"ישראל היא מקום טוב להשקיע בו בגלל האנשים שיש בה. אין עוד כזה מקום בעולם שאתה מוצא בו אנשים עם איכויות שכאלה"
וורן באפט, 2013, לאחר ההשקעה בישקר שבגליל
התבגרנו. עלינו כיתה. עברנו מטמורפוזה. אנחנו נכנסים לשנה חדשה, וזה בדיוק הרגע להשיל מעלינו תפיסות ישנות ומגבילות – ולחזור לנקודת ההתחלה, מה שנקרא "טבולה ראסה". אם המלחמה הזו הביאה איתה בשורה אחת ברורה – הרי שזו ההזדמנות לחסל את הפריפריה אחת ולתמיד. מילה אחת, טעונה, בעייתית, שמלווה אותנו כמעט מיומה הראשון של המדינה. "הפריפריה" היא מושג ארור, מנותק מהמציאות העכשווית, כזה שכבר מזמן אינו מצליח לתאר חדשנות, נחישות או חזון. הוא בוודאי לא התאים לעין החדה של הטייקון וורן באפט, כשבחר להשקיע ב"ישקר", חברה שמקום מושבה, כמה מפתיע, נמצא ב"פריפריה" – בתפן, סמוך לכפר ורדים שבגליל. ההשקעה הזו לא נשענה על רחמים גיאוגרפיים, אלא על מצוינות. על הבנה פשוטה: אין שוליים כשיש יכולת.
השבעה באוקטובר סובב לכולנו את הראש גם בהבנה כואבת נוספת. טילים שנורו על ישראל הסבו את אותו נזק בדיוק – לתל אביב, רמת גן, חולון ובת ים, כמו לקריית שמונה, צפת ושדרות. קווי החלוקה הישנים קרסו ברגע אחד. האיום אינו מבחין בין מרכז לשוליים, והמציאות מחייבת אותנו לחשיבה חדשה. גם שוק הדיור עבר טלטלה עמוקה. בשנתיים שחלפו מתחילת תקופת הקורונה ועד שנת 2022 עלו מחירי הדירות בכ-40%. השוק רתח, והציג את עליית המחירים החדה ביותר מבין מדינות ה-OECD. אלא שאז הגיעה העלאת הריבית החדה, והגל התהפך: ירידה בעסקאות, ירידות מחירים בפועל – מגמה שהעמיקה עוד יותר עם פרוץ המלחמה.
במוסף הזה ננסה להוביל מהלך לאומי מתבקש כל כך, כזה שמבקש לפרק תפיסות ישנות ולבחון את המציאות מחדש. קחו, למשל, את מושבי העולים – אותם מקומות שבשנות הארבעים והחמישים נחשבו באמת ל"המקום האחרון עלי אדמות" שרצו להגיע אליו. היום, אותם אזורים עצמם הפכו לאזורי הביקוש והיוקרה החדשים של ישראל. אז משאיות שפכו עולים למעברות בדימונה או בעתלית. היום דימונה היא העיר המתפתחת בישראל, ובעתלית קמות וילות על קו הים. המשמעות, גבירותיי ורבותיי – סאלח שבאתי מת! ישראל של שנות החמישים המציאה מושג מיותר אחד: "פריפריה". מושג שהגביל את התפתחותה לאורך שנים. הוא קם על רקע התבטאותו של ראש הממשלה הראשון של מדינת ישראל, דוד בן-גוריון, שצוטט כאומר לגבי עליית יהודי המזרח: "זה נכון, יש אפליה, אבל היא אפליה מוכרחת". כדי להבין עד כמה עמוקה הייתה אותה תפיסה, וכיצד היא תורגמה למעשים בשטח, די להביט במסמך אחד מראשית ימי המדינה. מדו"ח שהוציא בתחילת שנות החמישים קלמן לוין, נציג הסוכנות היהודית, בהתייחסו לעולים החדשים מצפון אפריקה שמצאו את דרכם לדימונה ולירוחם, עולה תמונה מצמררת: "...הצוותים על האנייה מודיעים למחלקת הקליטה עד 48 שעות לפני הגעתה לנמל חיפה. הנוסעים מחולקים לקבוצות. לכל קבוצה מספר שמציין גם את המטען של הקבוצה. כל קבוצה מקבלת משאית או אוטובוס עם מלווה שנוסע איתם עד לעיירה. בעיירה ממתין בא כוח מחלקת הקליטה עם הציוד, הכולל מיטות, מזרנים ושמיכות".
אבל האם בישראל הקטנה באמת יש מקום לפריפריה? התשובה החד-משמעית היא: לא. שימו לב לנתון השערורייתי שנחשף החודש מבדיקת נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: 44% מהדירות בישראל נמצאות בגוש דן. כשאומרים "מדינת תל אביב" – מתכוונים בדיוק לזה. גרוע מכך, מחקר של בנק ישראל מהשבועות האחרונים מגלה כי כל תושב אמיד שנמשך לפריפריה עלה למדינה כ-340 אלף שקל. במילים אחרות: הרחבת הטבות המס ליישובי הפריפריה הצליחה אמנם למשוך אוכלוסייה חזקה לאזורים הללו – אך במחיר תקציבי כבד, עם תרומה מוגבלת לגידול האוכלוסייה ובלי עצירת ההגירה החוצה. כלומר, הטבות המס לא יצרו זרימה משמעותית מהמרכז לפריפריה. והנזק? אובדן ההכנסות למדינה נאמד בכ-1.86 מיליארד שקל.
די ל"גדרה-חדרה"
ההגדרות שמתייחסות למרחב בישראל, כפי שעוצבו בידי מתכנני הערים, עברו גלגולים רבים לאורך השנים: מ"אגד-ערים" בשנות השישים והשבעים שהתמקד בעיקר ביישובים עירוניים ועד לניסיונות לגבש "מטרופולינים" בשנים האחרונות, ניסיונות שלא זכו להצלחה יתרה.
מטרופולין טוב הוא כזה שמהווה מוקד תעסוקה, מסחר ושירותים, ומספק לאוכלוסייה גם פעילויות פנאי ותרבות. תפקודו נמדד במספר האנשים הנכנסים ויוצאים ממנו, ביום-יום, ולא רק בסטטיסטיקה. תכנון אזורי הצפון והדרום וגיבוש מטרופולינים בהם הם יעד מוצהר של ממשלות ישראל לדורותיהן כבר 25 שנים. המטרה: להפוך אותם למטרופולינים בעלי כוח משיכה, הכוללים מספר מוקדים, ברוח הגישה של מטרופולין רב-מוקדי שהתפתחה במספר מקומות בעולם. בבסיס הרעיון עומד אינטרס ברור: יצירת עוגן כלכלי ותרבותי שיהווה משקל נגד לעוצמתו ההולכת וגוברת של מטרופולין תל אביב. אלא שלצערנו, למרות מאמצים בלתי פוסקים מצד המדינה, הפערים הסוציו-כלכליים בין הגלעין הכלכלי של ישראל באזור המרכז ותל אביב לבין אזורי הצפון והדרום אינם נסגרים. כוחות השוק חזקים ממאמצי הממשלה, ובפועל הפערים רק הלכו והעמיקו עם השנים. דווקא הסגרים בתקופת הקורונה פקחו את עיניהם של רבים, כאשר אוכלוסייה סוציו-אקונומית חזקה החלה לעבור לשכונות חדשות גם בנתיבות ובאשקלון, ועד לקריות שבסובב חיפה. ועדיין, מרבית התוכניות שהוצעו הדגישו היבטים מרחביים, בעוד היבטי הכלכלה והתעסוקה לא זכו למקום הראוי, במיוחד בשלב היישום והביצוע. מצב זה הוא אחד הגורמים המרכזיים לחוסר ההצלחה של התוכניות לפיתוח הפריפריה. הערים הללו מתקשות להתמודד עם ה"מגנט" החזק של מרכז הארץ, שהגלעין שלו הוא גוש דן והעיר תל אביב.
אנחנו בשנת בחירות. כדי שהמילים יהפכו למציאות, על הממשלה החדשה והרשויות המקומיות לפעול יחד להפיכת המרכזים העירוניים בפריפריה למטרופוליטניים, באמצעות פיתוח מטרופולינים חזקים בדרום ובצפון הארץ, תוך מיצוי הפוטנציאל האדיר הטמון בהם.
אז מהם בכלל אזורי הביקוש במדינת ישראל? בפועל, קיימים כאן ארבעה מטרופולינים מובחנים: תל אביב-מרכז, באר שבע, חיפה וירושלים. עם זאת, צמצום פערי ההשכלה, הרחבת הזדמנויות התעסוקה ושיפורי התחבורה, כמו סלילת כביש 6 והרחבת צירי הרכבת, מותחים את אזורי הביקוש דרומה עד נפת אשקלון וצפונה אל הקריות. אזורים אלה הופכים בפועל לשוליים החדשים של מטרופולין תל אביב.
עדי בורקין, מנכ"ל אריה פרשקובסקי גרופ, מתייחס למגמה הברורה של 2026, שהחלה כבר אשתקד: המעבר מחשיבה של "מרכז מול פריפריה" לחשיבה מטרופולינית כוללת. לדבריו, "המלחמה יצרה שינוי תודעתי עמוק. אם בעבר הצלחה נמדדה רק בקרבה לתל אביב, הרי שכיום אנחנו רואים את היווצרותם של מטרופולינים אזוריים חזקים, ובראשם מטרופולין הדרום". לדבריו, קריית גת היא דוגמה מצוינת לכך: עיר שנמצאת בלב תהליכי פיתוח אדירים, עם אזורי תעסוקה מתקדמים, השקעות ענק בתשתיות וקירבה מצוינת לצירי תחבורה ראשיים כמו כביש 6 והרכבת המהירה לתל אביב. לא סתם היא העיר שנבחרה לארח את המפקדה הצבאית האמריקאית. בורקין מסכם: "בחרנו להיכנס לקריית גת משום שהיא כבר אינה 'פריפריה' במובן הישן של המילה, אלא חלק טבעי מהמטרופולין הדרומי המתהווה, שמושך משפחות צעירות, עובדי הייטק ומשקיעים שמחפשים תשואה גבוהה. כשמדברים על ביטול מושג הפריפריה, קריית גת היא הדוגמה החיה ביותר לכך".
"פריפריה": מילה קטנה ומקטינה
כבר מזמן הבנו שהמילה "פריפריה" מייצרת דעה קדומה. זו מילה מיותרת שמייצגת תפיסה מיושנת במדינה ששטחה כולו – 22,145 קמ"ר – דומה לזה של ניו ג’רזי ואולי אף פחות. ניו ג’רזי, כדי להבין את האבסורד, משתרעת על פני 22,600 קמ"ר. ומטרופולין תל אביב? משתרע על פני כ-1,500 קמ"ר בקירוב: כ-60 קילומטרים מצפון לדרום וכ-30 קילומטרים ממזרח למערב. שכונה קטנה בסין. קולטים את האבסורד?
וזו לא רק גיאוגרפיה. האקדמיה ללשון העברית דנה לפני כמה שנים במונח עברי חלופי ל"פריפריה", אחרי שגם בכירי הלשונאים הבינו עד כמה המילה הזו מיותרת. המונח "שׁוּלָה", מלשון שוליים, נידון ברצינות כתחליף אפשרי. האמת? מהפח אל הפחת. התרגום הזה נדחה לבסוף בוועדת המינוח המרכזית של האקדמיה, ונשיא האקדמיה, פרופ’ משה בר-אשר, הסתייג ממנו נמרצות, ובצדק. הפריפריה אינה שוליים יותר, ובוודאי שלא "שולה".
המילה שננסה להנחיל ב-2026 היא "מרחבים" – מונח שאומץ על ידי משרד הבינוי והשיכון. הקרדיט, אגב, שייך לאדריכל גיל שנהב.
אז איפה הסיפור הגדול?
מספר הודעות שפרסמה ענקית השבבים אנבידיה (Nvidia) בחודשים האחרונים מספקות, אולי לראשונה מזה זמן, סימן לתקווה מסוג אחר. ופתאום עולה השאלה: איפה בדיוק מתקשרת המילה "עידוד פריפריה" עם תוכנית ההתרחבות של אנבידיה בישראל?
זה מתחיל בהודעה של החברה על העתקת מרכז הפיתוח שלה בבאר שבע למתחם חדש בבירת הנגב, שיהיה גדול פי שלושה מהמתחם הנוכחי. ממשיך בהקמת קמפוס ענק של אנבידיה בקריית טבעון, שיקלוט עד שנת 2031 כ-10,000 עובדים חדשים, ובהצבת מחשב-העל של החברה ביקנעם. ולכל זה מצטרפת חוות השרתים הגדולה בישראל, בהשקעה של כמיליארד וחצי דולר, שתוקם ככל הנראה במבוא-כרמל הסמוך ליקנעם.
ג’נסן הואנג, מנכ"ל אנבידיה, אמר שישראל היא "בית שני בשבילנו". מילה אחת לא נאמרה שם על "שוליים". סממן נוסף להצלחה המתהווה הוא תחום ההתחדשות העירונית. מה שהיה עד לא מזמן נחלתו הבלעדית של המרכז, יוצא סוף סוף החוצה – או ליתר דיוק, חוזר אל הליבה הנשכחת של מדינת ישראל בעשורים האחרונים: מנהריה והקריות ועד אילת.
המלחמה שפרצה בשבעה באוקטובר טרפה את הקלפים כמעט בכל תחום, וגם בנדל"ן. המציאות החדשה הפכה את המיגון לצורך קיומי, ואת הממ"ד מאופציה לתנאי סף. התוצאה הייתה זרקור חדש שהופנה לערים שמחוץ למרכז, שבהן חיים כ-60% מאזרחי המדינה, ולעיתים קרובות בבתים ישנים, חשופים לרעידות אדמה ולטילים, ובלתי ממוגנים.
גם החברות הגדולות בתחום ההתחדשות מבינות את המגמה. חברת אאורה, בראשות יעקב אטרקצ'י, הייתה בין הראשונות לזהות אותה והרחיבה את פעילותה לערים כמו טבריה, הקריות, מעלות תרשיחא, וכעת גם דימונה. להתחדשות העירונית כבר אין גבולות.
דוגמה נוספת לכך נמצאת בלב שכונת נווה אביב בעכו, בצמוד למגדל המים: שם יפונו על ידי חברת אילה אגם, שבראשה שני יוצאי צבא בכירים, 56 יחידות דיור ישנות, ובמקומן יוקמו 335 יחידות דיור בבניינים בני 10 קומות, לצד שטחי מסחר וציבור לרווחת התושבים. "אנחנו רואים בפריפריה משימה לאומית לריענון ערי ישראל הוותיקות ולשיפור משמעותי באיכות חיי התושבים, במיוחד לאור מצבנו בשנים האחרונות", מספר איתן לוי, מנכ"ל אילה אגם.
בשנה האחרונה ניכרת מגמת התעוררות בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בערי הצפון והדרום. דירות בשיכונים בעלי פוטנציאל להתחדשות עדיין נמכרות במחירי מציאה.
אחת החברות החלוצות בכיוון זה היא חברת אב-גד, שזכתה בשבעה מכרזי דיירים בפרויקטים בקריות ובנוף הגליל, בהיקף מוערך של כ-4,000 דירות חדשות. לדברי עו"ד ראם רצון, מנכ"ל אב-גד, החברה רואה במרחבים מנוע צמיחה משמעותי לשנים הקרובות. "אנו מרחיבים את פעילותנו באזור הקריות", אומר רצון, "עם פעילות בקריית אתא, קריית ים, קריית מוצקין וקריית ביאליק, מתוך הבנה שגם השקעות ממשלתיות נרחבות יופנו בשנים הקרובות לפיתוח אזור הצפון, ואלו יובילו להערכתנו לביקושים גוברים לדיור איכותי מצד זוגות צעירים ומשפרי דיור".
חברה נוספת שפועלת באינטנסיביות בצפון היא גשם החזקות, עם פרויקט דגל שאמור לשנות את פני הקריות: מתחם התחדשות עירונית ענק בקריית מוצקין. הפרויקט משתרע על פני כ-35 דונם ומשלב מגורים מודרניים, שטחי תעסוקה ומסחר, פארקים ירוקים ותשתיות ציבוריות מתקדמות. אחד המאפיינים המרכזיים שלו הוא עירוב השימושים: 1,300 יחידות דיור חדשות, 80 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 16 אלף מ"ר שטחי מסחר ומרחבים ציבוריים לרווחת התושבים. המתחם כולל שישה מגדלי מגורים בני 35 קומות, לצד מגדל תעסוקה בן 45 קומות, הצפוי למשוך חברות ועסקים המחפשים סביבת עבודה מתקדמת ונגישה.
יאיר כהן, מנכ"ל קבוצת אבני דרך, שמבצעת בין היתר את פרויקט ההתחדשות העירונית הראשון בצפת וכן בנייה רחבת היקף להקמת שכונה חדשה בקצרין, מתאר מציאות ברורה: "הערים והשכונות בצפון ובדרום מצויות במצוקה קשה ודורשות התערבות מיידית לשיקום ולפיתוח. ישנה תמיכה ממשלתית, אך העבודה עוד רבה. לא מדובר רק בתיקון נזקים, אלא בהזדמנות לבנות מחדש וליצור תשתיות מודרניות שיתמכו בצמיחה כלכלית". בקצרין, לדבריו, מוקמת בימים אלה יחד עם י.ד ברזאני שכונה ייחודית בישראל במסגרת שיטת "תכנן ובנה", שבה החברות אחראיות על התכנון, הפיתוח והבנייה, והכול בתוך ארבע שנים בלבד מקבלת ההיתר. במסגרת התוכנית יוקמו מעל 1,800 יחידות דיור על שטח של 667 דונם, לצד מבני ציבור, חינוך, פנאי, מסחר ותעסוקה, וכן שני בתי מלון ועשרות דונמים של שטחים ירוקים.
על ההשתוללות במכרזי רשות מקרקעי ישראל אפשר ללמוד ממכרז שנסגר בעבר בקריית ים לבניית 141 יחידות דיור. במכרז זכתה חברת א.פ.י נתיב יזום פרויקטים ב-75.6 מיליון שקל, לא כולל פיתוח – מחיר הגבוה ב-75% מממוצע ההצעות. "לפחות עשרה מגישים ניגשו למכרז הזה", מתאר שמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד. "ממוצע ההצעות עמד על כ-43 מיליון שקל ללא פיתוח. לבסוף המכרז נסגר ב-75 מיליון שקל – מחיר הזוי, שמשקף כ-650 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. ההערכות הן שדירת ארבעה חדרים סטנדרטית, בשטח של 100 מ"ר וללא נוף לים, תשווק בפרויקט במחיר התחלתי של 1.7 מיליון שקל". האם החברה טעתה? ממש לא. היא ראתה את הנולד. כיום קריית ים הפכה נחשקת, עם ריוויירה מתוכננת על קו החוף תחת ניצוחו של ראש העיר הנמרץ דוד אבן צור. עליות מחירי הדירות בקריית ביאליק, קריית ים וקריית אתא היו מהגבוהות בשנתיים האחרונות, עם דירות שמגיעות עוד לפני התחדשות למחירים של 1.8 מיליון שקל.
בקריית מוצקין נמכרה דירת שישה חדרים במגדל ב-4 מיליון שקל. באשקלון נמכר פנטהאוז בשכונת אגמים ב-7.5 מיליון שקל. בקריית גת מכרה חברת באמונה דו-משפחתי במחיר שיא של 5.8 מיליון שקל. איזו פריפריה זו? לדברי ישראל זעירא, מנכ"ל קבוצת באמונה: "אנחנו מזהים בכרמי גת עניין גובר מצד רוכשים מחו"ל, בעיקר מארה"ב ואנגליה. חלקם בוחנים עלייה לישראל וחלקם מחפשים פתרון מגורים ארוך טווח. הביקושים האלה באים לידי ביטוי גם בעסקאות שמתבצעות בפועל".
אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בי.ח דמרי, מסביר כי עליות המחירים הגדולות ביותר בשוק הדיור נרשמות דווקא בערים שמכונות פריפריה, כמו נתיבות, כרמי גת או נהריה. לדבריו, יזמים שבעבר לא פעלו באזורים אלה נכנסים אליהם כיום ומביאים ערך מוסף וניסיון. גם באתר החברה נכתב: "דמרי ביטל את מושג ה'פריפריה' באמצעות פיתוח שאפתני לאורך שנים. החברה עברה שינוי עצום מחברה פריפריאלית לכוח המוביל את תעשיית הנדל"ן בישראל, עם פרויקטים ברחבי הארץ".
במקביל, בניית מגה-שכונות חדשות בעיצומה. בשנת 2025 תקצבה הממשלה 1.4 מיליארד שקל לשיווק כ-35 אלף יחידות דיור חדשות במרחבים: קריית גת עם 4,000 יחידות, נוף הגליל, נתיבות ומעלה אדומים עם 3,000 כל אחת, באר שבע וערד עם 2,500 כל אחת, אופקים ושדרות עם 2,000 כל אחת, ואשקלון עם 1,500 יחידות. זה אולי משחק של מספרים, אבל כל מספר הוא בסופו של דבר משפחה נוספת שבונה בית בישראל.
ולמרות הכול, חשוב להישאר עם רגליים על הקרקע. מבקר המדינה הזהיר לפני שבועות ספורים כי בתחילת 2025 כ-3.2 מיליון תושבים בישראל חיים ללא מיגון תקני, לעומת כ-2.56 מיליון בשנת 2018. לכ-42 אלף תושבים בגבול הצפון אין מיגון תקני, ותוכנית "מגן הצפון" תוקצבה בפחות ממחצית מהנדרש. גם כ-56% ממיטות האשפוז בבתי החולים הכלליים אינן מוגנות. לדוח השוויוניות בבריאות שהתפרסם לאחרונה יש מסקנות דומות: תוחלת החיים בדרום ובצפון נמוכה יותר, מספר הרופאים שם נמוך בהרבה, וגם מספר מיטות האשפוז. הדרך עוד ארוכה. ובכל זאת, יש גם נקודות אור. תלמיד יסודי במרחבים מתוקצב ב-18% יותר מתלמיד במרכז, ובחטיבת הביניים ב-20% יותר. שנת הלימודים בעוטף נפתחה השנה עם 2,000 תלמידים יותר מאשר ב-1 בספטמבר 2023.
אז מהי באמת הפריפריה היום, ומהם אזורי הביקוש האמיתיים? מנקודת מבט של יזמי נדל"ן, המושגים "פריפריה" ו"מרכז" שייכים לעבר. פיתוח מואץ של תחבורה במדינה קומפקטית ועליית מחירי הדיור במרכז העלו את הביקוש לדיור זול יותר במרחבים. הפקקים במרכז כבר מזמן שוברים את כללי ההיגיון. מנתניה לתל אביב שעתיים על הכביש – יותר מנסיעה לכנרת ביום שבת. זה לא נורמלי.
גם תושבי החוץ מוצאים אטרקטיביות בהזדמנויות המרוחקות. שטחה של מדינת ישראל קטן, ולכן גם הקצוות המרוחקים נמצאים במרחק נסיעה סביר ממוקדי תעסוקה, בילוי ופנאי. ככל שיסללו יותר כבישים, התחבורה הציבורית תשתכלל וזמני הנסיעה יתקצרו – כך המרחק הפיזי ילך ויאבד מחשיבותו, והשימוש במונח "פריפריה" יהפוך לפחות ופחות רלוונטי. דוגמה לכך היא שכונת "מצפה הימים", הממוקמת בין הר כנען לכניסה לעיר צפת, משקיפה לכנרת ותכלול כ-1,400 יחידות דיור חדשות. תחנת רכבת ישראל מתוכננת במרחק של כ-5 ק"מ מהשכונה. גם שכונת כרמי הנדיב בקריית מלאכי מציגה נתוני עסקאות מרשימים, שם היוו רכישות תושבי החוץ כחמישית מהדירות החדשות שנמכרו בעיר. בצפת נרשם שיעור גבוה אף יותר.
הנתונים מהשטח, שעליהם דיווחנו בשיא המלחמה, מספרים את הסיפור. פרויקט "מחיר למשתכן" בשדרות רשם 17,575 נרשמים ל-42 דירות בלבד. באשקלון נרשמה עלייה של 159% בצפיות במודעות נדל"ן, בנתיבות 180%, ובאופקים 102%, לפי נתוני אתר מדלן. לשם השוואה, מכרז לבנייה רוויה באופקים נסגר בשנת 2019 במחיר של 260 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. היום המחירים שם כבר בשמיים. ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, מדווח כי במהלך המלחמה נמכרו עשרות דירות בפרויקט "פארק צמרת עכו" עוד לפני שהוצב שלט מכירה. גם בשדרות נרשמה הפתעה: בתוך חודש אחד נמכר פרויקט שלם במחיר ממוצע של כ-2.5 מיליון שקל. התופעה ברורה: בזמן שהמרכז ותל אביב מציגים ירידה חדה במכירת דירות חדשות ויד שנייה, ערי המרחבים: מעכו בצפון ועד שדרות, אופקים ונתיבות בדרום – מובילות את הזינוק בעסקאות. בעוד שבתל אביב הצטבר מלאי של יותר מ-10,000 דירות חדשות שלא נמכרו, בצפון ובדרום המלאי מתאזן בזכות ביקוש מקומי. לא ייאמן.
בחירה מודעת במרחבים
היום, לדבר על ביקושים במונחים של גבולות גיאוגרפיים הופך למשימה קשה יותר ויותר. יגאל דמרי, בעלי חברת י.ח. דמרי ותושב נתיבות, שממשיך להחזיק את מטה החברה בכניסה לעיר הדרומית, מנסח זאת בפשטות: "צריך להשקיע בתשתיות, בתעסוקה ובחינוך – אלה הדברים שמכריעים את ההחלטה איפה לחיות. זו משימה לאומית". בפועל, הכול זורם היום הפוך על הפוך. בזמן מלחמה, הפריפריה, או ליתר דיוק "המרחבים", עוקפת את תל אביב וגרורותיה. אזורי הביקוש במרכז הארץ, המאופיינים ברמות מחירים גבוהות יחסית, ובפרט אזור תל אביב, מובילים את הירידה במספר העסקאות. מנגד, באזורי הצפון והדרום נרשמה עלייה, בעיקר משום שמחירי הדירות שם עדיין ברי השגה.
מה כל זה אומר? שהביקושים האטרקטיביים נמצאים כיום דווקא במרחבים, ולא במרכז. אנשים מגלים מחדש את איכות החיים בשכונות קהילתיות, לעיתים סגורות, שמציעות שילוב של מרחב, נגישות וקהילה. שכונת גבעת אלונים בקריות משמשת כדוגמה בולטת. מדובר בשכונה אוטונומית שנהנית מיתרונות רבים, ובראשם קהילתיות ונגישות תחבורתית גבוהה. השכונה ממוקמת מצפון לשכונת גבעת טל, בשטחה המוניציפלי של קריית אתא, ונהנית מקרבה לצירי תנועה מרכזיים ולמרכזי תעסוקה גדולים. כך למשל, הקריון, הקניון הגדול של אזור הקריות, נמצא במרחק של תשע דקות נסיעה; תחנת הרכבת נמצאת במרחק של כ-14 דקות ברכב; לכביש 22 (עוקף קריות) מגיעים בתוך שבע דקות, ולכביש 6 בתוך שתי דקות בלבד. בקיצור, פריפריה שמאוד נוח לגור בה. המחירים הנמוכים יחסית הם ללא ספק גורם מרכזי בבחירה במרחבים. גם מבצעי המכירות תרמו לזינוק בביקושים לשכונות קהילתיות בצפון ובדרום.
ולבסוף, יש גם קריטריונים ברורים לשכונות מוצלחות. הקמת מגדלים במרחבים היא סימפטום מובהק. בבאר שבע מדברים כבר על בנייה לגובה של חמישים קומות. בקריית ים מתוכננת ריוויירה של מגדלים על קו החוף בניצוחו של האדריכל פרופ’ משה צור. בקריית מלאכי מוקמים פרויקטים לגובה במקום שיכונים. ביקנעם נישאים מגדלי מילר. בשנת 2021 לא נבנה מגדל אחד ברוב המקומות הללו. שכונת "אפק" בקריית ביאליק היא מקרה בוחן מובהק. בתוך יומיים בלבד נמכרו שם לאחרונה 321 דירות בפרויקט של סלע בינוי, שובל ובראל, בתכנון האדריכל אבנר ישר. זה לקח אמנם זמן עד שהאסימון נפל, גם אצל יזמים וגם אצל הציבור – השכונה, שהוקמה בשולי קיבוץ אפק בצפון-מזרח העיר, קירטעה בתחילה. אבל העירייה תכננה אותה לפני למעלה מעשור עם חזון ברור של הרחבת העיר והגירה חיובית – חזון שמתגשם בימים אלו. בסופו של תהליך, תכלול שכונת אפק כ-5,000 בתי אב, עם כמות גני ילדים חסרת תקדים, בית ספר יסודי, חטיבת ביניים, תיכון, מרכז מסחרי עם מסחר ותעסוקה, בית כנסת, בית ספר לילדים עם מוגבלויות, פיתוח סביבתי עשיר, שטחים ירוקים, שמורת טבע ותכנון תחבורתי מתקדם. מחלף ביאליק צפון (מחלף ח"ן), שהוקם לאחרונה, מחבר אותה לכביש 22 עוקף קריות, לכביש 4 ולכביש 6 דרך מחלף סומך החדש. "התכנון יאפשר לתושבים לקבל את כל השירותים בשכונה עצמה, מבלי להניע את הרכב", מספר ראש העיר, אלי דוקורסקי.
ה"פטנט" של שכונות המרחבים החדשות הוא דווקא עירוב השימושים המודרני, שמגיע אליהן בעוצמה – ולכך נקדיש מאמר שלם. הכול נמצא ממש מתחת לבית: מגורים בשכנות טובה, לצד תעסוקה, מסחר, ולעיתים גם מלונאות ובילויים. דוגמה מצוינת לפרויקט כזה היא "אגמי בראשית" בנשר, שמובילות אפריקה ישראל, שיכון ובינוי וכלל נדל"ן. הפרויקט, הממוקם בלב שמורת טבע עירונית, מביא איתו את רוח השכונות המודרניות, עם אלפי יחידות דיור ומאות אלפי מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה. הוא נבנה באלמנטים תכנוניים מתקדמים ומגוונים, הכוללים בנייה על מדרונות הכרמל. השימושים הרבים, הסביבה הפסטורלית והנגישות הגבוהה למוקדי תחבורה, חינוך, פנאי ומסחר, ממצבים את "אגמי הכרמל" כפרויקט שמושך לערי ישראל בכלל, ולמרחבים בפרט, קהל צעיר ואיכותי שמחזק את העיר ותורם לכלל תושביה.
ובינתיים, בצפון הארץ מתגבשת בשנים האחרונות תפיסה חדשה של התחדשות עירונית. לא עוד רק הריסת שיכונים והקמת מגדלים במקומם, אלא מהלך שמתחיל דווקא בלב העיר: המרכזים המסחריים ההיסטוריים, מבני העירייה הישנים והעסקים המשפחתיים שנותרו מאחור בזמן שהשכונות סביבם התחדשו. הרעיון נולד כמעט במקרה. במהלך סיור במגדל העמק הבחינו מנהלי קבוצת "נצר ישראל", מהחברות הוותיקות והפעילות בצפון בארבעים השנים האחרונות, במבנה מסחרי ישן שנותר תקוע בזמן – אי בודד בין פרויקטים מתקדמים של התחדשות עירונית. שיחה אקראית עם בעלי החנויות חשפה את הסיפור האמיתי: עסקים משפחתיים שחוששים לזוז כי "כל הפרנסה עוברת ברחוב". כפי שמתאר שלומי דהן, מנכ"ל משותף בקבוצה: "מבחינתם לחדש את החנות זה לצבוע קיר או מקסימום להחליף ויטרינה ושלט. הם לא העזו לדמיין מתחם חדש עם חנות מודרנית בבעלותם, ומעליה מאות משפחות חדשות שהופכות ללקוחות פוטנציאליים במרחק ירידה במעלית. ראיתי בעיניים שלהם שהם כבר מדמיינים איך זה הולך לשנות להם את החיים".
מגדל העמק מציגה את המודל בפעולה. עם השלמת בניית מבנה העירייה החדש, הנמצאת בעיצומה בימים אלה, המבנה הישן יהפוך להיות פיל לבן בלב העיר. קבוצת נצר הציעה פתרון יצירתי: להפוך את העירייה לדיירת בפרויקט חדש, כך שהקרקע תועבר למתחם מתחדש, והעירייה תקבל שטחים מודרניים למשרדים, מסחר וקהילה. "שדרוג המרכז המסחרי הוותיק הוא אחד הפרויקטים הקרובים לליבי", אומר ראש העיר יקי בן חיים. "לאחר עשרות שנים שבהן לא טופל, השיפוץ שלו, יחד עם שיקום מבנה העירייה ההיסטורי, הוא חלום שמתגשם ומהלך שמחזיר את הלב הפועם של העיר למרכזה. מדובר במתחם בעל מיקום אסטרטגי, שנועד למנוע יצירת 'שתי ערים' – חדשה וותיקה. זהו מהלך שנולד משילוב בין צורך עירוני אמיתי להזדמנות משמעותית, וכולל חידוש תשתיות, שיפור המרחב הציבורי ושיתוף פעולה עם יזמים מנוסים. התוצאה תהיה סביבה עירונית מודרנית, נגישה ומזמינה, שמחזקת קהילה וכלכלה מקומית והופכת את מרכז העיר לאזור חי, פעיל ומוביל".
גידול המגדלים בפריפריה
איך נראית עלייה ברמת הפיתוח על המפה העירונית? בין היתר, במספר המגדלים. בשנה האחרונה נרשם גידול משמעותי בבניית מגדלים בפריפריה, בניינים בני 16 קומות ומעלה, בזמן שתל אביב עצמה מאבדת את הבכורה לערים כמו בת ים וליישובים מרוחקים יותר. בחמש הערים שבונות את מספר המגדלים הגבוה ביותר בשנת 2025 נמצאות אשדוד וקריית גת, ובבאר שבע כבר מתוכננים מגדלים בני 30 קומות במקום שיכונים ותיקים.
בחזרה למגדל העמק, שם ראש העיר מצביע על שינוי רגולטורי שעתיד להאיץ את המגמה: "רשות שדות התעופה צפויה להסיר בימים הקרובים את מגבלות הגובה בעיר בגלל שדה התעופה ברמת דוד, והדבר ייתן אור ירוק להתחיל במימוש של 34 מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית, שבכולם יש הסכמים חתומים עם יזמים". עם זאת, הוא מחדד את המורכבות: "כל יזם שיושב אצלי אני ממליץ לו בחום להקים בניין של עד 10 קומות, כי האוכלוסייה הוותיקה לא יכולה לממן תחזוקה של מגדלים. לכן אנחנו מתעקשים לבנות לפחות בניין אחד נמוך עבור הדיירים הוותיקים".
וממגדל העמק – לקריית מלאכי. אחת הערים המוזנחות יותר מבחינת שיכוניה יוצאת לדרך עם פרויקט בהיקף של מעל חצי מיליארד שקל, שיחליף 40 דירות רכבת ישנות בשני מגדלים בני 23 קומות ובהם 195 דירות, לצד מרכז מסחרי של 9,000 מ"ר ופיאצה חדשה. מיי-טאון, שמבצעת את פרויקט ההתחדשות הראשון בעיר, החלה לפעול גם לקראת כניסה לפרויקטים בכפר תבור, מגדל העמק, אור עקיבא וקריית גת. גם שם, מגדלים במקום שיכונים.
מנכ"ל קבוצת מיי-טאון, יוסי חסון, מסר: "זהו ציון דרך עבור קריית מלאכי. פרויקט 'מיי טאון סנטר' מהווה נקודת פתיחה לתהליך רחב יותר של חידוש המרקם הוותיק, שדרוג התשתיות והעלאת איכות המגורים והשירותים לתושבים".
אם נסכם את הכתבה, ישראל של 2026 כבר איננה מנהלת מאבק בין מרכז לפריפריה, אלא חווה שינוי עמוק באופן שבו היא מבינה את עצמה. הביקושים, ההשקעות, המגדלים, הפיתוח וההתחדשות משרטטים מפה חדשה – שבה מרחבים שנחשבו פעם "שוליים" הופכים למוקדי חיים, תעסוקה וקהילה. זו כבר לא אידיאולוגיה, אלא מציאות. והמרכז, כך מתברר, לא נמצא על המפה, אלא בהחלטות שמתקבלות עכשיו.
מי המציא את המילה "מרחבים"?
האדריכל גיל שנהב הוא זה שהגה את המונח "מרחבים" כתחליף ל"פריפריה" — הרבה לפני שהוא הפך לחלק מהשיח הציבורי, נכנס למסמכי ממשלה והופיע בעיתונים. לא רק משום ש"פריפריה" איננה מילה עברית (מקורה במילה היוונית "היקף"), אלא בעיקר בגלל המטען השלילי שהיא סוחבת אחריה.
"במרחבים", הוא מסביר, "יש אור, שמש, אוויר טוב, טבע, נופים ואיכות חיים. המשימה אינה 'לקרב' את המרחבים למרכז, אלא להפוך אותם לטובים ממנו".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו