשתיות ותחבורה, והפיכתה לשכונה מבוקשת בקרב זוגות צעירים, מצביע על מגמת עליית ערך בשנים הקרובות. במובן הזה, הכניסה לשכונה כיום משקפת לא רק חוויית מגורים שקטה וירוקה, אלא גם תזמון מוקדם בתוך השוק התל אביבי.

במקביל, מקודמים בשכונה מהלכים משמעותיים של פינוי-בינוי. תוכנית בניין העיר (תב"ע) שקודמה לשכונה מציעה בינוי בקנה מידה מקומי, עם דופן רחוב פעילה ומעורבת שימושים, תמהיל דיור מגוון למשקי בית שונים, לרבות יחידות לדיור בהישג יד, וכן מרפסות שמש וחניות תת-קרקעיות. התוכנית נמצאת בשלבי אישור מתקדמים, לאחר השלמת שלב ההתנגדויות.

בסיכומו של דבר, קריית שלום נמצאת בדיוק בשלב שבו שכונה ותיקה מתחילה לממש את הפוטנציאל שלה: לא כמהפכה חדה, אלא כתהליך מדורג של חיזוק קהילה, שדרוג תשתיות וכניסת פרויקטים חדשים שמגדירים מחדש את המקום על מפת תל אביב.

יפו א' / שכונה ותיקה שנכנסת למרכז

בעוד שוק הנדל"ן הארצי מתמודד עם אי-ודאות ביטחונית וכלכלית, יש אזורים שבהם המגמה שונה, ולעיתים אף הפוכה. יפו, ובפרט שכונת יפו א', מציגה בשנים האחרונות תהליך התחדשות מואץ, הנשען על שילוב של השקעה עירונית רחבת היקף, חיזוק התשתיות הקהילתיות ועניין גובר מצד משפחות, זוגות צעירים ומשקיעים.

יפו נהנית משילוב ייחודי של מיקום אסטרטגי, חיבור תחבורתי משופר ומדיניות עירונית ברורה שמכוונת לפיתוח אורבני ארוך טווח ולחיזוק הקהילה המקומית. פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה, לצד פיתוח סביבתי נרחב, מקרבת את יפו למרכז תל אביב, לא רק במונחים גיאוגרפיים, אלא גם תדמיתית ונדל"נית.

השקעה עירונית: בונים קהילה.

יפו א' נמצאת בעיצומו של תהליך שינוי עמוק, כאשר היעד ברור: בתוך כחמש שנים, השכונה צפויה להפוך לאזור מגורים מודרני עם תשתית קהילתית מלאה. המהלך אינו נשען רק על יוזמות נדל"ן פרטיות, אלא על השקעה ציבורית רחבה מצד עיריית תל אביב-יפו, הרואה בחיזוק הקהילה יעד אסטרטגי מרכזי.

העירייה השקיעה עד כה כ-130 מיליון שקל בשדרוג מוסדות קהילה ופנאי ביפו. בין הפרויקטים הבולטים: הקמת מבנה חדש למרכז הקהילתי „בני ברית" בהשקעה של כ-39 מיליון שקל, חידוש מקיף למרכז הקהילתי "בית רק"ע", הקמת קאנטרי קהילתי חדש הנמצא בשלבי בנייה מתקדמים, שדרוג "גן השניים", פיתוח גינות ציבוריות, והקמת מרכזי תרבות ומועדוני נוער וספורט – בהם "בית ברכאת", "לב יפו" ו-"יאפתי".

אחד היתרונות המשמעותיים של יפו א' הוא מערך חינוך קהילתי מבוסס. מוסדות החינוך והמרכזים הקהילתיים עברו התאמה לשנים הקרובות וערוכים לקליטת אוכלוסייה צעירה, מתוך תפיסה שאיכות חיים עירונית מתחילה במעטפת החינוכית. שמאי המקרקעין ישראל יעקב מציין כי ההשקעה הקהילתית היא מנוע צמיחה כלכלי מובהק: "כאשר שכונה מקבלת חיזוק מוסדי וקהילתי, ערך הנכסים מגיב בהתאם".

אלטרנטיבה אמיתית לתל אביב.

לצד ההשקעות הציבוריות, מואצת גם ההתחדשות העירונית. על פי נתוני עיריית תל אביב-יפו, מאז 2020 אושרו בעיר 13 תוכניות התחדשות עירונית (לא כולל תמ"א 38), הכוללות כ-3,020 יחידות דיור חדשות, ובימים אלו מקודמות תשע תוכניות נוספות בהיקף של כ-4,500 יחידות דיור.

בתוך המפה הזו, יפו א' בולטת כאחת השכונות עם פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר. הבנייה הוותיקה, הקרבה לצירי תחבורה ראשיים, מוקדי תרבות וכניסת אוכלוסייה צעירה – כל אלה יוצרים מצב שבו "הסיפור עדיין לא מגולם במלואו במחיר", כפי שמגדיר זאת יעקב. "אנחנו רואים כאן תופעה של 'ערך מתגלגל' – ככל שהתשתיות מושלמות והאוכלוסייה משתנה, המחירים מתחילים לסגור פערים מול השכונות הסמוכות". לדבריו, יפו בכלל ויפו א' בפרט הפכו לאחת האלטרנטיבות האמיתיות היחידות לתל אביב עבור משפחות: "במקום חדר קטן במחיר של כ-3 מיליון שקל בתל אביב, ניתן לרכוש ביפו א' דירת 3 חדרים חדשה, במרחק דקות מהים ומהמרכז".

כיום מחירי הדירות החדשות ביפו נעים סביב כ-40 אלף שקל למ"ר, בהתאם למיקום ולסוג הנכס. כך למשל, בפרויקט "נחלים" של חברת צ.פ ביפו א', דירת 3 חדרים חדשה נמכרת סביב 2.9 מיליון שקל – מחיר חריג ביחס למטרופולין תל אביב, במיוחד נוכח היקף השירותים לדיירים והמרחבים הציבוריים הנלווים לפרויקט. לשם השוואה, בשכונות סמוכות בדרום תל אביב, דוגמת פלורנטין, דירות דומות נמכרות כיום סביב 4.5 מיליון שקל ולעיתים אף יותר, עבור מפרט דומה ומרחק דומה ממרכז העיר.

חלון הזדמנויות שמצטמצם.

על פי הערכתו של יעקב, ערך הדירות ביפו א' צפוי לעלות בכ-10-20% במהלך שלוש עד חמש השנים הקרובות. המשמעות היא שרכישה כיום מאפשרת לא רק מגורים במחיר נגיש יחסית, אלא גם פוטנציאל השבחה ברור בטווח הבינוני. בעוד אזורים אחרים עדיין ממתינים להתבהרות השוק, יפו ממשיכה לנוע קדימה. יפו א', שבעבר נתפסה כשכונה עם פוטנציאל "על הנייר", הפכה למציאות נדל"נית פעילה – ולחלון הזדמנויות שנסגר לאט, אך בעקביות.

רמת הנשיא, בת ים / בדיוק בנקודת הזינוק

במשך עשרות שנים רמת הנשיא הייתה שכונה שקטה ומבוססת בדרום-מערב בת ים. היום זה משתנה. השכונה נכנסת בעיתוי מדויק לתהליך פיתוח והתחדשות שמחבר בין כל מה שמשקיעי נדל”ן ומשפחות מחפשים: תחבורה מתקדמת, חינוך איכותי, בנייה חדשה – וקרבה אמיתית למרכז.

היתרון הגדול של רמת הנשיא הוא המיקום. ציר הקוממיות הפך בשנים האחרונות לציר עירוני פתוח מכל הכיוונים: חיבור מהיר לאיילון, לרכבת הכבדה, לקו האדום של הרכבת הקלה ולתחנות מטרו מתוכננות. בפועל, מדובר בנסיעה של דקות ספורות לתל אביב, לאזורי התעסוקה הגדולים במרכז ולמוקדי מסחר ובילוי – בלי לשלם את המחיר של מגורים בלב הצפיפות התל-אביבית.

אל כל זה מצטרפת שכונת פארק הים – שכונה חדשה שמוקמת בימים אלו מאפס, בהשקעה של מיליארדים. רמת הנשיא הסמוכה נהנית מהיתרונות של השכונה החדשה – פיתוח מסיבי, תשתיות חדשות, מרחבים פתוחים וסטנדרט בנייה גבוה, מבלי להיות בלב אתר בנייה אינטנסיבי. בפועל, זו שכונה ותיקה שמקבלת “בוסט” של עיר חדשה צמודה אליה.

משתנה תוך כדי תנועה.

בניגוד לשכונות חדשות שעדיין “מחכות שיקרו”, רמת הנשיא מגיעה עם תשתית קיימת וחזקה. בשכונה וסביבתה פועלים בתי ספר מבוקשים, בהם תיכון חשמונאים הנחשב לאחד המובילים בעיר, לצד גני ילדים, מתקני ספורט, קאנטרי קלאב, מגרשי כדורגל ואולמות ספורט. המרקם הקהילתי מגוון ופעיל, עם מענה גם לציבור הדתי והדתי-לאומי, מרכזים קהילתיים חדשים והיקף השקעה עירונית משמעותית בתשתיות חברתיות.

במקביל, הפיתוח ברמת הנשיא מתרחש בשני מישורים. מצד אחד, בנייה חדשה לגובה לאורך ציר הקוממיות – מגדלי מגורים מודרניים שמביאים איתם סטנדרט חיים עירוני עדכני. מצד שני, פרויקטים של התחדשות עירונית שמחדשים את המרקם הוותיק ומכניסים לשכונה אוכלוסייה חדשה, צעירה וחזקה.

דוגמה בולטת לבנייה חדשה שמשנה את קו הרקיע של בת ים היא פרויקט ONE של YR GROUP – קבוצה יזמית-קבלנית ותיקה הפועלת בהיקף ארצי. מדובר במגדל מגורים הנמצא כבר בביצוע, בן 33 קומות ו-187 יחידות דיור, הכולל גם מועדון דיירים וחדר כושר, וממחיש את המעבר של רמת הנשיא לבנייה גבוהה ולסטנדרט מגורים עדכני. במקביל, ביטוי מובהק להתחדשות העירונית שעוברת השכונה ניתן לראות בפרויקט MOMENT של אזורים. זהו מתחם פינוי-בינוי רחב היקף, המשלב מאות יחידות דיור לצד שטחי מסחר ותעסוקה, ויוצר מוקד עירוני חדש סביב ציר תחבורתי מרכזי.  יחד, הבנייה החדשה וההתחדשות העירונית מציירות תמונה ברורה: רמת הנשיא אינה עוברת רק חידוש נקודתי של בניינים, אלא שינוי עמוק של אופי השכונה וקנה המידה העירוני שלה.

לסיכום, רמת הנשיא נמצאת בשלב שבו השינוי כבר מורגש, אבל עדיין מציע מרחב להזדמנות. התחבורה מקרבת אותה למרכז, הבנייה החדשה וההתחדשות העירונית מעלות את רמת המגורים, והחיבור העתידי לים מוסיף שכבת ערך נוספת. עבור משפחות – זו שכונה עם חינוך, קהילה ונגישות; עבור משקיעים – אזור עם פוטנציאל השבחה שנשען על תהליכים שמתרחשים כבר עכשיו, לא על הבטחות רחוקות.

מתחם מוהליבר, יהוד-מונוסון / התחדשות כפרויקט עירוני

העיר יהוד-מונוסון נמצאת בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית מואץ, שמטרתו לתת מענה לביקושים הגוברים לדיור תוך שדרוג כולל של המרחב העירוני. אלפי יחידות דיור חדשות, מוסדות חינוך, פארקים, אזורי משרדים ופנאי – כל אלה מקודמים כחלק מאסטרטגיה עירונית רחבה שמבקשת לא רק להוסיף דירות, אלא לייצר איכות חיים עירונית עדכנית.

תוכנית הדגל של העיר בתחום ההתחדשות ממוקמת בשכונת "מכבי", המוכרת כמתחם מוהליבר. התוכנית, שאושרה לפני כחמש שנים על ידי הוותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור), ממוקמת במזרח העיר וכוללת מהלך רחב: 28 בניינים ותיקים בני 3-4 קומות ובהם 336 דירות ישנות, שיוחלפו ב-20 בניינים חדשים בני 13-14 קומות וכ-1,344 יחידות דיור חדשות, המחולקות לשישה מתחמי פינוי-בינוי.

לצד המגורים, התכנון כולל הקמה של אשכול גנים, בתי ספר, שטחים ירוקים רחבי היקף ורשת שבילי אופניים. ממזרח למתחם צפויה לקום שכונת מגשימים החדשה, ובסמיכות יפותח מתחם עסקים עם חנויות, מסעדות ושירותי פנאי – מהלך שמחבר בין שכונת מגורים חדשה לרצף עירוני פעיל.

מיקום שמחבר למרכז. מתחם מוהליבר נהנה ממיקום אסטרטגי במטרופולין גוש דן: נגישות ישירה לכביש 461 המוביל לתל אביב, קרבה לכביש 471 ולכביש 6, ומרחק קצר ממוקדי קניות ובילוי אזוריים. בסמוך לשכונה צפויה לקום גם תחנת הרכבת הקלה העתידית, תחנת אלטלף, שתוסיף שכבת נגישות תחבורתית משמעותית.

סטנדרט מגורים חדש.

לדברי קובי אופק, יו"ר ובעלים של אופק החזקות התחדשות עירונית, החברה הייתה הראשונה שהחלה בבנייה חדשה במתחם. "אנחנו בונים את פרויקט מוהליבר, הכולל ארבעה בניינים בני 13 קומות עם 279 יחידות דיור", הוא אומר. "הפרויקט מציע חוויית מגורים מלאה עם חדר כושר, חדר פילאטיס מכשירים, חלל עבודה משותף ולאונג' דיירים". על תכנון הפרויקט אמון פרופ' משה צור, ועל עיצוב הלובאים ושטחי הציבור אמון מעצב הפנים ינאי פרישר גוטמן.

פרויקט נוסף הבולט במתחם הוא "שדרת האמנות" של חברת ענב, הממוקם במזרח יהוד-מונוסון. המתחם כולל ארבעה מגדלים בני 14 קומות ובהם כ-271 יחידות דיור, ונשען על תפיסה קהילתית מובהקת. בכל אחד מהבניינים תוכננה קומת כניסה ייעודית לפעילות משותפת: חדרי כושר, חדרי דיירים, ג'ימבורי לילדים, חדרי חוגים וחללי עבודה שיתופיים. ייחודו של הפרויקט הוא בחללים הייעודיים: באחד הבניינים יוקם סטודיו לאמנות ויצירה, ובאחר חדר מוזיקה והקלטות המצויד בכלי נגינה וציוד מקצועי. כלל הדיירים ייהנו מצ'יפ אישי שיאפשר גישה חופשית לכלל החללים המשותפים. בין המבנים עוברת "שדרת האמנות" – מרחב ציבורי ירוק ורחב ידיים שתוכנן לשמש כעמוד השדרה הקהילתי של המתחם, עם שבילים מוצלים, פינות ישיבה, אזורי פעילות ואלמנטים של פיסול רחוב ואמנות מקומית. עמרי כץ, שהיה אמון על פיתוח הקונספט, מסביר: "הפרויקט נולד מתוך תפיסה שהבית הוא הרבה יותר מארבעה קירות. רצינו לחזק את האופי הקהילתי של יהוד, במיוחד עבור משפחות. תכננו עולם שלם מתחת לבית: חוגים, יצירה, ג'ימבורי, מרחבי עבודה וחדרי כושר, ובחזית לרחוב מוהליבר תוקם טיילת מסחרית עם בתי קפה וחנויות. זו חוויית מגורים הוליסטית".

אשקלון / נכנסת לעשור של התחדשות

אשקלון נמצאת בנקודת מפנה. לאחר שנים שבהן פיתוחה התקדם בקצב מדוד, החיבור התחבורתי למרכז, באמצעות קו רכבת מהיר ומערכת כבישים משופרת, מקרב אותה משמעותית למטרופולין, ומניח את התשתית למהלך התחדשות רחב היקף. שנת 2026 צפויה להיות שנת מפתח, שבה אלפי יחידות דיור במסגרת פרויקטי פינוי-בינוי יעברו מטמורפוזה וישנו את פני השכונות הוותיקות בעיר.

אחד האתגרים המרכזיים בהתחדשות עירונית בערי הפריפריה הוא יצירת כדאיות כלכלית לפרויקטים, שמאפשרת לא רק תכנון אלא גם ביצוע. באשקלון נבחרה גישה שונה, שמבקשת למנוע היווצרות של אשקלון א' חדשה – מול אשקלון ב' ותיקה. לראשונה ביישובים המרוחקים מתל אביב, אושרה בעיר תוכנית ייחודית המשריינת קרקע משלימה להתחדשות עירונית, עוד בטרם תחילת הבנייה, מהלך שמייצר ודאות תכנונית וכלכלית ומאפשר לקדם פרויקטים בהיקפים משמעותיים.

התחדשות בקנה מידה עירוני.

ההתחדשות באשקלון אינה מתמקדת בפרויקט בודד, אלא נבנית כתוכנית עירונית כוללת, עם דגש על השכונות הוותיקות. בין האזורים הכלולים במהלך: שכונת שמשון, שכונת שפירא, שכונת גבעת ציון, וחלקים משכונות אפרידר וברנע. המטרה המוצהרת היא חידוש המרקם העירוני הקיים, תוך שמירה על רצף עירוני והימנעות מפיתוח מנותק.

כך למשל, בשכונת אפרידר מקודמת תוכנית רחבת היקף שבמסגרתה יהפוך מתחם שיכונים ישן, המשתרע על כ-58 דונם, לרובע מגורים מודרני הכולל כמעט 2,500 יחידות דיור חדשות. מדובר במהלך שממחיש את שינוי קנה המידה של ההתחדשות בעיר.

עירייה כגורם מוביל.

את המהלך מובילה עיריית אשקלון, המשמשת כגורם מתכלל ומוביל של התכנון והביצוע. לצדה פועלות חברות יזמיות מובילות, בהן אפריקה ישראל, הכשרת הישוב, קבוצת אלמוג ו- HIGH GROUP של חי נחמיאס, המקדמות יחד פרויקטים בהיקפים נרחבים.

בסיכומו של דבר, אשקלון נמצאת בתחילתו של עשור מכריע. החיבור התחבורתי, המדיניות העירונית והבחירה לייצר ודאות תכנונית באמצעות קרקע משלימה – מציבים אותה כעיר דרומית שבה ההתחדשות העירונית אינה סיסמה, אלא תהליך מובנה שמבקש לשנות את פני השכונות הוותיקות ולהגדיר מחדש את עתיד העיר.