נתוני התחלות הבנייה הגבוהים לצד ירידה בהיקף העסקאות והאטה בקצב המכירות, אינם מצביעים דווקא על משבר חד אלא על שינוי פאזה בשוק הדיור לתקופה של זהירות, בחינה מחודשת של הנחות עבודה ופער הולך וגדל בין השיווק למציאות הכלכלית בפועל.
על פניו, זה נראה כמו מהלך טבעי. מחירי הדירות הגיעו לרמות גבוהות מדי, והשוק היה חייב לעצור לרגע. בשנות הגאות דירות נמכרו כמעט בלי מחשבה, כמו מוצרי מדף. מבצעי 90-10 הפכו לנורמה, והכניסה לשוק נראתה קלה מתמיד. לשלם עשרה אחוזים? אין בעיה. הבעיה החלה מאוחר יותר, כשהגיע הזמן להשלים את היתרה, דווקא כשהמחירים כבר בירידה. אז התברר שלא כולם בנויים לזה.
וכאן מגיעה השאלה הגדולה: לא כמה המחירים ירדו, אלא מתי יתהפך הכיוון ויגיע הרגע שבו השוק יאותת שהירידות מאחורינו, והמחירים מתחילים לעלות. ההיסטוריה מלמדת שכשהרגע הזה מגיע - הציבור לא מחכה, הוא מסתער.
בשבועות האחרונים השיח הציבורי סביב שוק הדיור רווי במסרים סותרים: מחד, נתוני התחלות בנייה גבוהים והיקף רחב של פרויקטים המצויים בשלבי ביצוע שונים; מאידך, ירידה בהיקף העסקאות, האטה בקצב המכירות ותחושת קיפאון בשוק החופשי. בחינה מקצועית של הנתונים מצביעה על כך שאין מדובר בסתירה, אלא בביטוי לשלב מוכר במחזור חיי שוק הנדל״ן.
זהו אינו משבר חד ולא מדובר בקריסה, אלא בתקופה של האטה וזהירות, שבה הפער בין השיווק למציאות הכלכלית הולך ומתרחב. הנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מספרים סיפור כפול. מצד אחד, בין אוקטובר 2024 לספטמבר 2025 החלה בנייתן של כ-81 אלף דירות - זינוק של 31.5% לעומת השנה שקדמה. אחרי קיפאון, מלחמה וחוסר ודאות, שוק הבנייה מתעורר. תל אביב והמרכז מובילים, אבל גם בפריפריה נרשמות קפיצות חדות. במקביל, מתפרסם הנתון המטלטל: כ-84 אלף דירות לא מכורות - שיא היסטורי, פי שניים בתוך חמש שנים.
מצד שני, הבירוקרטיה חונקת. משך הבנייה הממוצע התארך לכ-32 חודשים. היתר בנייה? כשלוש שנים בממוצע. לפני שני עשורים זה לקח חודשים ספורים. המשמעות ברורה: השוק מלא בדירות "בדרך", אבל דל בדירות מוכנות. הלחץ לא נעלם, הוא פשוט נדחה לרגע המסירה.
ואז מגיעה המדינה. שנה חדשה נפתחת ללא שום בשורה אמיתית. מס רכוש, שחזר אחרי 25 שנה, הוא הבשורה האחרונה. מיסוי על קרקע פנויה, לא מתוך תפיסה תכנונית ארוכת טווח, אלא מצורך מיידי: צמצום גירעון וצמא לתקציבים אחרי המלחמה. פתרון קצר טווח, שמעמיק חוסר ודאות במקום לייצר יציבות.
"שלב טבעי"
"שוק נדל"ן בוגר לא חייב לעלות כל הזמן כדי להיות בריא, והוא גם לא צריך להיכנס לפאניקה בכל רגע של האטה", אומר שמאי המקרקעין הבכיר ישראל יעקב. לדבריו, שלב ההתכנסות הוא שלב טבעי במחזור הנדל"ני, שבו השוק עוצר לרגע, בוחן מחדש הנחות עבודה ומתאים את עצמו למציאות כלכלית משתנה.
"התפקיד שלנו כשמאי מקרקעין בתקופה כזו הוא לא להרגיע באופן מלאכותי ולא להבהיל את השוק, אלא לדייק. לדייק את רמת הסיכון, לדייק את השווי הכלכלי האמיתי של נכסים ופרויקטים, ולבחון את יכולת הספיגה של השוק לאורך זמן״, הוא אומר. גם ההתחדשות העירונית עוברת תהליך זהה של התפכחות.
ההתחדשות העירונית של 2026 פחות נלהבת, פחות אימפולסיבית, ובעיקר הרבה יותר מודעת לעצמה. ״זה כבר לא עולם של פתרונות קסם, אלא של החלטות מדויקות, ניהול סיכונים והבנה עמוקה שמדובר במסע ארוך, מורכב ורב-שכבות״, אומרת עו״ד קרן כהן-בלחרסקי, שותפה ומייסדת במשרד KCB המתמחה בייצוג דיירים.
לדבריה, ״המעבר הזה לא קורה בבת אחת, אבל הוא קורה כמעט בכל פרויקט. אלו שלא נבנים נכון מהבסיס פשוט נעצרים. פרויקטים שלא כוללים מנגנוני התאמה, חלוקת סיכונים מאוזנת ושקיפות אמיתית מול בעלי הדירות, מגלים מהר מאוד שהמציאות חזקה יותר מכל מצגת״.
בתוך המורכבות, מתחזקת מגמה ברורה: שקיפות, מדידה ודיגיטציה הפכו לתנאי בסיס. לצד זה אנחנו רואים שילוב עמוק יותר של קיימות, יותר פרויקטים מעורבי-שימוש ותפיסות קהילה שמבקשות לייצר מרחב חיים אמיתי, לא רק בניין חדש. החיבור בין רשויות, יזמים ובעלי דירות הופך להכרח תפעולי.
גם במישור המשפטי אנחנו רואים תזוזה: הפסיקה בשנים האחרונות מחדדת מחדש את גבולות הסבירות. היטלי השבחה, חישובי כדאיות והליכים מול דיירים סרבנים כבר לא נבחנים אוטומטית. ״המפקחים אינם חותמת גומי, וטענות סרבנות שמתקבלות בפועל משנות מסלולים של פרויקטים שלמים. זה לא רק שינוי משפטי - זו קביעה בפועל של מדיניות״, מסבירה עו״ד כהן-בלחרסקי. אותה גישה מחלחלת גם לעולם המימון. גופי המימון זהירים יותר, חשדניים יותר, ודורשים לראות תכנון בשל, חלוקת סיכונים חכמה ויכולת ביצוע מוכחת.
פחות שחקנים
כשמחברים את כל אלו, קשה להתעלם מהמגמה הברורה: הענף הולך לקונסולידציה - חברות בוטיק רבות יתקשו לעמוד בדרישות ההון, הרגולציה והמימון, וייכנסו למיזוגים, רכישות או שיתופי פעולה. במקביל, נראה יותר פרויקטים שמובלים על ידי קואליציות של יזמים גדולים, שמחלקים ביניהם סיכונים, ידע ויכולות ביצוע - בעיקר במתחמים מורכבים ובהיקפים גדולים. לא במקרה, יותר ויותר יזמים בוחרים לפתח יכולות ביצוע In-house: השליטה בתכנון, במימון ובביצוע הופכת לכלי אסטרטגי בהתמודדות עם תנודתיות השוק. ״השורה התחתונה ברורה: מי שמבין את כללי המשחק החדשים יוכל להוביל. מי שימשיך לעבוד לפי מה שעבד לפני שנתיים – פשוט יישאר מאחור״, מסכמת עו״ד כהן-בלחרסקי.
״שוק הנדל"ן הישראלי הוא כמו ספינה ענקית, כבדה, מורכבת, רב־מערכתית, שממשיכה לשוט גם כשהכיוון מסוכן״, מסביר רו"ח אריק גולדיאן, יו"ר ובעלים חברת בונוס. לשנות מסלול של ספינה כזו הוא תהליך איטי, רצוף התנגדויות ומלא אתגרים. ב־2025–2024 הספינה הזו החלה לנוע למסלול לא רצוי: המכירות נעצרו כמעט לחלוטין, התחלות הבנייה צנחו, יזמים איבדו את עודפי המזומנים ששמרו לשעת חירום, והיכולת של משפחות לרכוש דירה נשחקה מול ריבית גבוהה, החזרי משכנתא מנופחים ועליית יוקר המחיה.
במקביל, המדינה עצמה שקעה בהוצאות עתק על המלחמה והאווירה כולה הייתה של צמצום וחוסר ודאות. זהו מצב שבו גם יוזמות שרוצות לצאת לדרך מוצאות את עצמן תקועות בין רגולציה, מימון וסביבת ביקושים מאתגרת.
ומה הלאה? במציאות הזו נדרש קודם כול אורך רוח. יזמים צריכים זמן, אוויר לנשימה, ובעיקר גישה למזומנים. ״ללא מימון מותאם, אין תכנון, אין שיווק, אין היתר, ואין בנייה״, מסכם גולדיאן, ״בישראל של 2026–2025, התחדשות עירונית היא כבר לא ׳סקטור׳. היא תשתית לאומית. בזמן שהספינה הגדולה מסתובבת מישהו צריך להחזיק את ההגה בדיוק על הנקודה. בעיניי, זה תפקידה של המדינה. יש לאפשר ליזם להמשיך לנוע קדימה, גם כשהים סוער. זו האחריות, זו המחויבות וזו המשימה״.
שוק בקיפאון אינו זקוק לפחד, אלא לחמצן. ״כדי לחדש תנועה, יש לנקוט כמה צעדים מרכזיים״, טוען פולי טטרו, מנכ"ל ומייסד טופ קפיטל: ״התחלת הפחתת הריבית - מהלך שיחזיר נגישות לאשראי ויקל על רוכשי הדירות; הפחתת דרישת ההון העצמי לדירה ראשונה - מ-25% ל-20% ואף פחות, בכפוף לחיתום תקין; צעד שיכול לקרב זוגות צעירים לחלום הדירה; הארכת תקופת המשכנתא ל-40 שנה - מהלך שמתכתב עם המציאות שבה השכר הממוצע כבר אינו תואם את עלויות המגורים״.
המכנה המשותף למהלכים הללו לדבריו הוא תפיסת עולם שמבינה שמימון אינו עוד "מוצר בנקאי", אלא מנוף חברתי-כלכלי שמאפשר למשק לנוע קדימה, מקל על משפחות, פותח אפשרויות ליזמים ומייצר שוק שחוזר לנשום.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו