נלחמים על בית

השאלה הגדולה בשוק הדיור אינה בכמה עוד ירדו המחירים - אלא מתי אנשים יבינו שהגיע הזמן לשנות כיוון ולנצל הזדמנויות. הרגע שבו השוק יאותת שהירידות מאחורינו, והמחירים מתחילים לעלות. הבעיה היא תמיד מתי, ולא איך. ההיסטוריה מלמדת שכשהרגע הזה מגיע והמחירים מתחילים לטפס, הציבור לא מחכה.

בינתיים, השוק נמצא בהמתנה, ורוב האנשים - כמו תמיד - מפספסים הזדמנויות. זו גם שנה מתבקשת של החזרת תמורה למילואימניקים - חובה מוסרית שטרם מומשה. ננסה כאן לתת כיוונים והמלצות למדינה כיצד לפעול לטובת מי שנותן את ליבו למדינה ומשלה את עצמו לפחות לקורת גג מצידה.

המספרים מדברים

בחודש אוקטובר בוצעו רק 3,639 עסקאות בשוק החופשי - ירידה של כמעט 40% בתוך חודש אחד. פחות מ־1,100 דירות חדשות נמכרו. גם המשקיעים, גם זוגות צעירים וגם משפרי דיור - כולם נסוגים. חלקם אפילו מצמצמים, עוברים לדירות קטנות וזולות יותר. זהו תהליך טבעי שהיה צריך להתרחש מזמן. אנשים עם ״עיניים גדולות״ מחפשים תמיד עוד חדר. זו הסיבה שהדירות הנפוצות ביותר בישראל הן דירות ארבעה חדרים.

על פי ניתוח שערכה מחלקת המחקר של קבוצת יסודות לנתוני הלמ"ס, הקטגוריה הפופולרית ביותר היא דירות 4 חדרים, המהוות כ־34% מהתחלות הבנייה - עלייה של כ־4% לעומת 2024. אחריהן דירות 5 חדרים עם כ־27%, דירות 3 חדרים עם 23%, דירות 6 חדרים עם 13%, והדירות הקטנות של עד 2 חדרים מהוות רק כ־3% מהתחלות הבנייה - ירידה של כ־2% לעומת השנה הקודמת.

דווקא בירושלים, עיר ענייה יחסית, נרשמו 1,228 התחלות בנייה של דירות 4 חדרים - הנתון הגבוה בישראל. תל אביב, שהובילה את הקטגוריה אשתקד, ירדה למקום השני עם 1,102 דירות. את החמישייה של הדירות הגדולות סוגרות באר יעקב (630), פתח תקווה (623) ורמת גן (512).

עו"ד אייל בלכר־כהן, מנכ"ל קבוצת יסודות, מסביר: "בערי הביקוש נדרש יותר איזון, באמצעות תכנון של דירות קטנות יותר שיאפשרו מחירים נגישים. כיום הריביות, מצב הרוח הלאומי והאילוצים התכנוניים מובילים לבניית דירות גדולות שלא תמיד מתאימות לקהל היעד האמיתי".

בעיה נוספת נוגעת לעצם תפיסת הבעלות. בישראל יש כיום כ־2.1 מיליון דירות בבעלות, המהוות כ־70.6% מהשוק - לעומת כ־852 אלף דירות בשכירות. אם היה כאן שוק יציב של השכרה לטווח ארוך, רבים היו מוותרים על החלום לרכוש דירה. למדינה קל יותר לשווק קרקע לכל המרבה במחיר במכרזי מינהל מקרקעי ישראל, מאשר להתמודד עם מודל מוסדי של שכירות ארוכת טווח.

בשנתיים האחרונות מחצית ממכרזי השכירות ארוכת הטווח כשלו - לא בגלל היעדר ביקוש מצד הציבור, אלא מפני שמודל הרווחיות ליזמים פשוט אינו עובד בסביבת ריבית גבוהה.

לא פחות משליש מהישראלים חיים בשכירות, וכ־20% ממשקי הבית מחפשים כיום דירה לשכור. ועדיין, רק 1% מהשוכרים בישראל נהנים ממודל שכירות ארוכת טווח מוסדית - לעומת כ־30% במדינות ה־OECD. פער אבסורדי. בשנה אושרו רק כ־11 אלף דירות להשכרה.

המשרתים במרכז

אחרי סבבי המילואים, שכירות ארוכת טווח היא פתרון מתבקש - ואת זה שומעים דווקא מהצד הבנקאי. לדברי יאיר קפלן, מנכ״ל בנק ירושלים: "זוג צעיר במדינת ישראל צריך לחסוך כשמונה שנים להון עצמי כדי לקנות דירה וזה לא סביר. שכירות ארוכת טווח, שכירות מוסדית, היא הפתרון שלא ממש קיים בישראל בהיצע גבוה.ֿ

״בקריטריונים של הזכאות יש כשל שוק מתמשך וארוך, המדינה חייבת להתערב. השוק לא מתפקד כשהריבית גבוהה ולכן גם אין הרבה משקיעים בשכירות ארוכת טווח. אין היצע והביקוש בשמיים. מחירי השכירות עלו בכמעט 10% בשנתיים. המילואימניקים שחוזרים אחרי שנתיים בלחימה, מתקשים לחזור לשגרה. זה נושא אקוטי לכל המדינה, זה מצריך סיוע ממשלתי".

לדבריו, בשנת 2026 צפויה צמיחה גבוהה יחסית, הנשענת על ביקוש מקומי יציב, גידול ביצוא הביטחוני ובהייטק, והשקעות נרחבות בשיקום ובתשתיות.

גם מהצד היזמי עולות הצעות. פיני מלכה, מבעלי חברת מעוז דניאל, מציע: "במיידי מומלץ לוותר על חלק מהמע״מ למילואימניקים, לאפשר מכרזים ייעודיים כמו מחיר מטרה למשרתי המילואים, סבסוד ריבית המשכנתא. הכל במסגרת בנייה קיימת בשוק באופן שוטף או, במידת הצורך, במסגרת מכרזים סגורים עם הכללים הקיימים לציבור הרחב אך מיועדים למילואימניקים בלבד. הגיע הזמן לפנק אותם כעת בתום המלחמה".

הרבה דירות, מעט פתרונות

הנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מספרים סיפור כפול. מצד אחד, בין אוקטובר 2024 לספטמבר 2025 החלו בבנייה של כ־81 אלף דירות - זינוק של 31.5% לעומת השנה שקדמה לה.

במקביל מתפרסם נתון מטלטל: כ־84 אלף דירות לא מכורות - שיא היסטורי, פי שניים בתוך חמש שנים. תל אביב מובילה, עם המשבר הגדול ביותר שלה. עם זאת, חשוב לדייק: רבות מהדירות עדיין בשלבי תכנון ובנייה, והן אינן באמת "מחכות לקונה".

מצד שני, הבירוקרטיה חונקת. משך הבנייה הממוצע התארך לכ־32 חודשים. היתר בנייה? כשלוש שנים בממוצע. לפני שני עשורים זה נמשך חודשים ספורים. המשמעות ברורה: השוק מלא בדירות "בדרך", אבל דל בדירות מוכנות. הלחץ לא נעלם, הוא פשוט נדחה לרגע המסירה.

ההתחדשות העירונית מצטיירת כפתרון המרכזי. השנה אושרו 223,164 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית - מחצית מכלל יחידות הדיור שאושרו.

חגית וולף, מנכ״לית קן התור התחדשות עירונית, מסכמת בשם היזמים: "המדינה צריכה לאמץ מודל תמריצים אמיתי ליזמים ולקבלנים, שיגדיר עדיפות לפרויקטים של התחדשות עירונית המשלבים דירות למשרתי מילואים ולכוחות הביטחון, בדומה למודל ‘דיור למשתכן’. במקום לנסות להקים תוכניות חדשות מאפס, אפשר כבר מחר לקדם מתחמים קיימים ברחבי הארץ, שבהם ההיתרים והדיירים כבר בשלים, ולהקצות בהם יחידות למילואימניקים כחלק מהמענה הלאומי״.

לדבריה, ״התחדשות עירונית היא הפתרון האפקטיבי ביותר להגדלת היצע הדיור. היא מתבססת על תשתית קיימת, וכמובן שצריך לבחור בחברות בעלות יכולת ביצוע מוכחת. זו הדרך הריאלית והישימה ביותר להעניק קורת גג אמיתית למי שהגן על הבית".

שנת בחירות בפתח, וזו קריאת כיוון ברורה לממשלה. מאזן ההיצע והביקוש משתנה. בשלוש שנים של ממשלת נתניהו עזבו את הארץ 211,439 ישראלים - רובם בעלי השכלה גבוהה. נכון שהגירעון גדל, אך הדרכים לכסותו לא יכולות לבוא על חשבון עידוד הדיור לאנשים שהכי מגיע להם, ומצבם הכלכלי הולך ומחמיר.

חגית וולף, מנכ״לית קן התור התחדשות עירונית: ״במקום לנסות להקים תוכניות חדשות מאפס - אפשר כבר מחר לקדם מתחמים קיימים״

יאיר קפלן, מנכ״ל בנק ירושלים: ״זוג צעיר במדינת ישראל צריך במשך שמונה שנים לחסוך להון עצמי כדי לקנות דירה״

עו"ד אייל בלכר-כהן, מנכ"ל קבוצת יסודות: "בערי הביקוש נדרש תכנון של דירות קטנות יותר שיאפשרו מחירים נגישים"

פיני מלכה, מנכ״ל משותף ומבעלי חברת מעוז דניאל: ״במיידי מומלץ לוותר על חלק מהמע״מ למילואימניקים, אפשר במחיר מטרה״