לא כולם מגיעים לדירה המובטחת

מודעת האבל של אלכס ז"ל תלויה בכניסה לבניין ההרוס בגבעתיים. במשך יותר מעשור הוא היה נציג הדיירים, האיש שדחף, שכנע, הרגיע והאמין בהתחדשות העירונית. לפני שנה פונו הדיירים לדירות חלופיות, ואלכס לא הפסיק לדבר על רגע אחד שחיכה לו במיוחד: טקס ההריסה. אבל הוא לא זכה ליהנות ממנו. התקף לב קטלני, שבועיים בלבד לפני האירוע, שם קץ למסע הארוך שהוביל.

הסיפור של אלכס אינו חריג. קשישים רבים הם חלק בלתי נפרד מתהליכי התחדשות עירונית, אך לא תמיד זוכים לסיים אותם. התהליכים הארוכים, שנמשכים שנים רבות ולעיתים למעלה מעשור, פשוט אינם מתיישבים עם קצב חייהם של דיירים מבוגרים. זוהי אולי בעיית-הבעיות של ההתחדשות העירונית, והיא אחת הסיבות לכך שרבים מהקשישים אינם ששים לקחת בה חלק, גם כאשר החוק, לכאורה, מעניק להם הגנות נרחבות. ולעיתים מתברר, שגם לילדיהם.

אין מנוס מהעובדה המצערת: התחדשות עירונית היא תהליך ארוך. ארוך מדי. בין החתימות הראשונות לבין קבלת המפתח לדירה החדשה חולפות לא פעם יותר מעשר שנים. במהלכן, דיירים מבוגרים שליוו את הפרויקט מראשיתו אינם עוד בחיים כשהוא מגיע לסיומו. מכאן עולות שאלות כבדות משקל: האם פטירתו של הקשיש מבטלת את זכויותיו? האם בני המשפחה יכולים להיכנס בנעליו? ומה דינן של ההטבות שנועדו להגן עליו לאורך הדרך?

מה החוק אומר?

חוות דעת שפרסמה המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, מספקת מענה עקרוני לשאלות הללו. לפי חוות הדעת, הטבות שניתנו לקשישים בעסקאות פינוי-בינוי יכולות לעבור ליורשיהם. כאשר בעל דירה קשיש חותם על הסכם פינוי-בינוי ונפטר לפני מימוש התמורות, מדובר בזכות כלכלית העוברת ליורשים כחלק מהעיזבון, אלא אם נקבע אחרת בהסכם. החריג היחיד: תמורה של מעבר לבית אבות, הנחשבת אישית ואינה ניתנת להורשה.

עו"ד קרן כהן בלחרסקי, ממשרד עורכי הדין קרן כהן בלחרסקי ושות', המתמחה בהתחדשות עירונית ובמיסוי מקרקעין, מסבירה כי פטירת דייר קשיש אינה מבטלת אוטומטית את זכויותיו בפרויקט. לדבריה, במקרים רבים הזכויות שנבחרו במסגרת נספח הקשיש עשויות לעבור ליורשים. "אם הקשיש בחר חלופה של שווי כספי בגובה הדירה החדשה, או חלופה של שתי דירות במקום אחת, גם היורשים עשויים להיות זכאים לאותה הטבה. זאת בהתאם לנסיבות ההסכם ולשלב שבו נמצא הפרויקט", מסבירה עו"ד בלחרסקי.

עם זאת, היא מבהירה כי הקלות המס והפטורים שניתנו לדייר הקשיש אינם עוברים בהכרח ליורשים. "במילים פשוטות: ייתכן שהזכות קיימת, אבל רשות המסים תתייחס ליורשים כגורם חדש שחייב במס מלא. התוצאה עלולה להיות חבות מס משמעותית, שמקטינה את שווי ההטבה ולעיתים הופכת אותה לבלתי כדאית".

עו"ד אלי תוסייה כהן, ממשרד אלי תוסייה כהן ושות' העוסק אף הוא בתחום ההתחדשות העירונית, סבור כי הקביעה הזו משנה את אופיין של התמורות לקשישים. "ההטבות הללו נולדו ככלי סוציאלי שנועד לתת מענה לקשיים בריאותיים, תפקודיים ונפשיים של אוכלוסייה פגיעה", הוא אומר. "כאשר רואים בהן זכות כלכלית שעוברת אוטומטית ליורשים, מתרוקנת התכלית החברתית שביסוד ההסדר". לדבריו, הטבות לקשישים, כמו דירה חלופית מותאמת, פיצוי כספי מוגדל או תשלומי איזון, מכבידות ממילא על כדאיות המיזם. הרחבת תחולתן ליורשים, הוא מזהיר, עלולה לפגוע בהיתכנות של פרויקטים. "היא יוצרת מצב שבו יורשי קשיש מקבלים תמורה עודפת ביחס לשאר בעלי הדירות, אף שאינם חלק מהקבוצה המוחלשת".

מה קורה בשטח?

אך מעבר לחוקים, סעיפים ותקנות, המציאות בשטח מורכבת הרבה יותר. עבור דיירים מבוגרים רבים, הבית אינו רק ארבעה קירות. הוא אוסף של זיכרונות, שכנות טובה ותחושת שייכות שנבנתה לאורך עשרות שנים. הדרישה לעזוב, גם אם זמנית, מערערת את הביטחון האישי. המעבר לדירת ביניים כרוך בהוצאות, בניתוק מהסביבה המוכרת ולעיתים בתחושת אובדן ממשית.

עו"ד רועי דהן, שותף ומייסד משרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' (KDC), מסביר כי אנחנו מתכננים לוחות זמנים של פרויקט נדל״ן, אבל מנהלים בפועל חיים של אנשים. אצל קשישים, זמן הוא לא נתון תכנוני או מיסויי, הוא זכאות. "בעיניי ההגנה האמיתית לא מתחילה בנספח הקשיש, אלא בחובה של יצירת מסלול מוגדר מראש לקשיש".

עו"ד ירון שלומוביץ, מומחה לליווי דיירים, מחזק את דבריו של דהן: "הצלחת התהליך נמדדת ביחס האנושי לדיירים הוותיקים. עלינו להניח בצד את הגדרתם כ'קשישים' ולראות בהם שותפים בעלי ערך אדיר, המאפשרים להוציא את הפרויקט לפועל בצורה הרמונית ומכבדת".

אלון וייזברג, יו"ר לשכת המארגנים ומייסד קבוצת יגאל אלון, מוסיף כי "המפתח להצלחה בהתחדשות עירונית הוא ליווי אישי". לדבריו, "חובה להנגיש את הבירוקרטיה לדיירים המבוגרים ולהעניק להם ביטחון ותחושה שאינם לבד לאורך כל התהליך".

גם הפן החוזי אינו פשוט. פרויקט פינוי-בינוי הוא מערכת מורכבת של מסמכים, לוחות זמנים ותנאים משפטיים שקשה להבין לעומק. לא פעם חתימות ניתנות מתוך אמון עיוור ביזם או בשל לחץ סביבתי. וכאשר ההבטחות אינן מתממשות – נוצרת תחושת בגידה. חשוב לומר: מרבית היזמים פועלים מתוך כוונות טובות, אך גם כוונות טובות אינן מונעות טעויות, עיכובים או חוסר שקיפות.

תמיר חנן, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת פרץ בוני הנגב, מצטרף לדברים: "הדיירים המבוגרים הם החלק הכי רגיש בפרויקט פינוי-בינוי. אנחנו רואים בהם שותפים מרכזיים בתהליך ההתחדשות. לכן אנחנו שמים בראש מעיינינו את מיצוי הזכויות שלהם בצורה המקיפה והמדויקת ביותר, ומציעים את כל הפתרונות האפשריים: דירה חלופית בפרויקט, מימון לרכישת דירה במקום אחר, מימון לדיור מוגן, התאמות בדירה ככל שנדרש, וליווי אישי לכל צורך שעולה".

לדבריו, גם תקופת הדיור הביניים אינה נשארת ללא מענה. "כאשר דיירים מבוגרים עוברים לדיור ביניים, אנחנו לא משאירים אותם לבד עם המשימה. אנחנו מסייעים בכל שלב: החל מאריזת הבית ועד שירותי הנדי-מן שיתקין ויארגן עבורם את הבית הזמני, ובהמשך גם את החדש. בפועל, סל השירותים שאנחנו מעניקים רחב בהרבה ממה שמגדיר החוק, משום שאנחנו מבינים את הקושי האמיתי שהם חווים במעבר".

מה בכלל מציעים לדייר הקשיש?

החוק אמנם מבקש להעניק הגנה מיוחדת לדיירים קשישים בהתחדשות עירונית, אך בפועל מציע להם מערך מורכב של חלופות, שלא תמיד מתיישב עם צורכיהם האמיתיים. על פי החוק, לקשיש עומדות שלוש חלופות מחוץ לפרויקט: קבלת מלוא שווי דירת התמורה בניכוי היוון; רכישת דירה חלופית עבור הקשיש באותו מנגנון; או מעבר לבית אבות, גם כן בחישוב זהה.

אלא שמנגנון ההיוון, שטרם הוסדר בתקנות, עלול להביא לקיזוז של בין 20 ל-30 אחוז משווי דירת התמורה. המשמעות ברורה: פגיעה מהותית בכוח הקנייה של הקשיש. במקביל, היזם נהנה מחיסכון כלכלי משמעותי: דמי שכירות, עמלות ערבויות ולעיתים גם דמי ניהול, כאשר הקשיש עובר לדירה אחרת ואינו שב לפרויקט בסיומו.

סוגיה נוספת נוגעת לעצם בחירת החלופה. החוק מבחין בין קבוצות גיל שונות, ובטווח הגילים 70-75 הוא מאפשר ליזם לבחור איזו חלופה להציע תחילה. בפועל, האינטרסים ברורים: היזם יעדיף בדרך כלל חלופה בתוך הפרויקט, בעוד הקשיש יעדיף לרוב חלופה מחוצה לו, כזו שמעניקה יציבות, ודאות ושקט תכנוני. כדי לאזן את הפער הזה, נדרש תיקון משפטי שיבטיח כי הבחירה תהיה בידי הקשיש בלבד, ללא סייגי גיל.

הסוגייה השלישית עוסקת בהגדרת עצם המושג “קשיש”. לפי החוק כיום, ההגדרה נקבעת במועד חתימת בעלים ראשון. אלא שהמציאות דינמית בהרבה: אדם בן 69 בעת החתימה עשוי להיות בן 80 בעת הפינוי בפועל. מצב זה יוצר חוסר סבירות מובהק. לפיכך, עולה הצורך להוסיף קריטריון משלים: בחינה מחודשת של הגיל בעת קליטת הבקשה להיתר. כך, מי שמלאו לו 75 באותה עת ייהנה מההטבות המיועדות לקשישים.

הסוגייה האחרונה נוגעת לתקופת המגורים הנדרשת בדירה. החוק קובע כי הקשיש חייב להתגורר בדירה לפחות שנתיים לפני חתימת בעלים ראשון וכן במועד חתימתו על ההסכם. עם זאת, הוא אינו מבהיר האם נדרש ממנו להמשיך ולהתגורר בדירה עד יום הפינוי עצמו.

את הפער הזה בין לשון החוק למציאות החיים פוגשים גם היזמים בשטח.

קארין קורן, בעלים ומנכ"לית משותפת בחברת פסיפס התחדשות עירונית, מתארת: ״כיום החוק בנושא הקשישים מתייחס לגיל כדבר סטטי, בעוד שבפועל ההטבות צריכות להינתן לפי הגיל של הקשיש ברגע הקריטי עבורו - לקראת פינוי הדירה. החוק הקיים מתייחס לראשון הבעלים שחתם על ההסכם כמועד הקובע לנושא זה. בעל דירה קשיש יכול למצוא את עצמו במועד הפינוי בן 76 לדוגמה, אבל באופן אבסורדי הוא אינו זכאי להטבות קשיש ולמעטפת מותאמת מכיוון שחתם כשהיה בן 68 בלבד.

נדרש שינוי חקיקתי ותפיסתי, שיכיר בפערי הזמן, יחייב עדכון זכויות בסמוך למימוש הפרויקט, וייתן מענה מותאם למציאות המשתנה של בעלי הדירות המבוגרים לאורך הדרך".

פרשנויות סותרות

העמימות הזו יוצרת פרשנויות סותרות ואף חשש ממשי ל"תקלות מס". בפועל, קשישים רבים נאלצים לעזוב את הדירה עוד בטרם מועד הפינוי, מסיבות מוצדקות לחלוטין: קושי בעלייה במדרגות, מעבר לדיור מוגן, הידרדרות במצב הבריאותי ועוד. בהיעדר בהירות רגולטורית, דווקא האוכלוסייה שהחוק נועד להגן עליה מוצאת את עצמה חשופה לפגיעה. נדרשת אפוא הבהרה רשמית של רשות המסים, או תיקון חקיקה שיקבע כי עמידה בתנאי המגורים ההיסטוריים מספיקה, ללא דרישה להמשך מגורים בדירה עד לפינוי.

עו"ד יריב בר-דיין, ממשרד עורכי הדין יריב בר-דיין, המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי, מסכם את המורכבות: "בפרויקטים של פינוי-בינוי, כאשר מדובר בקשישים ובאוכלוסיות מיוחדות, נדרשת רגישות מרבית. בחלק גדול מן המקרים, אנשים אלו חיים בתוך מתחם המיועד לפינוי כחלק מקהילה תומכת, ובסמיכות לשירותים רפואיים וחברתיים חיוניים. לכן הטיפול בהם אינו טיפול רגיל". לדבריו, המפתח מצוי כבר בשלבים הראשונים של התהליך. "מהניסיון שלי, הצעד הראשון הוא למפות ולהבין מי מבעלי הדירות הם קשישים או בעלי צרכים מיוחדים, לזהות את הצרכים שלהם ולדעת להתאים את הטיפול למועד הרלוונטי. אין טעם ללחוץ על אוכלוסיות כאלו להצטרף לתהליך בשלבים מוקדמים, זה יוצר לחץ מיותר ופוגע באיכות חייהם".

בהמשך, הוא מדגיש כי הפתרונות הנדרשים חורגים לא פעם מהמסגרת החוקית היבשה. "בבוא היום, יש למצוא פתרונות יצירתיים מעבר למה שהחוק מציע. לדוגמה, לאפשר לאותם אנשים לעבור לדירה שהם בוחרים בסמוך למתחם זמן רב לפני הפינוי, כדי לשמר את חייהם בקהילה, ולא להגיע למצב שבו הם מפונים יחד עם כלל בעלי הדירות, כשאין דירות פנויות בסביבה. כלומר, יש לפעול ולסייע מעבר לחוק, תוך התאמה אישית לכל מקרה".

לצד ההיבטים המשפטיים והתכנוניים, עולה גם סוגיית ההגנות הביטוחיות, נושא שמעורר לא מעט שאלות בקרב דיירים מבוגרים.

עו"ד אתי גרינברג-גל, יועצת ביטוח המלווה דיירים בהתחדשות עירונית, מציינת: "בפרויקטים של התחדשות עירונית אין פתרון ביטוחי ייחודי לאוכלוסיית הקשישים, שכן רמות הסיכון אינן תלויות בגיל הדיירים. עם זאת, כיועצת הביטוח שנפגשה כבר עם אלפיי דיירים, אני יכולה לומר שהשאלות הכי המדויקות בנושא הביטוח מגיעות דווקא מהאוכלוסייה המבוגרת, והיא מעורבת מאד בבחינת מנגנוני ההגנה הביטוחיים, מתוך הבנה, המבוססת על ניסיון חיים עשיר,  שכל כשל ביטוחי יפגע קודם כל באוכלוסיות הפגיעות יותר. ולכן הקשישים הם אלו שתמיד מוודאים מולי באופן אישי שנערכו כל הביטוחים הנדרשים לפני שהפרויקט יוצא לדרך".

בסופו של דבר, התחדשות עירונית נמדדת לא רק במספר הדירות החדשות שנבנות, אלא ביכולתה לשמור על כבודם, ביטחונם ותחושת השייכות של מי שחיו במקום כל חייהם. כל עוד הזמן ממשיך לעבוד נגדם, הקשישים יישארו המבחן האמיתי של המערכת.