יושבים על הגדר

שוק הנדל״ן הישראלי נכנס ל-2026 כשהוא ממונף יותר מאי פעם. שיעור הולך וגדל מהמשכנתאות מבוסס על הלוואות בלון ובולט, מבצעי מימון של קבלנים הפכו לנורמה, וכמעט כל דירה שלישית נמכרת כיום בתנאי תשלום חריגים. במקביל, כבר נרשמים ביטולי עסקאות של רוכשים שלא הצליחו להשלים את ההון העצמי, החוב הכולל של הענף חצה רף חסר תקדים, והפער בין היקף המבצעים בשטח לבין היסוס הרוכשים רק מתרחב. התוצאה היא שוק שפועל, אך מתקשה להתקדם - ומתחיל להיראות פחות כשוק נדל״ן קלאסי ויותר כשוק מימוני.

גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר בתחומי הנדל"ן וניתוחי רווחיות של חברות במשק, פרסמה כי "6% מעסקאות 2023 כבר בוטלו על ידי הרוכשים". לפי הערכות, מדובר על ביטולי עסקאות לכ-1,100 דירות. הכוונה למבצעי מימון הקבלנים למיניהם (20-80 וכו׳) שרוכשי הדירות ״בנו״ עליהם, אבל נפלו בדרך כשהיו צריכים להשלים את היתרות.

את הבוננזה בנדל״ן אי אפשר למחוק. מדד מחירי הדירות אחרי עליה ריאלית של 140% מאז 2008. בהשוואה לבתי אופנה כותבת בן נאים: ״רוב האנשים לא באמת מבטלים עסקת רכישה של דירה, על כל מה שמשתמע מכך, בגלל שמצאו חולצה, סליחה, דירה זולה יותר״. בכל מקרה, אנשים שהסתבכו על הלוואות המימון (שלם 10% כעת ועם האכלוס השלם את היתרה) מעדיפים לפעמים להפסיד עשרות אלפי שקלים מלהמשיך בתלם.

 360 מיליארד שקל

השוק מצוי בשנה האחרונה בטלטלה. מצד שני, הכסף זורם לחברות הנדל״ן כמו מים מגורמים מוסדיים (הפנסיות שלנו), בעיקר בתחומי ההתחדשות העירונית, ואיתו המחויבויות של היזמים גדלות וגם החובות שלהם למינוף. סך החבות לענף הנדל״ן עומד על יותר מ-360 מיליארד שקלים (!).

ומה לגבי רוכשי הדירות הפוטנציאלים? הם, כמו תמיד, מסתכלים על חצי הכוס הריקה ויושבים על הגדר בהמתנה להמשך ירידות המחירים. רוב ״יושבי הגדר״ לא מנצלים את המבצעים חסרי התקדים של הקבלנים. הנה כמה דוגמאות מיטיבות מהחודש האחרון - טרייד אין של אב-גד, אפשרות ביטול ללא קנס אם מחיר הדירה יורד של אאורה, משכנתא בסכום של עד מיליון שקל למשך 10 שנים ב-0% ריבית של אזורים, ״התוכנית להגנת מחיר הדירה" של קטה, שלוש מכוניות טסלה חינם של גלנור, ועוד ועוד ועוד מבצעים מאירי עין.

משה פלדמר, סמנכ"ל שיווק, מכירות ופיתוח עסקי עדית מימון, מסביר על התהליך: "מבצעי המימון הפכו בשנים האחרונות לכלי משמעותי בשוק הדיור, כשהם משרתים את כל שרשרת הענף: רוכשים, יזמים וגופים מממנים. מעבר לתרומה בשיפור קצב שיווק הדירות ויחסי הנזילות של החברות, מדובר ביכולת שיווקית חשובה המותאמת למציאות של רוכשים שנמצאים בשלבים שונים בחייהם, לעיתים תחת עומס כלכלי שמקשה עליהם לסגור עסקה ובטח בתנאי השוק הנוכחיים.

״מגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון יביאו קבלנים לפתח חלופות ומבצעים אחרים שיאפשרו להם לתת מענה לצרכי השוק. השתתפות היזם בעלויות הריבית או בתשלומי המשכנתא למשך תקופה ארוכה מסייעים לזוגות צעירים ומשפרי דיור כאחד. יחד עם זאת, חשוב להקפיד כי בכל חלופה יתבצע חיתום מוקדם של הרוכשים מול הבנק באמצעותו הם מתכננים לקחת את המשכנתא באופן שתישמר הבקרה שאכן יש ללווים את ההון העצמי הנדרש ואת יכולת ההחזר להשלמת העסקה בהתאם להוראות הרגולציה".

בפועל, עולם הנדל״ן הופך יותר ויותר עולם מימוני ב-2026 מתמיד - חברות חייבות קודם כל לשרוד ורבות מהן עלולות להתמזג להימכר וחלקן אף להימחק ולא לעמוד בצו השעה.

הבחירה בגוף מימוני חזק ומנוסה היא קריטית לא פחות בעידן זה. "תחום המימון של פרויקטים לבניה למגורים הינו תחום תחרותי, בו קיימים גורמי מימון מסוגים שונים״, מסבירה גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בניה. לדבריה, ״במהלך שנת 2025 היזמים נהנו ממגוון פתרונות מימון, כאשר האתגר האמיתי עבורם היה בהעמדת ההון העצמי והמכירות המוקדמות. עם זאת, גם גופי המימון בעלי יכולות פיננסיות שונות לגיבוי העסקאות המאושרות והעמדת המקורות המתאימים, ומשכך חשוב כי בשנים הבאות יבחרו היזמים גופי מימון מובילים לצידם, בעלי יכולות פיננסיות ואורך רוח, אשר יוכלו להיות שם עבור היזם גם בזמנים שבהם הכל הולך קצת יותר לאט".

הקריסה הגדולה צפויה דווקא בהתחדשות העירונית שאליה נכנסו עשרות יזמים חסרי עמוד שדרה או ניסיון. אחת מכל שלוש חברות היום בענף ההתחדשות מוגדרת כבעלת סיכון גבוה.

איילת רוסק, בעלים ומנכ"לית מכלול מימון נדל"ן: ״אחד הדברים החשובים ביותר מבחינתנו הוא התאמת המימון לחוסן הפיננסי ולניסיון של היזם. לניסיון יש משקל משמעותי בקביעת אבני הדרך של המימון, בקצב ההעמדה ובאופן שבו הפרויקט מתנהל בפועל. היכולת לייצר ולנהל תזרים מזומנים היא קריטית כיום. מימון נכון מאפשר ליזם לעבוד, להתקדם ולבצע, תוך התקדמות רציפה ומתוכננת לאורך חיי הפרויקט״.

מקום לדאגה

בענף ההתחדשות נרשמת לאחרונה צניחה מדאיגה. למרות העלייה השנתית החדה בהתחלות הבנייה הכלליות, התחלות הבנייה במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38-2 נמצאות בירידה. ברבעון השלישי 2025 החלה בנייתן של 3,254 יח"ד, ירידה של 3% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של 17% ביחס לרבעון המקביל אשתקד - על פי נתוני הלמ"ס.

אחת התופעות שהחמירה את המצב בשנה האחרונה היא שבעשורים האחרונים עיריות רבות צמצמו את היקף זכויות הבנייה והתמורות לדיירים, מתוך הנחה שמחירי הנדל״ן יעלו מדי שנה ויגדילו את רווחיות היזמים באופן טבעי. אולם כעת, כשהשוק מתנדנד ובאזורים מסוימים אף נרשמת ירידת מחירים, מתברר שסלי הזכויות שנקבעו בעבר כבר אינם מספיקים כדי לאפשר ליזמים להוציא פרויקטים לשיווק. כתוצאה מכך, חלק מהיזמים נאלצים לנסות למכור את הפרויקטים, להפחית תמורות לדיירים או פשוט להקפיא יציאה לשיווק.

בפועל, יש כיום יותר מ-80 אלף דירות לא מכורות. תל אביב-יפו מובילה עם 9,790 דירות פנויות, ואחריה ירושלים עם 7,380. גמלא הראל מדווחת על זינוק של 48% בביקוש למימון מצד קבלנים עבור מלאי דירות לא מכורות. מנכ"ל החברה, טל תפוחי מספר על פתרון שמאפשר קבלת מימון ליזמים עד למכירת הדירות בפועל, ובכך משחרר לחץ תזרימי עד למכירתן בפועל. "ברור לנו שהדירות יימכרו בסוף ולכן אנחנו רק מגשרים באמצעות מקור מימון נוח וזמין - עד שהיזם יממש את המלאי שנותר בבעלותו. למרות זאת, גם אנחנו הופתענו מהביקוש הער לפתרון החדש".

אז איך נסכם תחילת שנה? הציפייה לירידות מחירים נמשכת. הקונים פשוט מעדיפים לשבת על הגדר. מתי יתעורר השוק? נכון כמו חוקי העדר. כשתראו עליות כולם יקפצו על הגלגל.  ובינתיים האם הציבור מנצל את ההזדמנויות? לא, הוא בעיקר מחכה להן.

 גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בניה: ״גם גופי המימון עצמם הינם בעלי יכולות פיננסיות שונות לגיבוי העסקאות המאושרות"

איילת רוסק, בעלים ומנכ"לית מכלול מימון נדל"ן: ״לניסיון יש משקל משמעותי בקביעת אבני הדרך של המימון, בקצב ההעמדה ובאופן שבו הפרויקט מתנהל בפועל״

משה פלדמר סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי עדית מימון: ״מגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון יביאו קבלנים לפתח חלופות ומבצעים שיאפשרו לתת מענה לצרכי השוק״

טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל: "ברור לנו שהדירות יימכרו בסוף ולכן אנחנו רק מגשרים באמצעות מקור מימון נוח וזמין"