התחדשות עירונית: מבחן של זמן, אמון ושקט נפשי

עסקת פינוי-בינוי אינה עוד עסקת מקרקעין. זהו תהליך רב-שנתי, מורכב, שמשלב תכנון סטטוטורי, מימון בנקאי, רגולציה כבדה, ריבוי בעלי זכויות ולעיתים גם מתחים קהילתיים וחברתיים. מעל הכול, זהו מהלך שבו בעלי הדירות נדרשים למסור את הנכס היקר ביותר שלהם - הבית - ולהחליף ודאות קיימת בהבטחה עתידית.

"דווקא בנקודת ההתחלה מתרחשות לא פעם הטעויות הקשות ביותר", מזהיר

עו"ד רועי אלקלעי, שותף במשרד אלי תוסייה כהן ושות', "מדובר בין היתר על חתימה חפוזה על מסמכים לא 'בשלים', בחירת יזם בלי בדיקה מעמיקה של חוסן כלכלי או ויתור מוקדם על מנגנוני הגנה משפטיים, מתוך מחשבה ש'נסתדר בהמשך'. בפועל, אין דבר יקר יותר מפרויקט שמתחיל מהר מדי ונתקע באמצע הדרך.

"השנה החולפת חידדה היטב את גבולות המציאות: ריבית גבוהה, זהירות גוברת מצד הבנקים, עומסים חריגים בוועדות התכנון ושינויים תכופים במדיניות. בתוך מציאות כזו, הבטחות ללוחות זמנים אופטימיים מדי אינן רק לא מדויקות - הן מסוכנות. הן יוצרות ציפיות שלא ניתן לעמוד בהן, ופוגעות קודם כל בבעלי הדירות. התחדשות עירונית טובה לא נמדדת רק במספר הקומות או במכפיל הזכויות, אלא באיכות החיים, ברמת המיגון ובשקט הנפשי של בעלי הדירות לאורך כל הדרך".

מחזקים את הוודאות העסקית

אלון יוניאן, מנכ"ל משהב MSB, מוסיף כי אחת הטעויות הנפוצות בשיח על התחדשות עירונית היא ההתייחסות אליה כאל עוד פרויקט מגורים: "בפועל, זהו אחד המהלכים המורכבים ביותר שיש - תהליך שנוגע בעיר חיה, בדיירים קיימים, בתשתיות מתיישנות ובמרקם אנושי רגיש.

בכל פרויקט כזה יש עשרות, ולעיתים מאות בעלי דירות. אנשים עם חששות, ציפיות וחוסר אמון טבעי במערכת. ניהול התהליך מחייב הרבה מעבר לידע תכנוני או הנדסי: הוא דורש יכולת לנהל דיאלוג מתמשך, להסביר, לגשר, ולעיתים פשוט להיות שם לאורך שנים. מניסיוני, פרויקט התחדשות עירונית לא נמדד רק בזכויות הבנייה שבו, אלא ביכולת להחזיק תהליך מורכב לאורך זמן. בלי עבודה מדויקת מול הדיירים והרשויות, גם תוכנית מצוינת עלולה להישאר על הנייר".

השבוע אישרה הכנסת תיקון לחוק החוזים שפועל גם לטובת הליך ההתחדשות העירונית, משום שהוא מצמצם את יכולת בתי המשפט לפרש הסכמים לפי "כוונת הצדדים". בעסקאות נדל"ן, שנחשבות לחוזים עסקיים, המשמעות ברורה: מה שלא נכתב במפורש עלול שלא להילקח בחשבון.

״המחוקק, באמצעות התיקון, העניק להסכמות הצדדים, כפי שבאות לידי ביטוי בלשון החוזה, את הבכורה", מסביר עו"ד שי אליאב ממשרד גינדי-כספי, "בכך נקבע כלל סטטוטורי ברור המחזק את הוודאות העסקית, את חופש החוזים ואת היכולת של הצדדים לכלכל סיכונים בצורה מושכלת, בעיקר בעולם העסקי".

הדיירים אינם רק "מספרים"

אחד ההיבטים החשובים בתהליך פינוי-בינוי הוא מעורבות של שמאי מתחילת הדרך -לא כהמלצה, אלא כתנאי בסיסי להצלחת הפרויקט. "השמאי הוא זה שקובע את התמורות, בוחן את הרווחיות, ממצה זכויות ובודק היתכנות כלכלית", מסבירה נחמה בוגן, יו"ר לשכת השמאים, "הוא מלווה את הדיירים בכל ההיבטים השמאיים והכלכליים, מנהל את תהליך הניקוד הרגיש, קובע דמי שכירות לתקופת הביצוע ובוחן לעומק נכסים מיוחדים - מדירות גג וגן ועד מחסנים ושטחי מסחר.

"זו עבודה שמחייבת דיוק מקצועי, אבל לא פחות מזה - רגישות אנושית. הדיירים אינם 'מספרים בפרויקט', אלא שותפים מלאים לתהליך. עבורי, זו זכות גדולה לדעת שהייתה לי האפשרות לסלול את הדרך לתפקיד שמאז הפך לסטנדרט״.

חשוב לזכור שלא כל התחדשות עירונית חייבת להתחיל בהכרזה על שכונה שלמה או מתחמי ענק של אלפי דירות. בשטח, יותר ויותר פרויקטים  מתקדמים דווקא בקנה מידה מצומצם ומדויק, כזה שמתמקד במתחם אחד, במספר בניינים ותיקים, ומוביל שינוי עמוק מבלי לטלטל את הסביבה כולה.

כך קורה בימים אלה לדוגמה ברחוב טבנקין בשכונת נווה שאנן הוותיקה בחיפה, שם קבוצת נצר ישראל מקדמת פרויקט פינוי-בינוי בוטיקי שמדגים איך אפשר לחדש עיר צעד אחר צעד, רחוב אחר רחוב, מתחם אחר מתחם.

הגישה הזו משקפת תפיסה של התחדשות עירונית שאינה מתמקדת במיקסום הזכויות לבדן, אלא מבקשת לייצר סביבת מגורים איכותית וארוכת טווח לדיירים הוותיקים ולמשפחות החדשות שיגיעו לשכונה.

"ההתחדשות כאן נעשית מתוך כבוד לשכונה, ומתוך הבנה שמי שבוחר להיות חלק ממנה גם בעתיד, צריך להיות שותף לדרך", מסביר ארז נצר, מנכ"ל קבוצת נצר ישראל.

המפתח: הכרת השטח

העידן שבו אפשר היה "להריץ" פרויקט לפי מודל שעבד במקום אחר, בעיר אחרת או בתקופה אחרת, הסתיים. "היום כל פרויקט הוא תפירה אישית: מדיניות עירונית שונה, פסיקות שממשיכות להתחדד, כלכלה תנודתית ויזמים שנדרשים ליכולת הכלה ולנשימה ארוכה. אין כאן קיצורי דרך, וכל ניסיון לייצר אותם פשוט מתנגש בקיר", מסבירה עו"ד קרן בלחרסקי, שותפה-מייסדת במשרד KCB.

״בתוך המורכבות הזו מתחזקת מגמה ברורה: שקיפות, מדידה ודיגיטציה כבר אינן תוספת נחמדה, אלא תנאי בסיס. לצד זה אנחנו רואים שילוב עמוק יותר של קיימות, יותר פרויקטים מעורבי-שימוש ותפיסות קהילה שמבקשות לייצר מרחב חיים אמיתי, לא רק בניין חדש. החיבור בין רשויות, יזמים ובעלי דירות הופך להכרח תפעולי, ומי שיודע לעבוד עם דאטה ולשמור כמובן על אמון לאורך חיי הפרויקט, מצליח לייצר יציבות גם כשהמציאות משתנה".

עו”ד נורית כהן קצב, שותפה ומייסדת משרד כהן־קצב, קרן, דהן ושות’ KDC, מסכמת: “בהתחדשות עירונית לא מספיק לדעת את החוק, צריך להכיר את השטח. הבחירה בעורך הדין שמלווה את בעלי הדירות חייבת להתבסס על ניסיון פרויקטלי מוכח ועל היכרות אמיתית עם הרשות המקומית שבה הפרויקט מתקיים. חשוב שעורך הדין יחיה המורכבויות בפועל, ידע לזהות מוקשים, למפות סיכונים מראש ולבנות לבעלי הדירות שכבת הגנה משפטית לשנים קדימה, עד לרגע שבו הדלת נפתחת לבית החדש והפרויקט מאוכלס בביטחון".

נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "התפקיד שלנו מחייב דיוק מקצועי, אבל לא פחות מזה - רגישות אנושית"

עו"ד קרן בלחרסקי, משרד KCB: "היום כל פרויקט הוא תפירה אישית לפי מדיניות עירונית שונה"

עו”ד נורית כהן קצב, משרד כהן־קצב, קרן, דהן ושות’ KDC: “חשוב שעורך הדין יחיה המורכבויות ולמפות סיכונים מראש"

עו"ד שי אליאב, משרד גינדי-כספי: "המחוקק נתן להסכמות הצדדים, כפי שבאות לידי ביטוי בלשון החוזה, את הבכורה"

עו"ד רועי אלקלעי, משרד אלי תוסייה כהן ושות': "דווקא בנקודת ההתחלה מתרחשות לא פעם הטעויות הקשות ביותר"

אלון יוניאן, משהב MSB: "פרויקט התחדשות לא נמדד רק בזכויות הבנייה שבו, אלא ביכולת להחזיק תהליך לאורך זמן"

ארז נצר, קבוצת נצר ישראל: "ההתחדשות נעשית מתוך כבוד לשכונה ולא רק כדי למקסם זכויות בנייה"