שוק ההון וענף הנדל"ן: לומדים לבנות אמון מחודש

העלאות הריבית בשנים האחרונות פגעו באופן משמעותי במניות הנדל"ן, ולעיתים אף בעוצמה גבוהה יותר מאשר במחירי הדירות עצמם. סביבת הריבית הגבוהה ייקרה את עלויות המימון, פגעה בתמחור החברות והקשתה על יזמים לגייס הון. כעת, על רקע ציפיות להמשך הפחתות ריבית מעבר לחצי אחוז עד שנת 2026, מסתמן שינוי מגמה ברור שעשוי להעניק לענף רוח גבית מחודשת.

ירידת הריבית מקטינה את עלויות המימון, משפרת את תזרים החברות ומעודדת גיוסי הון בשוק ההון. לכך מצטרפת גם העלאת תחזית הדירוג של ישראל על ידי מודי'ס משלילית ליציבה, מהלך שמפחית את פרמיית הסיכון ומחזק את אמון המשקיעים. השילוב בין תנאים מקרו־כלכליים משתפרים לבין מדיניות מוניטרית מרחיבה יותר בא לידי ביטוי היטב בבורסה המקומית.

בשנה האחרונה הונפקו כ־12 חברות נדל"ן בבורסה בתל אביב, ולפחות חמש חברות נוספות כבר הגישו תשקיפים לקראת הנפקה. מדד ת"א־בנייה, הכולל 46 חברות, הגיב בעוצמה להורדת הריבית האחרונה וזינק בכ־13% בשבוע מסחר אחד בינואר. מתחילת השנה האזרחית, 25 מניות במדד רשמו תשואות דו־ספרתיות, נתון שממחיש עד כמה שוק ההון מתמחר ציפיות עתידיות ולא רק את מצב השוק הנוכחי.

לדברי יוסי פרשקובסקי, יו"ר דירקטוריון פרשקובסקי השקעות ובניין, מדובר בשינוי עומק במפת המימון של הענף: "הבנקים, עם הביטחון הכלכלי והשמרנות שלהם, הפכו מאוד זהירים בכל הקשור למימון קבלנים. שוק ההון זיהה הזדמנות, ואנו רואים שיותר ויותר קרנות פרטיות נותנות פתרונות מימון לחברות ולפרויקטים נדל"ניים שהבנקים החליטו לא להיות חלק מהם. בפועל, בגלל עלויות הקרקע שהולכות ועולות, המימון הפך לשחקן המשמעותי ביותר בפרויקט נדל"ן בישראל".

רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, מצביעה על חיפוש גובר אחר יציבות בתקופה של תנודתיות ואי־ודאות: "העניין של שוק ההון בענף הנדל"ן אינו מקרי. גופים מוסדיים ומשקיעים מחפשים עוגנים של יציבות - חברות עם איתנות פיננסית, ניסיון מוכח ויכולת לפעול בראייה ארוכת טווח. הגיוסים וההנפקות מבטאים אמון ביכולת של חברות ותיקות ומנוהלות היטב להוציא לפועל פרויקטים מורכבים, להשקיע בתכנון איכותי ולשמר רצף פעילות גם בתנאים מאתגרים".

ערך יציב לאורך זמן

ברקע הדברים עומד הקשר ההדוק בין שוק הדיור לבין המערכת הבנקאית. מרבית האשראי הבנקאי מגובה בנדל"ן, וירידה חדה במחירי הדירות עלולה לפגוע בערך הביטחונות, להגדיל את סיכוני האשראי ולערער את יציבות הבנקים. מסיבה זו, גם משרד האוצר וגם בנק ישראל נוטים להעדיף יציבות מחירים או עלייה מתונה, על פני ירידה חדה שעלולה לפגוע באמון הציבור ובמערכת הפיננסית.

במקביל, שוק האשראי החוץ־בנקאי ממשיך לצמוח בקצב מואץ. היקפו חצה את רף 70 מיליארד השקלים, כאשר כ־50% ממנו מופנים לענף הנדל"ן, בעיקר לפרויקטים מורכבים וארוכי טווח כגון התחדשות עירונית. כך, למשל, מספרת עדי אבן, סמנכ"לית הכספים של ענב, על הסכם מימון עם הפניקס בהיקף של 320 מיליון שקל: "ההסכם מיועד למימון ארבעה פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ. מדובר בהבעת אמון לא רק ביזמים עצמם, אלא גם במודלים הכלכליים של התחום וביכולת שלו לייצר ערך יציב לאורך זמן".

שי זוזל, סמנכ"ל אסטרטגיה ומימון באלמוגים, מתאר מגמה רחבה אף יותר: "בחודשים האחרונים אנחנו נחשפים לרמת אמון גבוהה של שוק ההון והגופים המממנים בענף הנדל"ן. ההון זורם דרך גיוסים בבורסה, שיתופי פעולה אסטרטגיים, כניסת גופים מוסדיים כמשקיעי עוגן בקרנות אקוויטי ייעודיות, וכן דרך שיפור בתמחור האשראי ותשואות האג"ח. גם הביקושים הגבוהים במכרזי רמ"י, לעיתים עם עשרות הצעות על כל מגרש, מחזקים את האמונה בפוטנציאל של הנדל"ן בישראל".

רות לוי, מנכ"לית עדית מימון, מדגישה את השינוי המבני שמתרחש בענף: "הגיוסים וההנפקות אינם רק מקור הון. הם ביטוי לאמון מתמשך בענף גם בתקופות של אי־ודאות. התרחבות מקורות המימון יוצרת שוק תחרותי יותר, שבו יזמים אינם תלויים עוד בגורם אחד, ויכולים לבחור בין פתרונות מימון מגוונים, גמישים ומותאמים לצרכים של כל פרויקט. התחרות הזו מחדדת סטנדרטים של מקצועיות, זמינות וניהול סיכונים".

כניסת ההון המוסדי בולטת גם דרך קרנות אקוויטי ייעודיות. עומר אלפרן, שותף בקבוצת רובי קפיטל, מציין כי "במכרזי רשות מקרקעי ישראל האחרונים רכשו חברות נדל"ן קרקעות בהיקף של כ־10 מיליארד שקל בחודש אחד בלבד. מחירים כאלה מחייבים מסה קריטית של הון עצמי נזיל, ושותפות עם קרנות השקעה מתמחות מהווה פתרון נכון הן ליזמים והן למשקיעים". לדבריו, מדובר בשינוי עומק בתפיסת הנדל"ן כהשקעה אסטרטגית.

להתניע את התהליך

דוגמה בולטת לכך היא חברת ברקת, שחתמה בחצי השנה האחרונה על שלושה הסכמי מימון בתל אביב בהיקף כולל של יותר מ־1.5 מיליארד שקל. במסגרת עסקת שדה דב הועמדה מסגרת אשראי של כ־1.15 מיליארד שקל, בשיתוף מגדל, מנורה ועמיתים, לטובת מאות בעלי זכויות. עדי גזית, מנכ"ל ברקת, מדגיש כי "בחירת גורם מממן שמציע אופציה גמישה ויעילה, הפועלת במהירות ובטווחי זמן קצרים, הפכה קריטית בתקופה שבה קבלת החלטות מהירה היא נכס אסטרטגי לכל יזם".

עם זאת, לצד שפע ההון, מתחדדת ההבנה כי ליווי זול אינו בהכרח ליווי נכון. צביקי לפידות, שותף ומנהל מחלקת מימון נדל"ן בקבוצת סטרשנוב קלדרון, מסביר: "הבנק המלווה אכן מתעניין ברווחיות הפרויקט, אבל זה לא מה שמניע אותו. הבנק הוא שחקן של תשואה הנשענת על תזרים מזומנים בפועל. השאלה המרכזית מבחינתו אינה כמה תרוויח, אלא האם תחזיק מעמד לאורך הדרך". לדבריו, לעיתים עדיף לשלם יותר מראש, אך לפעול בוודאות גבוהה שתאפשר לסיים את הפרויקט בשלום.

לסיום, גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בנייה, מעריכה כי בשנת 2026 צפויים פרויקטים רבים להיכנס לשלב הביצוע לאחר עיכובים שנרשמו ב־2025. "יזמים שחיכו לראות לאן השוק והמצב הביטחוני יתפתחו, מבינים כעת שניתן להתחיל להסתכל קדימה. התנעת רכישת דירות יכולה להוביל להתנעת הבנייה, והגורמים המממנים נדרשים לשקול כיצד נכון לגרום לכך לקרות".

יוסי פרשקובסקי, פרשקובסקי השקעות ובנין: "יותר ויותר קרנות פרטיות נותנות פתרונות מימוניים לחברות נדל"ניות"

רונית אשד לוי, אפריקה ישראל מגורים: "בתקופה של אי-ודאות גופים מוסדיים ומשקיעים מחפשים עוגנים של יציבות"

גלית וינדר טפר, הפניקס ליווי בנייה: "יזמים שחיכו לראות לאן השוק מתפתח, מבינים שניתן להסתכל כעת קדימה"

רות לוי, עדית מימון: "התרחבות מקורות המימון יוצרת שוק תחרותי יותר בענף, שבו יזמים אינם תלויים עוד בגורם אחד"

עדי גזית, ברקת: "חשוב להקפיד לבחור בגורם מממן שמציע אופציה גמישה ויעילה, הפועלת במהירות ובטווחי זמן קצרים"

עומר אלפרן , קבוצת רובי קפיטל: "שותפות עם קרנות השקעה מתמחות מהווה פתרון נכון הן ליזמים והן למשקיעים"

צביקי לפידות, סטרשנוב קלדרון: "השאלה המרכזית מבחינת הבנק אינה כמה תרוויח, אלא אם תחזיק מעמד לאורך הדרך"